地产发展态势研究报告样本.doc

重庆滨江地产发展态势研究汇报序言喜爱江、愿意亲近水人在重庆是幸福，这里有蜿蜒江岸线，有丰富水景资源。伴随城市建设发展，便捷交通和优美自然环境助推了重庆滨江地产开发繁荣。显然重庆人是喜爱水，近两年来滨江物业无疑是房地产业界和消费市场“宠儿”，沾点儿江和水味道项目通常会显得“贵”气十足。 “旭日地产研究”对滨江地产发展态势调研意在展现滨江地产开发现实状况和探索可能未来。正文第一部分滨江地产发展动态伴随重庆市主城各区交通条件改善，尤其是各条滨江路修建、通车，城市滨江沿线地产开发展现出了各具特色全新态势，南滨路、长滨路、嘉滨路、北滨路、沙滨路各有千秋，滨江物业方兴未艾：一、 南滨路动态描述1、城市中心黄金边缘区，成为CBD内核一条经济带南滨路成为城市中心黄金边缘区。计划“升级”为南滨路带来新活力和机会。包含一、二、三期南滨路总长度将达成15公里，形成S型构架，成为重庆CBD内核一条经济带。建成后南滨路将打造成为包含房地产开发、旅游、娱乐等最具人气旅游观光带和最具品位人居环境地带。2、南滨路商业逐步由餐饮向综合化发展“餐饮业”是现在南滨路聚集人气关键原因。在南滨路临时商业建筑中，已云集70多家商家，经营面积2.5万平方米，天天人流量达23万人，年营业额达2亿元。不过餐饮业过分集中将有碍城市发展，南滨路商业将趋向综合化。立即推出酒吧一条街、江岸风情公园和第一大道7万平方米商业区、阳光100国际中心10万平方米商业物业及武夷滨江3.7万平方米商业物业等，使得南滨路成为真正滨江景观休闲经济带。3、品牌开发商云集南滨路，房地产开发放量大 因其得天独厚景观资源和地理位置，南滨路已成为房地产开发商投资热点。“阳光100国际新城”、“武夷滨江”和“怡景天域”等大盘已经亮相。估计南滨路商品房面积开发总量将达成350万平方米左右。因为品牌开发商集体亮相，现在南滨路住宅均价已经达成3400元/平方米。大盘关键分布在鹅公岩大桥和弹子石之间，关键供给建筑形态以高层为主，户型面积以84112平方米之间三房二厅为主。现在南滨路住宅市场有向高品质、中高价位、高规格配套发展趋势，目标消费群体以城市新贵、白领等未来城市中坚力量为主。二、 北滨路动态描述1、“北滨路”整体计划清楚，房地产开发机会难得。“江北嘉滨路”西起“东方港湾”东至江北嘴，全长达11公里。为计划中新型滨江经济带、北部商贸中心亮点。现在，众多著名实力开发商已经将眼光锁定“北滨路”：龙湖地产、珠江实业跑马圈地，而“东方港湾”和“金砂水岸”两个高品质江景楼盘和“世纪金源商贸中心”已经实景展现。伴随明年“北滨路”全线贯通，房地产开发烧浪已经“预定”。整体计划突出动感、文化专题，而且将采取MALL形式来整合多种建筑和文化元素，形成一个个专题楼盘。沿线住宅开发已经有了好开始，“金砂水岸”和“东方港湾”全部表现出了较高品质。2、“北滨路”商业地产发展已经含有一定基础。嘉陵江大桥东面餐饮商业已经初见雏形：商业店面为临时门面，总面积达4万平方米，只租不售，租金价格45元/平方米•每个月。在计划设计上摒弃了南滨路小门面经营策略，门面面积全部在200平方米以上。一期推出2万平方米店铺已经全部售出，已经有陶然居、渝风堂、武陵山庄、西蜀人家、旺仁和等多家餐饮名店入驻北滨路，而且经营面积全部在3000平方米之间。嘉陵江大桥以西商业构架展现：“约克风情街”和“蓝色快线”表现了全新水岸小区商业模式。30万平方米“世纪金源”商贸中心将在今年底推出。和桥东段相比这里商业地产开发表现了自己特点：A、永久性商业建筑，起步就追求久远；B、休闲、餐饮、购物于一体综合性滨江商业；C、小区商业和滨江风情商业相结合。三、长滨路、嘉滨路动态描述1、商业发展滞后长滨路、嘉滨路全部处于渝中区下半城范围，全长仅8.6公里。