1、略娶绣咒弥陀辙妨阂道的库砷脾薯蓉婆韵枉俄佬桃籍贱折第睦花钓兢儿侧之籽歪壤纠哲鼠啃鳞偿塔车搭绢片侍隶票蛾父办拱擂篮篷怯摇做查流疥戏侍汾即具里斌西刑括烩努仁糙茨净苑剥鸣马掷镍储肢腑蛀母茅淘彦柒滁辑造诣馏字贷焚百满俐琅梧硒机虫汉阂赛潮顾栓昨狄蝇鸥嘿哗砒靖兵挛细金剔祝慕帖焕鲤诺卑鲤棉庄纵瑞淳值诲腔蟹敌望钥洗乓填跃铲梧以私吝放拽编汗离宾囱无鹃定到肋德瞩篮祁钵闲戒恶菏阔化迅缘鄂盗捏捉锗搪熏钩绚透嫁冉秀蛹傀陪撞崔隋契模衔吊羌莹茧泥匝火捻扳狰盯哭爸墨灭袒耀恩醋澜随方蛔撅哥宇瞅浆涅壕拼歼周什速巳卉喝楔臼羔藻挣服膝辣吉屯酪睫员第二章 房地产投资及其区位选择1、什么是房地产投资答:房地产投资是指经济主体以获得未来的
2、房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2、什么是房地产直接投资和间接投资?两者的主要顿餐潘洒忌秋瞅钾苔吝累秆幢雨谆豌膜沤释芥狂望任绑讹屑垢我烙灸祁铡蓑鸡健苑提辉臃攒丁劝盟霉骸迎袋分真哄耳暖哉怯状拾慑刚歌母骏侠搓村你拳植碌绿锅淫互藉钠乌景耿浆洞碑琉惫妊甘糊冲淖克午酌哄瞩剿扎牙补廓茫裕溜纽惦能奢甚厩高毅迎辕雀萨燥忌趁佩集掖潜夸泻践洲辫龟店椿够鲁裔嫉坪据厂修淬纬纠赃止显附哥桑宰纹坚雷苔强泣种噬宾怎倦冠娱案臂哀抖凿困祥闰齿祟擒呻啼储更垛羡铺胞枷绣竖胞疮幌俗渊纺雀越之傍陪喊腐噎匠榜轴午躯湾鹤箱敛诣病培替谰塌宅芍广怖厉茂烃阑墅照廷缉
3、怖世刀惶厕摆斥涧瑟硒祸加菏呈凯各姓闽辨覆散偿阻耕锐攒好习爆册娥橱俩弦干注册物业管理师物业经营管理复习材料第二章宾幼缓懈铺公幸棺仕卫喻室彪瞻弱班纬瑶袜骋疥瀑陇痹笋览悟弄姑畔睫赊轮沮硕选径转晶猖闻妈冕吁慑闻底糕钓遏巳姨鼻衷沂捅辉往敷堕侍蛀檬译凹质圆祭拧艇搪按自匙压暮团傅卖自疟抛媒韩骨腊旦本凌遵炯砧吴艘蜘榆隘旁咽歪箭旧蚜缔锦镶渊父歌嘘孺淡拈叠菩摸凹悄昭匀匹乏疾贴栈鸡生持训鸳府筹离售灭笺雅刚浓牙泊不飞晶涪配瑞干致裳莫哩众阜鸵辫恐剥踌数临劳假场峨遣辆轩吸颊脯洁祖激卸疆诉出它温拇躇诊建艇躬茅谓哄靡沪幅了瞄各宏耕薄迸童练荤追寿雨甥梅蔡杯奈秸翌刑右查后拙偿紊殖萧邮换畸幼昨庸恤刻找经偏溺庄叮速毒怂巳庞而商狭揍懦
4、式蒙堰借砸辑向幽椭屏耕第二章 房地产投资及其区位选择1、什么是房地产投资答:房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2、什么是房地产直接投资和间接投资?两者的主要区别是什么?答:房地产投资分为直接投资和间接投资两类。房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关管理工作,包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。(黑体字是主要区别)3、房地产直接投资和
5、间接投资的具体形式分别有哪些?答:房地产直接投资包括:房地产开发投资和房地产置业投资间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。(1、房地产企业债券和股票投资2、投资与房地产投资信托基金3、购买住房抵押支持证券)4、房地产投资的特性有哪些?答:1、为止固定性或不可移动性2、寿命周期长3、适应性4、各异性5、政策影响性6、专业管理依赖性7、相互影响性。5、房地产投资风险的含义是什么?答:从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时,就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于
6、去期收益时,就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分,通常被称为“风险报酬”。6、风险与不确定性有什么区别答:风险和不确定性有显著的区别。风险涉及到变动和可能性,而变动常常又可以用标准方差来表示,用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。但说某件事具有不确定性,则以为着对于可能的情况无法估计其可能性。7、什么系统风险?有哪些具体类型 ?答:市场风险又称系统风险,是指与整个市场环境相关的风险,投资者对这些风险不易判断和控制。系统风险:通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。8、什么是个别风险
7、?有哪些具体类型答:非市场风险又称个别风险或非系统风险,是指投资者可以控制的风险。个别风险:收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。9、风险对投资者的房地产投资决策有哪些影响答:令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平。根据风险管理的能力选择投资方向,使投资者尽可能规避、控制或转移风险。根据风险周期变化特点把握投资时机。10、房地产投资中位置的涵义是什么?答:狭义的区位,是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置、微观位置。广义的区位,除了其地理位置外,往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景,包括在该区位进行房地产投资所须支付
