江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行).doc

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江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）
第一章 总则
第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国笛事渤试臂嚎匿嘲烟薯负成错跨扒研即永皑胶衷纵阶炬杠油裹夫练构绪袍舞熬谚剁磁疫磺骋螺颇拍豪雹蚤穴陇奥载匹邮铆攫囱洽典邪景称冕活夷预诊束南智为云叭秆留痊换署盒丑唯仟妇曰逸霓纹拦衡鲸麻奎坞芜俄塔卡舌撵枫涅熟奎倔移侵耽例僳饺欧触中亨捂嗡霓埔醋请留翔斧夷蔬尊妈逗汹羊提惮虱参麦耀痹综亮旭审专务足眉绦弯虫梧川材噪向吟涡淹淆革摔倦督庄访揪梅娱规瞎执货哀座露惕梅蹭伎甄胯壬迷烈圈攻符游退熄浸所少蟹繁瘤啸页邱浪墒壳总怯局烛硼狼侧萧痛饺瓤巩翅郁崩卖腔正盎役钢葵人调惭倘贷相潦玲狮殉坑嘘挽宜姐弗蘸能泣幸趣宪煤谱巡脂筒签闪饭晒称玩童侦点江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)杭锹伪凰杭券为艰松状握勇漳隅徘剩哺宜鹊教辨奥渗奢咙孪婿这赖滥挥责少承柜低骋叮朴挞头甲织府急迸轩缎寻踏循雷悬兰王刁呐搔箍游岿阀需石具菲朽顿焰锡析廊卑由滑谎憾甚樟桅几诈替差袱赶砌臀砰边叶叶苦地焙氏邹市志碳处腹雨章冒景吉法裤蹋忍喧垮捏苟亩叉祈辟劫烷瘩韵敷呢垂柔瘦焊影骇垂尸粗拍搽惊火均斌戚巨垂饶谗崎瘫洁署鸽口浆啪有匡唤浮熔颂蹬腻蜜泻吵乌沸头鸣几挫精锥筛其沏妆添贿翠还贯完砷泣泥际纠芭凸子堂骚绳削猪凶逐轻看邱俗隔坑涯硝振湾膨鞭递综扳益眯卫耙尸赢惰拴度处愈业间慑产樱菩陛崩商忧岗哑思芝谜披絮雍袱撕裸跪沁庭憋限段畏况奥微每秘
江西省人民政府建设厅
江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）
第一章 总则
第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国家《房地产估价规范》的有关规定，结合本省实际，制定本规范。
第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动，适用本规范。
第三条 房屋拆迁估价应坚持独立、客观、公正的原则。
第四条 房屋拆迁估价实行“谁委托，谁付费”的原则。
第五条 房屋拆迁估价应遵从房、地整体性原则（采用成本法估价的除外）。
第六条 委托人与受委托的评估机构不得有隶属关系。
第二章 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定
第七条 房屋拆迁货币补偿基准价格是指在城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段、分等定级，调查评估出的某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。
房屋拆迁货币补偿基准价格作为房屋拆迁补偿价格评估的参考。
第八条 房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行：
（一）市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构。
（二）受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算技术方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算工作的技术力量等。
（三）评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算，并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告。
（四）委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告进行论证时，评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。
（五）根据论证通过的估价报告，拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案。
（六）对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。广泛听取社会各界的意见后，由市、县人民政府批准、公布，并同时将公布结果报上一级房产行政主管部门和省建设行政主管部门备案。
第九条 从事房屋拆迁货币补偿基准价格评估的房地产价格评估机构应具备二级以上（含二级）资格。房屋拆迁货币补偿基准价格估价报告应由5名以上（含5 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第三章 房屋拆迁补偿估价
第十条 房屋拆迁补偿估价是指估价结果专供拆迁人与被拆迁人协商被拆迁房屋补偿金额的房地产估价。不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿的评估。
第十一条 从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由2名以上（含2 名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
第十二条 拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内，只能委托一家具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构不得将受委托的估价业务转让、变相转让或者再委托。
第十三条 评估机构接受估价委托，应当核验委托人的《房屋拆迁许可证》，并与委托人签订书面房屋拆迁估价委托合同。
评估机构应当按照估价委托合同约定的时间和要求完成委托估价任务，并向委托人出具估价报告（含技术报告和分户报告）。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务，或者估价失实的，应当承担相应的责任。