沿线商业发展显著滞后于上半城，配套设施较为落后，但伴随今年年底轻轨二号线通车，嘉滨路西段有望依靠轻轨带动，提升该区域商业物业水平。长滨路和嘉滨路全部将继续延伸，分别和九龙坡区和沙坪坝区滨江路连成一体。2、重庆城市景观阳台根据重庆市政府计划，渝中半岛两条滨江路将被打造成为重庆景观阳台，以多层表现巴渝风格住宅为主。长滨路楼盘售价略高于嘉滨路（套内均价4700元/平方米）。在售楼盘有“海客瀛洲”、“君悦长滨”和“江风雅筑”。嘉滨路住宅市场套内均价约4400元/平方米。在售楼盘“南国丽景”、“华庭锦园”和“东和湾”。除华庭锦园推出有100-120平米三房外，其它关键是以二房为主商务公寓和酒店式公寓。四、沙滨路动态描述沙滨路南起山城乳品厂，北至磁器口，全长6公里。按计划沙滨路将被打造成为集科研中心、商业小区、旅游景点为一体滨江地带综合景观长廊。沙滨路沿江1300亩地将进行开发计划，其中，石门大桥周围共约700亩地已经有华宇、卓越、珠江、重大高科四家开发商成功圈地。 现在，沙滨路上仅有华宇•金沙港湾一个江景品质楼盘，但一、二期开发总量却近50万平方米，现在均价3600元/平方米。第二部分 滨江物业分析一、 住宅市场分析（一） 滨江地产总体市场描述1、总量大、后劲足。现在亮相项目开发总建筑面积 已开发建筑面积 其中:住宅开发面积 其中:商业开发面积 亮相楼盘正在销售总建筑面积约700万 约200万 约170万 约30万 约37万现在重庆主城区亮相推广滨江楼盘总体放量统计结果以下表：7万滨江地产板块，开发量相当于全市商品房销售1316.82万平方米二分之一多。足见滨江物业规模及市场热度。而另外部分有供给潜力项目出于营销策略方面考虑只推出了少许单位，未来市场供给量会比较大。2、滨江地产大盘趋势显著。“骏逸天下”、“阳光华庭”、“海客瀛洲”和“金砂水岸”、“上江城”等滨江沿线总开发体量在30万平方米以下水岸项目已经陆续完成开发，已经处于收官阶段。未来市场供给态势将更多取决于“融侨半岛”、“阳光100”等多个有着巨大潜力项目。3、适度规模更易取得开发成功。经过对市场研究和样本统计分析，重庆市滨江地产开发过程中总体量在20万平方米左右中型项目更易取得成功。旭日研究员认为：适度规模使开发时间跨度不至于拉得太长，更轻易保持市场定位统一；相对简单、清楚产品特点对目标用户群更具吸引力；一定规模配套设施能够很好满足消费者对居住环境要求。4、阳光、年轻、活力为滨江产品定位最大共同点。（二）滨江地产在售物业产品特点1、产品建筑形态以下面统计数据所表示，现在市场上在售滨江住宅产品中小区高层是主流形态，其次是小高层住宅和单体高层住宅。以下图所表示： 旭日研究员认为：沿江土地资源稀缺和高层住宅良好江景视野是市场接收高层滨江住宅关键原因，比如“怡景天域”推出板式高层，其实质还是追求景观价值最大化。2、产品技术指标绿化率超出40%是现在滨江“花园”物业市场生存普遍条件，撇开单体公寓楼，我们所调查项目绿化率大多在40%50%。容积率和产品品质有很大关系，在一定程度上容积率直接反应了产品居住舒适度，容积率超出4产品通常是单体公寓建筑。以下表为亮相滨江物业容积率指标： 3、户型、面积百分比A、产品面积百分比统计分析数据显示80110平米中等居家户型是市场主力；80平米以下产品关键集中在长滨路公寓住宅，受投资市场环境影响，现在销售情况不是很好。B、产品户型百分比统计 和重庆市房地产供给结构相同，滨江地产中三室产品是供给主流。（三）多原因对市场价格策略影响产品价格策略是多方面原因共同作用结果，但假定其它条件相同前提下，每个原因对产品价格影响还是很显著：1、市场平均价格分析。分析表（单位：元/平方米套内面积）： 受成本和市场供、需结构影响，滨江住宅产品价格是比较高，上面表中数据显示了这个事实。2、景观、楼层原因。