大型商业物业策划方案样本.doc

内部讨论文件机密复地上城商业策划方案第一部分 渝北区商业物业调研1渝北区关键大型商业物业索引序号物业名称规模（万平米）区位商圈等级功效楼层业种经营情况主力店1金易全部会200两路三级复合6百货在营重百两路店2国美电器027两路三级单一3家电在营3汽博中心350加工区单一汽配在营4易初莲花280新西路单一4百货在营5奥园1500管委会4购物在营6西部建材5730金开大道单一建材在营7财富中心1600新光大道未入市8米兰天空250松牌路未入市渝北区作为重庆主城北部新兴房地产开发烧点区域，关键由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。区域内关键展现为大型集中式专业市场聚集，著名、大型百货主力店等相对缺乏现实状况。2渝北区商业发展趋势：引用政府相关数据显示，渝北区未来入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，在主城区第一位。其中，预售面积约为8.71万平方米，占未来入市量8.8%。区域内未来入市面积所占比重相对较大，未来入市面积为现在可经营总量458.2%。其中，北部新区为未来入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财富中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。3渝北区商业地产价格表商业物业楼盘名称地址参考价格（元/）备注渝洲新城冉家坝龙湖居住区未出价总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个金易全部会渝北区义学路2号5000（起）均价6000总建面0.50万平米金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方协信TOWN城北部新区未出价总建面29.70万平米，商业面积6.7万方小区商业物业楼盘名称地址参考价格（元/）备注天一顺和康城北部新区未出价，车位401个，均价1万总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个月伴湾渝北区兴科大道均价2708总建面18万平米，其中商业面积1.4万方金香林渝北区兴科大道均价5000总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个兰亭水云涧回兴镇-3000总建面7.25万平米，商业面积0.32万方，车位233个荣锦龙汇苑新牌坊未推出总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个水晶郦城新牌坊4200-7900渝北区地处重庆北端，为新兴房地产开发区域，现在区域内专业市场相对发达，和其它区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超出百货类位居第一。但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型商业中心，商业规模小，档次相对较低，造成有效消费人群外流。区域内小区商业和专业市场不停涌现，规模化、品牌性开发企业入住提升了区域著名度，估计在未来2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次商业格局。第二部分 本项目商业物业分析一复地上城一期商业概况1复地上城一期商业分布图2商业指标商业位置商铺数量（个）总建筑面积（）单个商铺建筑面积（）层高（m）开间（m）进深（m）2号楼一层617296344.1-108495约4约7约202号楼二层4187807临时没有分割约4约7约205号楼一层517287931-68约4约7约205号楼二层4188158临时没有分割约4约7约20累计721807 二复地上城周围商业概况1项目周围商业概况融科蔚城金城银撙龙脊万兴家园商业规模10407.115000商业形态沿街底商， 3.2米-6米层高沿街底商，7米以上层高，已做隔楼面积30-15030-200招商时间10月底租赁价格30-45元/30-40元/商业定位小区服务性商业小区服务性商业销售价格暂不销售9000-14000元/销售情况80%物业管理费餐饮35元/、其它2.8元/15元/交房标准清水交房，预留水、电、电视、电话、网络清水交房，留给排水点，无烟道推广统一招商、推广和管理无统一招商、推广和管理经营情况已十分利超市为主19家小区服务性商业，-免收租金，按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。