市房地产业商品房市场调研报告样本.doc

XXXX市住宅商品房市场调研汇报目 录一、市场调研总结1二、X X X X市房地产市场现实状况调查 1（一）实施小结1（二）X X X X市房地产市场整表现实状况调查2三、X X X X市消费者调查 7（一）实施小结 7（二）被访者基础资料 8（三）X X X X市居民对本市房地产市场认知程度调查 10（四）X X X X市居民购房需求调查13四、X X X X市房地产市场现实状况调查分析17（一）X X 区住宅平均价格高于X X区原因分析17（二）X X 区住宅房价格下跌原因分析 18（三）X X X X市房地产价格增加过快原因 19五、X X X X 项目分析20 X X国 际 住 宅 项 目 市 场 调 研 报 告一、市场调研总结此次市场调研关键针对X X X X市现在房地产市场现实状况和居民消费特征等方面，进行了全方面市场调研。共出动市场调研人员112人次，调查范围包含X X区、X X 区，调查内容包含上述地域内楼盘价格、楼盘位置、消费者购房特征等多方面关键信息。采取调查方法包含：问卷调查、暗访，二手资料分析等方法。数据录入采取软件Excel、Epidate3.02处理，数据处理采取软件Spss13.0处理。此次市场调研共历时14天，共分三个阶段：市场调研前期，市场调研实施期，市场调研后期。市场调研前期工作，共历时6天（8月28日至9月2日），工作内容关键包含调研内容确实定、调研范围选定、问卷设计、访问员培训，调研整体框架设计等工作。市场调研实施阶段，共历时4天（9月3日至9月6日），工作内容关键包含对调研范围内楼盘、消费者进行调查。市场调研后期工作，共历时4天（9月7日至9月10日），工作内容关键包含数据录入、数据处理、调研汇报撰写等工作。二、X X X X市房地产市场现实状况调查（一）实施小结针对X X X X市房地产市场现实状况调查，采取了一手资料调查和二手资料调查相结合方法，一手资料调查，共走访了X X X X市X X区、X X 区、康巴什区在内34个楼盘，针对这些楼盘位置、基础资料、建筑参数、户型面积、价格范围等进行了调查。调查方法采取暗访形式进行。二手资料调查采取相关资料搜集、分析方法进行。此次汇报选出其中25个含有经典代表性楼盘进行分析。分析时，选择参数指标为楼盘价格。（二）X X X X市房地产市场整表现实状况调查，X X地域计划开工房地产项目65个，建筑面积386.22万平方米。今年开工项目中，总建筑面积 171.72万平方米，其中住宅面积占总建筑面积88.3，共13035户，其中120平米以上住宅共4328户，占总户数33.2，12080平米住宅共7549户，占总户数57.9%，80平米以下住宅1158户，占总户数8.9。可见现在开发及销售项目中，以80平米以上大户型为主。上述资料起源：房地产简讯第3期分析：从上述数据不难看出，在以后X X X X市住宅房市场上，关键销售是80平米以上户型，按现在市场上X X区住宅房屋均价2400元/平米计算，以后，市场上所出售住宅房，其总价，90以上最少全部在19万元以上，33.2住宅房总价最少在28.8万以上。可见以后市场上出售住宅商品房将以一部分高收入人群为目标。1、 X X X X市楼盘最高单价统计针对25个楼盘最高单价数量图1： 楼盘最高单价和楼盘所在区域交叉统计见表1：表1 最高单价和楼盘所在区域交叉统计 楼盘所在区域 Total X X 区 X X区 2300元 0 5 5价 23012500元 1 2 3格 25012800元 4 4 8区 28013000元 1 1 2间 30013300元 1 0 1 33013500元 0 1 1 3500元以上 2 3 5Total 9 16 25总结:从图1中能够看出25个楼盘中，最高单价比较集中出现在25012800元之间，72楼盘最高单价在3000元/平米以下，其中，最高单价在3500元/平米以上5个楼盘分别是：磐恒花苑、亿利城市华庭、金帝财富中心、阅微佳苑、太阳城，占总体调查楼盘数量20%，其中阅微佳苑、太阳城属于X X 区楼盘。