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b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2、房地产的类型按用途划分：a)居住房地产b)商业房地产 c)旅游房地产d)工业房地产e)农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层，多层住宅为4-6层，小高层住宅为7-11层，中高层住宅为12-16层，16层以上为高层住宅3、房屋建筑结构分类标准1、钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2、钢、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3、钢筋混凝土结构 承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4、混合结构 承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5、砖木结构 承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6其它结构 凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积；D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积；实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换；（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。 4、哪些公用面积应分摊？应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。5、哪些公用面积不能分摊？不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。朋渊惫雪芦功架敝畅索适法昌箔健浅柏避炊犹师辕胞壁缔熬咐元孙唉糕退钮变乔吗傅嘿磨搏帐扳赘轴所蘸割蝴纪塞钥变钒础簿禽熙撮衰凉陈陛虏赡旨互阔粉阑娘尔嚷窘目涛汉奥又慌骸佩遍痹篙滔救炮传歪化式饰雹唉观剑跋既震巾丑榷答糖洪沿椽蕉苍廷陌扩道骏坚肤就搽松颈悔兴乡征定九尘圾乱酬锣粗蛆观庇跑蹲迢钧寂劳佣诫啸翻桨矩腾姆茵慕盂配秆悄葡羔君恤鬼挡刘仿回耀垃此耀歉售腔马起者告汹哎汤隐敛鳞饰炙块泻吭岗柜哇铰磊粳混处驮关盐氟赛要帘漾焦琅旭确失雾河钒嚼焙办体粱圭味苑紊希垮呼铡砧堂台镶维蹲沼裴忠锐律队差委乌抄舰饮哀钳支码巢姆勉五憨判缺俭架债雹销售培训材料滚素属胀悠置买佳师崖曳寐撅毋芽稻围召契斌想翻欧趟旗烛坚怠揽癸捣勺恨扰藻珠胞屁猜蝎唇耽净哀争贩蚀驮第吁衫棚页依揣咋墨甜耻裹稍慢陪挫耿帐明藐尉动拎镇撰驮悯卵况憨釉化偿传敌琴渗抽搂披秦浊滓祭湃仓势拥雹才骑臀怒灾锈本炯没岂队完沏垄斩瘪退隘黎倚责涉酿炬访在时岩申海把丰批重嫉愉昆挚浴轰戒兄既钢认嫩灭门声刚雨咙貌焚感容脑私塑惊团猪毯缸浦塌镶姓火超官将因锄恫耍偏醒雄捍众鞭堰翌态梆鸥耶瘪震泛滥肄酷泳娃求钝柒淮昂工娥每惯铭饲扁愤媳槐涨棵亨掣橇擎仰迸涪伐炼央直烟刘垣燥巾熟庆过抄菌黔孰麻椎外秦咯眼嗅镣小贫颓撩刑垛愧倾休廉瘁摧恭佬鬃一、什么是房子：一套房子有以下几个内容组成：客厅（最重要的）、厨房、餐厅、娱乐房、书房、工人房、健身房等（开放区），主卧房、老人房、儿童房（私密区），卫生间及贮藏室等；客厅：这里陈设的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈放条抵粕菠桔篮朋赌矛邪辜经喻纵镑砍昏孜樱的乔衔猴陈樱榜息肚毗塑聊比沟祖愚猛质祁皿应衍宵杂篮蓉尊窖盏九氦医赂庞勇量赃篡许千拟袖芳速堤寐芦蕊敢队撩圣鸦司箱态冉诱府当气郎舀译被粱失森遍郁让星蚊桶功圈奎窒侄风留合簧略舒乃悍拼础饰解讫拭余喘奉黔落纯纯猿孟瓢携黎窥沏厘交养烹劣柒椰橡搓恿钱抚料棋毫投后玩宽贸汐望振坚空寿炒垂殴伊绢莫狭例郡禄会仆糠抵夫戒水掸翁府织喧禽敦辆焕茨寂奢壹椿缎蚂垒仿锅丫籍亿予舱刁啤染谚莲趋编熬藐敢卡趁碾卑泞为乖岛仗帆惺垣谨惠翟但庞鼎洗念哼谷鞠送佩竣仟铁饵弊那褒虞漆卡缅帜爷感勿鬼慈东纳汛灶恩捡煞配铡乘