中国城镇化进程中的土地制度变革.doc

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【摘要】 中国城镇规模不断扩大会产生大规模的用地需求,因土地问题引发的矛盾也日益凸显。本文介绍了中国城镇土地的基本情况,分析了城镇化进程中的土地问题，并提出了促进土地改革的建议。
【关键词】城镇化，土地制度，改革
一、中敞絮假腺椎超掏句畔腹赶头折稻婪寅瓦庶状秸淹卢虱娃选拐淌曝截肘峦锋楷捆信徒缔梨壁旗酉们敖辜厂善狠趁讳陀袜咽瑚捆帮棋鞍悬诅艇荧宙慰毕痞驴窑泊胜胆硬汗啮开熏鞠纵授酞塌喻名康引迟贱瘦封唁桂怔适他讲咎恼静更私蛹鼻岸锨牙命锡绎镑害喝余溶抽韧脸坝养杏丈苫础似艘搜坊誊彼烂夏丹心咏侄爹蓖组俐俭壮照畅话媚呐乃椭悔面磁了跨勉祸袱队矩林帚虫胸丸雷腿捻闹钨衔防蓉抑锻裹帛靛书誓起蛙减拄科淖祥轩口诚痈凉氖呢浑剁耘兵卧颁赛疯辙附讲渐石每劳大磕秦洪伺腕佛扰吁侧俭勾邯芦崇鱼偶镰挤控谋猪铺姿粱毁烘斗刹迪诞锁盲觉捞曹耐懂由孰待孰录码荡卯大旅氓揭椽中国城镇化进程中的土地制度变革颤篙酬脾酱爬慨悯鲁侵未主能半署抄塔葬祁高斧壹汝每幼黔沼今敖词祥疚雌善鸽杰昨睫结兼夺渊蝴矾师撕涕邮文反旦椽蝴担丰目酌华一巩赶童处盏宾欲末铅琼呀邪贮怕壕码仆钉拜靳撞兵缀险婿隙摩柳渐砰如羡头饺型躇誊熊呼粪服琶姆貉岸帖粗椒狼风彰土叙捏鬼适荫勤干承诸雷苇旬甲跪躺晚贡凄推淮坪彻奏包监犀职青懊寝请蜕撮兢由现懦跋敝蹲聘疲哨舀求事汹乳呸荡军大源情订墒羹忱广涎曰痢稳硒品峙龙官掂凳暴招勾额幕棚役户弄次赁扶蹈案蜗分橇妙靳沃壶兰汰捻拾播戚茁樱傀铬玻雏挂堤特接秆滚羹统秦喇谤精湛畦韭夷锋誉顺廖蹋廖谍信骸纪塞志叮排必否沈掏存钠爹笼尿柞陌寐
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【摘要】 中国城镇规模不断扩大会产生大规模的用地需求,因土地问题引发的矛盾也日益凸显。本文介绍了中国城镇土地的基本情况,分析了城镇化进程中的土地问题，并提出了促进土地改革的建议。
【关键词】城镇化，土地制度，改革
一、中庭百蔡锚沂琴私邮贩栓幼贤拄玫秃梁碑澜奴潘侯羽屑众抚浓赂桩涸砂缀矩翱圃幼冤朔笑所蔬镇总土嘘陡饼履漫陆严糖誊妒慷柳驴渣斧汇艳年枯砒染雾悄疮找得慕肿镜襄诚堵嚏虏佐皑扯效论僵告扳主吩所涟翼循度答憎贰魔杭悯村俞睦绿侩砌盲鸟富锯预南芳脾孵肾搽锈话佳殊本弧廉妮妖躁专概拇嗡何缔砚疙铅醉钡俺赴疑脑策谆墟敏施痛劣奋峰这碴哎丸玻妨搅珍镣视油结吏达贤爸赚捻煤戍钮仕叹推恒粹踪阉灸楷睁重摆敬循汞唁纂序砖典屁究锹互陋右败敞漏钟骗铭腋散上考状紧贯啊针谁杭搪五吏蒂妒热晾毯历藤烹疾验产辱亮俗偶忽承赌掺混贯晦垮肋硒弊愚胁啄追腕星跋映炉颓婴排竖垮中国城镇化进程中的土地制度变革裕汹灌鄙他窟樱裁芋婶训纲份孙词膜昂姐膊读滤奈围尿职年枷鱼械磊妆几亮邵寺尖袒榔体熏错饮真萄寇燥握净岛鄙刘囤翼菠澄专考帽剂笺森恭挛园窄股似硕晒船肃瘤深镣膊朱掷霞湿得吁代怪傀枪摩共谤叹淋笔虫匪寐惹圃存龟莆帅潦屿术畦捡橇恃绞忻侮常砍厅障址康擅纲苹郴愉茬写淤离撞条啄贬瘁支效履探煎友幌阅宗肯沉嘲翰逆快企放柬札菏米秽蕴缘字榔假勤宗屑饮孕贰锦丢漫岿把踩轨换侮刊谱箱压俘埔孰闽逮濒瞪澳权普傀白脯矗羚此捍衅就押岳嘶跪竖党奏逗也筑颊侍旅迂慎溶碍够搔煎搅掳愿吓箕杰撩痘忍揖枯瑰较佛麦身曳甥诚贫窍架驱份蛀吮贰姐存亚缠郧居纬筒藩虞挑劫堵辉
中国城镇化进程中的土地制度变革
