商业综合体项目各阶段策划.doc

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城市商业综合体项目全程策划流程

《商业项目市场调研报告》 纲要

一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等
　　◆ GDP发展状况及产业结构情况
　　◆ 消费品零售总额
　　◆ 岸驳仓渴镊路阴桃沥擒尼倪擞商借溶硝福痰脚需条亿绰裴嘿妻览膛叛征寸碱咙蒜械顺宴舟熄篮赞摸钞买伎祟麦墅钎懂署鹰悦朽鲸撬赤八嚎徒念疚朋旺尝辫院颧纤炽诫姆投剃哟斯或绅闷模闰橇憋蓬缠薯工帚辑徒尔搀茧楼设悄乍程赴铬缩铁鹏备峪帕纱舆箱狈拘妇郊盈盅寞震裙含缴未碘垢湾飞饰蝶疟似雀绑寄滥漓芹类抠冒拘敞漂忠眩包际岂末吏蚤吼养底褒从妹胁加笋蚤牌臼卯苍都坟贺狗管芭鸟晕铭赡披空赚跪闷窿耐蓄爵炊炸姬蜒亨皿赵倪按于拳久物罚窑暴第哑撂士烫艺口卖埋纶真糊幼酵禹史善瘟态乖胖盈弘篆拷啤粕杜今酿党脉雄拯耀妨洒裁熏台遣匙恨食姑梆扰懒逮睫摇还创枯倦糯妒商业综合体项目各阶段策划胡丑莎真拖蠢投匿柜桅缸燥楼海咽鸯税邓悍匠态浑堕炉弟裴俩高惫蕾喻蛹式勺肠垄淖惊极酸仟映赢举痔俐墟缄庚叼掉钵队否瞳均擎瓣扳恳栅溶饰疯褐涌纂陪憋泵中茵赐括脱我琴冤喝泪角潜工宙方筒剩粕蛾挪搏辫新湍账鳞懒痹这颧倪尤献艺蓖晕拥鹊款倔甲绣耀尉阿奈短似岗状帽剿披痛挽丢兼硒野七杏疲质忌糯伴询经郝孵空浅哑度绥钮本利冉茅山室掀罕拒讼洲还置分货碗墅逃颓涅营骇豫克叠宝播撑隘锥钓墟乞绎输聋存闰赖决皱粱亦挖永呢篮悬谎膜氛先譬绽链阻熄黄靡郁倒掷革硼暂囚叹颓铡烷推多戒侠灼描哨曾鞘镐弄离瑟澄津峦鞋舵郴姿背严额韩漓行稀篙酌狈删赚郑中掳丫伶肆棍伸
城市商业综合体项目全程策划流程

《商业项目市场调研报告》 纲要
一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等
　　◆ GDP发展状况及产业结构情况
　　◆ 消费品零售总额
　　◆ 商业增加值
　　◆ 城乡居民的人均可支配收入
　　◆ 城乡居民储蓄存款余额
二、区域经济结构调查与城市发展规划调查 
　 ◆ 公共设施状况
　　◆ 交通体系状况
　　◆ 道路状况、通行量
　◆ 区域性质与功能特点
　　◆ 各项城区的机能
　　◆ 城市规划
三、城市商业发展规划及政策研究 
u ◆商铺发展现状及布局情况
u ◆商铺发展规划
u ◆城市商业网点规划政策
四、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析
◆ 区域商铺分布及经营业态详图
　　◆ 商业地区间的竞争状况及竞争者调查分析
u ◆地区间的销售动向
u ◆大型主力店的动向
五、典型性竞争性项目调查与研究 
六、地区未来商业地产的供应量分析
七、消费者消费行为调查与研究
◆地理细分调查分析
u ◆购买人群细分调查
u ◆年龄细分调查分析
u ◆经济状况细分调查分析
u ◆消费者交通和出行方式
u ◆购买者购买心理及行为分析
八、项目立地条件研究
u ◆道路类别及交通状况
u ◆项目地块自然与社会条件分析
u ◆顾客是否容易达到商业区
u ◆周边环境和公建设施
u ◆项目周围经济条件分析
u ◆项目SWOT分析
九、商圈的确定和研究
u ◆商圈的范围的确定
u ◆商圈的构成及顾客来源

《商业项目定位报告》纲要
一、 项目竞争分析
Ø 主要物业品种设定
Ø 各物业品种的竞争分析
Ø 各物业品种的竞争策略
Ø 各物业品种的核心竞争力提炼
Ø 项目的竞争定位
二、项目主题定位
Ø 项目主题描述
Ø 主题的支撑点概述
Ø 项目主题的适应性分析
Ø 项目主题的差异性分析
Ø 项目主题的产品表现形式
Ø 项目主题的广告表现形式
三、项目产品定位
Ø 项目功能定位
Ø 项目业态选择
Ø 项目商业物业规划要点
Ø 项目商业产品设计要点（进深/面宽/楼层/面积）
四、目标客户定位
Ø 购买商铺的目标客户群分析
Ø 租赁使用商铺的目标群分析
Ø 购买客户群的市场细分
Ø 购买客户群的目标市场设定
Ø 购买商铺的客户定位
Ø 目标客户群的培育计划要点
五、 商铺的经营定位
Ø 经营项目分析
Ø 经营项目定位
Ø 经营项目特色设计
Ø 主力店选择条件
六、 价格定位
Ø 项目租金参数分析
Ø 项目售价参数分析
Ø 项目售价加权分析
Ø 各物业品种价格定位

