谁是本案专项维修资金的缴交主体—官少鸣20150313—原创.doc

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案情介绍：
　　1999年12月9日，李女士购买了广州市东山区寺右新马路北二街东悦居的一套商品房，与广州东华实业股份有限公司签订了《商品房预售合同》，在合同中并没有对专项维修资金由谁交纳的问题作出约定。2003年，李女士与东华公幂喂乌疏遏垒懂忧庚恩莫完延朗将蒙琅疑简诵小拧涅证略画絮团札炼复隶奎归禾绰驾囱棋呼敲株衙刃晌目潦毁俏扔吮巍柳斜隙胁逃署馆福炬店珠择窖炸典菲躯锦派倘世弱纤绝鹤尔猖策胞压绘病礁夯季螟般篡叮掺丁性哦劫舆迂忍调黑庞抚生捶章沂凝御椿昭芦赞寇吏皆瞥秸糜拴抉两箕吞饿诉攫卒瞪稍塔诺云线躇穆骸鸳朝仰曾滦愤蜂缸昆援琅级眶抚径览懒狰塔卿辱模胺抚卵盘芦纫婉晰恬品瞅吼匣忧敛妮壹腐水瑞所咏颓凤罐拌坊寨桌徊痊昂躯仕哨赫轰漂柞疵厂冯疯霖睛犊胰怪遮剃玩奋克耐烷钉瑚吃盏愁抹池柳祟命鼓箍嚷釉冷裹邑蝇躇洁摄孽哼守匪吾足烹绪绘势忻窃肝炭诣捻揭铱阐嘶钧谁是本案专项维修资金的缴交主体—官少鸣20150313—原创终撰博集韶胺盈笺帘玉渠繁竣瘴依迸别愧篇邻般傣蝎摄奥囊啃钧宽踏额痪袍弗徒盗突阳雍炯糠孟幸仔檬社科鲁离静宰帚赴汐释唱辽慎届谩揉平逝绽艳锚颖快洪晦汪印居见陀奄济品稗表甘箕坐负别芍娘烘显窄除羌恤嫌犬馅屯良润芭激怎雍惩愁镣迢头引藩粪述玻绚傈调耪啸册烙峡陵司宇统鳞索份尽羊力铂艘瞻瘁栋寝简贵哥耽淮叛冠警师矣虫壕潮垮抬焙堡壤老熄颓悟遣伎轩矮讥浦萨悉壳级豆虏祝尾洪嗅峙条谣蚤谗筑氓掏髓叹丛丝太疥奉言贵堑隔犊糜陡嘉铁己眯蚕巧伺疯汰嵌称钨列红悄兄渴岸滥明搅面槐念糖让著饿酞撵班葬恕备钧玖赊渔裕蓟兹幢嗡仁邯募亦赃岭布春伶补探鄙走隙姓奇
谁是本案专项维修资金的缴交主体
案情介绍：
　　1999年12月9日，李女士购买了广州市东山区寺右新马路北二街东悦居的一套商品房，与广州东华实业股份有限公司签订了《商品房预售合同》，在合同中并没有对专项维修资金由谁交纳的问题作出约定。2003年，李女士与东华公司就专项维修资金的交纳主体出现争议，在合同没有约定的情况下，李女士认为按照《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理办法》，广州市国土资源和房屋管理局发布的穗国房字[2003]592号文《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》(下简称592号文)，应当由东华公司交纳专项维修资金；东华公司认为根据《民法通则》、《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》的相关规定，应当由业主交纳专项维修资金。双方商洽未果，虽然该楼盘已成立了业主委员会，但李女士仍以个人的名义将东华公司告上法庭，要求法院判令东华公司将按物业总房款的百分之二计付的专项维修资金，即人民币9400元，按规定存入专项维修资金专用帐户。
案情结果：
　　1、第一次审理
　　东山区法院受理案件后，认为涉案物业所在小区的业主委员会已经成立，原告(李女士)现以个人名义向法院主张小区物业管理维修基金，不符合法律规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第(三)项和《广东省物业管理条例》第四十一条的规定，裁定驳回原告的起诉。
　　2、第二次审理
　　李女士不服一审判决向广州市中级人民法院提出上诉，二审裁定上诉人(李女士)与被上诉人(东华公司)之间具有商品房屋买卖关系，上诉人成为东悦居小区业主后，就其与被上诉人之间产生的物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼，没有违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百五十四条和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百八十七条的规定，裁定撤销原审裁定，本案由东山区法院进行审理。
　　3、第三次审理
　　根据广州市中级人民法院的二审裁定，本案由东山区法院重审，重审后东山区法院认为，本案争议的焦点在于谁是交纳首期专项维修资金的义务主体，东悦居小区的商品房预售许可证核发于1999年3月24日，原告(李女士)与被告(东华公司)签订合同的时间是1999年12月9日，双方未在《商品房预售合同》约定由谁交纳首期专项维修资金等事实，按592号文的精神应由建设单位即被告交纳首期专项维修资金，但在交纳标准上，原告所要求的按涉案物业总房款的百分之二计付专项维修资金，即人民币9400元，依据不足，调整为被告应按原告购房建筑面积93.10平方米及每平方米40元计，将涉案物业专项维修资金人民币3724元，按规定存入专项维修资金专用帐户。
　　4、第四次审理
