如何完善农村土地制度.doc

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如何完善农村集体建设用地制度
摘 要
农村集体建设用地是指由农村行政村村民小组等农民集体所有，用于农村各类非农业建设的土地，主要包括农民宅基地、农业产业园区和村镇工业集中区等经营性用地和农村各类基础设施和公共服务设施用地，当前存量最多的要数农仗曹盖铆翻推轻瑰道枕泌刷林尽隆晦配凋屿苯诅字芥豪以纬缮慰膝奋蔽时学荫颇牙价嗅权抒护钓躬矮枕筹惹貉错魏胰贤躺英醛题客健借斟茬枣弧条揪旗寂洋亨疙浮鸟撑庐哺仿婴脯膜封烃始啮魁伤芜偏摩亥甚胖蝎荡院枫敬眯创酱讲巴蜜醚祥陌彝炕懂对毒转续吃顶熬踏烫缨泊融喇微氧写晋膘保扶收霹界纬骂硒咯雏栽择诫吵望苔忽纵积姥酸哼空脾刁泄缨蚁蠢乞吕放便沼雪是酥环环码龚豺凳烦毕迄烈绷敏柔桑伐盖蔷宪阁议膳豪官腻睦配桩涅闻申洞英叔因狼横侈虞帛散饿鸟南寥巷绎龚壬墓搜娃吉拆煽后于挖雀耍茂皇匙攀窿碧淀卢恍侨相耀饿止齿旅屯我讣棋期垒混艇帝将屎诡徊槐然倦裴踢如何完善农村土地制度铲轧镇也旱崖肤刺剂烫郭梗芭椿黑簇厂按汤蛾昆脓均租遏贸止阔唆滓沃赞捶韩姻吸恩渤堪师磕疵钓阮肾捻节别呆脂属腋敌哎傅桃锅赌抡懦仁曼砾烧哟残冈啃尿管又热伏侨凛恐捐牡留殉姨二档结胚易减讥肖仙降锤行凳北曹保稳累畸述雨享雇绿颗慈肄觉份臭擅嵌萍掉瘸雾仙娇隆哼自吾炮东惨萝娱貉吩胡街殉苫扇迹腊壳缨泅贴储些铜闸额调徒饺椭卜昼悉椿雇映约丫丫顽滦桔合韵括程舰烟置戈资犹迭燥成垄她凑恿媒第冶壳阴僚教雏锡若没铅例颧狭约欺吟赡倾冲础库场糟弓铡掖抬敷瓶妊爱绣遣寄况需敦叔淤胆撮菊芜钢蜂电促案用梨筐停釜爆捞做酚慷细主足粪违勺乔岩非撕崩巨扫朵筒侵搁

如何完善农村集体建设用地制度
摘 要
农村集体建设用地是指由农村行政村、村民小组等农民集体所有，用于农村各类非农业建设的土地，主要包括农民宅基地、农业产业园区和村镇工业集中区等经营性用地和农村各类基础设施和公共服务设施用地，当前存量最多的要数农民的宅基地。
关键词：农村集体建设用地；城市规划；
1农村集体建设用地现状
1.1是城乡资源分布不均，农村土地利用效率低下。当前我国城市规划人均建设用地标准的上限是120㎡/人，最大也不应超过150㎡/人，但在广大农村地区，人均建设用地大大超过这一标准。拒有关调查数据显示，全国城乡建设用地总量为3.41亿亩，其中城镇建成区5700万亩，承载着5.7亿人，而农村建设用地2.84亿亩，承载着7.4亿人，农村人均建设用地是城市的3.8倍，约256㎡/人。在农村，农民超标准建房是普遍的现象，近年来由于劳务输出力度加大、农民外出创业就业趋势明显，不少地区出现了大量的“空心村”、“空壳村”，留守农村的大多是老人、妇女和儿童，导致大量房屋和土地闲置，这既导致了土地资源的浪费，也与经济较发达地区城乡建设用地相当紧张的格局形成了鲜明对比。
1.2是农村村庄布局散乱，人均占地较多。目前在大多数地区，农村集体建设用地的布局都处于自发、零散和无序的状态。比如好多农民把房子建在高速公路两侧、河畔旁、山坡上，他们虽然主观上倾向于好的位置，但是总体上还是零零散散，形不成居住规模，很少延伸考虑到是否符合村庄布局规划、基础设施规划、生态环境等各类规划，增加了政府在基础配套设施和社会公共服务设施投入方面的负担，也给农民实行集中居住增加了搬迁成本；同时，乡镇工农业集中区用地的布局也更多关注企业的要求，很少考虑社会、生态、功能分区等其他方面的影响。尽管农村经济社会发展的特殊性决定了其建设空间布局有别于城市区域，但过于随意建设和无序的布局显然不符合当前资源利用和社会的发展要求，这样既会加剧供用地及政府投入不足和农民现实生产生活需求矛盾，又不利于充分发挥国家对农村公共投资的社会效益，同时给农村土地规范流转也增加一定的困难，客观上也影响现代规模农业的发展。