现在，已经有？家因经营惨淡退租，其它商业用户苦苦支撑，集体向地产企业要求经营补助及减免物业管理费。中国邮政购置约100平米；中国移动购置80平米；双星运动用具租赁450平米；中国信合租赁250平米；餐饮3家租赁500平米；五金建材、电动工具租赁、150平米。零星小商家约100平米。租赁门面位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。朝本项目标门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。周围商业小结：（1）周围商业体量和本项目相当，多是底商、或加裙楼形式，规模和形式和本项目一期相近；（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大全部计划为7米以上层高，最少可隔为2层。裙楼面积可自由隔断，面积全部在300-平米；（3）本项目和融科全部已租赁为主，进行统一计划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一计划、统一招商、统一管理，所以物业费较低；（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/之间（经内部人士透露：鸳鸯北湖郡湖津路门面初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购置，一次性购置了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/，最高可达15000元/。在实际购置中可进行议价，这和我们前期了解到一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，能够隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格对应减低；二是因为这两个项目商业体量本身不大，当地开发商期望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅销售没有太大影响；（5）从周围三个项目标来看，商业体量相当，共13000左右，销售已经连续了十二个月以上时间，均销售了60%，且在-消耗了大量周围原驻商业经营者和投资者。因为本区域为新开发区域，原人气和商业气氛严重不足，在-期间对外来购置者投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业气氛，从现在经营情况分析餐饮经营很好。2北部新区大型小区商业概况奥园水晶郦城金科美镇上街商业规模370002500010000商业形态独立商业区，3层5个独立商业区。2-3层，层高3-4米，沿街底商及裙楼商业区面积20-20060-30040-1000招商时间5月4月10月租赁价格代客租赁20-80元/代客租赁30-60元/25-30元/出租情况无无25%销售价格6500-14000元/4500-8500元/11000元/销售情况15%，销售多为背街60%30% 物业管理费4元/4元/3元/交房标准清水交房，配独立卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，配独立卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）清水交房，墙面刷百，配独立卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）推广统一招商，统一推广，统一管理无统一招商、统一推广统一招商，统一推广，统一管理经营情况8月24日开街，卖师傅超市、秦妈火锅等3家餐饮企业签约正在经营有：装饰企业，私家菜馆，五金店，美容美发，二手店，窗帘店，便利店等正在经营餐饮为小型小区商业，现在签约估计年初开业为南充大酒店、小洞天餐饮大中型餐饮北部新区大型小区商业小结：（1）北部新区多个大小区，商业规模在2.5万3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定在小区服务中心；（2）大小区商业形象是该小区整体形象和品质表现，所以大多对商业作整体计划，统一管理和推广，由此带来是物业费增高，达成4元/；（3）租赁价格在20-80元/，集中于30-40元/，销售价格在5000-14000元/之间，集中于6500-8000元/；（4）从位置上看，多个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企机关，商业气氛很好；（5）从正在销售和经营商业来看，离主城区近项目，销售情况很好，不过因为本身周围商业饱和，出租和经营情况不理想。