独栋别墅控面积获取总价省公共课一等奖全国赛课获奖课件.pptx

本报告是严格保密的。独栋别墅独栋别墅控面积获取总价优势下户型面积定位控面积获取总价优势下户型面积定位产品定位产品定位产品定位产品定位凤凰水城南岸 三亚湾新城 半山半岛 石溪墅 万联蓝海湾 翠屏阅唐 福湾世知顺泽福湾 东和福湾 钻石海岸清水湾富力湾香水君澜 香水湾1号 三亚湾大东海 亚龙湾土福湾 清水湾香水湾面积（平米）面积（平米）100100140140120120180180200200220220240240260260280280300300400400550550600600公主郡西山渡翡翠谷华宇皇冠会馆别墅龙溪29160160350350450450500500n各湾区市场上独栋产品户型主力面积集中在各湾区市场上独栋产品户型主力面积集中在200200250250平方米平方米之间，而畅销户型面积则在之间，而畅销户型面积则在160160180180平方米平方米之间，大户型面积更多集中之间，大户型面积更多集中300300400400平方米平方米之间；之间；n市场上独栋产品更多是以小户型供给为主，尤其是区域内各项目也基本都为小面积别墅产品，市场上独栋产品更多是以小户型供给为主，尤其是区域内各项目也基本都为小面积别墅产品，经过总价优势实现快速消化。经过总价优势实现快速消化。第1页本报告是严格保密的。公寓公寓海景资源占有最大化之下畅销户型海景资源占有最大化之下畅销户型产品定位产品定位产品定位产品定位n各湾区市场上公寓产品户型主力面积集中在各湾区市场上公寓产品户型主力面积集中在8080100100平方米平方米之间，而畅销户型面积则在之间，而畅销户型面积则在50508080平方米平方米之间，大户型面积更多集中之间，大户型面积更多集中120120140140平方米平方米之间；之间；n对于一线海景公寓产品，在市场上是最受青睐，作为快速回现产品，本项目应以畅销小户型为对于一线海景公寓产品，在市场上是最受青睐，作为快速回现产品，本项目应以畅销小户型为主力，实现看海资源数量最大化。主力，实现看海资源数量最大化。凤凰水城南岸 三亚湾新城 半山半岛 石溪墅 翠屏阅唐 东和福湾 清水湾富力湾三亚湾大东海 亚龙湾土福湾 清水湾香水湾海居铂爵公馆面积（平米）面积（平米）0 060601001008080120120140140160160180180200200220220240240260260280280300300公主郡 翡翠谷第2页本报告是严格保密的。3尊享舒适产品配套尊享舒适产品配套产品及户型提议产品及户型提议第3页本报告是严格保密的。客户客户-产品对位表产品对位表(CP(CP表表)：我们产品体系是：我们产品体系是“小独栋小独栋+小联排小联排+洋房洋房”，挖掘客户不一样需求，营造原生静谧私享雨林温泉度假体验，挖掘客户不一样需求，营造原生静谧私享雨林温泉度假体验客户客户类别类别客户需求客户需求基本策略基本策略产品选择产品选择产品市场定位产品市场定位夕阳红夕阳红家庭家庭养老度假；通常两个度假人口，要求房间数较少，在两个以内，面积70-100；看重居住空间与外部景观结合，房间小但需要有景观小面积、低总价，舒适度相比同类产品大大提升；与市场上小高层、公寓产品竞争小面积、低总价洋房产品最小45一房，最大不超出90（二房）“洋房别墅化”，总价控制在100万以内项目标辅助回现产品，早期拓宽客户线、降低风险、快速回现太阳太阳家庭家庭预备养老度假（父母是养老养生度假）；平时父母居住，假期会有儿女居住，面积80-120即可满足其需求；看重景观资源，要求有园林“联排独栋化”，相比同类产品更强调度假功效和度假体验提升容积率、提升利润前期覆盖最大化客户群联排、叠墅、小独联排、叠墅、小独栋产品栋产品联排100-120“联排独栋化”，总价120-200万项目标主要产品，提升容积率、提升利润自由自由家庭家庭预备养老度假，私享一流资源，高端舒适度假体验；要求房间数多，单房面积要大，占有一流景观资源；控面积控总价，小独栋产品，同等总价范围内带给客户更佳度假体验项目中后期应重点迎合这部分客户需求，提升项目整体档次占有差异化资源，高品质独栋产品小独栋160-220控面积控总价小独栋产品，总价250-450万项目主力产品，盈利主体，提升项目整体档次4第4页本报告是严格保密的。经过合理布局经过合理布局处理小独栋紧凑感处理小独栋紧凑感，放大庭放大庭院面积院面积，表达度假气氛，表达度假气氛u独门独户，有天有地；u占据最正确景观资源占据最正确景观资源；u控面积控总价，设计上表控面积控总价，设计上表达小而精巧；达小而精巧；u建筑面积早期控小，后期能够适当放宽。