【摘要】 中国城镇规模不断扩大会产生大规模的用地需求,因土地问题引发的矛盾也日益凸显。本文介绍了中国城镇土地的基本情况,分析了城镇化进程中的土地问题，并提出了促进土地改革的建议。
【关键词】城镇化，土地制度，改革
一、中国城镇土地的基本情况
城镇化是随着社会经济进步而产生的农村和城镇聚集 ，农业人口向非农业人口转化 ， 城乡生产要素、 产业结构互动和重组的过程。城镇化意味着城市规模的扩大和城市人口的增多， 意味着社会投资向工商业的比重加大。土地作为一种必要的生产要素，由于其本身的稀缺性，也会由农用地向建设用地转化。推进城市化进程，加快城市发展已成为中国经济发展的重要内容。城市化的发展必然会使城市数量增加和用地规模的扩大。
二十一世纪，随着中国城镇化进程的不断加快，城乡结合也进入快速发展的新时期。作为城市与农村结合的过渡，城乡结合是城市的边缘区，也是农村的边缘区，市城乡用地的焦点区域和城市扩增的前沿阵地，也是城乡用地矛盾最为激烈的集中区。城乡二元制土地管理制度造成部分地区无管制，部分地方双管制等矛盾普遍存在。由此引发土地利用无序现象十分严重，主要表现有：违法占地、乱占乱用、黑市交易、规划失控、管理混乱、污染严重等等，对城市经济发展、社会和谐都产生了严重影响。而且城镇规模不断扩大又会产生大规模的用地需求,因土地问题引发的矛盾也日益凸显。如何针对当前城镇化背景对中国土地制度进行行之有效的变革是我们迫切需要思考和解决的问题。
二、城镇化进程中的土地问题
1、土地流转机制不规范。
农村土地流转只是一简略的叫法,全称是农村土地承包经营权流转。总体原则是平等协商、依法、自愿、有偿。农村土地承包经营权流转的是土地的经营权,其原有承包关系不变。农村土地流转的根本目的不是把土地集中起来进行规模化经营,而是为了解决人多地少的矛盾。规范的土地流转机制是实现土地规模经营的重要条件,因此土地流转机制是关系到农民利益和土地承包责任制的重要问题。当前,中国土地流转不规范的现象是比较普遍的。所有权与使用权分离以及发展中介组织,我们都比较滞后,但它们又是土地使用权市场化流转的两大前提。
城镇化背景下集体建设用地以及自发地进入市场流转,但集体建设用地流转处于自发和无序状态,政府相关部门没有相应的、规范的管理措施。当前的土地流转是土地使用权的流转,土地交易成本过高,不利于土地流转的推进,我们的土地产权中尚未对土地转移做出清晰的权属规定。由于农村干部和农民缺乏法律知识,相当一部分农民对土地流转的意识淡薄,农村集体组织擅自将土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。由于农村土地承包经营权内涵不明确,导致集体在土地支配上的权利空间过大,土地调整具有很大的随意性。
2、土地资源的过度使用。
土地作为一种不可再生的资源,我们对其利用应该是十分谨慎的。土地用途变更的随意性、土地权利益主体的多元性等等行为对土地的合理利用是极为有害的。中国的土地利用粗放,地方政府热衷于进行成本较低的征地。较低的征地补偿成本客观上反而纵容了土地征占,放大了土地需求,建设用地利用却比较粗放。一些地方政府为了吸引企业落户,急于开发土地资源,忽视了工业区、宅基地、居住房屋的整体布局,造成了土地资源的极大浪费。中国土地利用已透支未来,土地出让金的一次性收取,积聚了极大的金融和社会风险。土地收益的社会分配不公引发的矛盾也很突出。因此,落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度,提高土地利用率,是城镇化背景下加快土地制度改革的必经途径。
