市城市房地产交易管理制度样本.doc

昆明市城市房地产交易管理条例
（１９９９年９月２３日昆明市第十届人民代表大会常务委员会第二十二次会议经过　１９９９年１１月２６日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议同意）
第一章　总　则
第二章　房地产转让
第三章　房地产抵押
第四章　房地产租赁
第五章　中介服务
第六章　其它要求
第七章　法律责任
第八章　附　则

第一章　总　则
第一条　为加强本市城市房地产交易管理，规范房地产交易行为，维护房地产交易当事人正当权益，依据《中国城市房地产管理法》、《中国土地管理法》等相关法律、法规，结合本市实际，制订本条例。
第二条　本条例适适用于昆明市城市计划区内房地产转让、抵押、租赁和中介服务活动。
第三条　昆明市房产行政主管部门和土地行政主管部门，各司其职，亲密配合，负责全市城市房地产交易管理工作。
县（含县级市，下同）房产行政主管部门、土地行政主管部门负责本行政区域内房地产交易管理工作。
建设、计划、工商、物价、税务、公安等行政管理部门根据各自职责，帮助做好房地产交易活动中相关管理和服务工作。
第四条　房地产转让、抵押时，房屋全部权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让、抵押。
第五条　房地产权利人应该遵守房地产交易法律、法规，依法纳税和办理相关手续。房地产权利人正当权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第二章　房地产转让
第六条　房地产转让，是指房地产权利人经过买卖、交换（交换）、赠和或其它正当方法将其房地产转移给她人行为。
第七条　以出让方法取得土地使用权，其土地使用权及地上建筑物、构筑物全部权在出让年限内能够转让。
土地使用权转让时，其土地使用权出让协议和登记文件中所载明权利、义务随之转移。
第八条　以出让方法取得土地使用权，转让房地产后，其土地使用权使用年限为土地使用权出让年限减去已使用年限后剩下年限。
第九条　以划拨方法取得土地使用权，转让房地产时，报该幅土地所在地有同意权县级以上人民政府审查同意，并按国家要求办理相关手续和交纳相关费用后，方可转让。
第十条　下列房地产不得转让：
（一）无正当房屋全部权和土地使用权手续；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地产权利期间；
（三）依法收回土地使用权；
（四）未根据出让协议约定支付全部土地使用权出让金；
（五）共有房地产，未经其它共有些人书面同意；
（六）设定抵押权房地产，未经抵押权人同意；
（七）房地产权属有争议；
（八）法律、法规要求不得转让其它情形。
第十一条　下列行为视同为房地产转让：
（一）以房地产权作价出资、入股和她人成立新法人企业；
（二）一方依法提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以房屋产权分成；
（三）收购或吞并企业时，房地产转移给新权利人；
（四）以房地产作价清偿债务；
（五）企业之间或其它组织之间进行房地产转移行为。
第十二条　下列行为不属于房地产转让：
（一）共有些人之间对共有房地产进行分割；
（二）国家机关、由财政拨款机关不改变原土地使用用途，和其下属机构之间进行房地产行政调拨；
（三）依法继承房地产。
第十三条　在同一房地产权出售时，当事人在相同条件下按下列次序依次享受优先购置权：
（一）房地产共有些人；
（二）房地产抵押权人；
（三）房地产承租人；
（四）其它依法享受优先购置权人。
第十四条　房地产转让时，当事人应该依法签订书面协议，使用统一协议示范文本，并自协议签署之日起３０日内到房地产所在地市、县房产管理部门及土地管理部门办理房产转让协议登记立案和土地使用权转让审批手续。
第十五条　房地产转让成交价格显著低于市场价，由房产管理部门、土地管理部门委托含有正当资质房产、土地评定机构对该房地产依法进行价格评定，并按评定价计征相关税费。
第十六条　房地产开发企业申办商品房预售许可证，应该向项目所在地市、县房产管理部门提交下列文件及材料：
（一）营业执照和资质等级证书；
（二）土地使用权证书和建设工程计划许可证；
（三）工程施工协议及工程施工图；
（四）按提供预售商品房计算，投入开发建设资金已达成工程建设总投资２５％以上，并已确定施工进度和完工交付日期证实材料；
（五）商品房预售方案。
第十七条　市、县房产管理部门应该在接到商品房预售申请书之日起１０个工作日内作出回复。同意预售，应该核发商品房预售许可证并向社会公告；不一样意预售，应该依法说明理由。
第十八条　房地产开发企业预售商品房时，应该向预购人出示商品房预售许可证，并按国家要求到商品房所在地市、县土地管理部门立案。
第十九条　房地产开发企业向购房人交付商品房时，应该提供住宅质量确保书和住宅使用说明书，按住宅质量确保书约定负担保修责任，并负责办理房屋全部权证和土地使用证。
第三章　房地产抵押