产品介绍产品介绍5小独栋别墅小独栋别墅出入户通道出入户通道独立庭院独立庭院庭院内可观赏最正确景庭院内可观赏最正确景观观第5页本报告是严格保密的。大尺度开放空间：大尺度开放空间：尽可能不用隔墙，室内能做窗地尽可能不用隔墙，室内能做窗地方都放大成方都放大成全景落地窗全景落地窗，增大采景面，增大采景面小独栋别墅小独栋别墅6第6页本报告是严格保密的。户户赠予户户赠予泳池泳池/泡池泡池，既是娱乐空间，又作为产品关键景，既是娱乐空间，又作为产品关键景观，表达别墅尊享感；同时在泳池周围或屋顶打造观，表达别墅尊享感；同时在泳池周围或屋顶打造凉亭凉亭（发呆亭）增强度假休闲气氛（发呆亭）增强度假休闲气氛小独栋别墅小独栋别墅7第7页本报告是严格保密的。景观大于朝向，小独栋主要空间追求景观最大景观大于朝向，小独栋主要空间追求景观最大化，次要空间景观用园林小景观处理化，次要空间景观用园林小景观处理u在建筑单体排布方向处理上，建筑朝向追求对景观最大占有，景观价值大于朝向景观价值大于朝向u为了提升小独栋用地经济性，在用地条件允许地方，尽可能把较多房间排在主景观面，用地条件担心地方，把客厅、主卧等放在景把客厅、主卧等放在景观面观面，其它次要空间景观靠庭院小景观处理。8小独栋别墅小独栋别墅第8页本报告是严格保密的。充分利用私家庭院，将餐厅、休闲空间等能够充分利用私家庭院，将餐厅、休闲空间等能够外化外化空间空间全部设置在室外，以全部设置在室外，以确保主要空间面积舒适化确保主要空间面积舒适化u功效扩充。功效扩充。将餐厅、浴缸等休闲功效空间扩充至室外，充分与室外景观形成互动；u提升附价值。提升附价值。在确保容积率情况下，尽可能放大庭院面积，提升物业附加值。适当采取去墙体设计适当采取去墙体设计餐厅功效外化餐厅功效外化浴缸营造休闲气氛浴缸营造休闲气氛厨房分离设计厨房分离设计9小独栋别墅小独栋别墅第9页本报告是严格保密的。采取采取豪华卫浴豪华卫浴设计，浴池能够设置在设计，浴池能够设置在室内或室外室内或室外：设：设置在室内，要尽可能确保（尤其是主卧）经过全落地置在室内，要尽可能确保（尤其是主卧）经过全落地窗能看到景观；处于室外要有高墙确保隐私安全窗能看到景观；处于室外要有高墙确保隐私安全小独栋别墅小独栋别墅10第10页本报告是严格保密的。灰空间利用和打造灰空间利用和打造，强化室内向室外空间过渡，强调与，强化室内向室外空间过渡，强调与景观结合，并利用灰空间大量营造半室外度假生活场景景观结合，并利用灰空间大量营造半室外度假生活场景餐厅与河景完全餐厅与河景完全打通打通首层客厅经过灰空间与私家嬉水池相连，动静相宜，情趣互动与室外空间自然衔接首层灰空间外廊打造11小独栋别墅小独栋别墅一层空间二层空间灰空间挑示意图灰空间挑示意图大露台灰空间花园地坪第11页本报告是严格保密的。户型提议：独栋户型区间以户型提议：独栋户型区间以160160为主，中后期适当增加为主，中后期适当增加部分部分200-220200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感感p强调度假功效；室外泳池、亭子、营造小围院内大天地度假气氛p厨房分离设计，降低对起居空间干扰首层首层二层二层起居室起居室卧室卧室赠予赠予露台，露台，可改可改房厅房厅卧室卧室示例：示例：180180二房一厅二房一厅u赠予：大露台、前庭、后院、泳池、赠予：大露台、前庭、后院、泳池、(半半)地下室、下沉式内庭院地下室、下沉式内庭院小独栋别墅小独栋别墅12第12页本报告是严格保密的。户型提议：独栋户型区间以户型提议：独栋户型区间以160160为主，中后期适当增加为主，中后期适当增加部分部分200-220200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感感示例：示例：起居室起居室卧室卧室泳池泳池p南北通透南北通透p大面宽设计大面宽设计p结构精巧结构精巧p布局巧妙布局巧妙p强调度假功效强调度假功效示例：示例：p强调度假功效；室外强调度假功效；室外SPASPA池、草亭、泳池，营造小池、草亭、泳池，营造小围院内大天地度假气氛围院内大天地度假气氛卧室卧室起居室起居室泳池泳池发呆亭发呆亭SPASPA小独栋别墅小独栋别墅13第13页本报告是严格保密的。