而5个最高单价在2300元以下楼盘全部在X X区，分别是颐景园、万业家园、紫薇花园、新时代小区、佳泰小区。分析：5个单价最高楼盘住宅，全部是带有电梯高层住宅，所以造成最高单价超出3500元/平米，单价中最高是金帝财富中心，其最高单价在全部楼盘中是最高为3739元/平米，它住宅全部是高层建筑，而且周围开发全部是高级商业和写字楼。5个最高单价在2300元/平米以下楼盘全部在X X区，地理位置并不优越，而且关键是多层一般住宅小区。2、X X X X市楼盘最低单价统计针对25个楼盘最低单价数量图2：楼盘最高单价和楼盘所在区域交叉统计见下表2：表2 最低单价和楼盘所在区域交叉统计 楼盘所在区域 Total X X 区 X X区 1800元以下 0 2 2价 1800元 2 6 8格 2300元 3 3 6区 23012500元 1 4 5间 25012800元 1 1 2 28013000元 2 0 2Total 9 16 25总结：从统计数据能够看出，最低单价在1800元以下只有两个楼盘，而且全部在X X区，分别是：佳泰小区、颐景园。而最低单价在28013000元之间也只有2个楼盘，这两个楼盘全部在X X 区，分别是：今典花园、太阳城 。分析：最低单价在1800元/平米以下楼盘佳泰小区和颐景园最低单价分别是1748元/平米和1700元/平米，这两个楼盘全部是一般多层住宅小区。最低单价在2800元/平米以上楼盘是今典花园、太阳城，其价格分别为2868元/平米和2968元/平米。这两个楼盘全部是X X 区高级楼盘，其针正确目标市场全部是购置力在30万以上人群，这部分人群在X X X X市属于部分高收入人群，所以，这两个楼盘在X X 区就开始了争夺这个市场容量并不是很大目标市场。3、X X X X市住宅房平均价统计（X X区、X X 区）总结：取每个价格区间中间值，乘以该区间内楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们得到X X X X市住宅价格平均价格P平均为：P平均（3150626504240052150719003）/252490（元/平米），这个价格是X X X X市现在住宅商品房平均销售价格。针对25个楼盘平均价格和楼盘所在地域交叉统计见表3：表3 均价和楼盘所在区域交叉统计 楼盘位置 Total X X 区 X X区 价 1800元 0 3 3格 2300元 2 5 7区 23012500元 2 3 5间 25012800元 2 2 4 30013300元 3 3 6Total 9 16 25按区域划分，取每个价格区间中间值，乘以该区间内楼盘数量，再除以总楼盘数量，我们分别得到X X区住宅价格平均价格P平均（190032150524003+26502+31503）/162403（元/平米）X X 区住宅价格平均价格P平均（2150224002+26502+31503）/92650（元/平米）分析：经过加权平均计算，我们得到X X 区住宅价格平均价是2650元/平米，而X X区住宅平均价格是2403元/平米。X X区是市中心区域，但这里住宅商品房均价却低于整个城市平均价格，而X X 区是一个正在计划建设中区域，这里住宅商品房价格竟然高于全市平均价格。众所周知，一个楼盘平均价格，除了取决于其建设成本外，还取决于这个楼盘周围环境内：居住环境、配套设施、交通情况等，和市场供需关系。那么，X X 区楼盘价格高于X X区，是因为其建设成本高？还是因为楼盘周围环境优于X X 区？还是因为市场供需关系造成呢？在第三章“X X X X市房地产市场现实状况调查分析”中，我们将具体分析其中原因。