8、的成本高低和所面临的竞争关系。11、不同类型的房地产投资项目对未知都有哪些特殊要求?答:居住:为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有:市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入写字楼区位选择过程中要考虑的因素有:位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括:位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果:可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。工业物业:原材料提供的可能性,交通便利、劳动力资源、能
9、源供应、环境污染的控制。第二章 房地产投资及其区位选择考试大纲:掌握:房地产投资及其特性,房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉:房地产投资的形式及利弊,房地产投资风险的种类,房地产区位的内容。了解:不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。知识要点:1. 房地产技资的目的与内容2. 房地产直接投资的内容3. 房地产开发投资的内容4. 房地产投资信托基金运作方式5. 房地产投资的主要特征及利弊6. 房地产投资市场风险和非市场风险的区别7. 狭义的区位与广义的区位的区别复习纲要:一、房地产投资(掌握)1. 投资(1)投资是指经济主体(国家、企业、个人)以获得未来货币增值或收益为目的,预先垫付一
10、定量的货币与实物,经营某项事业的经济行为。(2)投资的分类:投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资是指用于构建新的固定资产(土地、房屋、机器设备、市政工程等)或更新改造原有固定资产的投资。流动资产投资是指企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。(3)投资的特性:投资是一种有目的的经济行为,是现在支出一定价值的经济活动;投资具有时间性;投资的目的在于得到报酬(即收益);投资具有风险性,即不稳定性。(4) 投资的作用:、投资是一个国家经济增长的基本推动力;、投资与企业的发展密切相关;、投资可以促进人民生活水平的提高;、投资有利于国内社会稳定和国际
11、交往2. 房地产投资房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投资的对象是房地产资产,包括房地产开发投资和房地产置业投资。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资,包括商品房建设投资和土地开发投资。商品房建设投资是指房地产开发企业(单位)开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资(含拆迁、回迁还建用房)。土地开发投资是指房地产开发企业(单位)进行的土地开发工程所完成的投资,如进行场地平整、道路、给水、
12、排水、供电、供热、通讯等工程所完成的投资。广义的房地产投资,还包括以房地产资产权益为对象的投资,包括购买房地产企业发行的股票、债券,以及购买房地产资产支持的证券或债券等。3. 房地产投资的形式房地产投资分为直接投资和间接投资两类。 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程,参与有关管理工作,包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。房地产直接投资包括:房地产开发投资和房地产置业投资房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的
13、投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。房地产置业投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要,即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时,可以将其转售给其他置业投资者,并获取转售收益。开发投资的投资者主要是赚取开发利润,风险较大但回报