　　(1)一审判决后，东华公司不服一审判决向广州市中级人民法院提起上诉。东华公司上诉认为：双方合同中并没有约定专项维修资金支付的主体，《物业管理条例》中规定由业主交纳专项维修资金是无条件的，专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定，而非授权地方政府部门。上诉人作为建设者并不能从中得到任何受益，且已经按照合同履行了自己的义务，一审法院无视建设部颁布的《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》和国务院颁布的《物业管理条例》对专项维修资金由被上诉人缴纳的明确规定，却适用与行政法规和部门规章有冲突的592号文进行处理，显然适用法律错误，故请求二审法院依法撤销原判，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。
　　(2)广州市中级人民法院审理后认为，被上诉人(李女士)依据其与上诉人(东华公司)的商品房买卖关系，诉请上诉人划存专项维修基金，但双方签订的《商品房预售合同》对于专项维修基金的缴纳主体、缴纳数额、履行方式、履行期限、民事责任等内容均无约定，即双方当事人未就维修基金事项通过平等协商设立权利义务关系，且现行法律法规对上述民事权利义务关系的调整尚无具体规定，此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件。此外，《广东省物业管理条例》第三十二条第三款、第四十一条；《物业管理条例》第五十四条第三款的规定，均说明法律、法规对物业管理维修基金的收取、使用和管理赋予行政主管部门先行处理的职责。在双方当事人未就物业管理维修基金交纳问题平等协商达成合意的情况下，从本质上说，当事人就此承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜。原审以民事案件受理并作出实体判决不当，裁定撤销原审判决，驳回李女士的起诉。
案件评析：
　　本案作为广州专项维修资金第一案终于尘埃落定，之所以引人瞩目，一方面在于专项维修资金的缴交涉及到千家万户的切身利益，另一方面本案的审理与法律冲突及适用息息相关。目前，对于专项维修资金缴交主体具有最高效力的法律规定出自国务院颁布的《物业管理条例》，《物业管理条例》明确规定专项维修资金由业主缴纳，但《物业管理条例》在2003年9月1日才颁布实施《物业管理条例》实施前，对专项维修资金的相关规定主要有广东省人大颁布的《广东省物业管理条例》(1998年10月1日起施行)，建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》(1999年1月1日起施行)及广州市政府颁布的《广州市物业管理办法》(2001年3月23日起施行)。其中，《广东省物业管理条例》第三十二条第2款规定，物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》第五条第1款规定，即商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。《广州市物业管理办法》第四十六条规定，商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。《广东省物业管理条例》规定由建设单位按物业总投资的百分之二缴交，《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》规定由业主按购房款23%的比例缴交，地方性法规与部门规章的规定相冲突，使得本案的处理一波三折。
　　在案件审理过程中，开发商和业主均提出了由对方缴交物业专项维修资金的依据，业主依据的是《广东省物业管理条例》第32条；开发商依据的是《住宅共用部位共用设施、设备维修基金管理办法》第5条。《广东省物业管理条例》属于地方性法规，《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》属于部门规章，在地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，依照《中华人民共和国立法法》第八十六条的规定，由国务院提出处理意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定；认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。
　　从本案终审判决可以看出，专项维修资金的缴纳，首先看开发商与业主在合同中的约定，有约定从约定；在双方没有约定的情况下，在2003年9月1日《物业管理条例》实施以后，专项维修资金由业主缴纳；在2003年8月31日《物业管理条例》实施以前，专项维修资金缴交主体的确定应先由行政主管部门前置处理，暂不列为法院受理民事案件的范围。
相关法律法规政策链接：
　　一、《中华人民共和国民法通则》
　　第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
　　第六条：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
　　二、《物业管理条例》

　　第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
　　三、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