4、X X区、X X 区购置住宅所需最低总价表4 楼盘位置和房屋最少总价交叉统计表 楼盘所在位置 Total所需最低总价 X X 区 X X区 1012万 0 1 1总 1215万 0 1 1价 1520万 4 7 11区 2025万 3 5 8间 2530万 1 1 2 3040万 1 1 2Total 9 16 25分析：从表4统计数据里能够看出，在X X 区，购置一套住宅用房，最少要花费1520万元，总价在15万元以下住宅，现在在X X 区无法买到。在X X区，有总价低于15万元住宅楼盘仅有两个，分别是新时代小区、佳泰小区。 也就是说，要想进入上述两个地域商品房住宅市场，就最少要有15万购置力，不然极难找到总价相适应住宅。而依据各楼盘均价及主力户型面积，能够推算出现在市场上出售大部分商品房住宅价格总价基础全部在20万元以上，也就说现在大部分楼盘全部把自己目标市场定在了含有20万以上购置力人群。用加权平均法分别计算出，在两个区内购置一套住宅平均总价为：地域 平均所需最低总价 地域 平均所需最低总价 差额X X区： 20.4万 X X 区： 22.2万 1.8万总结：从上述统计数据中能够看出，X X 区住宅房平均价格比X X区住宅房平均价格每平米高出247元/平米，而在X X 区购置一套住宅，要比在X X区购置一套住宅平均最少多花1.8万元。5、25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表5 25个竞争个案楼盘价格、户型资料统计表楼盘名称 区域 最大户型m2 最小户型m2 最高单价￥ 最低单价￥ 均价￥太阳城 X X 区 246 130 3518 2968 3240名仕花园 X X 区 169 92 2950 2300 2625万业家园 X X区 220 127 2200 1920 2060颐景园 X X区 158 129 2138 1700 1919阅微佳苑 X X 区 153 70 3560 2650 3105佳泰小区 X X区 137 65 2088 1748 1918今典花园 X X 区 142 98 3188 2868 3028华宇名门 X X区 136 82 3310 2410 2710澳林花园 X X区 146 76 2598 1998 2298富兴宛小区 X X区 146 98 2398 1988 2193知乐苑 X X区 104 80 2509 2409 2459新时代小区 X X区 104 67 2298 1988 2143紫薇花园 X X区 107 103 2088 1820 1954中华园 X X 区 142 88 2600 2300东方怡景园 X X区 140 99 2800 2100 2450磐恒花苑 X X区 144 131 3540 2580 3060金帝财富中心 X X区 136 97 3739 2299 3019天骄苑 X X区 148 118 2868 2300 2584亿利城市华庭 X X区 256 104 3620 2380 3100富兴花园 X X区 120 80 2398 1968 2183紫金苑 X X区 246 98 2548 2348 2448微泰家园 X X 区 147 106 2800 2200 2500巴音孟克家园 X X 区 153 82 2500 1985 2225学府领地 X X 区 137 88 2800 2400 2600民联E区 X X 区 140 90 2600 2200 2400三、X X X X市消费者调查（一）实施小结针对X X X X市消费者调查，共走访了X X X X市所属X X区、X X 区、康巴什区，针对这些区域内居民、我们进行了调查，调查内容关键包含消费者对X X X X市房地产市场认知、个人购房需求，个人资料等方面。