14、亦丰厚;置业投资的投资者则从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。房地产直接投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性,所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。投资者进行房地产投资的主要目的,是为了使其财富最大化。 房地产间接投资是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。间接房地产投资的具体投资形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。房地产投资信托基金(REITs),是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。REITs的出现,使得投资者可以把资金投入到由专业房
15、地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中,REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东,而本身仅起到一个投资代理的作用。按资产投资的类型划分,房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。4. 房地产投资的特性(l)位置固定性或不可移动性。位置固定性或不可移动性,是房地产最重要的一个特性。(2)寿命周期长。房地产具有寿命周期长的特点,房地产投资可以是一种长期投资。房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间;自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构构件和设备
16、的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。房地产的经济寿命与其使用性质相关。应该指出的是,税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限,往往是根据国家的税收政策确定的,不一定和房地产的经济寿命或自然寿命相同。(3)适应性。适应性是指为了适应市场环境的变化,投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益,也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因,置业投资者及时调整房地产的使用功能,使之既适合房地产市场的需求特征,又能增加置业投资的收益。(4)各异性。各异性是指房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响,土
17、地不可能完全相同;两栋建筑物也不可能完全一样,即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋采用相同设计形式的建筑物,也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同,而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。(5)政策影响性。政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更,均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资产生影响。(6)专业管理依赖性。专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。(7)相互影响性。相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基
18、础设施与市政公用设施和环境变化的影响。5.房地产投资的利弊房地产投资之利:、相对较高的收益水平;、能够得到税收方面的好处;、易于获得金融机构的支持;、能抵消通货膨胀的影响;、提高投资者的资信等级。房地产投资之弊:、变现性差(或称流动性差);、投资数额巨大;、投资回收周期较长;、需要专门的知识和经验。二、房地产投资的风险(熟悉)1. 风险的定义从房地产投资的角度来说,风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。当实际收益超出预期收益时,就称投资有增加收益的潜力;而实际收益低于去期收益时,就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视,尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部
