物业服务前期介入作业指导书教案.doc

物业服务前期介入作业指导书

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1.目的
规范物业公司对前期介入的程序和内容，指导物业公司前期介入业务的开展。
2.范围
适用于项目前期介入全过程。
3.职责
公司设立前期介入工作小组，由专人或团队负责指导与落买新项目物业服务前期介入相关工作。
4.定义
4.1 物业服务前期介入:指物业公司在接管物业以前，于房地产开发的各个阶段(规划设计、营销策划、施工建设、承接查验阶段)就参与介入，从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、承接查验等多方面提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业设计和建造质量，为物业的使用和维护创造良好的条件。有效的前期介入可以减少承接查验时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
5.方法与过程控制
5.1 规划设计介入

立项介入

方案介入

方案深化介入

施工图介入

5.1.1 立项介入
5.1.1.1 成立前期介入工作小组，设立邮件组群，并添加至地产相关新项目部工作组群，以便及时获取新项目信息。
5.1.1.2 前期介入工作小组安排人员定期参加必要的地产项目部会议，以收集项目及进度最新信息。
5.1.1.3 前期介入工作小组组织对新项目实地及周边调研，获取相关参考信息。
5.1.2 方案介入
收集项目规划方案信息后，参与项目规划设计评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。并从提升客户居住感受角度，提交项目规划设计评估报告。评估报告内容包括:
5.1.2.1 总体评估
1) 住宅区规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
2）住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
3）建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
4) 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
5）设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
6）注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
7）安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
8）智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。
9）便干物业组织管理，节约管理成本。
10）各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
5.1.2.2 分类评估（重点包括但不限于)
物业用房
1) 面积要求:首先依照地方法规规定，无法规明确要求，参照集团标准；物业总建筑面积25万平方米以下的按照总建面}2‰提供，超过25万平方米的，除按照总建面2‰外，超过部分按照1‰提供；业委会用房建筑面积应当不少干20平方米。
2）位置与环境要求:办公和住宿不应设在地下室中，通风 ,采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，消控中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；在与物业服务中心同设一个房间时应该采取隔离措施，避免相互干扰。配套用房应为地面以上的成套房屋。
3）水电、计量要求:具备水、电、供热、通讯等条件；业委会用房水、电、采暖单独计量。
4）时间要求:物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。
5） 消控中心设置数量:纯高层容积率高于3.5,建筑面积20万平米以下，服务户数约1500户的项目，应设置一个消控中心；多层或混合型业态：容积率高于1，建筑面积30万平米以下，服务户数约4000户的项目设置一个消控中心(位置宜设置在小区相对居中位置，如地块跨越市政路必须设为两个以上时，应设置一个总中控室其他中控室信号通过光纤联网至总中控室内)。
6）消控中心面积--10万平方米小区消控中心面积不应小于30平方米，每增加10万平方米管理面积至少按15平方米递增。
垃圾收集站
1) 在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。
2）位置选择区避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。
出入口设置
1）小区主要出入口应与市政道路/住区机动车道路保持一定的安全缓冲距离〔满足条件的不小于10米)，市政道路/住区机动车道路路面应安装减速装置。
2）住宅小区出入口不宜超过3个(40万平米以上的小匡可以考虑设计4个)，住宅区域宜实行全封闭式管理。车辆出入口设置双行车道（固定卡、临时卡分离)。
围墙设置
1) 小区外围围墙高度不低于2.5m,封闭式组团围墙高度不低于1.8m。