第二十条　房地产抵押，应该凭正当房屋全部权证、土地使用证分别办理，抵押人和抵押权人应该依法签署规范书面抵押协议，并自协议签署之日起３０日内，到抵押房屋或土地所在地市、县房产管理部门和土地管理部门办理登记手续。
第二十一条　办理抵押登记须提交下列材料：
（一）抵押人和抵押权人有效身份证实或法人资格证实；
（二）抵押协议原件；
（三）抵押房地产正当权属证实材料；
（四）能够证实抵押房地产价值有效资料；
（五）以和她人共有房屋全部权、土地使用权抵押，须出具共有些人同意抵押书面文件。
第二十二条　办理抵押登记后，抵押人应持房屋全部权证、土地使用证到房产管理部门、土地管理部门办理她项权利证实书。
第二十三条　下列房地产不得抵押：
（一）已办理土地使用权抵押登记，在抵押期间房产；
（二）已办理房产全部权抵押登记，在抵押期间土地；
（三）法律、法规要求不得抵押其它房地产。
第二十四条　在抵押期间抵押权发生变更或抵押关系终止时，抵押当事人应该自变更或终止之日起３０日内，到原登记机关办理抵押权变更或注销登记。
第四章　房地产租赁
第二十五条　房地产租赁，是指房地产权利人作为出租人将其房地产权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金行为。
第二十六条　以出让方法取得土地使用权，必需按出让协议要求期限和条件投资开发、利用土地，土地使用权方可出租。
第二十七条　以划拨方法取得土地使用权及其房屋全部权出租时，必需按要求办理土地批租手续，领取《土地她项权利证实书》后，方可出租。
第二十八条　出租房屋时，应按要求办理《房屋租赁证》、《房屋出租治安许可证》后，方可出租。
第二十九条　《房屋租赁证》由市、县房产管理部门负责审核办理；《土地她项权利证实书》由市、县土地管理部门负责审核办理；《房屋出租治安许可证》由房屋所在地公安机关负责审核办理。
房产管理部门、土地管理部门应该在接到当事人申请之日起１０个工作日内作出回复。同意发证，应该核发《房屋租赁证》、《土地她项权利证实书》；不一样意发证，应该依法说明理由。
第三十条　有下列情形之一，不予发放《房屋租赁证》和《土地她项权利证实书》：
（一）房地产权属有争议；
（二）共有房地产未取得其它共有些人书面同意；
（三）违法用地或违章建筑；
（四）不符合房屋安全标准；
（五）房地产权已设定抵押而未经抵押权人书面同意；
（六）法律、法规严禁出租。
第三十一条　房地产权利人出租房地产权时，应依法和承租人签订书面协议，并自协议签署之日起，３０日内，携带下列材料到房地产所在地市、县房产管理部门、土地管理部门办理登记立案手续。
（一）《房屋租赁证》；
（二）《土地使用证》或《土地她项权利证实书》；
（三）房地产租赁协议；
（四）承租人有效身份证实。
第三十二条　房地产租赁协议推行期间，其房地产权属发生转移，在相同条件下承租人有优先购置权。受让人和承租人不属同一人时，受让人应该继续推行原租赁协议。
第三十三条　房地产承租人在租赁期内，经房地产权利人书面同意，房地产承租人能够将承租房地产部分或全部转租给她人，并按要求签订转租协议和办理登记立案手续。
房地产承租人有权拒付出租人提出协议约定之外费用。承租人因自己原因不使用其房地产时，仍应该交付租金和负担协议义务。
第五章　中介服务
第三十四条　中介服务包含房地产咨询、房地产价格评定、房地产经纪等活动。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面咨询服务经营活动。
房地产价格评定，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务经营活动。
第三十五条　设置房地产中介服务机构应该经市、县房产管理部门、土地管理部门进行审查，符合资质条件，按要求发给对应资格证书。
第三十六条　房地产中介服务机构应该含有下列条件：
（一）有规范名称、组织机构；
（二）有固定服务场所；
（三）有要求数量资金和对应专业技术人员。
设置房地产中介服务机构应该持资质证书到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照后，方可营业。
第三十七条　从事房地产中介服务专业人员，应该根据国家相关要求取得和其专业对应资格证书，到市、县房产管理部门、土地管理部门登记立案，方可从事本专业中介服务活动。
第三十八条　承接房地产中介服务业务应该签订规范书面协议，并到市、县房产管理部门、土地管理部门登记立案。
第三十九条　房地产中介服务机构及房地产中介服务人员在房地产中介服务活动中应该公正合理、老实守信，不得有下列行为：
（一）许可她人以自己名义从事房地产中介业务；
（二）索取、收受委托协议以外酬金或其它财物，或利用工作之便牟取不正当利益；
（三）和一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（四）法律、法规严禁其它行为。
第四十条　市、县房产管理部门、土地管理部门每十二个月定时对所管辖房地产中介服务机构及房地产中介服务人员进行审验，并公布审验合格机构和人员名单。
第四十一条　在房地产交易中，包含到土地使用权处理，必需进行地价评定，并按要求审批权限，报土地管理部门确定。