调查形式以问卷形式进行，调查方法采取街头随机拦截方法进行。共随机抽查了104位消费者，发放问卷104份，收回97份，其中有效问卷95份，有效率91.3。（二）被访者基础资料统计1、被调查者年纪分布统计从上述统计数据来看，这次调研所随机选择消费者中，靠近73.4消费者年纪在2545岁之间，这十二个月纪层符合通常家庭中，在购置住宅时，起关键决议作用年纪层。也是市场上对住宅房需求最大一个年纪层。2 、被访者家庭月收入统计总结：从统计数据能够看出，这次调研所抽取人群，几乎平均分布在各个收入水平上，所以这次调研所产生数据，能够在一定程度上代表各个收入水平人群见解。3、 被访者工作单位性质统计4 、被访者工作职务统计5、 被访者学历统计综合上述数据，能够看出，这次市场调研所包含人群，范围广泛，遍布各行各业，年纪符合通常家庭中，购置住宅时，起关键决议作用年纪层。也是市场上对住宅房需求最大一个年纪层。所以，这次调研数据和实际市场信息是基础吻合，是能够代表真实市场信息。（三）、X X X X市居民对本市房地产市场认知程度调查1、X X X X市居民对本市中心区域住宅价格单价认知尽管被访问者给出认知价格比较含糊，但对数据进行统计分析后，我们能够看出来，53.2消费者认为在X X X X市X X区中心地段，住宅房每平米单价在2500元之间，另外各有16.5和22.8消费者认为价格在1500元或25013000元之间。结合楼盘价格分析，均价在2500元之间楼盘共有12个，X X 区4个：巴音孟克家园、中华园、民联E区、微泰家园，X X区8个：万业家园、新时代小区、富兴花园、富兴宛小区、澳林花园、紫金苑、东方怡景园、知乐苑。2 、消费者对现在X X X X市房价评价总结：从上图统计数据能够看出，有37.9消费者认为，现在住宅房价格根本承受不起，超出86消费者认为现在住宅房价格偏贵，仅仅有12.6消费者认为现在住宅房价格是适中。分析：结合家庭月收入水平，我们来分析一下消费者给出这种选择和家庭月收入之间关系，经过交叉分析后统计数据表（见表1），我们能够看见，伴随家庭月收入降低，选择“很贵，接收不了”人数逐步在增多，从表1中也能够看出，在选择“适中，全部是这个价格”消费者中，有66.7消费者家庭月收入在3500元以上，更有50消费者家庭月收入在4000元以上，所以她们对现在X X X X市X X区中心地段住宅房价敏感程度较低，但这一部分高收入人群，在X X X X市百分比不高，仅占这次调研百分比14。 表6 家庭收入和评价交叉统计表 对现在住宅价格评价 Total 很贵，接收不了 比较贵，有些承受不起 适中，全部是这个价格 廉价 500元以下 1 0 0 0 1 5001000元 12 3 0 0 15家 10011500元 6 7 0 1 14庭 1501元 5 7 1 0 13月 2500元 1 7 0 0 8收 25013000元 4 4 1 0 9入 30013500元 3 7 2 0 12 35014000元 1 5 2 0 8 4000元以上 2 5 6 0 13Total 35 45 12 1 93 由此可见，现在，在X X X X市，绝大多数消费者，不管其收入水平在哪个范围，她们全部对现在住宅房价格均不满意，她们全部认为现在价格偏高。3、X X X X市居民对本市房地产市场预期总结：48.4消费者认为，在以后一、两年内，X X X X市房价会下跌，认为楼市仍然会火爆，占总体消费者36.6。分析：使大家产生这种预期原因关键有两个，一是X X X X市房地产价格增加速度过快，超出了大部分消费者承受能力，二是炒房行为使得X X 区住宅价格下跌，使大家对现在市场情况感到混乱不清。结合上述两方面原因使得大家降低了对X X X X市房地产市场预期。4、消费者对现在X X X X市房地产存在问题统计97.9消费者认为现在X X X X市房地产市场存在着问题。