地下层平面图地下层平面图户型提议：独栋户型区间以户型提议：独栋户型区间以160160为主，中后期适当增加为主，中后期适当增加部分部分200-220200-220；经过面积赠予，提升客户度假居住体验；经过面积赠予，提升客户度假居住体验感感小独栋别墅小独栋别墅户型示例：户型示例：建筑面积建筑面积：160，花园面积花园面积：375-380地下一层面积地下一层面积：126多重院落设计多重院落设计，双泳池双泳池，热带泰式风情尊贵主卧和客厅尊贵主卧和客厅颇显大气，景观资源最大化利用景观资源最大化利用夹层可作书房或视听室开放式车库首层平面图首层平面图夹层夹层第14页本报告是严格保密的。采取特殊排布方式，使联排产品采取特殊排布方式，使联排产品“独栋化独栋化”，增加公共空间景观面积增加公共空间景观面积u为增加容积率，尽可能少用单层设计方式；u强调户户有天有地。产品介绍产品介绍15小联排别墅小联排别墅第15页本报告是严格保密的。采取两层设计，首层前庭后院，二层局部退台采取两层设计，首层前庭后院，二层局部退台 成都都江堰置信芙蓉青城成都都江堰置信芙蓉青城B型别墅户型面积90成都都江堰置信芙蓉青城成都都江堰置信芙蓉青城A型别墅户型面积13916小联排别墅小联排别墅第16页本报告是严格保密的。可因地制宜采取错列式排布连接，增大院落景可因地制宜采取错列式排布连接，增大院落景观空间，实现联排别墅观空间，实现联排别墅“独栋化独栋化”庭院庭院可依据等高线，将联排错列排布，用花架或连廊等非功效空间连接，营造独立别墅空间感受主体主体庭院主体错列排布为每栋建筑预留出更大空间，用以打造类似独栋宽景庭院17小联排别墅小联排别墅第17页本报告是严格保密的。局部地块因地制宜，替换小联排产品；设计创新，确保局部地块因地制宜，替换小联排产品；设计创新，确保功效空间完整同时，实现叠拼产品功效空间完整同时，实现叠拼产品“独栋化独栋化”u山地叠加情景化创新产品；u顺着山势/坡地逐层退台，使得每一层都能产生一个大尺度花园露台；产品介绍产品介绍庭院庭院后院前院地下室前院地下室18退台叠墅退台叠墅独栋区独栋区因地制宜，在特定区域少许排布因地制宜，在特定区域少许排布第18页本报告是严格保密的。联排式叠加联排式叠加，上下错开，前后错开，完全独立，上下错开，前后错开，完全独立入户，都有地下室入户，都有地下室叠下叠下叠上叠上叠上叠上庭院庭院庭院庭院叠下叠下后院前院地下室前院地下室福州福隆山水湾叠福州福隆山水湾叠加别墅布局示意图加别墅布局示意图叠加地下室采光，有侧院，客厅下错到叠加地下室采光，有侧院，客厅下错到4.2米高，米高，有独立完整庭院；有独立完整庭院；叠上：完整后院、前院，地下室在叠下后半段，叠上：完整后院、前院，地下室在叠下后半段，后院入户；后院入户；叠下户屋顶是叠上前院叠下户屋顶是叠上前院19退台叠墅退台叠墅第19页本报告是严格保密的。地下室地下室联排户型提议：联排户型提议：100-120100-120，一房一厅；经过面积赠予，一房一厅；经过面积赠予 ，提升，提升客户度假居住体验感客户度假居住体验感u赠予：赠予：(半半)地下室、露台、前庭、后院地下室、露台、前庭、后院首层：约首层：约8080二层，局部退台二层，局部退台首层首层20第20页本报告是严格保密的。前期提升容积率、提升回现速度辅助产品；经过地下室、前期提升容积率、提升回现速度辅助产品；经过地下室、挑高、退台等赠予，营造别墅般居住感受挑高、退台等赠予，营造别墅般居住感受创新洋房创新洋房21第21页本报告是严格保密的。一层赠予前庭后院以及地下室（结合地形条件，一层赠予前庭后院以及地下室（结合地形条件，有条件就设计半地下室），营造别墅居住体验有条件就设计半地下室），营造别墅居住体验创新洋房创新洋房前庭院前庭院后庭院后庭院半地下娱乐室半地下娱乐室地下影音室地下影音室22第22页本报告是严格保密的。二层二层6 6米挑高，放大度假空间，增强了空间米挑高，放大度假空间，增强了空间尺度改变感尺度改变感创新洋房创新洋房23第23页本报告是严格保密的。三层赠予露台，使得产品功效空间丰富多样，三层赠予露台，使得产品功效空间丰富多样，增强对景观利用增强对景观利用 创新洋房创新洋房24第24页本报告是严格保密的。洋房户型提议：控制面积，经过赠予，营造有天有地别墅体验洋房户型提议：控制面积，经过赠予，营造有天有地别墅体验首层：约首层：约9090二层：二层：4545三层：约三层：约7575首层：首层：9090，赠予，赠予负一层负一层45904590二层：二层：4545，挑高，挑高6 6米米三层：三层：7575，挑高，挑高6 6米米地下室地下室户型示意户型示意25第25页