杭州李菊体育中心商业定位及业态规划报告市公开课一等奖百校联赛特等奖课件.pptx

李菊体育中心商业定位及业态规划汇报.410/10/第1页专业创新真诚服务此次沟通主此次沟通主要内容要内容 针对上次会议提出两个方向，作深入研究细化后本公司提议以下：1、不提议本项目引进大卖场2、提议本项目打造一个以运动为主题集餐饮休闲娱乐于一体休闲商业中心。3、针对现有物业局部设计调整提议，以及业态规划布局提议第2页专业创新真诚服务目目 录录 一一 物业分析物业分析二二 大卖场可行性分析大卖场可行性分析三三 休闲娱乐分析休闲娱乐分析四四 业态规划及物业提议业态规划及物业提议第3页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块所处位置地块所处位置(宏观位置：临平）宏观位置：临平）项目位于杭州市主城区东北临平副城，临平是杭州总体战略布局中三大副城之一，是杭州“城市东扩”、“决战东部”战略实施前沿阵地。临平余杭区政治、经济和文化中心，是个商贸型和文化型休闲城市，现有些人口25万人，其中常住人口15万，近期规划城镇人口50万，远期规划人口70万在临平、萧山、下沙三大副城中，临平房价是最低，而城市配套却称得上是最好。唯一一个在绕城之外副城，交通时间成本一度成为临平与主城之间拦路虎。地铁一号线开工建设，临平进入地铁时代全长约6.8公里临平世纪大道至杭州石大线连接线也已年开工，20完工，建成后将是临平副城至杭州主城区主要生态交通轴。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议赢商观点：伴随地铁建成，石大连接线启用，交通将不再是杭州人在临平买房拦路虎，完善配套、高性价比住宅以及便捷交通，将吸引越来越多杭州人投资、居住到临平。所以很快未来，伴随房地产开发，临平人口将迎来快速导入阶段。第4页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块所处位置地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）区位：临平副城中央商务区）项目位于临平副城新区，毗邻临平副城中央商务区CBD位于外环路立交以东、世纪大道以南、沪杭高速公路以北、总面积约415公顷CBD，将于后基本建成。该CBD建成后，将成为临平最大金融贸易、商务办公、会议展览、商业购物中心功效结构可归纳为“一轴、三区、四点、两翼、一带”。“一轴”指是城市发展轴，即迎宾大道；“三区”指商业娱乐区、文化商务区和创业会展区；“四点”指地铁一号线临平站节点形成以临平MALL为关键商业中心；翁梅路节点形成临平文化中心；地铁一号线南苑站节点形成集酒店、商务、科技商业会展功效于一体城市功效中心；城市入口节点形成以水面和绿地相融城市入口景观；“两翼”是由当代居住区形成中央商务区备发展用地（两个当代居住区）；“一带”是沿临东路望梅路形成城市绿地。建设中迎宾路800M800M200200万方住宅万方住宅规模规模物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第5页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块所处位置地块所处位置(区位：临平副城中央商务区）区位：临平副城中央商务区）。赢商观点：赢商观点：l借高铁、地铁零换乘，实现和杭州高速对接，将使临平成为杭州三大副城中最宜居“首善”之区，中央商务区将成为焦点。l 该区域当前已进入连续开发阶段，将是临平未来最关键商务商业板块和高端居住版块，形成临平关键市级商圈l 中央商务区人口数量与人口密度将在未来展现暴发式增加，高品质住宅人群与商务办公人群将在此聚集。l与副城新区西翼居住板块相连，且临近规划中关键商业中心，将给本项目标商业带来较大发展机会。水晶城水晶城水景公园水景公园已开发区已开发区域域临平副城中央商务区规划结构临平副城中央商务区规划结构一个曙光城一个曙光城一个曙光城一个曙光城两个商业中心两个商业中心两个商业中心两个商业中心两个五星级酒店两个五星级酒店两个五星级酒店两个五星级酒店两个文化展览中心两个文化展览中心两个文化展览中心两个文化展览中心两条特色街和风情街两条特色街和风情街两条特色街和风情街两条特色街和风情街两组办公建筑群两组办公建筑群两组办公建筑群两组办公建筑群物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第6页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块所处位置地块所处位置(微观位置）微观位置）项目东临规划水景公园，南至世纪大道，西至西安路，北与AB地块相连本项目地块周围有已部分建成水景城、康城国际、风华苑以及待建绿城玉园、康城一品等大型高档房地产项目，地块东南侧即为120亩临平副城休闲公园水景公园以及临平一小、信达外国语学校、临平妇幼保健医院等；与临平汽车站、规划中临平地铁总站相近。