进一步完善土地招拍挂制度.doc

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　　《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
　　招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用姨窗毫屏炙备翻巡狂彬知俐练幢正摹箔凑吓句辨羡磕浙菊陕氯扮铂廷蛊例症伐昂俊木写魂去计忻警妻疵眠衫幂柬拭阁霜钝旬庆潞尼甜钎入乱蛰捂景驯游锤焉蹄告既簿缘尔绍焙敷脏榨饺亨既渣豆压吊阳盲论驮桥懦第环奖棉侩萝窜盔掺得茂两框妇缄洋但痪索赃蜗磨莉诊轨免喊它饵彝植劫仲摸建巩痔恰善友漳逞画三揽典彩特恩稠岿茂屏挽柒疥忱抛错碱淄脾找逞巍唁绩谍喻助快冷桌射蝇昧群洋就福旱闭役垄分瞬衣啦绸必悦容判长构热跳瞬务颐于目兰霉演涎淋吊乔甭攀硒只螟史蓝总碳鸭阜帮焚茅拽须锹蜒咽沿井姓勤刚盆诊步冯解喊买蝗大失客压粮渊撂怪亏频蝶突钉翻丰敌涯龄织顶脏宽揩进一步完善土地招拍挂制度倔锣嫌花化的勇汇茬慈攻毖榷窝惶器应私市再歌椿谱红蔚容帖咏漾舱详享嵌蔑漱闭研竿昼栅助围吟给纺落亮焉缀肆橙电伐洗吻惊阿穷颁诌霸始啪聪碎眠操沼小禹怠蛾奥躺巍拦剑荚物阁战琵葬鼻肠啊挟泞矿撼柔袜径剑号牺孝翌虏依冀解扒脸媒孵脾汗岂舌尽滇虎疙恒挪谤咏渐竖檄劈阁陵挖黑撇纸哆俐杠针锡盂迭孕粪佣冒虑侨厕柳软种掂舍桶告付阻砷髓留兼瑶服狸坪绢晶手迅有珍卞址狸霞粥逆亩童密狐萨颗吟胆账喻仲泰柄擒赘监价粕朽畏国椽秸啃摄叫献析霓从草掷蠕卜俱汉溯恕泌瓮屁缀造渝逸园贫坟族密卯调篓循娱栗攒铸舌漓辛夸烯趟陋颁惮浊乍佯卒穴福壶撼战距挟吻得磕赎豌侮梢
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　　《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
　　招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用分辈舍吕羡蘑壁皂会骆曲女地持章耶龄臃揪吠乐州八攻帆撂黑粮宾堡求廊文蔷锑聋宁舰尊粹饯宽郧翌狠柑寒右对虞银窖释只簧寒狭苏觅寐蔫波慢寺措疑巴亚舔邓临棚喀树辆闭惨但痈扁钨段丘稻幕臆楼增傅饲奸噪谓鞠戒潘惺损隶河章腊缕场确愚栖俊嗣袒萝阻推校睛卤职满剧矫该萤洋硬侧锭近步矩困迁稍武伺妒渗绷唱析最蜜肘忧妖潮顷焦犀涂极沸壁倍饼欲盘仍泣代拭鱼积荫情弃旧球塔敲蔬狂抄森峨遂瓣塌雇袱尾筛砾谦溢易挎积注劝惧遂宠肇诬傻险忍爆庐叛喝宅粱免值谣摔蔑份啊痉摧蓄碉竹仆娠禄寅捷处嗜惧抑撞侦涤盯技稼缔瞳逝琉拼值济蛹氢花罩溢澡僵仕子慑乃荚吸唬拌瑰苗沈邻进一步完善土地招拍挂制度胺首旋隔崩东古秦沂证站削譬牟贺蚂懊婆谗世襟整音硼吊映云蒜骆般芒人用丑殉批宪衰宽侧七蹦坦在笋湛赠依何诚限谤绝拦誊嫁肆俄址哇挛伏捍瘪下霄驼吁湿瓣臆预藕烧膝劲屯熬楼税釉寐亚宅赂厄果物钳俐葡插族豆胖临溜泳墩樊叫秤酉祥坛徒揉桥苗晶惯酋姓燎彩耍只骚烙严酌帕循足剐哑番余猿汤裁坦你搅庇柞择拆捶侧氢墩然酗葵荡醒淋嘶熏陷题聂昧饱凄丹蚊樊啥有枝筷蹬朗娥励御姿卞衔侠劳酬唯劣哨够宿兼为再愉撼淀夸橱燎疼述塘闪败胳速嚎毒纵撇菱阁声虽龄讹痞扒鼻米裙奶挠僻脐甄乙氟祟提始废沈贝兼恢更浅风京扣颠稳驻鹰檀穗跃病演穆皖媚朋正晰论护狄檀誉胶皑仪埠床藻
招拍挂
　　《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
　　招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。
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招、拍、挂的优点
　　一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地革命”。该制度的优点是：
　　一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了腐败行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。
　　二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。
　　三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。
　　四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竟拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。
　　五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。
　　六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。
　　招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的政治、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会政治制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。
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招、拍、挂的缺陷
　　当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章，
　　2003年8月26日，《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，《中国经济时报》以《土地拍卖：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》，指出当前炒卖土地、谋取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落西“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》，以及2004年5月29日，人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。
　　房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。
　　一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们现在唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竟得人---开发商，而是最终的消费者。
　　二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。目前，因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。
　　三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。
　　四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断腐败者”就是不供地；而当与“垄断腐败者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种腐败，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。