土地使用权价格评定，只能由国家和省确定含有评定资质证书地价评定机构进行。没有土地价格评定资格机构，出具土地价格评定汇报一律无效。
第六章　其它要求
第四十二条　个人依据国家和省、市人民政府相关城镇住房制度改革要求，根据成本价购置公有住房或根据国家指导价购置经济适用住房（包含安居工程住房和集资、合作建房），并已取得完全产权，许可上市交易。
第四十三条　已购公有住房和经济适用住房首次上市出售，当事人应该向市、县房产管理部门提出申请。房产管理部门自收到已购公有住房和经济适用住房全部权人提出上市出售申请之日起１０个工作日内，作出是否准予其上市出售书面意见。
经审核准予出售住房，应进入统一房地产交易所挂牌上市，公开出售；交易完成后，买卖当事人应该按要求到相关部门交纳税费和办理房屋全部权和土地使用权登记。
第四十四条　已购公有住房和经济适用住房抵押、出租时，应该按本条例要求办理房产抵押登记、租赁登记立案和相关手续。
第四十五条　已购公有住房和经济适用住房上市出售具体实施措施。由昆明市人民政府另行制订。
第七章　法律责任
第四十六条　违反本条例第十条（一）、（二）、（三）、（四）、（八）项要求转让房地产，转让行为无效。由市、县房产管理部门、土地管理部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以转让价款２％罚款。
第四十七条　未办理商品房预售许可证私自预售商品房，由市、县房产管理部门责令限期补办许可证或退还预购人购房款。逾期不更正又不停止预售，责令停止预售，处以已收取预售房款总额１％罚款。
第四十八条　未办理《房屋租赁证》私自出租房屋，由市、县房产管理部门责令限期补办；逾期不办，责令停止租赁行为，没收违法所得，并处违法所得两倍以下罚款。
违反本条例第二十六条要求，未按土地使用权出让协议要求期限和条件投资开发、利用土地，而出租土地使用权，由市、县土地管理部门责令限期更正，没收违法所得，并处违法所得５０％以下罚款。
以划拨方法取得土地使用权单位、个人。未经市、县人民政府同意，私自转让、抵押、租赁房地产，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳上地使用权出让金，没收违法所得，并处违法所得５０％以下罚款。
第四十九条　违反本条例，有下列行为之一，由市、县房产管理部门、土地管理部门对责任者给行政处罚；组成犯罪，依法追究刑事责任：
（一）伪造、涂改《商品房预售许可证》或《房屋租赁证》、《房屋她项权证》、《土地她项权利证实书》，没收其证书，有违法所得，没收其违法所得；情节严重，处以１０００元以上２００００元以下罚款；
（二）未按期办理房地产转让审批或协议登记立案，责令限期补办。逾期不补办，按转让价款１％处以罚款；
（三）未按期办理房地产抵押协议登记、抵押权变更或注销登记，责令限期补办，逾期不补办，接抵押房地产价值１％处以罚款；
（四）未按期办理房地产租赁协议登记立案，责令限期补办，逾期不补办，处以２０００元以上５０００元以下罚款，或吊销其《房屋租赁证》、《土地她项权利证实书》；
（五）未办理房地产中介服务协议登记立案，责令限期补办，逾期不补办，处以２０００元以上５０００元以下罚款。
第五十条　违反本条例第三十九条要求之一，或未取得房地产中介服务资格、经审验不合格私自从事房地产中介服务业务，由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期更正。有违法所得，没收违法所得。逾期不更正，对责任人处以１０００元以上３０００元以下罚款，对责任单位处以１００００元以上３００００元以下罚款。
在房地产中介服务活动中，给当事人造成经济损失，由中介服务机构及责任人负担赔偿责任。
第五十一条　以出让方法取得土地使用权单位、个人转让房地产时未按要求办理土地变更登记，由县级以上人民政府土地管理部门责令限期办理。
第五十二条　对个人罚款超出２０００元、对单位罚款超出３００００元、吊销《商品房预售许可证》及《房屋租赁证》、《土地她项权利证实书》，市、县房产管理部门、土地管理部门在作出行政处罚决定前，应该通知当事人有要求举行听证权利。
第五十三条　违反本条例要求行为，属其它相关行政管理部门处罚范围，由对应部门依法处理。
第五十四条　房产管理部门、土地管理部门工作人员在房地产交易管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，由所在单位或上级主管部门给行政处分。给当事人造成经济损失，依法赔偿。组成犯罪，依法追究刑事责任。
房产管理部门、土地管理部门超出要求工作时限，未办理当事人登记立案、办证等相关手续，追究责任人行政责任。
第五十五条　当事人对行政处罚不服，能够依法申请行政复议，也能够直接向人民法院起诉。当事人逾期未申请复议也不向人民法院起诉，又不推行行政处罚决定，由作出行政处罚决定机关申请人民法院强制实施。

第八章　附　则
第五十六条　涉外房地产交易、军队和地方之间房地产交易，适用本条例。法律、法规另有要求，从其要求。
第五十七条　本条例自公布之日起施行。