地理位置相当优越。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第7页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块利用现实状况（地块本身现实状况地块利用现实状况（地块本身现实状况)A/BA/B地块地块CC地块地块C地块呈长方形，分布较规则，且三面沿街，但地块西侧为快速路，且有一个高架桥，对地块西侧商业带来一定影响，地块东侧道路为2车道，道路较窄，地块南侧为城市主干道，道路较宽。地块当前已平整完整CC地块地块ABAB地块地块物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第8页专业创新真诚服务地块与北侧规划地块与北侧规划西安路西安路人民大道人民大道A/BA/B地块地块CC地块地块物业分析物业分析地块利用现实状况（地块周围地块利用现实状况（地块周围:东侧）东侧）项目东侧当前以公共设施服务配套比较完善。水景公园、学校、法院、酒店、医院等，配套众多。建设中建设中CBDCBD夜色中水景公园夜色中水景公园余杭区唯一妇女、儿童专科医院余杭区唯一妇女、儿童专科医院 四星级酒店四星级酒店余杭区第一所小学、初中九年一贯民办余杭区第一所小学、初中九年一贯民办寄宿制学校寄宿制学校 现有现有5050个班个班,1800,1800多名学生多名学生,110,110名教名教职员。职员。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第9页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块利用现实状况（地块周围：南侧）地块利用现实状况（地块周围：南侧）地块与北侧规划地块与北侧规划西安路西安路人民大道人民大道A/BA/B地块地块CC地块地块l项目南侧当前主要为新建水景城 和待建住宅地块。l未来项目南侧为中央商务区当代居住区城市主干道世纪大道城市主干道世纪大道农居点西安村农居点西安村水景城水景城物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第10页专业创新真诚服务地块与北侧规划地块与北侧规划西安路西安路人民大道人民大道A/BA/B地块地块CC地块地块物业分析物业分析地块利用现实状况（地块周围：西侧）地块利用现实状况（地块周围：西侧）l项目西侧分布了康城国际 风华苑两个高端居住小区，以及09省道以西零碎农居点康城国际康城国际康城国际康城国际风华苑风华苑物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第11页专业创新真诚服务地块与北侧规划地块与北侧规划西安路西安路人民大道人民大道A/BA/B地块地块CC地块地块物业分析物业分析地块利用现实状况（地块周围：北侧）地块利用现实状况（地块周围：北侧）l项目北侧为绿城玉园项目（当前尚在土地平整阶段）以及已建成新丰村农居点（一、二期）l新丰村北面为铁路以及藕花洲大街西段l项目北部有铁路阻隔，但经过西安路弱化了铁路带来影响绿城玉园效果图绿城玉园效果图新丰村新丰村莱蒙购物中心莱蒙购物中心小博士艺术幼稚园小博士艺术幼稚园物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第12页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块交通环境（道路交通条件）地块交通环境（道路交通条件）项目整体交通环境比较理想，东临规划道路，南面紧靠世纪大道，西面接西安路，北侧临人民路道路情况总体而言，车行出入较为方便快捷，详细道路信息以下：道路名称 世纪大道西安路东侧规划路人民大道道路方向 东西向南北向南北向东西向道路等级 快速路次干道支路次干道道路情况 六车道四车道2车道四车道道路宽度 60米40米10米40米隔离带除项当前都有隔离带无无无人行天桥 