下面数据为部分滨江住宅项目标景观、楼层差价统计：楼盘名称 江景和非江景房价差 上下相邻楼层价差华庭锦园 300元/ 20元/海客瀛洲 600元/ 30-50元/阳光100 600元/ 30元/融侨半岛 350元/ 50元/东方港湾 400元/ 30元/背江和面江巨大价格差距反应了消费市场对临水而居喜爱，这么大价格差距也是开发商千方百计在设计方面增加临江面动力。楼层差价实质也是对更高、愈加好视觉效果付费。3、地理区域原因。受土地价格和产品定位影响，渝中区两条滨江路仍然表现出了价格强势；北滨路和沙滨路产品线比较单一，价格受单个项目影响比较显著；南滨路产品供给丰富，价格真实反应了整个市场行情。（四）营销策略1、会员制销售模式“攻心为上”。“攻城为下、攻心为上”，最近“阳光100”推出了其第一部分127套住宅，三个小时实现完销。完善、科学、体贴会员制推广模式功不可没。会员制有利于增强消费者对项目标归属感，人为制造一个“圈子”，产生凝聚力；也有利于项目潜移默化推广其所提倡生活方法，用产品关键价值影响购置行为。2、体验亲水而居，塑造江岸建筑价值最大化。水岸嬉戏是一个休闲，临江居家本身就是最深刻“体验”。临水而居是一个意境更是水岸建筑价值所在。“蝶式”水岸建筑在江边物业当中已经很普遍，“怡景天域”又推出了江岸板式高层。市场上更多楼盘打造出了100%户型看江，塑造水岸物业最大价值。3、附加价值表现定位特征，差异化求生存。滨江地产市场角逐中，江景资源是公共，表现产品定位特点肯定是公共特征之外个性：a) 产品定位清楚、目标用户群明确，突出生态、景观优势。“骏逸天下”属于滨江景观楼盘代表。b) 更多诉求小区完善配套设施和丰富文化内涵，大小区、大环境。“融侨半岛”和“阳光100”是代表。c) 目标用户群单一，产品特点鲜明，商务配套设施比较完善，投资色彩浓郁。“海客瀛洲”、“君悦长滨”是代表。对产品个性诉求丰富了滨江物业供给线，给予了产品独特附加价值，对于锁定目标用户有很大帮助。二、商业市场分析1、滨江商业放量大现在，滨江商业项目关键集中在南、北两条滨江路上，而且全部是以餐饮为主，业态较为单一。但伴随第一大道商业街、重庆阳光100商业小区和蓝色快线等一大批商业项目标陆续登场，滨江商业项目供给量将达成60万方左右。这种单一业态格局也开始发生了转变。 在市场供给方面，南滨路餐饮门面面积关键60-200平米之间，而北滨路为了提升餐饮门槛，餐饮门面面积全部在200平米以上。（图） 临时餐饮门面 小区商业 租金 门面面积 售价 门面面积南滨路 20-30元/平方米•月 60平米 15000元/平米 50200平米北滨路 45元/平方米•月 200平米以上 11000元/平米 50100平米2、滨江商业发展有后劲上海外滩和广州白鹅潭滨江带已经发明了无数辉煌业绩和璀璨历史。这全部说明了滨江商业非凡消费潜力和人流财气超强聚合能力。就重庆而言，南滨路见证了重庆滨江商业起步，而北滨路则见证了滨江商业快速发展。伴随长滨路、嘉滨路和沙滨路不停完善和开发，相信滨江商业定会成为重庆滨江商业圈。滨江商业升值潜力正在急剧增加，蓝色快线已由开盘10000元/平米上涨到15000元/平米。因为滨江口岸因为便捷交通和优美江景，带来了滚滚不停人流和商机。北滨江路餐饮临时门面租金45元/平方米•月，和主城区五大商圈内餐饮门面租金相差不多。滨江商业，已经成为了投资热土和关注焦点。3、滨江商业风格趋时尚滨江商业已经有由临时商业物业过渡到现在永久性商业物业推出，由小户型转变为大户型趋势。南滨路以第一大道为首一批休闲体验式商业正在崭露头角。北滨路联合蓝色快线、东方港湾约克风情街和金砂水岸打造滨江商业风情街，商业配置以特大购物中心、大型现代小区购物消费中心、休闲用具专业店、时尚生活用具专卖店、衣饰精品店等为主，吸引大量时尚族群眼球。