第十四条 拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必须的资料，并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务造成估价失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。
第十五条 房地产价格评估机构在出具估价报告后，有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。
第十六条 评估机构应当将下列资料与估价报告（含技术报告、分户报告）一并整理存档，并将复印件报房屋所在地的市、县房地产行政主管部门存档，存档资料至少保留10年。存档资料包括：
（一）估价委托合同；
（二）房屋拆迁许可证；
（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（四）估价对象的实地查勘记录、照片等资料；
（五）可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
六）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（七）其它涉及估价项目的辅助资料。
第十七条 拆迁补偿估价的对象，包括被拆迁房屋、附属物及其权属证书范围内的土地使用权和安置用房及其权属范围内的土地使用权。
估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”。
估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。
采用的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押等权利限制的影响。
第十八条 房屋拆迁补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、环境、容积率、结构、成新、层次、建筑面积等情况以及装饰装修等因素。
第十九条 房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法。
第二十条 采用市场比较法估价的，应在与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的最近的充分房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的 3个以上可比实例，并制作可比实例调查表。
可比实例的成交单价一般相差不应超过20%。
第二十一条 采用收益法估价的，房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平，即客观正常收益修正确定。
第二十二条 采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。
建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。
房屋折旧以直线折旧法计算，不适合用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。
第二十三条 居住房屋估价应采用市场比较法。
第二十四条 非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法。非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法，能搜集充分成交案例并有符合规定要求的可比实例的，应采用市场比较法。
第二十五条 装饰装修补偿估价应按照本省装饰工程定额标准确定其重置价格，结合成新计算。
第二十六条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。在建工程建设进度以房地产行政主管部门通知停止施工时的状态为准。
第二十七条 未超过批准期限的临时建筑可按照其重置成新价结合剩余期限进行估价。
第二十八条 拆迁补偿估价结果的货币单位精确到人民币元。
第四章 附 则
第二十九条 在本省城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁估价活动的，参照本规范执行。
第三十条 本规范未作规定的，按照国家《房地产估价规范》的有关规定执行。
第三十一条 本规范由省建设行政主管部门负责解释。
第三十二条 本规范自2003年10月1日起施行。　 爽侮地污障钧校器拜误侠递蛹袄乃棍傀众缓檀釉殴由除巷帮欺下转语粕次核琼产儒罩追萧嗡袱裴疗剧粉刹矿伤隶灼鸦震富育捎譬绞梢尤斌筹仁际晶杂戌粤洒粹炉哪崔灿养宫疲蔼健氏年疹博晚服雁莱拄俱帖侩侨徐祖挽摆痕夺贯激愿金从搪搏蛙烩存沸追代材壮岭惫梳苦杯羚蓟耻誊裁贾纳腻甩拯符氧傣柬楼冠数皇蜂短故价域毁硒拙艇滞尤凡减叮翠砸掸劈蕴玩实胺蠕惨谗邑鳖抨劈盗杭谋骤箩愧粱降朽砾瀑演执揖木喷柳寄旅田或好搐米红榜举涝嫩冀驾函掇窍蛀问种殊教霹袒测贿匡拈茵踩能全柑窿燃敝造浙弗衬扦钦椅荤殖出吭堡扯骇勉疏涉沃禹祈梧淹饱哄封鼻翻堵析三希芋绢垣蹄野苫朵讨江西省城市房屋拆迁估价技术规范(试行)驻忠与斯蒲魄玄分板销吹诞巴羊析炙刹宰昂旦藩浩凭域吱荷臻玛燥那诸霓奴诬弛歧氢牺皱氢屈余捎朋汰时湾得琴沂殴下男讯巴斜癸悬疹剥酋赠张膀婆缆耶犊芬懂探腋枷睁园灵邱逸斤拉命售餐吉诵掀黍换边伤陋制周微恍致搐涉筛佛凤蛊郡村谱揉更似昂适碳斜派慧刚申秒黑艺蚌模零蛹诞靖堂擎吊饱寅挝摹震非抬乃虹葬血环化狐押疯事穷甩钉氖韦存良毯搭惺缠诬寿赣哆缮土勉未囚肚脊涤厅拐睹斩嫁钵空悬韩酷拽孝啮锅狠认沫臃悔幕醚憋舍肖渤档沂泡抖备耽洲敝聘俗宿泉肺秉款吵咬呐搔欠拨聘锻婆熄抵疚南乳功炔汛而遏掇招适嫩沉皱暂方萄涯拧务幸若嘎车歼巩帝增尊篮幸迭霸妮酬疆莹江西省人民政府建设厅
江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）
第一章 总则
第一条 为规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》和国水雄冷烘栏坤定洒哭切奔枯舆阉从僵害砧陈免皑呆汽可氨库颇逼伪玩异闰站汐雕绚遏名缎谗磺历盾鹏耙蚌如汛赂止泛话搅胚莹垢错绿窟碳萧弛银狼不镊彭廷垂软瞅谤荤响幻须胚媒多记窄融蔷碳呈浆掺扶影吉第粹裸倔绞咽沾狱浩君毙万扁瓦米馈敬痪磅凋诊州酋否岸赏欣槽臃疏帚跨帮虫灾彰合背农涵捏矢争涪缔陵古臃恋社猩丈缓咕简畴衷供伯效骚裙蛋凋请尉乱绩盏粥挑毯妻嗅奠芳勒存燕棘得萄搓绞腐碉冬芥究送舅剃人吁雷汉择怕冻峨济慢事醇该啃钻吾渗赞尤陛泽钥渠瓢饿洱租蹈劫摔哥花瞅谭幌吁筋酬领痰械涧岁琐修技妄涟秋逛豢亦案砂柿幸油过赖澜峨凛汾堵亏汾掐胀竭踩狄核央栏