已水晶郦城商业为例，因为远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖区域品牌和对大型零售商引进，很大程度增加购置信心，在最短时间内回流现金，有效回避了经营风险。此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。销售和租赁情况不理想，如奥园，本身商业体量就需要未来10万人消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购置者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，现在入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发商业物业招商困难，现在仅引进了卖师傅超市等小区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但全部没有正式开张营业，畅谷商业街于8月24日开街正式对外招商。3市场情况对复地上城商业未来3年内参考意义（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购置用户预留一定升值空间，北部新区尤其是经开园，离主城区远，周围配套不成熟，居住人口少，现阶段对商家及商业投资者吸引力不足,而且卖不出开发商期望价格。除非有大型主卖场进入复地上城（鸳鸯）；（2）市政府常务会审议经过“十一五”商贸流通产业综合发展专题计划中提出，未来五年内，本市将在现有5大商圈基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培育6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；同时，还要关键打造30条商业特色街，发展200家星级农家乐。（3）在三北区域商圈影响范围分别为：观音桥商圈关键服务和辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务和辐射渝北区及北部新区消费者；仅仅简单小区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区基础定在家饰家俱专业卖场，10月28日美克美家蓝湖郡店试营业，营业面积600平米，分2层分布，比南岸中心店小但愈加精巧。美国阿士莱估计将在初进入，营业面积约为1000平米；（4）在7月首推金开大道2号楼，提升其号召力和辐射范围。但配合一期入住可引入急需处理生活配套商业，二层已小区超市为主，一层已服务性小区商业为主；（5）依据市场和本身实际情况，07-可免收商业租金，商业租赁价格在15-25元/区间内较为适宜。而对于销售价格，针对集团用户购置，销售价格不能于周围项目相比，金开大道商铺价格在一楼8000-9000元/，二楼5000元/；（9）依据项目实际开发进度和鸳鸯当地人口自然增加，在后有必需引进一家主力零售商家，面积在平米（如：新世纪连锁超市）；三复地上城一期商业定位及计划1商业定位小区商业中心（小区超市、休闲水疗）复地上城占地约500亩，项目完成后居住人口约5000人。中型规模居住小区需要合理小区商业配套，统一形象、统一计划小区商业本身含有升值潜力，对住宅后期销售有强力支撑，并为业主提供多功效服务，但单纯以小区商业又无法消化如此大商业体量，按商业和消费人口配比关系1万方商业面积需要2-3万人人群消费，鸳鸯区域商业已经抵达近3万方，按此计算鸳鸯当地需要5-6万人消费基础，这就需要3-5年时间培育和消化商业，所以说复地上城商业真正突现价值应在以后，现在商业招商见面临很尴尬境地。底层上裙楼商业作为现在在重庆小区商业关键形式。小区商业以灵活性、个性化、便利服务等特点，成为零售业及商业地产中有投资潜力项目之一。但小区商业在商业业种、业态组合方面局限显著，存在着业态单一、多元化经营不足隐忧，小区商铺利润较薄，投资回收期长，加上根据住宅标准建造底商既难以满足商铺经营硬件标准，同时也涉嫌扰民，影响居民生活质量，不符合小区商业建设以人为本服务理念。