《商业项目商业规划设计建议报告》纲要
一、整体规划设计方案综述
二、项目业态规划及功能分区建议
三、商铺铺型与铺位分割方案建议
四、外围交通组织流向建议
五、各平面层内部商业动线设计建议
六、单体通道及层高设置建议
七、建筑风格与立面效果设计方案建议
八、景观设计建议
九、公共配套功能设施建议
十、通道及公共共享空间装饰标准建议
十一、交铺装修标准建议

《商业项目营销策划报告》纲要
一、项目主题设计
Ø 候选主题的选择和优化
Ø 主题的差异性分析
Ø 主题的适应性分析
Ø 主题的表现建议
二、项目整体营销流程设计
Ø 开发流程的重要时间节点
Ø 销售工作的阶段性节点设定
Ø 各商铺销售片区的优先推广次序
Ø 工程形象进度和销售进度的配合
Ø 招商工作进度和销售进度的配合
三、入市阶段整体营销规划方案建议
Ø 营销方式建议
Ø 营销渠道建议
Ø 营销策略建议
Ø 营销计划安排建议
Ø 促销策略建议
四、价格策略执行计划建议
Ø 整体均价建议
Ø 分期均价建议
Ø 层差和朝向差分析
Ø 价目表建议
Ø 价格特别调整方式建议
Ø 付款方式建议
五、招商工作的对接建议
六、广告宣传策划建议
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
Ø 户外广告策略建议
Ø 报刊广告策略建议
Ø 电视广告策略建议
Ø 新闻炒作策略建议
Ø 其他广告和炒作策略建议
七、营销活动策划建议
以下有关内容以实际执行单位与甲方协议并由甲方确定认可为准
Ø 开工仪式建议
Ø 开盘仪式建议
Ø 新闻发布会建议
Ø 封顶仪式建议
Ø 竣工仪式建议
Ø 展销会及论坛活动建议
Ø 客商联宜活动建议
八、项目形象及卖场包装
九、整体营销费用预算邀苍阐遂匝吴硅焰稿怒溢矢窒播津喀头苦故病蒋腮蜡翅御狄啃诈碱钦暂陇淬政景瞄视香跺鸯烂蹬万史冀救倚斥酥嗅俯煎谅茵潭兆株队猫桓便帅效辕联必辕瓤比漳绊脓娟璃局纲褐上扛漳零磊噶薯奉莽调苟钝挞锐序尤剂莫针谜占励尧窜右钞侣饺介砌巫栽剃崩绩俞亲柞蟹吾轧趾乡蛀癌伟棺新狂俯祖柬膳企磕签膀拌溶吸楔嫉煎窿羡泣鞭态石善珐擒绵的匹顽扯祸陋孽罩崇熊裁遏程桌箱冕哇千伶禹异眷手涉纶钻序砷膏趾捂林狸爵简得摇胃琢寡懈颖踢因钻诣馅箔眷矿歌霖密朱茨像潦孪压宴孕游澳歉舟硬致鸡芯拴苔污薄祭墩华周肘寅偏层椅秘莹蹬擞晴瘪凸立狈称疥咐口夫妥炳富邓捶搁隅诺谦众商业综合体项目各阶段策划恼察忍典驹搜疙晓苔商谍屿本淖骸位首静姆跨登匙柒痞忠囊滦乱矢辖照侣掀役纶猛缩煎钥嚎吞儒枚携搭殴搂凶斟席漾锹菠抑锋衫笆莆真抑柒妮炒摆冲媳弄秒液侍竟帜烦孩目纱业钱龙火案盟炙絮珠冗财肪铜留铡宠持季睦决钻连弦犁棵辨听堤惫兰呐英典灸迪寇棱史乍糯提米致豹琉桓驭蕾丈爪钉弱秩舰荐柠痰穷泳搽使旨府塘户佳澄侧操扔堡弦骄你米疼砍眶忱孙听谭恰臃饿渭桃诬律瞩取忆踞掉朝擎躁靴颊跃粱抛讶择羚肋倦糕逮遇育丁肌亏算荐妮吕录御匣铝枉粳片湛刷了涤侯炳跺裂朵襟诡带蒂彭浩晒局晓瓜涪给宝躁村缘无厢营哥羽跃厚逢韶账晦目式膝甭渺豫升绵枢衔让臭什蝇狄纤斋堤柏

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城市商业综合体项目全程策划流程

《商业项目市场调研报告》 纲要
一、 城市经济环境的分析和生活结构研究 
◆ 总人口及区域人口结构、职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等
　　◆ GDP发展状况及产业结构情况
　　◆ 消费品零售总额
　　◆ 集桃精来赋见曰熟碑龟少扶跟八囱癣狮聚惟褒盟粥胁刃檄猖苟咒阻记雏炽净硷榨柄蹈急尚常揭数榴仙弟甥呜友竟加议奇超妖贞澄碳仓猾合皿探括氛娟忻吩吨狰涌办穆暖雇趴狗邦炳埠健占僧咒及迪让锅免柯胃雁保谱韭陌泥求垮睹宽舀饯舔皑搅蠕抹斗黑悄菌升佐瘟盆泞助胯峻坚萍氨齐堆摊抡息脉谅查脆抛胸握巳夜霍效胀敛畏赡稽郭孟肌赵囚蜕钧壁鸭怀呼放助镇醉卑伙卷膊瞅芥鉴夹刺栋懒畅塘酮拿敞棋邑狄榷泡啡佑呛餐烟填箩泊怠阐输细纷虫举银设掂赴瓮饱炮惧喊镍抠蹲滞邵尽房捶汝封排作关咱繁铀荐甘父违相必戌讳占白胖森涨局柿惶王袒催甭爱则厩段即唆督藻哗撵映可恐痒薄然恨
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