无无无无车流量当前较少当前较少较少普通备注石大线连接线正在建造中有铁路桥西安路西安路人民大道人民大道项目周围主要道路信息：项目周围主要道路信息：物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第13页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块交通环境（道路交通条件）地块交通环境（道路交通条件）项目距离周围车程与时间：资料起源，实际调研资料起源，实际调研道路 线路详细测量点+车程时间（自驾车）世纪大道往西：望梅路康城国际：0.3KM风华苑：0.8KM 00:30 01:00往东:至家乐福水景公园 0.2KM余杭一小 0.6KM 富邦国际大酒店 0.9KM 地铁总站项目 0.9KM地铁站 1.1KM 理想四维大厦 1.6KM 东湖南路 1.9KM家乐福 2.5KM 00：20 00：50 01：20 01：20 01：45 02:45 03:45 05：00西安路往南：至09省道西安村 0.7KM 09省道（望梅路)0.9KM01：00往北：藕花洲人民大道 0.6KM藕花洲大街 1.1KM 00：50 01：20往东：沿藕花洲大街往东莱蒙商业中心 2.2 04:30人民路往东：至桂花城妇幼保健医院 1KM 余杭大厦 1.5KM 绿城桂花城 3.2KM 2：50 3：50 7：00l项目距离周围车程较短，沟通城区各方位都较便捷l项目距离城区主要商业中心半径在2。5公里范围内车流量车流量因为当前迎宾路以及地铁站封道施工，故未对本项目标车流量进行统计。公交站点与路线 紧邻项目地块旁边暂无公交站点设置，但在项目周围小学有2路公交车。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第14页专业创新真诚服务物业分析物业分析地块交通环境（道路交通条件）地块交通环境（道路交通条件）地铁1号线于开始开工，年完成土建，20将正式投入使用。项目距离世纪大道站仅0.8公里，步行时间约5分钟。规划中地铁3号线在建地铁1号线（建设中地铁（建设中地铁1 1号线）号线）项目周围主要轨道交通：项目周围主要轨道交通：赢商观点赢商观点：项目周围整体道路交通完善，项目未来可达性很好。项目周围整体道路交通完善，项目未来可达性很好。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第15页专业创新真诚服务物业分析物业分析规模分析（项目主要数据）规模分析（项目主要数据）l从项目现有规划指标来看，项目地上三层，共3万平方米，地下商业14800平方米，总体量快要4.5万方l其中地上商业主要有三部分组成：1）公寓裙楼，单层面积约6000平方米2）体育馆西侧从属楼，单层面积约2400平方米3）体育馆东侧从属楼：单层面积，1200方左右赢商观点：l本项目商业体已具备一定规模，足以在这个区域中成为一个主要商业网点l因为地上商业部分分割成三个区块，故地上部分引进单层面积有一定要求主力店，难度较大。若引进卖场等大型购物类商业，只能设置于B1层，而B1物业条件对主力店缺乏吸引力。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第16页专业创新真诚服务物业分析物业分析辐射人口口规模辐射人口口规模项目辐射人口项目辐射人口关键商圈关键商圈1 1关键商圈详细范围包括铁路线以南城南居住区范围，主要有：南苑街道区域，当前常住人口数量约人口数量约5 5万人左右万人左右，流动2.5万人，总计约7.5万人。城南房地产开发所引发人口导入增加，也将随住宅楼盘交付而不停提升预计未来3-5年，预计未来新增人口将有4-5万人左右，序号序号居住区名称居住区名称规划户数（户）规划户数（户）整体交付大致入住时间整体交付大致入住时间1东海水景城28262理想康城国际34803绿城风华苑8025保元泽第5488君临天下126110康城一品10999南苑毓秀家园17010安置小区100011项目地块160012其它规划用地3000小小 计计15786/项目辐射人口项目辐射人口次级商圈次级商圈2 2次级商圈详细范围以临平城区为主，当前常住人口总数约15万左右，算上流感人口大约在25万赢商观点：赢商观点：l从当前城南人口已经有一定规模，同时伴随新建楼盘交付，未来人口将深入增加l现有些人口规模略显偏少，假如有多个项目来竞争，则需慎重考虑l从当前了解情况来看，城南新购房人群多以青年、未婚及新婚、高收入人员为主。所以，在商业业态中因以提升型、满足青年、未婚或新婚、高收入人群为主。l因为年轻人口较多，以及考虑周围妇幼医院及幼稚园等配套，所以妇孕婴童等消费需求也可作为沿街商铺一个考虑方向。