存在关键问题分别是：住宅房屋价格过高、从业人员服务态度差、协议欺诈、配套设施不完善、开发商在蓄意哄抬房价、面积“短斤少两”。76.8消费者认为住宅价格过高，18.9消费者认为面积“短斤少两”，45.3消费者认为开发商在蓄意哄抬房价，28.4消费者认为配套设施不完善，13.7消费者认为协议欺诈，6.3消费者认为从业人员服务态度差。分析：从现在市场调研统计上数据能够看出，大家比较最集中反应问题是房价过高，第二比较集中问题就是消费者认为开发商在蓄意哄抬房价。房价过高，已经超出大部分人购置力，是现在X X X X市房地产市场表面上最直接问题，而消费者意识到，这种不正常房价过高，是一个蓄意炒房行为造成，也说明消费者对市场认知已经逐步从表面向实质发展。所以，从消费者对现在X X X X市房地产市场关键存在问题比较集中反应能够看出，消费者对房地产认识已经逐步成熟和理性，以后消费者购置商品房住宅时，“跟风”式或“冲动性”购置行为将逐步降低，取而代之是愈加理性和成熟购置行为。（四）X X X X市居民购房需求调查1、 消费者未来购置住宅房意向总结：70.5消费者表示，她们计划在未来购置住宅房。2、 消费者计划购置住宅房时间段总结：在有意向在未来购置住宅房消费者中，共有71.9消费者表示，计划在三年内购置住宅用房，28.1消费者表示，她们计划在三年以后购置住宅用房。分析：结合1小节和2小节，来分析现在X X X X市住宅房市场需求，从上述两个小节数据能够看出，还是有相当一部分人对住宅商品房是有需求，约50消费者全部计划在三年内购置住宅房，而现在，市场出售住宅房远远要多于13000套，面对这么大供给量，仍有相当一部分人群表示想要购置住宅，很显著，造成这个现象原因就是市场提供产品只能满足部分人群需求，而市场上提供住宅商品房在价格、面积、户型等方面，仍不能满足相当一部分人需求，于是造成了这种住宅商品房市场供给量大，但市场需求仍未得到满足现象。下一步，将具体分析出现这种现象原因。3、 消费者购房面积需求总结：有31.8消费者表示，需求面积在90平米以下住宅， 16.7消费者表示需求130平米以上户型，51.5消费者表示需求面积在90130平米之间。分析：从统计数据结合现在市场供给量，综合分析得出，有31.8消费者表示，需求面积在90平米以下住宅，而现在市场上提供，面积在90平米以下户型数量，约在9左右。16.7消费者表示需求130平米以上户型，而现在市场上提供130平米以上户型数量约30左右。从这两项数据对比中分析，见下表：表7：市场供给和市场需求统计表 90平米以下 90130平米 130平米以上市场需求量 31.8 515 16.7市场供给量 约10 约59 约30潜在市场需求 21.8% 7.5 13.3从上图能够很显著能够看出，现在市场上对住宅房需求，在两个面积区间上出现了显著供需差异：需求大于供给：现在市场上对90平米以下住宅需求量很大，而市场上所提供对应面积住宅量却极少，二者相差21.8供给大于需求：现在市场上提供130平米以上住宅量约占市场总额30左右，而现在市场上对这个面积需求仅为16.7，二者相差13.34、 消费者所能承受总价依据消费者对房屋面积、单价需求统计，我们对消费者所能承受房屋总价进行了统计分析。统计结果见下图17：总结：从统计图能够看出，购置力在12万25万区间里消费者数量最多，占到总体65.2。从区间改变图中能够看出，根据上述总价区间划分，现在市场购置力人群分布成正态分布，这么分布符合社会生活实际情况。图18 消费者承受总价改变区间图分析：从上述统计数据中能够看出，31.8消费者所能承受住宅房总价在1520万之间，这个价格区间人数是最多。上图曲线表示伴随总价区间改变，承受各区间总价人数改变情况，图中以1520万元为一个峰值区间，在其两边区间内，人数均展现递减趋势，展现正态分布趋势。