写字楼冬季供暖工作总结20143.doc

写字楼供暖工作总结
为确保写字楼服务处2013-2014年度的供热工作顺利进行，国庆长假后，写字楼工程就已开始着手冬季供暖的准备工作。现对供暖季的工作总结如下：
根据上一个采暖期间暴露的问题，工程组织人员进行研究分析，逐一排查解决，并积极进行供暖试水测试，直至11月15日正式供暖。另一方面安排人员配合客服收缴冬季供暖费，并提前向公司申请冬季供暖费，保证业户冬季能按时供暖。
因供暖前期对供暖设备的检修保养及时到位，供暖期间每日安排人员进行巡视测温，要求做到既保证大厦供暖的正常温度，也要做好节约热能的工作。
2013-2014年度供暖季在热费单价大幅上涨的情况下，请款150万元供暖费实际用款143万元，较去年同期减少30万元，同比减少比例17.4%
供暖补水447吨，用电215880度。2013年供暖热前准备工作供热前期，工程人员针对中心供暖系统实际情况，做了如下准备工作：
1.确认供暖具体时间 与热力站联系，确认供暖时间为11月15日零点，从而做好供暖前工作部署；
2.供暖设备检查对供热机房高低区循环泵及水污处理器进行清洗并检查，确保管路正常循环；手动检查各楼层供暖管路关断阀门启闭状态，检查市政一次热水管道室内及室外阀门，保障外网热水正常引入；对水泵进行手动盘车检查，确保水泵正常运转；新风机组过滤网清洗及电机皮带检查更换，确保电机运转及正常的送风量；与弱电配合将新风机组季节转换阀门接入楼宇自控进行联动；与强电配合供暖设施配电柜进行检查清理，保障供暖设备正常送电。
3.组织员工培训 为提高员工实际操作技能，供暖前期，对班组员工进行供热板换运行、维修、应急处理等培训。
4.供暖上水试压 10月28日由工程组织，客服部、进行供热系统上水试压测，并做相关记录。工程分为4组人员，1组在供热机房进行试水前的管道系统运行检查、水泵阀门启闭检查，管道系统补水定压；其余3组在逐层检查，排除隐患。经测试，供热机组均可正常运转，仅有一处末端管路有滴漏情况，经过工程技术人员处理，已不再滴漏。大厦具备供热条件。
正式供暖情况
1.11月15日零点，市政管网正式供热，水温及流量基本正常。到早上6：00机组全部开启后，二次水逐步升温，进入供热调试。
2.供热设备运转正常，管路无漏水情况，经测量租区内室温可达到22摄氏度。
3.两个租户由于二次装修改造风机盘管，供热系统恢复正常，水压稳定，租区内室温正常；

供热工作后续安排
供热调试阶段，工程对运行班人员进行了调整，将原来的运行人员调入白班，确保白天人员充足，夜间有人值守，持续检查供热系统的运行情况，加强管网巡视检修力度，做到勤巡视、勤检查。分支管线有缺陷，当日检修；主支管线有缺陷在3日内检修处理；主管线有缺陷在月内检修处理。尽量减少管网跑、冒、滴、漏。以提高管网安全经济运行。具体人员安排见下表：
1.以满足用户所需压力最低要求为准。(夏季一般为1.2mpa,冬季为1.25mpa)
（1）风盘出风测温，在楼层、重点区域内采点测温，调试温度；（每天一次）
（2）查看各楼层水暖管井阀门启闭是否正常、各楼层竖井有无漏水情况；（每天一次）
（3）查看空调控制面板是否正常。（每周一次）
2.应急维修
（1）接收客服热线接报的维修工作；
（2）协助运行人员处理突发情况。
3. 结合北京市当地气温情况，在既确保供暖需求又保障节能降耗的情况下，制定如下运行标准：
4. 为响应国家关于节能降耗的规定，从地产楼层及租户的切实感受出发，结合室内外温差对人体的影响等情况，工程与客服部向租户发出了温馨提示，建议租户将空调面板调制22℃至24℃之间；
5.做好及时应对突发情况准备，如遇紧急跑水情况，严格按照跑水预案执行见附件物业公司一定会通过不懈的努力、卓有成效的工作，全力做好今冬的供暖工作，使租户渡过一个温暖的冬季。