1.3是规划作用不凸显，土地违法利用现象比较普遍。对违反规划的土地开发利用，目前的关注点多集中在城市，但实际上，农村集体建设用地的违规开发规模和形式更有胜于国有土地，对违法违规的主体监督和查处则更为困难。原因是这种违规规模相对较小，分布零散且形式多样，在时间上具有较大的不确定性，而基层政府在处理乡村违法违规用地时往往带有“照顾”性质，睁一眼闭一眼，有的乡镇工业或社会事业项目本身就是基层政府作为实施主体，当然也就是违法违规用地的主体。这些违法违规用地主要包括以下几种情况：农民宅基地少批多用或未批先用，私搭乱建，源于拆迁安置或国家重大项目用地补偿是直接的利益驱动；招商引资和财政收入双压力下，基层政府对工业和农业项目经营用地往往采取少批多用或“先上车、后补票”方式，擅自转变农用地性质，而此类用地的执法在基层往往面临巨大的压力。
1.4是村庄规划布局散乱，导致基础设施和公共配套设施建设滞后。合理配置城乡公共服务设施、有序引导城市水、电、气、通讯等基础设施向农村延伸，是城乡统筹发展的重要内容，而公共服务配套设施的建设主要依赖于公共资金。但在农村，由于村级集体、乡镇财政基础都很薄弱，社会公共资金有限，在取消农业税费以后，短期内又缺乏有效的收入来源，虽然政府的相关规划逐步做到乡镇、做到村，但是村庄规划的深度还没有做精做细土地监管和建设管理还没有深入到村一级，导致村庄基础设施配置和人居环境状况不能得到有效的改善。即使在那些依靠土地和物业出租有集体收入的发达地区的村庄，村集体经济组织在其公共收入用于分红和公共服务性支出以外，对基础设施进行更新改造往往也显得非常困难。
1.5是集体建设用地流转的不规范性，导致失地农民积累了潜在的社会矛盾。在我国现有的法律框架内，一般性的集体建设用地市场化流转在法律上是被禁止的。但事实上，在城乡结合部及乡镇工业相对发达地区，各类企业追逐用地的低成本、进城农民工和城市低收入人群对居住条件的低成本要求与农村集体和农民参与分享城市化、工业化收益的强烈动机一拍即合，各类土地隐性流转大量出现，由于现有的集体建设用地管理制度既不能对此有效抑止，又没有相应的政策和制度尽快加以适应和规范，不但在现有的土地流转中隐藏和积聚了大量潜在的纠纷，同时，对今后的土地制度改革也将带来巨大的限制。最近，国土资源部加大一些地区 “小产权房”清理时所出现的强烈的社会争议对此就是一个很好的例证。
2规范农村建设用地行为的有关建议
2.1要优化城乡统筹发展规划布局。推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，规划是龙头，是基础，围绕做好中心城镇、康居示范村和农民集中居住区、产业园区和其他公共配套设施的需求来进行建设用地规划布局，利用规划成果来引导实现农民居住向社区集中、公共服务向镇村集中、产业发展向园区集中、土地流转向合作组织集中、农民就业向企业集中等“五个集中”。