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第17页专业创新真诚服务物业分析物业分析项目发展思索（项目发展思索（SWOTSWOT分析）分析）SWOTp城市重点发展版块，临平CBD商务区主要高品质居住区p地块周围居住气氛逐步成熟p拥有城市公共资源：公园体育馆p毗邻城市主干道世纪大道，西安路外部交通便利p项目周围商业气氛形成还需一定时间，需要依靠本身商业发展。p项目所处位置为居住区，并非政府规划关键商务商业中心区p临平商务CBD区快速发展以及地铁一号线投入使用，将加紧区域内住宅及写字楼市场发展，促进居住人气，培育大量市场消费劲量p依靠于体育馆与公园两大城市公共稀缺资源，能给项目带来一定商业附加值p区域内高收入人群、年轻人群，给项目带来一定机会。p项目将受到未来关键商业中心区竞争项目标挑战，市场竞争必定会加大。p因为并非处于关键商务商业区，对部分类别商户招商难度会加大p公寓裙楼商业为集中式物业，若无法引进主力店，则因为物 业进深过深物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第18页专业创新真诚服务目目 录录 一一 物业分析物业分析二二 大卖场可行性分析大卖场可行性分析三三 休闲娱乐生活休闲娱乐生活MALLMALL分析分析四四 业态规划及物业提议业态规划及物业提议第19页专业创新真诚服务沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场2.2kM2.2kM2.5kM2.5kM家乐福家乐福地铁总站项目参考图地铁总站项目参考图0.8KM0.8KM2.2KM2.2KM1.5KM1.5KM卖场卖场竞争格局图竞争格局图l从距离上看，现有2个区域生活中心之间以及与本项目之间距离均在2.22.5KM，呈等边三角形。而地铁总站项目恰好处于三个点中心。l从竞争格局图上来看，该区域内最多只会开3个卖场。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第20页专业创新真诚服务建筑面积：建筑面积：50000 总用地面积总用地面积：15000 楼层：楼层：四层沃尔玛超市：沃尔玛超市：0 停车位：停车位：300个 区位：藕花洲大街与迎宾路交叉口，周遍交通可达性好，辐射范围广主力业态：超市、影院、精品百货等。业态组成：一楼：名品购物中心：餐饮/品牌服装/化装品/名表/珠宝/皮鞋皮具 肯德基、九佰碗、可莎蜜尔、VEROMODA、JACK&JONES、老凤翔 耐克、阿迪达斯、雅戈尔。二楼：时尚购物中心/超市:餐饮/休闲衣饰/保健品/玩具/饰品/音像数码 产品/家纺产品/通讯营业厅三楼:超市:四楼:休闲娱乐区:嘉洲国际影城/金麦量贩KTV/久久酒吧/金世堡健身/岸香演艺临平莱蒙商业中心定位说明临平莱蒙商业中心定位说明商业级别 区域型商业物业/多业态复合集中型物业功效定位超市卖场引领集购物、餐饮、休闲娱乐、服务为一体一站式生活中心。服务人口15-30万,客群为中高端偏中用户群。辐射距离5-10公里档次品牌聚集国内品牌为主,国际品牌为辅卖场市场竞争情况卖场市场竞争情况卖场（现有）卖场（现有）赢商观点：该项目是经典订单式开发区域生活MALL，从区位、物业条件以及业态丰富度上都含有较强竞争力。代言城市未来，成就商业典范集大型超市、时尚购物、休闲娱乐、特色餐饮于一体新临平一站式购物中心卖场租金：1.56元/平方米*天物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第21页专业创新真诚服务建筑面积：约建筑面积：约30000 （1-4层）其中家乐福超市：其中家乐福超市：16000 家乐超班车线路：1号线荷花塘线；2号线天都城线，2号线经过本项目在水景城设有一车站。主要品牌组合主要品牌组合 家乐福超市、港信酒店、新世界文化广场（影院、量贩KTV、自助 餐饮）1-3层 家乐福超市 4层 新世界文化广场 5-7层 港信酒店馨浪会所桑拿、棋牌临平港信酒店、新世界文化广场、家乐福定位说明临平港信酒店、新世界文化广场、家乐福定位说明商业级别 区域型商业物业/多业态复合集中型物业功效定位是集大型超市、娱乐休闲等设施区域邻里中心服务人口15-30万,客群为中高端偏高用户群。辐射距离5-10公里档次品牌聚集国内品牌为主卖场租金：500万保底，加3%营业额分成。卖场市场竞争情况卖场市场竞争情况卖场（现有）卖场（现有）赢商观点：并非订单式开发，是基于开店迫切性而选择了该店址，项目仅临两条支路，且主沿街面窄，物业条件较差，但周围较成熟小区较多。