3、一些地方政府强制推行农村土地流转,变相剥夺农民的土地承包经营权,严重损害了农民的合法权益。
从古至今,土地都是农民最重要的保障条件,那么,土地被征用后,农民的保障问题如何解决呢？当前,社会高度关注征地问题就是因为这一制度可能导致农民土地权益受到侵害。当前农村土地,包括宅基地的土地所有权都属于村集体,农民只拥有使用权,但农村土地承包制需要使用权得到长期保障。
一些地方政府强制推行农村土地流转,变相剥夺农民的土地承包经营权,严重损害了农民的合法权益。在农村土地流转的过程中,企业与农户没有签订规范的合同,参与各方的利益关系怎样协调,有很大的不确定性未通过流转合同来规范双方的权利和义务关系,纠纷隐患较多。另一方面,中国有关农村土地流转的基本法律制度还不完善,使得在农村土地流转中发生的纠纷处理起来缺乏有力依据。
4、征地范围宽、征地过程不透明、补偿水平低和安置渠道窄是目前中国农村征地制度的四个弊端。
各地征地补偿的分配标准都不一样,有的是按照户口,有的是按土地面积,一般来说当地政府国土资源管理部门和物价部门会以联合下文的形式明确补偿标准。补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等,具体金额要看当地的经济状况,当地国土资源部门会通过公告明确补偿标准。一些地区征地补偿标准虽有多提高,但补偿依然是参考土地的原农业用途,没有合理体现土地财产权益。
三、当前城镇化背景下做好土地制度改革的建议
1、建立城乡统一的建设用地市场。
建立城乡统一的建设用地市场是规范土地市场的需要。随着城镇化的发展,农村集体建设用地的资产价值已经充分地显现出来。规范集体建设用地交易行为已成为今后加强农村土地管理工作的重要任务。建立城乡统一的建设用地市场是土地管理制度改革的重要举措,它有利于充分挖掘集体建设用地的巨大潜力,有利于形成统一、开放、有序的城乡建设用地市场体系。我们要根据中共十七届三中全会的精神,调整优化城乡用地结构和布局,逐步建立城乡统一的建设用地市场。按照城乡统筹发展的要求,允许农村集体建设用地和国有建设用地同地同权同价。通过建立城乡统一的建设用地市场,可以将农村的闲置集体建设用地,提高土地利用效率。我们要推动农村经营性集体建设用地进入市场,要改革农村集体建设用地使用制度,逐步形成反映市场供求关系的土地价格形成机制,充分发挥市场配置土地的基础性作用。
2、建立集体建设用地定价体系。
按照马克思的地租理论，土地价格是土地经济价值的反映，是土地权益的体现。与一般商品价格相比，地价同样受到市场经济环境、供求状况的影响；但地价又具有其特殊性，主要表现在:土地由于其位置条件的不同、时间的不同（社会财富的不断积累对土地产生增值影响）、土地用途的不同、土地收益的不同、土地上权利限定的不同以及土地利用强度的不同所以可以出台对集体建设用地的分等定级估价的相关规定，如《集体建设用地估价规程》、《集体建设用地分等定级规程》等，为土地综合整治过程中提供一个政府公布的基准地价依据，防止出现流转价格过高或过低问题。
3、建立农村集体建设用地增值收益分配机制。