这表明现在市场上对总价在15万20万左右住宅房消化能力是最强，该目标市场内目标用户也是最多。伴随总价区间改变，区间内消费者数量也在递减，也就是说，市场上对对应总价住宅商品房消化能力在逐步降低。而依据调研25个在竞争个案楼盘均价及主力户型面积，能够推算出现在市场上出售大部分商品房住宅价格总价基础全部在20万元以上，也就说现在大部分楼盘全部把自己目标市场定在了含有20万以上购置力人群。这么目标市场和实际市场消化能力是有一定差距。四、X X X X市房地产市场现实状况调查分析X X区是现在X X X X市市中心区域，生活配套设施完善，交通便利，学校、银行、医院、商业等全部集中在这个区域内，是一个成熟完善生活区。而X X 区是一个正在开发建设中行政区域，现在大量住宅类项目正在建设中，居民量十分少，很多生活配套设施，如：银行、学校、医院、商业等全部还没有入住。恰恰是这么一个正在计划建设中行政区内，住宅价格竟然比成熟完善X X区还要高。1、X X 区住宅平均价格高于X X区原因分析分析X X 区住宅平均价格高于X X区原因时，我们从三面寻求原因：建设成本、周围环境、市场供需关系。首先，在建设成本上，X X 区开发早期，土地价格并不比X X区高，而且政府激励投资X X 区，很多政策是有优惠。另外，X X 区因为是新建城区，所以很多建筑用地不包含到原来居民拆迁问题，由此可见，X X 区建筑成本不会比X X区高。其次,在周围环境上，对比X X区和X X 区在居住环境、配套设施、交通情况三方面情况： X X区 X X 区居住环境 发展成熟，配套完善 正在计划建设中配套设施 各大银行、超市、学校、商业中心、医院 暂无交通情况 市汽车站、各路公交车辆 1路公交、5路公交从两个区域对比能够看出，X X区生活环境要因为X X 区。即使政府现在正在大力发展X X 区，但X X 区现在生活环境比不优于X X区，很多生活基础配套设施全部没有，比如医院、银行、超市等，有小区甚至还没有通水，而且从调查过程中，大家全部反应，成熟X X 区应该在3年以后形成，这么来看，X X 区现在价格高于市场平均价，是不正常现象。最终，在市场供需关系上，众所周知，大家在选择住宅房屋时，在不考虑价格前提下，关键考虑就是生活环境优劣。根据正常市场调控能力，和现在X X区和X X 区生活环境对比来看，大家应该更倾向于购置X X区住宅，所以大家对X X区住宅需求量应大于对X X 区需求量，即使有部分人群看到了X X 区未来发展空间，想提前购置一套住宅，以求远期能够取得一定回报，那么这么购置目标就是投资，假如这么购置人群数量庞大，或购置量庞大话，那么这么购置行为就不是单纯投资行为。另外，X X区住宅商品房开发量远不及X X 区，也就是说市场上X X区供给量小于X X 区。结合上述市场供需关系，正常情况下，X X区住宅房屋价格应高于X X 区。不过，事实是X X 区住宅价格却高于X X区，而且均价高出247元/平米。平均一套住宅，X X 区也比X X区最少高出1.8万元。从我们暗访情况来看有相当一部分X X 区住宅楼盘已经销售一空。这种不正常现象，只能说明现在，在X X X X市，有相当一部分人在购置X X 区住宅时，并非出于居住目标。在X X 区计划建设早期，房价并不高，很多有钱人，看到X X X X市房价发展空间，于是便纷纷购置多套住宅，以期“奇货可居”，这么一来，市场上供给量少了，而真正想购置住宅居住人群需求量却并未得到满足，所以造成短时期内，住宅房出现“供小于需”情况，使得X X X X市住宅房价大幅度提升。所以出现了上述怪现象：X X 区住宅平均价格高于X X区。2X X 区住宅房价格下跌原因分析在这次市场调研中，经过我们调查和了解，在X X X X市很多个人全部持有X X 区房屋价格下跌见解，说明价格下跌是个不容争辩事实，而我们在X X 区楼盘进行暗访时，全部楼盘公开市场价格均没有出现下跌情况。