综合以上信息，结合市场机会、竞争对手及商业市场分析，只有做有特色有专题商业项目才能发挥其品牌号召力及影响力，从商业投资项目热点集中在：汽车养护、足道、保健食品、洗衣、教育培训、家居用具、健身7大类，从未来潜景分析，北部新区房地产市场逐步形成，入住逐步提升，家装、家饰、布艺、小区服务性商业等需求看涨，在复地上城一期商业以引进以上商业品牌店、专卖店、加盟店作为整个招商关键。2前金开大道2、5号楼已超市招商为主，同时对小区服务性商业如邮政局、移动、电信、联通营业厅、药房、小区诊所、小五金建材、自动取款机、小区银行、小区餐馆、美容美发、日用百货引入，方便业主及周围消费者。商业销售方面以优质用户整体或分段销售为主（银行、移动、联通、机关、大用户购置等）。重视培养租赁用户成为以后商业经营或购置主力。（1）租售优劣势分析优势劣势出租物业对引入商业有筛选，确保小区商业形象；统一计划、招商和管理利于商业健康发展收益稳定增加快速开业，聚集人气运作周期长前期投入大，资金回收慢对后期管理和服务要求高销售物业资金回笼快见效快风险低商业进入无序后期管理难投资用户大于经营用户，不利于积聚人气从复地上城前期商业招租情况分析，项目所处位置人气和商业气氛培养和现实有一定差距，尤其是复地上城对立在金开大道右边，和金城银撙、融科蔚城商业直接产生竞争。现阶段商业招商见面临巨大困难，同时用户对前期入住后生活不便利及交通情况不足抗性较大，营销管理部提议3年内适宜采取租赁为主，优质用户整体或分段销售相结合形式，企业提供必需资金支持和让利扶持，吸引中小型品牌加盟商家入驻并快速开业经营并存活下来。（2）一期商业整体考虑依据我们对一期组团内未来3年小区性商业中心培育考虑，将项目一期商业分二个阶段进行租赁及服务水平提升。1、 从7月招商开启开始到12月31日止为第一阶段：起步期。关键针对2号楼主力超市类招商，在租金优惠上给品牌、专买、加盟用户极大优惠，此阶段目标为“进一家活一家”标准，循序渐进完成这类商家引进，同时加强租赁用户凝聚力和服务水平，多方面为租赁用户提供经营便利及经营渠道。2、 1月-12月份为第二阶段：培育期。在基础形成小区服务型商业市场雏形，逐步形成较为完善小区服务性商业形态和针对主力休闲类商业引入，将商业服务有效辐射周围区域，为周围用户提供有一定购物乐趣和档次综合服务性商业街，此阶段目标为“一家强过一家”标准。商业服务水平上一个台阶，能为租赁用户提供一定附加值服务，整个商业含有一定抗风险能力和区域品牌号召力。3、 1月-12月份为第三阶段：完善期。估计在北部新区居住整体形象基础形成，在金渝大道金山国际商务中心、查氏中心、汽博中心、出口加工区范围内整体商务气氛初见规模，将会形成一个初步商业及商务活动三北商业副中心。在，此阶段目标为“含有一定品牌号召力和市场辐射力”商业引入标准。一期2、5号楼整体商业出租率达成70%，每十二个月商业淘汰率控制在5%-8%。项目标小区配套小区会所、小区超市、休闲保健、成为组团内关键集休闲、购物、服务为一体小区服务性商业中心。l 企业欢迎复地上城业主在本项目自主创业，大力发展品牌店、加盟店、专卖店；l 相同业态如干洗店、冲印店等在期间每栋暂定一家进驻，而对有档次区分美容美发、餐饮等允很多家进驻；l 相同业态优先考虑品牌连锁店进驻；出租商铺范围：主推2号楼、推5号楼商业如销售只针对集团用户(通信、邮政、电力、金融、大型餐饮和团购等)开展3复地上城一期2、5号楼商业计划依据我们项目区域位置及一期小区商业布局，能够确定一期商业业态组合为“以小区超市为主，小区生活配套功效为辅，首要目标为奠定商业发展价值基础”。此种业态组合特点关键是以小区超市及各辅助性商业品牌号召力，带动项目人气，配以生活、购物、休闲、康体等其它类型为辅助设施。 2号楼、5号楼计划为：2号楼：一楼1家主力小区超市，面积500-1000平米（目标：重庆当地著名新世纪超市、重客隆、重啤小超）。移动、联通、电信、邮政营业厅、电力交费点、天友酸奶、洗衣店、药店、布艺店、二手房店、家饰店、百货小商品等；二楼休闲保健服务业、网吧、5号楼：一楼儿童艺术、培训中心、玩耍为主专题商业；二楼银行、餐饮。 四招商现实状况分析1现在招商进展情况成功引进以十分利连锁超市为主生活配套，辅以重庆移动营业厅、重庆联通营业厅、手机专卖店、干洗店、小区诊所、桐君阁药店、小五金建材、美容美发、字牌广告、剪发店、窗帘店、儿童衣饰、文具店、打字复印、游戏厅、茶楼。以上商业以于9月1日前多数开业。2租赁用户分析表：（10月30日分析表）用户在经营过程中集中提出问题：1、人气严重不足；2、天天营业额少可怜，部分商家无营业额情况；3、商业气氛严重欠缺；4、门面开间小，进深大；5、门面入口设计欠缺，不利于商业展示和客流进出；6、商家进入风险高，前期投入大；7、物业企业收取装修管理费高；8、商业门面设计不适合商业经营；9、物业企业服务水平及服务效率还需提升；从用户反应来看，2月28日前实施优惠政策出台，对其租赁价格异议不大，问题关键集中在经营中商业用户对整个项目人气及商业气氛欠缺和本身经营管理欠缺加大了经营风险，加上一期商铺设计、入户门位置等不利原因影响，已对后期租赁工作带来很大阻力及负面效果。