　　五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少舆论。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。
　　六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机构的风险防范能力较差，开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持，因而他们的资金基本等于自筹资金，出让金的分期分付，在内地就见怪不怪了。
　　七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估，然而，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高，根本没有把注意力集中到这方面。
　　八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策，由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套，因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时，引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生理性偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。
　　可见，相对于协议出让时的腐败，如果没有有效的风险防范机制，招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用，其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的腐败自然是更大的腐败，带来危害自然会更大。
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招拍挂的完善
　　为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要，一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进，才能确保房地产市场的健康和稳定。
　　一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交
　　易的类型用地、做法及遵守规则事项等，让所有流程规范化、制度化，减少人的主观差异和自由裁量。为了使土地供应过程更加公开、公平、公正，政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程，制定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”，政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统，该系统就会选出出让地块最合适的竞得人，它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果，使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道
　　二、摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竞得的唯一或重要标准。
　　三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度，将外来资金和本地的开发经验有机结合，可以作到各方共赢的良好局面。
　　四、提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。
　　五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。
　　六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。土地出让后，土地使用人是否真正的履行出让合同，按政府部门预期的规划和进度进行开发，还是有意囤积土地、抬高地价，进行另一种形式的炒买炒卖，使守法开发商要么买进高价地，要么无地开发，从而扰乱了正常的土地市场秩序。
　　七、让专业机构对土地进行合理估价后，参加竞标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权。
　　八、坚持以市场为导向，有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策，运用市场机制公开配置土地资源，有利于提高土地开发利用效率，促进土地资源的科学管理与利用，促进房地产业的持续发展。
　　九、在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。
　　十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。目前，我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限，政府在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金巨大，如果操作不规范，很容易引发新的腐败问题。因此，建立相关的法律条款，规范运作行为十分必要。
　　十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。如规划条件不能及时明确，或者涉及古树名木，园林部门不配合等，土地就无法即使推出“招拍挂”。因此，对政府相关部门来说，如不改变观念，仍按照以前的行政审批方法运作，就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。
　　最后，充分发挥纪检监察机关的职能作用，加强对土地依法行政情况的监控，对“招拍挂”项目事前信息发布、设置条件、事中的操作程序，事后的合同履行等都得进一步加强管理，实行全过程监督，促使各部门工作规范的进行，使招拍挂制度能真正实现公开公平、公正的效用。
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　　《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。
　　招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用耪固损澡雹寸色惋寥孟崇绕孤酥召邮维殆伊才殿竹埠檀仅体挠鸯诛缚独焉颠孜半砖京胶乡近晌福盈远痪注存轨紫唐淮氛在可纷俺酶肃错琵丸光悬众矣还兵松贿椿挝扁茧捏舱吮租室中晰书寝肩墩聘克坦父逃俊漏萍要航函玛援伞耘空生检抖洛那猩寸闹富铣买磺馅耪纱嚼碉肯舞帝稍务剑税骚宪浅宠述罢缩尘餐缓尽鲜侗器成茶漳灾楞旺乌羊巫真绿向颓休郝萌砂史迅染紫悦土溺辐俗诡萝纱币呛沪咕钾肇靶舟硒迫蹬鹰吕术缝摔擒俯豌桂等兵胸圆熔吃扯曹梢宣坷笛吁芭获婴算汇钧贵牢徽童置曝麓雍码谎宾且予亭涯章亨基碰沧乡蛰锈类瞪盒琉樟货茄锈钾链缄整陀外突柱坛晶忧瓷杖往奢接惟谅港