一、早动手，定方案，下任务，抓落实。
为确保写字楼冬季供热工作顺利进行，我处在秋季换季保养中，号召工程员工早动手，根据上一个采暖期间暴露的供暖问题，组织骨干人员进行分析，针对供暖的各种设备设施制定不同的检修方案，逐一排查解决，落实到人，检查到位，积极进行供暖管道试水检测。一方面安排人员配合热力公司对富力中心、A/B座写字楼、富力北公建项目的循环水泵、板式换热器、仪表、阀门、换热站供热系统等进行检修、更换，提前完成工作指标，保证维修合格率达到100%。
具体工作安排如下：
1、确认供暖具体时间与热力站联系，确认供暖时间为11月15日零点，从而做好供暖前工作部署。
2、供暖设备检查：对供热机房高低区循环泵及水污处理器进行清洗并检查，确保管路正常循环；手动检查各楼层供暖管路关断阀门启闭状态，检查市政一次热水管道室内及室外阀门，保障外网热水正常引入；对水泵进行手动盘车检查，确保水泵正常运转；新风机组过滤网进行清洗及电机皮带检查更换，确保电机运转及正常的送风量；与弱电配合将新风机组季节转换阀门接入楼宇自控进行联动；与强电配合供暖设施配电柜进行检修工作，保障供暖设备正常送电。
3、组织员工培训，为提高员工实际操作技能，供暖前期，对班组员工进行供热板换运行、维修、应急处理等有针对性的培训，并对每位员工进行考核，保证维修人员技能达标。
4、供暖系统试压： 2012年10月28日由工程组织，客服部配合对楼内的供热系统管道及采暖设施进行补水试，并做好相关记录。工程分为4组人员，1组在供热机房进行试水前的管道系统运行检查、水泵阀门启闭检查，管道系统补水定压；其余3组在逐层检查，排除隐患。经测试，供热机组均可正常运转，仅有一处末端管路有滴漏情况，经过工程技术人员处理，已不再滴漏。大厦均具备供热条件。
正式供暖情况：
1、11月10日零点，市政管网正式供热，水温及流量基本正常。到早上6：00机组全部开启后，二次水逐步升温，进入供热暖通调试。
2、安排工程人员对供热设备进行调试，保证管路无漏水情况，经逐层测试，室温可达到20-22摄氏度。
3、楼内个别楼层的租户因二装改造空调，导致出风口出风温度无法达到设定温度，针对此项问题，工程人员认真检查，初步估计为二次装修时造成，会同装饰公司重新加装风机盘管辅助供暖，达到供暖要求。
供热工作后续安排：
供热调试阶段，工程对运行班人员进行了调整，将原来的运行人员调入白班，确保白天人员充足，夜间有人值守，持续检查供热系统的运行情况，加强管网巡视检修力度，做到勤巡视、勤检查。分支管线有缺陷当日检修；主支管线有缺陷在3日内检修处理完毕；主管线有缺陷在月内检修处理。尽量减少管网跑、冒、滴、漏。以提高管网安全经济运行。
具体人员安排见下表：
1.以满足用户所需压力最低要求为准。(冬季供暖压力为1.15-1.25mpa)
（1）风盘出风测温，在楼层、重点区域内采点测温，调试温度；（每天一次）
（2）查看各楼层水暖管井阀门启闭是否正常、各楼层竖井有无漏水情况；（每天一次）
（3）查看空调控制面板工作是否正常。（每周一次）
2. 应急维修：
（1）接收客服热线接报的维修工作；
（2）协助运行人员处理突发情况。
3. 结合北京市当地气温情况，在确保供暖需求又保障节能降耗的情况下，制定如下运行标准：
4. 为响应国家关于节能降耗的规定，从业户的切实感受出发，结合室内外温差对人体的影响等情况，工程与客服部向租户发出了温馨提示，建议租户将空调面板调制22℃至24℃之间；
5. 做好及时应对突发情况准备，如遇紧急跑水情况，严格按照突发事件应急预案执行，全力做好冬季的供暖工作，使业户渡过一个温暖的冬季。
6. 安排工程人员每日对空置楼层和房间进行温度监测，保证每日室温5度以上，必要情况下开启风机辅助加热，保证管道在低温下正常运行。
二、能耗使用状况分析
写字楼管理处供暖季2012年11月15日—2013年的3月15日，历时四个月，冬季供暖费用如下：
1、 富力中心从2013年的11月15日开始至2014年的3月17日，供暖季共用20579吉焦。市热力集团非居民热计量收费计量热价调整为0.25元/千瓦时（69.45元/吉焦）原价格为55.56元/吉焦。预计13-14年热计量费请款230万元，分两次请款先期请款150万元整。
2、 A/B座写字楼采暖费包含在物业费内每平米18元/月， 2013年物业费收缴率100%，无拖欠供暖费现象。
3、 富力北公建项目包含万丽酒店、北公建裙楼底商等，冬季供暖采用直燃机供暖，用于采暖的燃气费用由酒店方负责购买，我处在保证供暖达到舒适温度的前提下，同酒店方做好节能降耗工作，与上一年相比，供暖季燃气费节约3.2223万元，具体能耗使用对比见下表：
日期
用量
日期
用量
节省
对比
2012年11月
65919
2013年11月
45909
20010
-30.3%
2012年12月
181495
2013年12月
131649
49846
-27.4%
2013年1月
158219
2014年1月
122593
35626
-22.5%
2013年2月
122329
2014年2月
91019
31310
-25.5%
2013年3月
57254
2014年3月
49446
7808
-13.6%
三、供暖存在问题分析
1、富力北公建项目底商由于处在首层，室内层高4米以上，交通银行、“富力十号”售楼处、“富力新城”售楼处在装修过程中，我处针对装修现场供暖设施不足，多次提出让其加装风机盘管均未采纳，致使供暖中期，室温均在18度左右，为提高供暖效果，我处采购密封条，对厅门安装加厚的密封条，杜绝室外冷空气入内，加装需要尽快加装供暖设施辅助采暖。
2、富力中心大堂冬季室温偏低，大堂未安装热风幕机，冬季采暖时不能阻挡室外冷空气入内。

写字楼服务处
2014年3月23日