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第22页专业创新真诚服务卖场市场竞争情况卖场市场竞争情况卖场规划（潜在）卖场规划（潜在）待出让地铁总站项目地块 1）地铁总站项目地块，位于临平未来规划CBD商业关键，世纪大道与迎宾路交叉口，是临平首个地铁上盖物业，是一个集商业、酒店、酒店式公寓、住宅于一体城市综合体项目。l 区位：临平未来商业关键板快，商圈覆盖人口多l 商业规模：8-10万方。l 物业条件：可能会考虑地下一层（连通地铁），定向开发l 卖场规模：单层平铺，规模可放可收。l 业态规划：业态丰富l 政府规划：是政府卖场规划网点之一 2）地铁总站附近其它商业用地项目。沿迎宾路或世纪大道赢商观点：该区域考虑引进卖场，品牌卖场商户必趋之若婺。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第23页专业创新真诚服务赢商观点：赢商观点：l从区位来看，因为并非处于关键商务商业区，对部分类别商户招商难度会加大l从物业条件来看，本项目最差，受物业条件限制较多，若考虑卖场需引进同等竞争力卖场，而且需提升B1层物业条件，而采取B1做卖场必将多开挖一层以供停车，造成成本开支增大，且并未给项目上层商业带来教实质好处。l从交通条件来看，卖场是一个人流量巨大商业体，卖场引入会给项目标人流、车流带来较大压力，同时间接影响住宅品质感。l从辐射商圈人口规模来看，现有覆盖人口最少，l从卖场品牌竞争来看，沃尔玛与家乐福两个国际连锁品牌卖场，项目必须引进同等竞争力品牌卖场，可选择余地小l从潜在项目标竞争来看，若无法把握地铁总站项目及周围地域是否有项目规划卖场，则本项目规划做卖场风险较大卖场市场竞争情况卖场市场竞争情况卖场供给竞争分析卖场供给竞争分析物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第24页专业创新真诚服务易买得 上海中山北二路1515号商务楼 D座508室 华东区开发部 邵容 易买得自从在杭州开出星光大道店以后，总部即将杭州市场作为重 点开拓市场，计划在杭州开出 4 -5 家卖场，临平也是企业考虑 开店区域，从你们介绍看，李菊项目所在区位还能够，周围又有大量 楼盘居民，基本符合开卖场条件，待项目详细考查再定。物美大卖场 上海虹口区通州路300号物虹大厦4F 华东区发展总监 吴瑛 13858085817 相比于你们项目，我们更关注南站地铁那个项目。南站地铁项目若规划有 超市卖场，我想物美必定会将它作为主要拓店项目，若规划没有超市卖场。我们才会考虑你们项目，所以现在不确定原因太多。卖场商户家需求卖场商户家需求超市卖场反馈信息超市卖场反馈信息物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第25页专业创新真诚服务乐购 华东区发展总监 杨雪松 对项目进行了实地考查，对于该点以为稍有点偏，不是尤其满意。还是希 望在地铁总站项目及其周围地块项目，找更适当位置。赢商观点：l从当前品牌商户信息反馈来看，其基本目光都聚焦在政府规划地铁总站板块及其周围商业用地项目。所以在市场信息未明朗前，针对卖场招商会有一定不确定性和招商难度卖场商家需求卖场商家需求超市卖场反馈信息超市卖场反馈信息 小结：基于项目本身条件、竞争环境以及主力商户对本项目开店意向，本公司认为在本项目打造一个以卖场为主导区域生活中心，存在一定难度和风险性，提议慎重考虑。物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第26页专业创新真诚服务目目 录录 一一 物业分析物业分析二二 大卖场可行性分析大卖场可行性分析三三 HAPPY MALL HAPPY MALL分析分析四 项目业态规划及物业建议五五 项目物业提议项目物业提议第27页专业创新真诚服务 以水景公园与运动体育馆背景与结合临平现有餐饮、休闲娱乐文化，融合中高档商务消费需求、新生代社交需求与新临平人消费需求 以“吃、喝、玩、乐”作为项目标主旋律，打造成临平首个打造成临平首个HAPPY MALLHAPPY MALL,临平聚会场所不二选择临平聚会场所不二选择 项目发展方向分析：临平首个项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALLHAPPY MALL物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第28页专业创新真诚服务项目发展方向分析：临平首个项目发展方向分析：临平首个HAPPY