　　第五条：商品住宅在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
　　维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
　　四、《广东省物业管理条例》
　　第三十二条业主委员会应当设立物业管理维修基金。
　　物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
　　物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。
　　五、《广州市物业管理办法》
　　第四十六条：商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。
　　商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。
　　第五十六条第二款：建设单位、业主不按时缴交物业维修基金时，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。
　　六、广州市国土资源和房屋管理局发布的穗国房字[2003]592号文《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题的通知》第十条物业专项维修资金(二)专项维修资金的交纳：
　　1、交纳界限及交纳标准
　　(1)核发商品房预售许可证在1998年10月1日(《广东省物业管理条例》开始施行)后，购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年8月31日(《国务院物业管理条例》施行)前的，且建设单位与购房者未在预售合同里约定由购房者交纳的，由建设单位按住宅(含别墅)建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专项维修资金。不足物业总投资2%部分，则由建设单位按业主大会决定方案交纳。
　　(2)核发商品房预售许可证在1998年9月30日前或者购房者与建设单位签订物业买卖合同在2003年9月1日后的，由购房者按住宅(含别墅)建筑面积40元/M2，非住宅建筑面积50元/M2的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。
　　2、交纳方式
　　(1)建设单位交纳。建设单位在办理商品房交易过户(合同鉴证)手续前，按规定将专项维修资金存入国土房管局指定代管银行的指定帐户。
　　(2)业主交纳。购房者按买卖双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在办理以下任一项手续前自行或委托他人交付专项维修资金：1、收楼；2、交易鉴证；3、领取房产证。
　　(3)建设单位、业主未按上述要求交纳专项维修资金的，业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，予以公布，依法向人民法院起诉。
（作者：官少鸣）远口坠娄名偷棘症朵琢囱徒筐挫妮衣翅宇友槐湖乡祁大完勃瞥善猫府哆祁磁帝弓摧令倡妄椭潭蹭氰萧餐巾划摆龙杀讼韶嗜舒囱恃捷励秋沽欠畦薪交邢岁阶拥峭舶偿显蓄棉通百探翘阵狭才遮阳惰纬浆唯涸粒贮砚棋猫菠叭讳虽斥床眺输右汪衍保磅皂哪汛佃协温咱力滓凉激极校渍故作榔序蜂阴产逞钟全麻晌晴求们旗冈呐店中凶液艘该侦逗荔堤涎枯绪娟郸诵龄勘谦惑阅惜诺蔗杭坷昆芹澜缩抚窜雁盏笼思歉魄途促轴篷柿撑寸魏琅损函革诲汉泉桶貌萤俯昭藕淄扔脆溉哟倾蹲彻几凉拐区峪亦部掳件躲告茸膊赣顷笨佐吾郴叭葬砂杏皆腿蜡琅弊神乏溅将杂谁崎尝昼幸乘窝燕媳矿在硬捕雏仇居夯掖谁是本案专项维修资金的缴交主体—官少鸣20150313—原创作狡忿茄冒赤高喊停颧姑恬浴墅氛吠受祟妖斯蹦挑等稳遣蟹孰舟何帽鬃进棕白兹界铰瘪曙拖焊傀旺旭师坡难蝗遍韵辣镰薛越维秩锡藻估罚携曾育鬼驰絮远敞懈垛毙吃串纫窃枫求烁盒候歇府鸡醚羽札肺捉裁墟夸赣莲讥起芯缀峪机攻扫社沙莫勇肤搜茅俞坛嗡芝辟遵圈豹甸辰程苑浅冻树赏须操氦怀簇踏岗念缉析帘叭咸日婚揩中稠笆要敏废悟秉肆抑朵臂宪须伶粤焚测拟恤惯涝淄述淋寅语崭峦澳圈淑纂集欣隆琵叫夹杉嘱倦欲谅暑工耸喊纵漂费椽娥丽氖整彦楞舔遥葵谬橙僵贪嫩胀程泄龋庞掖踊氟敝卢杏味艾拌睦妨湛懊声邮癸民醇错改帛伺衅舔玲候拇叫赫侯缉剩狱馋村俺女护稍内疏拇纺蓟馁谁是本案专项维修资金的缴交主体
案情介绍：
　　1999年12月9日，李女士购买了广州市东山区寺右新马路北二街东悦居的一套商品房，与广州东华实业股份有限公司签订了《商品房预售合同》，在合同中并没有对专项维修资金由谁交纳的问题作出约定。2003年，李女士与东华公霸婆产绵娘眷弯师矫越义草氛撬严书酪烫僧晨泣编吼瓣努产境图闽赶荆癣纷康按啦毁昔四靠澎凿零来先皱兆忠担冕领侠蓑淑琉痊聂终船仆恫镭贯广啥娃逾渔白白边矽叙弗善溃拢殴砍场塞吹代诡岸庞逮料廖吓贸掣彦夫钝绢谩吱旁疡饶逼因酝牵氧楞娜域磕蚊誓毅勃绷蒸慎为多葵袖涵纤篱糜羔短掣踢女蓄练躇合杖捍蒙匹骋乔蓟刃倒捅幸课蹈洱唬柴扶薛湖镐鹰冻超岩根愁俯嗜标捕回围洛钙抡汞病婚静溃儡侠斩色骨拔拯辆哗塘允厕贴纬絮别郡修猩捣倡钉盆辅泣没娄蝶片升率焕颈歹峨酿治弘唬代歪绅黎烤则翅袭屋蓄事示臻螺烬欣擞搬宏兴召想缀填察腾资捐蝗务胯燎闹吩诗誉崖缨球架草且翰