不动产租赁案例.docx

案例评析：不动产能否作为融资租赁交易标的物（李雪梅）
《外商投资租赁业管理办法》（以下称《办法》）列举了租赁资产范围，均为动产（含该动产所附带的无形资产），没有列及不动产。外商投资融资租赁公司是否能以不动产作为租赁物进行融资租赁交易，是经常引发外商投资租赁公司疑问的一个问题，有观点认为，《办法》不是法律，不应该成为影响合同效力的因素，另外一种观点则认为，外商投资企业是特殊企业，需要依法批准才可以设立，因此其经营须在批准的范围之内，两种观点相持不下。本案例做出了支持性判决。
案件事实：
浙江百盛融资租赁有限公司与华门房地产集团有限公司、
华门控股有限公司等保证合同纠纷案[1]
原告：浙江百盛融资租赁有限公司
法定代表人：陆海洪
委托代理人：沈金华
被告：华门房地产集团有限公司
法定代表人：徐群
被告：华门控股有限公司
法定代表人：徐群
被告：徐群
三被告委托代理人：林敏
2013年12月12日，浙江百盛融资租赁有限公司(以下简称百盛公司)与浙江清水湾置业有限公司（以下简称清水湾公司）签订商品房买卖合同12份，约定清水湾公司将位于余杭区中泰乡石鸽良种场，编号为（2006）21号地块上的清水湾别墅山水苑商品房12套出售给百盛公司。合同经房屋主管部门登记备案。
2013年12月12日，百盛公司与清水湾公司签订融资租赁合同，约定百盛公司将购进的经清水湾公司选定并确认的清水湾别墅山水苑的商品房作为租赁物，并回租给清水湾公司使用，租赁期为12个月，起租日为2013年12月12日。租赁本金即标的物价款为百盛公司向清水湾公司支付的租赁物价款金额6,000,000元，租金费用每月按租赁物价款的0.6%计，并按月支付调查费2%，租金总额为7,872,000元，租金支付日自2013年12月15日起至2014年11月15日止。租赁期满，清水湾公司履行完毕本合同义务，向百盛公司支付名义货价1元后，租赁物所有权归清水湾公司所有。如清水湾公司延迟偿付租赁本金、租金费用、调查费及相关费用，应按延付金额的每日万分之五向百盛公司支付违约金；清水湾公司若有一期租赁本金、租金费用、调查费及相关费用拖欠达两个月以上或出现第二次延付，即构成根本违约，百盛公司可以要求清水湾公司支付全部到期和未到期租赁本金、租金费用、调查费用及违约金等。
同日，百盛公司与华门房地产集团有限公司（以下简称华门集团公司）、华门控股有限公司（以下简称华门控股公司）及徐群以及浙江浙大网新实业发展有限公司（已进入破产重整程序）（作为保证人）签订《保证合同》一份，约定由上述保证人为清水湾公司签订的上述融资租赁合同提供连带责任保证，保证范围为主合同项下租赁本金及租金费用、调查费、违约金、损害赔偿金和实现债权的诉讼费、律师费及其他费用。保证期间自每期债务履行期限届满之日起两年。
上述合同签订后，百盛公司于2013年12月12日，通过网银转帐支付给清水湾公司6,000,000元购房款。清水湾公司除支付了租金费用六期、调查费用四期外，对其余部分一直未付，保证人亦未承担保证义务。截止2014年11月15日，清水湾公司尚欠百盛公司租赁本金6,000,000元、租金费用216,000元、调查费960,000元、违约金540,000元，清水湾公司已进入破产重整程序。百盛公司多次向债务人催要，未获结果，故向浙江省嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼，请求判令被告偿付租赁本金、租金费用、调查费，并承担违约责任。
百盛公司为本案诉讼支付律师费186,000元。
[1]参见浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南商初字第995号民事判决书，2015年2月3日作出。
一审审理：
一审法院审理认定：
浙江省嘉兴市南湖区人民法院经审理认为：百盛公司系经相关部门批准设立的融资租赁公司，其与清水湾公司签订的商品房买卖合同、融资租赁合同，以及与华门集团公司、华门控股公司、徐群签订的保证合同，均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律和行政法规禁止性规定，均合法有效，各方当事人均应按合同的约定履行义务。上述合同签订后，百盛公司按合同约定向清水湾公司支付了购房款，履行了合同义务。清水湾公司未按融资合同约定支付租金，各担保人也未承担保证义务，均构成违约，应当承担相应的违约责任。现百盛公司要求被告华门集团公司、华门控股公司、徐群承担连带责任，支付租金及其他费用、违约金、律师费的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告辩称融资租赁合同未生效，双方系企业间借贷，三被告不应承担担保责任的答辩理由，于法无据，不予支持。
一审判决：
1.被告华门房地产集团有限公司、华门控股有限公司、徐群于判决生效后三日内对债务人浙江清水湾置业有限公司尚欠原告浙江百盛融资租赁有限公司的租赁本金6,000,000元、租金费用21,6000元、调查费960,000元、违约金540,000元（算至2014年10月11日，以后以6,000,000元为基数按每日万分支五算至付清日止）的给付承担连带保证责任；并赔偿原告浙江百盛融资租赁有限公司实现债权的律师费186,000元
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2.案件受理费67,114元、保全费5,000元，由三被告连带负担（于本判决生之日起三日内缴纳）。
评析：
本案是以商品房为租赁物的融资租赁交易引发的保证合同纠纷案件，争议的焦点在于外商投资融资租赁公司是否能以不动产作为租赁物开展融资租赁交易。受案法院对被告辩称主合同系企业间借贷的意见未予支持，从侧面反映出该法院对不动产作为租赁物的认可。这是一份好判决。
之所以有争议焦点问题的提出，原因在于《外商投资租赁业管理办法》列举了租赁资产范围，均为动产（含该动产所附带的无形资产），没有列及不动产。这是否影响不动产租赁合同的效力，需要我们讨论。
根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”
根据上述规定，法院判定合同的效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、部委行政规章为依据。而目前我国现行有效的法律、行政法规并无禁止以不动产作为租赁物的规定。很多人以《外商投资租赁业管理办法》规定的租赁物范围仅限于动产为由认为外商投资融资租赁公司不能开展以不动产为租赁物的交易，但《外商投资租赁业管理办法》在效力级别上属于部门规章，不能作为判定合同是否有效的依据。因此，在目前的法律框架下，以不动产作为租赁物开展融资租赁交易，并不必然导致融资租赁合同无效。
所以，本案判决符合法律规定。