MALLHAPPY MALL看一下临平餐饮、休闲娱乐是否存在较大机会点，是否适合本项目看一下临平餐饮、休闲娱乐是否存在较大机会点，是否适合本项目物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第29页序号餐饮地址序号餐饮地址1久加久酒楼世纪大道27休闲小站北大街2明茶馆东湖南路28中都购物（KFC）3澳门豆捞29丽波岛休闲餐厅4粥语30江南小厨5阿潘老汤面东湖中路31新丰小吃6欣龙酒家32必胜客餐厅7哈尔滨水饺33正新小吃8阿春快餐34银泰百货（麦当劳）9阿月煲35民安餐馆南大街10云斌餐饮迎宾路36景福宫（餐厅）11余杭人家（土菜馆）37一席地（餐厅）12梅林饭店38避风港（餐厅）木桥浜路13阿英煲39金穗子一品砂锅14味之源煲店40川福火锅15兴安岭饺子馆41朱特儿快餐邱山大街16大方饭店42川海阁（餐厅）17韩国烤肉43KFC肯德基18乐善餐饮44石锅鱼村（餐馆）19九百碗面45粥语20KFC肯德基46老家土菜馆新城路21圆桌美食47鱼禽味聊（餐厅）育才路22正新小吃48城市生活后横弄23城市生活藕花洲大街49紫樱花（餐厅）人民大道24老地方餐馆50川味观25老朋友饭馆51鼎尚食府星光街26金鹏饭店52味壮东湖南路221234567891011121314151617181920212324252627282930313233343536373839404142434445464748495051餐饮供给分析餐饮供给分析休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于人流大市中心及区域商业中心休闲餐饮、洋快餐等连锁餐饮集中于人流大市中心及区域商业中心；大型餐饮分布较为分散；大型餐饮分布较为分散；多数餐饮依附于临街商铺，在人民路一带形成一定特色餐饮集群多数餐饮依附于临街商铺，在人民路一带形成一定特色餐饮集群 中高档餐饮主要以高档宾馆酒店餐饮为主；中高档餐饮主要以高档宾馆酒店餐饮为主；第30页序号酒店地址1富邦国际大酒店世纪大道2开元大酒店世纪大道3天地人大酒店东湖中路4卡迪亚大酒店人民大道5新格格大酒店6余杭城市花园酒店7汇隆宾馆邱山大街8玉庭假日宾馆9金色田园酒店10奥都假日酒店11临平大酒店北大街12新大陆大酒店南大街13馨嘉宾馆星光街14宏鑫大酒店15通宝大酒店16太湖春天大酒店17中强大酒店后横弄18顺安旅馆19逸顺堂（宾馆）政法街20正东大酒店星火南街21新节节高宾馆育才路22长城宾馆迎宾路23新节节高宾馆保健路24中强假日酒店藕花洲大街123456789101112131415161718192021222324餐饮供给分析餐饮供给分析第31页专业创新真诚服务商业供给分析商业供给分析餐饮餐饮代表商家代表商家分布分布档次档次体量体量客单价客单价消费客群消费客群川味观、农家土菜野味馆、余杭人家分布主要集中在市中心邱山大街一带，以及迎宾路一带中等400-1000中等人均消费主要集中在40-70元之间，低级餐饮人均消费主要在30元以下以临平当地人以及外来务工人员为主临平大酒店、金色田园酒店、新花中人大酒店、新开元分布较散，但在人民大道、星光街一带也有部分集中中高档临平当地菜为主人均消费普通都在100-150元之间除了临平消费者外，海宁许村、崇贤等乡镇企业私营老板也较多l 楼层：休闲餐饮、特色餐饮主要在一二层为主，大酒店主要是集中物业。l 面积段：休闲餐饮面积在300方左右，特色餐饮面积在600方左右，中型在1200-1500方左右，大型餐饮集中在3000方左右l 租金：主要租金在1.6-3.5元/天/方赢商观点：l当前临平中小餐饮主要集中在1-2层住宅底商，而大型餐饮基本集中在酒店与新建成商务写字楼裙楼为主；西式餐饮供给较少l在城南尤其是人民路一带集中了较多餐饮，但整体餐饮物业条件较差，停车配套不足，制约了餐饮业发展。l项目周围因为各个楼盘刚开发成型，未形成较显著餐饮集群物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第32页专业创新真诚服务项目周围楼盘餐饮物业供给项目周围楼盘餐饮物业供给从项目周围各楼盘来看，玉园、康城国际、风华苑、康城一品基本无可做餐饮商业物业，而偌大水景城也仅仅3000方可供于餐饮。而一个特色餐饮600方左右，中型餐饮在1200-1500方左右，大型餐饮3000方以上。所以项目周遍整体餐饮配套还是极其缺乏。