不动产估价论文.docx

《不动产估价》论文
题目：浅谈不动产估价与土地资源管
专业建设发展

班级：土管201103
姓名：陈 发
学号：20110043
指导教师：夏建国

2013年12月23日

摘要：随着我国房地产市场的日趋成熟，房地产评估作为涉及政府和社会各方面重大经济利益的社会中介服务行业，正日益为大众认识和接受，并取得了长足的发展。这里介绍了当前我国不动产估价制度及其工作要点,并阐述土地资源管理专业及其研究内容,在此基础上结合当前我国研究教育的现状及其发展趋势来分析将不动产估价作为土地资源管理专业研究教育的一个培养方向,使土地资源管理专业成为我国不动产估价师人才培养基地的现实可行性,最后进一步讨论将不动产估价作为土地资源管理专业研究人才培养方向。
关键词：不动产估价：土地资源管理：专业建设
Abstract: Along with our country real estate market, the increasing maturity of real estate appraisal as involving government great economic benefits and social various aspects of social intermediary service industry, is increasingly for public understanding and acceptance, and made great development. Here introduced the current our country real estate appraisal system and its working points, and explains the history of the land resource management and its research content, On the basis of combining the research present situation and development trend of education in our country, to analyze the real estate appraisal as a land resources management professional research education training direction, make land resources management major in our country real estate appraiser talent training base of the feasibility, finally, further discussion will be real estate valuation as land resource management professional research personnel training direction.
key words: real estate appraisal; land resource management; professional building.
一 不动产估价制度及发展
不动产估价是指不动产专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验与对影响不动产价格的因素的分析,对不动产的真实、客观、合理的价格所做出的估计、推测与判断。不动产估价制度是指为合理评估不动产价格,维护当事人的合法权益,加强不动产估价市场的管理,规范不动产估价机构及其人员的行为,提高估价人员的道德与业务水平而制定的法规与准则。
改革开放以来,随着我国经济体制的不断深化改革及市场经济体制的不断完善,我国不动产业迅猛发展,不动产市场日益繁荣,不动产经营企业和不动产中介机构日益增多,不动产的开发规模和交易规模日益扩大,不动产估价因此而显得日益重要。我国实行土地使用制度及住房制度改革后,对整个社会经济得发展产生了深远的影响,不动产市场特征越来越明显,其经济属性日趋突出。1987年9月,深圳市出让了中国第一块使用权期限为50年的国有土地,这一举动打破了我国长期实行的无期限、无偿的土地使用制度,在我国乃至国际上都曾引起极大的震动。此举不仅拉开建立中国不动产市场得序幕,同时业拉开了我国不动产估价制度建立的序幕。特别是建设部1988年170号文件中明确提出:“房地产价格评估工作越来越重要”、“各地要尽快建立房地产价格评估专业队伍”以来，不动产估价工作得到迅速发展。随后发布 《关于认定房地产估价师有关问题的通知》及《土地估价师资格考试暂行办法》两份文件，标志着中国不动产估价师执业资格认证制度的正式建立。而中国房地产估价师学会的成立，使中国不动产估价师工作走上了规范化、标准化、制度化的发展路径。在1995年在全国实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》这就在法律上确定了不动产估价师在我国经济建设和不动产业发展过程的重要地位。在后来关于《房地产估价师执业资格考试实施规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》,这标志着我国不动产估价制度在进一步完善的进程中迈出了一大步,房地产执业资格由认定改为全国统一考试。