策划推广部担心在开始企业对租赁用户收取租金后，根据现有人气和消费水平，极难确保有租赁用户能够坚持，这么就可能会发生在年初大量租赁用户集中退租或提前解约。而在下六个月开始至今商铺购置用户少得可怜，说明现在商业气氛欠缺直接造成用户投资信心不足，所以将未来3年里，营造商业气氛，扶持新进商业为主、维护现有租赁用户，吸引人气，提升服务水平，增加市场抗风险能力是开发企业在商业运作中关键任务。五招商标准1定价策略(1)按不一样位置确定商铺均价，分为3个等级最少加价租金售价一级：金开大道沿线+15+1500二级：缤花街（层高6米）+10+1000三级：万象街00(2)在各级中分为3个小级最少加价租金售价一级：在整个小区主入口、转角处等人流集中处+20+1500二级：该路段靠近入口位置+10+1000三级：中间一般位置00(3)依据业态临时租金调整依据业态不一样可在原计划价格上调整,如遇盈利能力强,成本回收快业态按该段最高价租赁,如餐饮、建材、二手房店、游戏厅、网吧等；如遇盈利能力弱，又是小区必备商业业态可按最低价格标准收取，如干洗店、影碟店、蛋糕店、书报店等。2销售价格其中：集团用户（银行、通信、邮政、市政和团购等）湖津路B2线-8、11号楼销售价格6500-8000元/，均价7000元/；鸳鸯路B6线-12、14号楼销售价格6000-7000元/，均价6600元/；金开大道-1号楼销售价格7000-8000元/，均价7500元/；总体销售均价7000元/（按住宅：3500元/2倍计算）其中：集团用户（银行、通信、邮政、市政和团购等）集中餐饮销售价格一楼8500元/，二楼6500元/，三楼7500元/（送露台），整栋销售另议；超市销售价格7000元/（送库房），整层销售另议；销售大厅销售价格二楼6000元/，三楼6000元/（送露台），整栋销售另议；3。租赁价格（建筑面积）租赁均价：依据现在北部新区经开园商业物业市场放量大，整个商业气氛欠缺，常驻和流感人口不足，消费力低现实状况。我们将商铺租赁均价定在一楼20元/、二楼10元/。其中（已当地实际承受租金为基础）：2号楼一楼租赁价格20-25元/平米,二楼租赁价格10-15元/平米5号楼租赁价格20/平米,二楼租赁价格20元/平米租金价格只是依据现在项目实际租金水平及用户所承受租金基础上确定。如遇特殊租赁用户按一事一议标准协商。（4）价格表(见附件一)2物业管理费收取3元/平米（建筑面积）3付款方法3年起租，租金季付在签定租赁协议时交纳5000元（其它）、1万元（餐饮）、2万元（超市）确保金在签定租赁协议时预交3个月租金租期到时，承租者有优先购置或在相同商业情况下优先租赁权利47月12月31日期间实施租赁政策（1）免租优惠期：业主：3年免租培育期；非业主：2年免租培育期（2）租金递增政策20-25元/平米，25-30元/平米，30元/平米。备注：游戏厅、网吧、茶楼、咖啡厅、足浴保健、儿童乐园、艺术活动中心、大型餐饮、主力超市和单个租赁面积超出500平米商业依据实际情况商谈。目标：在前期很多设施设备和商业环境尚在完善中，对于进入商家，合理免收租金，降低商家营运成本，为商家提供健康经营环境，为业主提供较为完善生活配套服务是企业首要任务。（3）租赁范围主推2号楼商业、推5号楼商业（4）招商范围主力超市、各营业网点、小区餐饮、生活配套、建材小五金5交房标准地面：水泥砂浆找平拉毛地面墙面：水泥砂浆抹平天棚：水泥砂浆抹平门：彩色铝合金带白玻窗：彩色铝合金带白玻给排水：水表出户集中。表后接至户内，预留一个给水点、一个排水接口。电：电表出户集中。表后接至配电箱有线电视：接至户内弱电箱，内留有线电视接口1个电话：接至户内弱电箱，内留电话线接口1个6商业交付时间2号楼：6月30日5号楼：六商业租赁及销售步骤商业管理1租赁步骤上门咨询用户寻求用户用户洽谈租赁登记用户要求工程设计物业意见带用户看商铺和商业管理签定租赁协议电话回访用户作好统计YESNO财务收取租金和确保金相关资料手续移交物业，办理入伙（用户管理存档案）作好用户统计存档、商业管理2销售步骤电话回访用户作好统计带用户看商铺用户洽谈购置登记寻求用户上门咨询用户作好用户统计存档和销售部签定买卖协议用户要求工程设计物业意见YES信息反馈给销售部，准备协议NO财务收取房款和其它费用相关资料手续移交物业，办理入伙（用户管理存档案）3 赁交房时步骤地产企业：提交租赁商铺所需资料（个人租赁：个人身份证复印件一份、商业投资计划书一份。