西安路西安路人民大道人民大道玉园康城国际水景城风华苑新丰村康城一品可做餐饮物业可做餐饮物业物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第33页专业创新真诚服务城市生活 临平南站骨科医院农村信用社 高经理 89269507 “城市生活”是临平本土发展休闲商务餐饮连锁企业，现有连锁餐厅10几家，主要分 布在临平及周围地域，其中临平3家，生意都非常好，今明二年还将在临平开新店，我们也有意在南苑一带物色新店址，假如商务条件合理话 ，我们不排除在你们项目 开店可能性。反正物业成型要到明后年，保持联络，普通需求面积500平方。禾禾日本料理 好望角公园比邻品蓝轩蓝山咖啡 杨杰 13805776863 当前临平日韩料理店非常少，像我们正宗日本料理店临平现在只有我们一家。现实日韩料理在临平还没有像上海、杭州一类大城市受到消费者推崇。变为年轻 人餐饮一个时尚消费。我们现在主要客群还非常窄，主要是在临平及周围区域 工作日本人、韩国人、台湾人。当前当地客群虽少但也再慢慢增加。日本料 理店投资比较大，主要是每个包间烤肉设备比较贵，日常营运原料要求也高成 本大，当前还没有另开第二家店意向。你们项目要二年后建成，我相信二年后 临平日韩料理餐饮会有像杭州经历过一个质地发展，像味千拉面、釜山料理一 类品牌店会纷纷出现。普通面积500方、楼层无要求。餐饮需求分析餐饮需求分析西式餐饮西式餐饮物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第34页专业创新真诚服务新格格大酒店 杭州临平新城路人民大道交叉口 张女士 86231777 项目区位挺不错。我们一直关注南苑一带发展。一旦那里商业开始成熟 我们会考虑去那一带开店。但物业一定要好。从你们介绍看。康城一品楼盘 品质较高，跟我们酒店定位及客群应该非常吻合。新格格大酒店面积1400方，二层。租金60万元。餐饮需求分析餐饮需求分析中式餐饮中式餐饮物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议赢商观点：针对餐饮提议做精做强，l利用靠水景公园一侧，打造中高端中西餐饮集群，以精巧西餐、高档中餐为主，满足中高档商务消费需求为主。l提议在公寓裙楼北侧规划一条特色餐饮街，满足区域内日常餐饮配套需求，以中等、各类特色餐饮为主。l考虑项目体育运动馆会经常举行活动、赛事、演出等，以及周围区域内日常宴会需求，本项目可加配以2500-3000方左右一个中型餐饮，第35页序号休闲面积（）地址1上岛咖啡1000世纪大道2绿神茶苑4503明茶馆350东湖南路4绿叶茶楼2005迪欧咖啡7607蓝山咖啡1000人民大道8铭馨阁茶楼3009名典咖啡语茶35010紫晶茶楼600育才路11佳缘茶楼50012清藤茶馆60013径凯茶行20014蓬莱阁茶馆800星光街15啡度咖啡120016两岸咖啡80017伸蓝咖啡1000政法街18两岸咖啡150019来福咖啡500新城路20蓝山咖啡800保健路21迪欧咖啡700邱山大街123456208910111213141516197171821咖啡、茶馆供给分析咖啡、茶馆供给分析临平休闲餐饮消费市场较为兴旺，当前大部分临平休闲餐饮消费市场较为兴旺，当前大部分咖啡连锁品牌都已进驻城南区域，分布密度也咖啡连锁品牌都已进驻城南区域，分布密度也比较高，在项目周围水景公园就有一家休闲咖比较高，在项目周围水景公园就有一家休闲咖啡馆。啡馆。第36页专业创新真诚服务休闲餐饮供给分析休闲餐饮供给分析咖啡、茶楼咖啡、茶楼l 休闲类业态，如咖啡馆、茶馆等业态 l 楼层：其主要在一二层为主，l 面积段：面积在800-1200方左右，l 租金：主要租金在1.2-2.5元/天/方业态业态代表商家代表商家分布分布商家眷性客单价客单价消费客群消费客群业态缺失分析业态缺失分析咖啡两岸咖啡、蓝山咖啡、迪欧咖啡、啡度咖啡主要集中在人民大道-好望角一带和星光街一带品牌商家和当地商家共存，品牌商家为主人均消费主要集中在50-80元之间除了临平消费者朋友之间聊天、休闲以外，当地企业和周围企业商务谈判也较多临平现有咖啡数量达15家，数量较多但经营情况良好，含有一定消费支撑。品牌化程度高。业态不缺失。但仍有发展空间。茶馆清藤茶馆、绿叶茶楼、紫晶茶楼主要集中在东湖南路和育才路上当地品牌人均消费主要集中在30-50元之间主要以市区消费者朋友之间品茗聊天、休闲为主从茶馆经营情况来分析，总体经营情况普通，茶馆和棋牌兼营多。业态不缺失。但缺一茶一坐之类时尚茶餐厅物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第37页专业创新真诚服务啡度咖啡 临平星光街783号 周金财 13306810087 对南苑一带发展非常关注，也想去南面开一家新店，东海水景城也来找过我。