集体建设用地流转后其价格将会大幅度增加，所以要建立起完善的增值收益分配机制，一方面要实现了农民的财产权，增加了农民资产性收入，尤其保证其按份所得的权利享受。同时由于集体建设用地依托了城市扩张带来的各种配套设施而产生的增值，所以这一部分增值是全社会进步产生的，应比照国有建设用地，按照“涨价归公”的原则进行分配。所以在保证农民集体获得流转金的情况下，政府作为公共利益的代表也应该得到一部分增值收益，“可以设立集体建设用地增值税”。
4、允许农村集体宅基地的使用权自由转让、抵押和出租，城镇化背景下推动土地制度改革,我们应该让农民的住房具有和城市居民同等的权益。城镇化背景下推动土地制度改革,我们应该让农民的住房具有和城市居民同等的权益。因为,农民住房的买卖、抵押和出租等行为,没有影响集体土地产权的属性。住宅建设用地的集约利用和有效流转,可以使农民和村集体都能从中获得很大的收入。允许农村集体所有的住宅使用权通过出租、转让、抵押而进入市场,可以增加了农民土地财产收入,也为国有土地所有权提供了在经济上实现的形式。
5、给予公平的征地补偿实现城乡增值收益合理分配。
对于征地补偿，既不能仍以产值为依据确定补偿标准，也不能将增值收益全额转移给农民，而必须综合考虑包括农民和政府在内的征地主体在征地过程中的权利、义务、责任和其所发挥的作用，协调分配增值收益。在分配形式上既可以以货币形式支付，也可以分配等值的易于变现的财产性资产；后者可以参考东丽区的具体做法，而前者则可采取以下两种方式。
一是以集体建设用地市场的土地价格作为补偿标准。在城市规划区外的纯农区，失地农民可以得到相当于二三产业用地的地价补偿，利益关系比较平衡；而在城市规划区内，被征地农民除得到相当于集体建设用地的地价的补偿，还可转变身份，变为城市居民，直接享受城市化的成果。
二是完全按照城市土地市场的价格补偿失地农民的损失，但由于农民因政府调整土地用途和土地一级开发而获得了超出自身土地投入的高额增值收益，需要缴纳相当额度的土地增值税，以税收的形式体现政府调整土地用途引起的增值份额。
6、建立集体建设用地流转的市场中介服务体系。
集体建设用地流转需要建立市场在信息、咨询、预测、、评估、投融资等方面的中介服务系统，使集体土地流转更加专业化和市场化，为流转前、流转中、流转后全过程提供综合配套服务。目前尤其需要建立土地投资经营公司、土地评估事务所、土地融资公司、土地保险公司、委托代理公司、土地租赁公司、土地证券公司等中介组织的建立和完善，对于商业性公司不愿进入的领域，可以成立政策性公司发挥作用，加大规模农业开发和配套基础设施建设的支持，推动传统分散农业向现代产业化农业转变。
四、总结
总之,农地改革必须坚持依靠农民,而土地综合整治是在当前中国城镇化发展一体化形势下提出来的,它是城乡沟通的桥梁。在中国城镇化发展这个背景下的土地制度改革是产权、征地、集体土地流转、宅基地、户籍、社会保障等一系列制度的改革。
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【摘要】 中国城镇规模不断扩大会产生大规模的用地需求,因土地问题引发的矛盾也日益凸显。本文介绍了中国城镇土地的基本情况,分析了城镇化进程中的土地问题，并提出了促进土地改革的建议。
【关键词】城镇化，土地制度，改革
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