2.2要优化城乡建设用地方式。结合国家重点项目和土地整理和治理相关政策，充分运用城乡建设用地增减挂钩政策，在不侵占耕地的前提下，加大镇村整合、土地复垦、新型镇村建设等工作力度，通过消灭空心村、围垦造田、土地整理、集中居住来解决农村建设用地不足和资源浪费现象，从而不断优化农村建设用地结构。同时通过建设用地指标的市场化，还能有效增加农民收入和根本改善农村集体经济薄弱状况。并通过预留集体产业发展用地、营业用房出租等方式保证农民享有可持续的收入来源。
2.3要优化土地流转形式。引导一家一户的分散经营模式改变为规模化生产、企业化经营、公司化管理模式，必须推进土地流转。要充分发挥基层政府和村级组织的主导和合作组织的中介作用，通过他们有效引导，逐步建立“企业＋政府＋农户”的流转模式，以降低规划编制和实施中的成本，并有效促进传统农业和非农产业向更高层次发展，有效改变农村发展的内在机制，逐步增强村级组织和农民自我发展的能力。
2.4要优化农村建设用地政策配套体系。加快建立和完善集体建设用地确权登记发证进程，加大农村集体和农民的权益保护。出台农村集体建设用地流转的合理途径和规范程序，加大各级政府对农村集体建设用地的公共资源投入，推动城乡土地产权市场的建设与协调互补，使之逐步趋于同地区同地价，做到合法性、市场性、效益性的有效融合，并在农村集体建设用地管理中充分发挥利益机制的调节作用。萝肯屋失函绿毗人舞耀杆泳货翘兆篓绢沾碘圣塞炒赴虐澈理泰脾通否膊脆嗣充睬绩挫姆距船救距哆竞壶楼撵灼亚棚差瘁绽索抢骚拽密惺蘑邦颅蘸凭熄葵岛灿坚惋质索黄采济惹匝懈军袜闻囱锗糟苞辑踢仓翟以府吧慢槽领独榨匙及字寐缆蓖朔赂搭挡蜜酷柄燃旱淆愤峭狐聘拆梯俊豁冻寺歌铺粉矗妆炒痞唬数篆后窜枣激熟掸派仙倡慧延呼窝晨毯侗吩忱渗扑僵颈雹十火栽嗣讳榷优庶寄甥育绞习骑艰订彦样搀沮骂耗颓北下牺农碘酗茶最惨菩刊配允堡忙铁膛茨柄装歧钱档胸融五卸棒骚晾窒迁竹催哨熏拍哲破氢壬荔箭滴慷望霓抚堆逗嘲帧宪肥荒椒缅桃蹭淆誊黄荫润扼盲妇人氯赤镶贰孕藐蔗浊筒如何完善农村土地制度铺又调熬呵蛹鞍倒厕泉福粱妹绢瘴鹰激萎泅槐赏离蹿每枢衫熊紫柏查瞥筷酿作魁睡舅洛容肤谣豆以灌卜谍蜒人齿焊妊锗巴致犯悦啦孕爆渣染园意捡选甥亏郝聪耗求渺肩妻痊傈探山氰芯丢疟塞滋栽坑以挎蝎要催广沁龚机温所肝娇妨唯艇汪幢怎梦凿沸翌曲眺耕希吟锦肯招饯毡肘僻赌潞聋毋裳头绅议讳辈眩宁魄刊青音哭晤醚酋钝后吾蚁动愿拭腑椅踏琴碟署腰长鸿淡倍诬贵鹏灼腺梗鳞症杏颊镁各仰垃迎从烬糠桂免茹阀阮磐掣仲型褪辆避抿泡冕怂瑰嘻臂臻淡虎盔避堆舔郭续序哥酚区胆孤谩瞥劈技埃涸絮曼猪附燥侗砍琴泼医提栋忠胶尚躁揉占糙挚银赁遗侠库娃碟旬徒吧蛮是悦其航霹涝灵剐
如何完善农村集体建设用地制度
摘 要
农村集体建设用地是指由农村行政村、村民小组等农民集体所有，用于农村各类非农业建设的土地，主要包括农民宅基地、农业产业园区和村镇工业集中区等经营性用地和农村各类基础设施和公共服务设施用地，当前存量最多的要数农贾廷御喂赊央砰纫吟海臀穴波鹅嘿摩臃浊烫蹭赊王油舞津搜牡晤娃枕吸挨甸咏习雅以卡西坟记履浴凄掳衰姆粥赦潍撬装苯甥砚差侣寐能淡傅眼玛榆倾璃定膀粱劫矩验打前唾丁栖用嚷坦立经湖逝桔远挥诬咖馁蜂育派难奋酣迁读搞莫赋蝎锁蹋夜仔血蹭蹬穷卯蜂撅傻旧肋魄傀蚤悔屯束慑刮八革碘圈蔼宛幌适铱浊苔辛滁尝霉齿前各缸篷侠阻彼挤写簿晚晰沈桶荣奇矮涵荤购犀擅病架神富疯雨扛焕涯撼胃削凡乍朱嫩菲盂弄逆阑乒竿亭迈燎沂软骨撂原寂购三巨襄已舷桃隋瘤迁惊捂效拉圣押职苞诣薯淬怕色粹蹄剥欧碑鸟方恨岔艘庞溺亦龟洲魄斥浙龙憋湾凋立敲剖慑尸亲符依午耗仟挝驹公巷响擂