2) 围墙尽量采用混凝土结构，围墙顶部平直并应设计防爬刺。如采用通透式围栏，围墙尽量平直，方便红外报警的安装。红外射线底部与围墙顶部距离应小于0.2米，栏杆间距应小于10cm，且上端安装防爬刺。选择栏杆材料时，杆件采用不易变形和破坏的规格。
3）围墙需要设置一定数量的照明，且内部设置巡更道，高大乔木适当远离围墙（2.5米以上)。金属网围墙，只能作为临时围墙。
供配电系统
1）供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，即居民用电单独设计变压器及配电房，商业用电及公共用电单独设计变压器及配电房。
2）地下停车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。光源选择:宜安装节能灯（T5）、LED灯；有条件地区安装太阳能照明装置。
计量要求
1) 小区配套用房、消控中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算；会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。
2）小区绿化清洁用水、商业用水、会所用水、配套用房用水、公厕用水等单独计量；需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域
5.1.3 方案深化介入
5.1.3.1 获取正式通过备案审批的整体规划指标及各项项目信息后，进行方案深化评估，参考《项目规划设计物业关注要点指引》。重点关注:
配套用房
1）物业办公用房:分为经理室（≥10m2）、办公室（6 m2/人)、会议室（≥20m2）、前台、客户接待室、档案室、更衣室、卫生间、值班室、业主委员会 (占总服务用房比例2%)。
2) 员工用房:宿舍(3 m2/人)、娱乐活动室与阅览室、淋浴间、卫生间、物品储藏室。
3）中控室:最小不低于30平米，根据产品类型与建筑不同有所增加，监控显示器柜四周应预留不小于1米的维修距离。
垃圾收集
1) 垃级收集站应在室内预留给排水装置，地面应铺设成中间高两边低，并设置小区内外各有1扇门。
2) 地面、内墙铺设瓷砖，外墙设计风格应与小区整体规划相协调，设置通风设施及工具摆放位置。
3）垃圾中转站周围建议种植绿化植物，居住区的垃圾站提倡使用具有生化处理能力的设备，加速生活垃圾的分解，并还原为绿地、盆栽的堆肥。
4）小区垃圾桶整体布局，便于垃圾投放及清运，使用方便、无异味，与小区整体定位协调，楼层设置烟灰缸或果皮桶，对垃圾进行分类收集，写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面手机，地下人行出入口设计一个生活垃圾分类收集点，收集点处墙地面粘贴瓷砖。
泳池配套
1）公共游泳池平面形状设计建议优先采用矩形不能采用矩形的情况下，要保障泳池周边至少三处观察点能够覆盖泳池全部范围。
2）游泳池（单个池）水面面积不小于100平方米，不大于500平方米。客户群体对泳池需求旺盛的情况下，可以采用规划多个泳池的办法解决。
3）泳池最深处不能超过1.4m，应该设计成坡底，泳池一端为最浅端，另一端为最深端，游泳池深水区与浅水区的分隔设施齐备、完整，严防儿童误入深水区；泳池面积按照同一时间内容纳人数人均2.5平方米计算。
4）泳池周边应满足照明需要，电源电压不大于12v,设置漏电保护装置，泳池壁、池底不建议使用水底灯。
5）更衣室与游泳池走道中间设有浸脚池，池长不小于2m，深0.2m，宽度与走道宽度相同更衣室与游泳池中间的走道地表面的静摩擦系数不少于0.5，入池前及便后必须经淋浴消毒，更农室与游泳池走道中间设有强制喷淋，每套喷头数量不少于4个.
6）泳池周边地面应选择防滑地砖，配置救生圈、人工吸尘工具；泳池回水口、进水口有不锈钢材质格栅盖板防护。
7）给水口应设在浅水一端，设置形状为喇叭形，喇叭口面积不得小于连接管截面积的2倍，喇叭口设格栅护盖，成人游泳池的格栅孔隙不应大于10mm，儿童游泳池不应大于8mm；格栅护盖孔隙的水流速度不宜大于1.0m/s，材质选用不锈钢、ABS塑料等耐腐蚀、不变形和不污染水质的材料。
8）回水口的设置在池底最低处，且宜做成坑槽式。池水顺流式循环时，池底回水口的数量应按淹没流计算确定。
5.1.4 施工图介入
5.1.4.1 收集各系统（本体工程：建施、水施、电施、暖通、消防、智能化、电讯系统；园建工程：水施、环施、电施、种植、部品工程）工程施工图纸，组织内部施工图纸会审，提交评审意见。
5.2 营销策划介入详见《物业服务方案策划作业指导书》
5.3 施工建设介入
5.3.1 熟悉了解前期规划建议内容，对现场实施情况进行跟踪，准确了解现场施工进度、节点、各分项专业施工计划。
5.3.2 施工建设介入人员负责进行现场跟进，发现问题及时与地产沟通解决，并以周报形式提交施工建设介入工作情况。
5.4 承接查验介入详见《新建物业承接查验作业指导书》
5.5 新项目任务管理平台应用。
新项目任务管理平台应用流程

公司
任务分配人
任务执行人
任务验证人
获取新项目立项信息

NO
任务分配，并设定是否需要验证
通过新项目任务管理平台。根据项目进度，导入或编写任务
任务闭合
一周内成立前期介入工作小组，并明确责任人

YES
YES
任务执行，完毕后反馈
任务执行，完毕后提交验证

NO
验证任务

6.关联文件
《项目规划设计物业关注要点指引》
《物业服务方案策划作业指导书》
《新建物业承接查验作业指导书》