这么情况说明，现在，X X 区房屋公开市场价格并没有下跌，但在部分非公开交易市场上，价格已经低于市场价格。伴随8月1日出台个人二手房交易征收“个税”政策，国家在政策法规上，又一次宏观遏制了炒房行为发生。仔细分析数据能够看出，X X 区出现房屋价格下跌正是在这个政策出台前后时间段内。这一时期，很多并非以居住为目标购房者，为了避免被征收个人所得税，所以，纷纷赶在8月1日以前，以低于市场价格，但并不低于其购置价格价格出售房屋，所以出现了X X X X市X X 区部分房屋价格下跌现象。现在，X X 区房屋价格下跌，已经给X X X X市房地产带了很多负面影响：降低了X X X X市居民对房地产市场预期值降低了X X X X市居民购房热情，使很多居民对房价持观望态度影响了X X X X市房地产市场对价格正常调控使很多开发商在自己项目标价格制订上“举棋不定”使得X X 区现在楼盘项目标销售几乎处于停滞状态3X X X X市房地产价格增加过快原因结合X X X X市房地产市场调查和居民消费者调查能够看出，现在住宅商品房价格过高，没有真实反应出市场供需关系，而且也不符合X X X X市市场消化能力。这么价格出现，是一个不正常市场现象。从消费者调查中能够看出，认为现在房价过高人群达成了总体86.3，可见现在价格已经远远超出大家承受能力。十二个月以前，全国煤炭价格普遍上涨，而且涨幅很高，对于X X X X市这么一个拥有丰富煤炭资源城市来说，势必会使相当一部分人群收入大幅度提升。而此时，面对市场上每平米1000多元，甚至有还不到1000元住宅，市场消化能力瞬间提升，所以造成了短时间内住宅商品房热销局面。开发商根据这种表面市场供需关系，提升住宅商品房价格，是一个合理市场行为，但市场上猛增消化能力，并不代表市场真实需求量。有相当一部分购置目标并非出于居住。假如这么市场消化能力真实反应了市场上供需关系，那么在二手房交易征收个人所得税政策出台之际，就不会出现X X 区房屋价格下跌现象。总而言之，X X X X市房地产价格增加速度过快并不是一个正常市场现象，开发商假如根据表面市场现象来制订产品策略、价格策略、营销策略话，势必需给项目带来极大风险。伴随国家宏观调控政策出台，炒房行为得到深入遏制，所以，以后，X X X X市房地产市场将逐步走向正常、合理。4X X X X市商业底店价格依据市场调研所了解到相关X X X X市商业、写字楼情况。现在，在项目周围商业底店租金全部不是很高。项目正南X X X X大街上，租金基础在30元35元/平米/月，底店面积基础在3550平米之间，推算这一代底店租金在1.2万2.1万之间，根据市场正常平均投资回报年限计算，这一带底店现在每平米市场价格应该在4800元/平米5040元/平米之间。项目西面准格尔路上底店租金基础在38元50元/平米/月，底店面积全部在30平米左右，推算这一代底店租金在1.3万1.8万之间，根据市场正常平均投资回报年限计算，这一带底店现在每平米市场价格应该在5200元/平米7200元/平米之间。依据上述市场租金推算，能够看出来，现在在项目周围底店每平米市场价格应该在5500元/平米左右，这么价格是一层底店价格。但从现在市场反馈回来价格信息中，底店价格远远高于上述价格，而且有些地方价格完全是虚高。以北国新天地为例，临街底商200平米，售价在2.5万/平米以上，这么一间底店总价就是500万以上，根据正常投资回报周期计算，这间底店年租金最少要在42万/年以上才能确保收回投资金额，然而现在是极难租到这么价格，也就是说这个底店售价严重虚高。在X X X X市很多地方全部出现了类似情况，根据目前市场租金，业主在正常投资回收年限内根本无法收回成本，有底店根据市场租金，甚至在房屋使用年限到期时全部无法收回成本，由此可见底店市场价格虚高严重程度。商业底店价格虚高和住宅价格偏高有着亲密联络，但假如一味跟着住