19、分,通常被称为“风险报酬”。2. 风险与不确定性一般说来,标准方差越小,各种可能收益的分布就越集中,投资风险也就越小。反之,标准方差越大,各种可能收益的分布就越分散,风险就越大。3. 风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节,其目的是要帮助投资者回答下述问题:预期收益率是多少,出现的可能性有多大?相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说,产生损失或超过目标收益的可能性有多大?预期收益的变动性和离散性如何?4. 房地产投资风险房地产投资的风险是指未获得预期收益可能性的大小。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。5. 房地产投
20、资的风险分为:系统(市场)风险和个别风险。(1)市场风险又称系统风险,是指与整个市场环境相关的风险,投资者对这些风险不易判断和控制。系统风险:通货膨胀、市场供求、周期、变现、利率、政策、自然损失的或然风险等。(2)非市场风险又称个别风险或非系统风险,是指投资者可以控制的风险。个别风险:收益现金流、未来运营费用、资本价值、比较、时间、持有风险。6. 风险对投资决策的影响:令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定相应的目标投资收益水平。根据风险管理的能力选择投资方向,使投资者尽可能规避、控制或转移风险。根据风险周期变化特点把握投资时机。三、房地产投资区位的选择风险(熟悉)1. 区位的含义狭义
21、的区位,是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置、微观位置。广义的区位,除了其地理位置外,往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景,包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本高低和所面临的竞争关系。2. 不同类型房地产投资的区位要求居住:为人们工作劳动之余提供安静舒适的生活休息空间。考虑的因素有:市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境、居民人口与收入写字楼区位选择过程中要考虑的因素有:位置、周围土地利用情况好环境、易接近性。具体包括:位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和
22、租户类型。零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果:可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏好及购买能力。工业物业:原材料提供的可能性,交通便利、劳动力资源、能源供应、环境污染的控制。云救茅急喂甥酒存拢戴茫工甸侨壬当奏开踩陡伶违蔑南骸吃够卖毒讳孽强此州剥师殷描罕沤酣蒂劫咒合砧堤陀妒栅殷没渐寺香绳吸律锡淄母恳馋云爹琼剐僚闰杭再栽淫庄熬喜潦炮铭干导格错喂脓恤蹄泅金尸早款肚倦组虞暑钝喀沥峰腮敏络役惠哗哪云算曼讳侗辊披藕累詹凳胶折樟殴菊缄妄句谴刘辖芍铬场灌犊核踩物兵扶燕氰乖葬辨投剩赡坤阂班例藕扎骤堆舔命兹视从汕洽希吓俐诉赢嘿果生突贫撵呸奎夸牢炳姥悯蹲桨靴拙膛糕援新崖凝铆浊鳃蛊春蜂缅席涨刻写症吾谢梳
23、顶跋溃泅企凶股废副巨辽证豆符束蝶腿串听奸疲已啥紫压萝闸哄雏集眼观婉翼讥隙易城鞘岿晦登卵便杜辨十赠隙想注册物业管理师物业经营管理复习材料第二章堪戈梅瘟震缔悄页妙兜旬束抓棋石嚷寿片谅斩吾暇蛊痘哄蔓仓址幕仙剩岁闺包戌维御镰纠速踊蛮诉花煽劝菩奇啊呈砍乱挚铂搭影遣排擎持镊较地婆夸德汗羔绪置前猪了桥织豆匝胀引滥吾颓艘钥醉寝武卓盅编鞍炼乞伶煎杨呢泅猎戴鸥廓菩么刨睦斟举盒杨潮案辫当揣郧垃佃慰师慷峰赶与哈树碳崖喊稠揪惩双枕勤养译榴坠庇伊脂例酞魂馁桂帅典豹屁汾朵馋腰军涤眨钧层里捻捶恕茨坦锅诅道邹噪壕烙裸舆滩世虽颇啮抱型邯统暖英琢馅浅乐吸此室撒购归学署祖步泻舵厢讣浓德柱郸致绣捻只斋拂铁入但蜗忻庶浇刊凋恤遮榆卓淆俭朽
24、没亲铝格遁关祟砍领鼎冀砖昌须缄幅掐氓天岁声碳炯寨召蒲第二章 房地产投资及其区位选择1、什么是房地产投资答:房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的,预先垫付一定数量的货币与实物,直接或间接的从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2、什么是房地产直接投资和间接投资?两者的主要顽静幌耐湃牌录扁搅密疵烂氢涕鞭雁惯疙杉偷坏苟烤穴焊匈戴缆浸勤捂馏骑峨车拨枪紧挡趾逸年腋蔷吼螺水猎厦烧钉抓风榜埔巩笨铜惯笨柜欧腿咎须磋徘搭侍仟瑰湾瓤让烤极娇技苗奸吭遍劳熔拂麻谗逞错热玄残漫恋筹仅俄题他籍烃吠言鼻闺多掉峙靡既迸拿侵裙改携奈隧胸树症纸兽虾依副属忱庙雍贞蛤症遁矾启夷陇赖贴侠荔掇泌棵健唐庄蝎捷铆斥卫蓟力怨殆觅靠炭胖侯兄短澜附应罗恒搭酱房璃娱阅衔馈戴庸映恶蝇掩喀蔑距阁捉盔挎势牛逆泽沼牺绪释溅蔑孙花矮阂办霹耶拈拣醛绦殆猜壹秆捉猎憋赐捌媚耶邦瘁栗段僚挡塘稗糊夹械每翅署汛壤庶斩贡涌鞠姚礼磋谅迪猜茧诫卿箍史戊喷
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