二 不动产估价的工作要点
不动产估价的工作要点是指准确界定估价目的,严格把握估价对象产权界区的界定,清晰理解估价对象的实体特征和区域条件,把握好估价前提界定,设计好不动产估价的技术路线,把握好估价资料的收集和验证,以及把握好不动产开发成本之构成等,并撰写出合格、规范的不动产估价报。
准确界定估价目的，即切实理解把握好不动产估价对象的估价目的是试试不动产估价的前提条件，不同的估价目的决定了不同的评估价格，不同的估价目的,其估价原则、依据和技术路线是不同的。所以,实施不动产估价时,首先必须明确估价目的。严格把握估价对象产权界区的界定，不动产估价对象的产权界区是指委托评估不动产不同构成部分的产权组成及产权边界,哪些是使用权、租赁权、抵押权,各项产权的期限多长,有什么限制性条款如设立地役权、征用权及规划限制等。把握好估价对象的实体特征和环境条件，不动产估价对象的实体特征是不动产价格形成的基础,而区域条件对不动产价格有很大的影响。实体特征主要是指土地和建筑物的用途、功能、地理位置(临街地、街廊地、袋地等)、特征指标、使用状况、限制条件等。区域条件确认的具体内容同估价对象有关,例如对住宅用房地产指交通通达度、购物方便度居住舒适度、基础设施配套度、医院和学校临近度,环境受污染度、绿化率及小区物业管理的完善度等。把握好估价前提界定，不动产估价原则要求不动产估价必须按最佳、最有效使用状态来进行。设计好不动产估价技术路线，不动产估价的技术路线是针对估价对象的类型和内容,根据估价目的,设计出估价作业的工作思路,选择适当的估价方法,搜集必要的资料,对估价对象进行价格计算和调整,以求取在某时点上合理的不动产估价值不动产估价没有标准的技术路线可套用,不同类型、功能的不动产估价的技术路线是不同的。即使同一宗不动产,由于估价目的相异,采用的技术路线也就不一样。撰写合格、规范的不动产估价报告，不动产估价报告是不动产估价的最终成果,包括不动产估价结果报告和不动产估价技术报告。不动产估价报告要严格按照《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)和《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)的标准来撰写。报告的编写要清晰地体现整个估价过程,尤其要详细阐明估价过程中一些参数或系数的选取和确定依据。
三 不动产估价与土地资源管理专业建设发展
我国土地资源管理高等教育事业的发展是伴随着土地管理事业的兴起而产生、发展的,尤其是自20世纪90年代初期以来,随着我国土地问题的日益突出,土地管理工作在社会经济发展中的地位日益提高,我国土地资源管理高等教育事业也随之迅速发展。据不完全统计,全国已有60多所普通高校开设了土地资源管理专业。
土地资源管理的研究内容一直在不断拓宽,研究内容几乎涵盖土地管理方面的全部内容。此外,有关房地产方面内容的研究,在高等院校专业的演变与调整过程中,主要有两个分流方向,大部分分流到土地资源管理专业,一部分分流到工程管理专业,当然还有分流到其他一些专业(包括少数自主设置的专业)。总体上来看,对不动产的研究主要集中在土地资源管理专业。土地资源管理专业尽管涵盖了不动产估价的相关知识，但它并不就是不动产估价专业本身。在土地资源管
理专业研究生教育阶段设置不动产估价专业方向，将会对土地资源管理专业自身的建设带来重大的影响。
不动产估价与土地资源管理专业在研究内容上密切相关。当前，将不动产估价作为土地资源管理专业硕士研究生教育的一个研究方向是可行的，将土地资源管理专业作为不动产估价师培养基地是适宜的。在国家颁布的本科及研究生专业目录中，没有任何一个专业比土地资源管理专业更能全面地涵盖不动产估价学科的内容。尽管土地资源管理专业还包含了诸如土地行政管理、土地利用规划、地籍管理与土地登记、土地权属管理等很多内容，土地资源管理专业本科的培养目标是包括不动产估价师在内的从事土地管理与不动产经营管理相关领域全方位的人才，但作为土地资源管理专业的一部分内容，对不动产估价进行专门的研究，并以培养不动产估价师作为目标，在研究生教育阶段设置专门的不动产估价研究方向，符合研究生教育专门化的特点。
中国土地资源管理高等教育事业的发展是伴随土地管理与房地产事业的兴起而产生#发展起来的，是研究不动产相关内容的支柱专业，其中当然也包括不动产估价。我们可以说土地资源管理专业是不动产估价师的培养基地。在全国高校中，对于土地资源管理专业而言，其中都少不了对不动产估价知识的学习，可见《不动产估价》这一门学科在土地资源管理之中所占位置也可不小觑。然而在不动产与土地资源管理方面的建设成效是巨大的，它不仅培养了一批有一批的专业人才，更为我国的建设发展做出了不可磨灭的贡献。
四 结束语
不动产估价在社会经济发展中所起到的重要作用，不动产估价行业广阔的就业前景，以及不动产与土地资源的相关关系，都表明了不动产估价在土地资源管理学科领域里应有的地位。将不动产估价人才培养作为土地资源管理专业的重要目标之一，尤其是在硕士研究生阶段设置不动产估价研究方向，甚至开设专门的不动产估价专业方向的硕士研究生班，将会使土地资源管理专业无论在内涵还是外延上得到更大的发展空间，更能适应社会经济发展的需要。

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