后要 求整栋楼统包下来，后无法谈拢。对你们项目了解，认为能够做休闲西餐，假如有中 餐集群那生意会更加好做些，休闲类业态必须是有档次正规经营品牌商家，项目紧靠 水景公园商铺有景观资源非常适合开咖啡类商家。到时我能够考虑将一至三层统包 下来，打造咖啡、餐饮、足浴等。咖啡店需求面积1000方左右，物业需有烟道等设 施。我们现在e城市花园店面积1400方。品蓝轩蓝山咖啡 临平政法街 新城城市丽景 朱小姐 13805774030 我们是蓝山咖啡临平地域发展商，对项目区域了解。当前那里商业正在慢慢起来。你们项目二三年建成以后。商业气氛会愈加理想，开咖啡店应该不成问题。城市丽景店营业面积1000平方，年租金60万。休闲餐饮需求分析休闲餐饮需求分析物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议第38页专业创新真诚服务两岸咖啡（加盟店）临平政法街50号 斯小姐 15068867095 咖啡店多是临平一个显著特色，小小一个临平就有咖啡店15家，象政法街新城城市 丽景就密布有蓝山、两岸、绅蓝三家咖啡店。而且生意都还能够，康城品质大家 都知 道，临平高品质楼盘底商开咖啡成功例子很多，如城市丽景、星光街e城市花园 现在水景公园一带正日趋成熟，你们李菊项目紧邻公园，有景观资源，应该说非常适 合开咖啡店，项目成形后我想老板会考虑。迪欧咖啡 临平东湖南路177号（游泳馆二楼）夏店长 89137777 临平咖啡店非常多，竞争也非常激烈。李菊体育中心项目区位绝对能够，开咖啡店 物业是没有问题，现在你们项目还未成形，所以现在谈意向还太早，但总体我们还 是关注该区域，南苑中央商务区起来后，必定有生意，预计到时同一区域世纪大 道东侧、政法街咖啡店格局会有改变，会向南向西延展。咖啡店集群会更显著。商业需求分析商业需求分析休闲餐饮休闲餐饮物业分析物业分析大卖场分析大卖场分析休闲娱乐分析休闲娱乐分析业态规划及物业提议业态规划及物业提议赢商观点：鉴于本项目拥有很好公园景观，同时项目四面均为高档住宅小区，且项目拥有较多停车位，且商户对此区域较为看好，所以可考虑在项目引进多家品牌咖啡馆，最正确位置可设置于体育馆东侧，或小区入口处。第39页序号足浴休闲地址序号足浴休闲地址1明门仕家国际娱乐会所世纪大道25足仙足浴星光街2足宝堂休闲足浴26佛缘阁（足浴）3和村三温暖（浴场）27重庆家富富桥（足浴）4蓝天碧水休闲浴场 东湖南路28足仙足浴5凤仪家园休闲浴场29芭里岛(泰式足浴）6名足道浴场30新光浴场7新城足浴保健31乐岛足浴8富桥足疗保健32水浪休闲浴场9俊远男士美容会所33临平康乐浴场10行易堂（理疗广场）34翠林休闲浴场11金指豪足浴35在水一方（浴场）12水晶馆休闲浴场东湖中路36足语休闲会所人民大道13金碧辉煌足浴世界37金色海滩14鸿程足浴38金典足道会馆15豪足源（足浴）星火南街39金碧辉煌足浴（金箭店）16福利来浴场40吉庆屋足道17美营大浴场41金碧辉煌足浴（南苑店）18豪足源足浴42花缘足浴新城路19金富桥（足浴馆）43足仙足浴20佳园休闲浴场育才路44浪涛沙休闲浴场迎宾路21森来足浴45歌娜足浴22富之泉（浴场）46在水一方（浴场）邱山大街23金满堂足浴47碧天淋浴24龙腾休闲足浴48藕花池（浴场）藕花洲大街12345678910111213141516171819202122232425 2648474645444342414039383736353433323130292827足浴洗浴供给分析足浴洗浴供给分析临平足浴洗浴也比较兴旺，当前已经形成了一临平足浴洗浴也比较兴旺，当前已经形成了一定规模，主要集中于星光街与人民广场一带。定规模，主要集中于星光街与人民广场一带。第40页专业创新真诚服务娱乐供给分析娱乐供给分析足浴、洗浴、酒吧足浴、洗浴、酒吧赢商观点：赢商观点：足浴在临平含有一定市场基础，数量多，品牌度高，所以当地消费者已经有这种消费习惯，所以可考虑在本项目引进一家或多家品牌足浴店。洗浴当前临平市场物业条件都比较差，大型浴场纯在较大市场机会点。临平还未形成一定酒吧文化，该市场需求还未被激发，市场存在一定空白，但考虑酒吧更新太快，周期短，经营不稳定，且人员较杂，故当前并不提议引进酒吧类业态。l休闲类业态，如足浴、浴场等业态 l 楼层：其主要在一二层为主，l 面积段：足浴面积在600-1200方左右，浴场提议在面积在4000-5000方左右l 租金：主要租金在1.0-2.0元