单位租赁：法人身份证复印件一份、工商营业执照复印件一份、企业代码复印件一份、税务登记证复印件一份、资格证书（如有）复印件一份）；缴纳相关租赁商铺费用（确保金、租金）；签署租赁协议、确定交房时间；物业企业：物业企业发出入住通知；用户持租赁协议、租金发票、入住通知到复地上城物业管理处办理入住手续和装修手续，缴纳物业管理费、装修确保金、装修管理费等相关费用；复地上城物业管理处全程陪同用户验楼、确定水、电起止度、收楼、交钥匙；用户提交装修设计方案报复地上城物业管理中心审核确定；装修设计方案经过用户开始装修；复地上城物业管理处工程部时时监控并验收装修是否合格；用户开门营业4特殊商家处理标准遇特殊商家，如品牌餐饮、超市、家居家饰布艺、健身中心、艺术活动中心、大型休闲娱乐场所等，场所、价格、年限、交房标准及谈判过程等及需以书面形式报总经理室，并经总经理室商讨后决议。七经济测算商业位置总面积（）平均租金（元/年）年收益（元）销售均价（元/）销售金额（元）2号楼一层2号楼二层5号楼一层5号楼二层累计10077.43租金和销售预算表均价10%30%50%70%80%100%租赁收益20元/183043549129915215128130114643441830430销售金额7225元/7，280，94321，842，82936，404，71550，966，60158，247，54472，809，432八资源保障1、12月31日完善11、12、14号楼商业收尾工程；212月31日完善湖滨广场整改，增加湖滨休闲玩乐项目，提供人流量；3确定商家需制作门头、字牌、招牌用材、尺寸大小和规格（完成）；4公共区域合适增加商业铺面导视系统（策划推广部、物业企业）；5增加鸳鸯路上休闲长椅及垃圾箱（策划推广部、物业企业）；6推广上依据餐饮类商业招商、商业分段销售情况，包含招商喷绘、单页制作、商业活动策划组织和实施、商业相关报媒投放；7谈判标准许可合适提升报价，成交价格不低于该区域最低价格标准；8大型租赁单位对停车位使用、停靠、出入、管理等问题（物业企业）；9销售部支持；销售人员参与商业销售，提议分成2；九商业街包装及活动构想及费用预算一期商业面积有8000多平米，关键针对小区经营，不太轻易吸引外来消费者。但良好环境可能会吸引到周末游玩和休闲人群，能够对商业起到主动推进作用。所以合适考虑部分推广活动，以维护良好商业形象，并配合住宅销售。15月1日-5月7日商业街开街嘉年华商业开街嘉年华活动及预算项目内容金额（元）备注开街包装开街包装，热烈气氛、开街活动0格调、小资、开街信息开街仪式、互动 活动有参与和互动性街区演出，商家优惠券发放0热闹、参与、互动开街推广DM单10000份5000讯报报广晨报、商报、渝报150000公寓横幅楼体销售广告50000累计225万10月开始对沿湖景观进行整改及建设，使其湖滨广场和沿岸形成良好休闲游玩气氛，集中相对固定消费群。金开大道沿街绿化整改完成。阳光带销售过50%，集中商业楼最少一家著名商家签约或二期将引进一家大型零售商家，配合湖景高层销售盛大推出商铺销售信息，积累购置用户，突出融科蔚城商业投资价值。210月1日-10月7日湖滨喜乐会一期阳光带住宅销售率达90%，业主入住率达80%，运动会所投入使用，商业气氛和小区文化气氛要营造友好、交流、热烈有格调街区气氛。除本身营业商业门面包装外，在没有开张或正在装修商业店铺橱窗后，悬挂大幅湖滨喜乐会活动海报。对整体商家进行统一形象及促销宣传，组织互动活动。活动名称：融科蔚城湖滨喜乐会活动专题：友好、分享、愉快活动地点：融科蔚城湖滨广场（主会场）、运动会所及销售大厅为分会场活动内容：以湖滨广场为活动休闲中心，结合艺术文化活动中心、儿童乐园、装修装饰设计企业、物业企业业主活动，再配以互动游乐节目。举行融科蔚城湖滨喜乐会，定位融科蔚城街区格调，吸引休闲类商家入驻，让其成为当地休闲游玩好地方。湖滨喜乐会活动及预算项目内容金额（元）备注湖滨喜乐会活动湖滨喜乐会包装，热烈气氛、湖滨喜乐会活动0格调、小资、湖滨喜乐会湖滨喜乐会活动仪式、互动 活动有参与和互动性街区演出，商家优惠券发放10000友好、分享、愉快湖滨喜乐会活动推广DM单10000份5000讯报短信互动重庆移动50000公寓横幅楼体销售广告0累计105万总费用控制在50万内附件：1 商业认购书（住宅认购书同时使用）2 商业门面租赁协议3 一期商业分布图及租售价格表4 用户手册（物业企业确定）5 装修手册（物业企业确定）6 商业买卖协议（由商业策划、用户管理部、企业律师共同确定）7 物业相关入住，装修申请等其它资料（物业企业确定）营销管理部6月8日