地房地产市场调研报告模板样本.doc

西安住宅房地产市场调研汇报：目录：第一部分：1、 西安自然历史情况2、 宏观政治、经济情况3、 西安市房地产投资情况4、 西安市商品房住宅市场总体印象第二部分：1、 总量改变情况2、 人口区域分布3、 人口年纪情况4、 人口受教育情况（知识文化水平）5、 从业人口职业划分及收入支出情况6、 消费者消费水平7、 消费者喜好户型及面积8、 消费者支付能力9、 消费者消费水平第三部分：1、 各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）文化气氛2、 各个区域城市计划情况3、 各个区域支柱产业各个区域经济发展情况及开发前景分析（区域土地价值评价各个区域土地价值评价。要从：政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大开发商评价正文：第一部分：1、西安自然历史情况： 西安市在黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地域自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地域属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不管从总人口还是从人口密度上相比较，西安市人口统计数字全部远远大于大连市。2、宏观政治、经济情况： 西安市经济健康稳定增加，人民生活水平继续提升，整年实现国民生产总值689亿元，比上年增加了13.1%。人均中国生产总值突破1万元。整年全市社会消费品零售总额328.47亿元，比上年增加10.17%。城镇居民收入增加，整体达成小康水平。全市城镇居民家庭人均可支配收入达6364元，比上年增加6.1%。99年大连居民消费水平为5754元，人均收入会达成6000元左右，和西安相比基础持平，甚至略低于西安消费水平。3、西安房地产投资总体情况：5、 西安商品房住宅市场总体印象：,整年完成房地产开发投资23.75亿元,比上年增加33060万,增加16.17%;整年商品房施工面积144.89万平方米,比去年增加57.49%;完工面积121.5万平方米,同期增加40.68%;整年销售商品房150.75万平方米,销售额45.55亿元,比上年增加125.06%和137.79%.，西安城市维护建设完成投资16.12亿元，房地产开发完成投资52亿元，建筑业完成投资198亿元，村镇基础设施建设完成投资2.7亿元。整年新开发面积711万平方米，其中经济适用房608万平方米，新完工面积582.62万平方米，销售面积131万平方米，完成投资69.2亿元。将在去年基础上，开发各类商品房500万平方米，完成投资195亿元。而大连1999年房地产建筑业总产值121亿元，新开工面积829万，完工面积683万。住宅开发面积500万平左右。大连市商品房销售面积213万平方米。城市人口数西安要比大连多150万人口，不过住宅开发面积西安却要比大连少近100万平方米。两地在职人员收入大连为6274元，西安城镇居民人均可支配收入达6364元，于大连基础相同。从各项指标比较来看西安房地产市场可开发空间还是相当大。而经过市场调查也一样体会到这个有着悠久文化历史古全部正和现代气息想融合，无数新时代耕耘者正在这片期望土地上编制着梦想。西安房地产业现在存在部分问题不容忽略：一、 是楼市经过几年发展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还和市场需求有较大差距。很多开发商一味扩大户型，逐步拉开房价，忽略了相当一部分购房群体需求，尤其是缺乏针对工薪阶层需求商品房。二、 是土地运作市场程度低，房地产开发投资竞争无序现象仍存在。首先，从现在土地转让方法看，仍以协议为主，拍卖、招标较少，这和房地产高速发展极不相适应。其次，土地供给缺乏透明度，土地市场运作缺乏规范化、市场化。三、 是销售步骤违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面积“缺斤短两”等。四、 中介机构行为不规范，现在该市中介机构从业方法简单落后，从业人员缺乏专业知识，信息起源没有确保，操作不规范，且关键服务内容大多停留在住房租赁方面。五、 西安房地产现在还存在集体购置。在大连这种现象已经基础看不到了。六、 安经济适用房和大连还有一定区分。大连经济适用房已经归入商品房概念，不过在西安却仍然没有被纳入商品房范围。建设经济适用房仍需要审核同意，以后土地成本和应缴税金全部有相当减免。所以，房屋价格也对应低廉。即使需求市场不停在扩大，但主流集中在经济适用房上，陕西省住宅投资计划85亿元中，就有60亿元左右将被用在经济适用房建设上。七、 西安还存在集资房，由单位出部分资金，个人出部分资金共同建房，处理个人住房问题。八、 上几点全部是西安房地产市场机制还不健全表现。这些方面全部直接或间接影响着正常商品房市场运行，值得引发足够重视第二部分：日前，本市第五人口普查数据向社会公布，相关关键数据以下：1、本市共有常住人口741.14万人（包含外来人口），自1990年第四次人口普查年平均增加11.92万人，平均增加率为1.77%。2、市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32万人，新城区53.64万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万户，平均家庭户规模为3.40人。4、 4岁人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02个百分点；15-64岁540.96万人，占72.99%；65岁及以上46.84万人，占6.32%，比上次普查上升了1.11个百分点。5、市接收大学（大专以上）教育81.02万人，占10.93%；接收高中（含中专）教育141.11万人，占19.04%。6、全市共有416.05万人居住在城镇，占全市人口总数56.14%。从上述人口普查数据中能够发觉，作为影响本市楼市营销人口概貌，在很大程度上决定着本市楼市营销发展前景和多种多样营销机会。市场发展前景连续乐观：（一）在统计结果中能够看出，本市人口仍连续增加，而且居住在城镇人口数量已经超出居住和乡村人口数量。以后可知，本市楼市发展将伴随人口数量缓慢增加和人口趋于城市集中态势而表现出良好发展前景。首先，市场需求将连续增加，这种增加将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费一般住宅。其次，需求情势将逐步发生演变，伴随少、中、老年各群体数量改变，将衍生出新型消费结构层次。尽管现在购房主体并不因不一样年纪层次群体数量改变而发生大变动，但最少为楼市营销带来更多营销机会。再次，伴随本市人口素质不停提升，市场总体消费力将继续提升，含有购房能力群体将继续增加，由此将带给楼市更多现实销售机会，促进楼市连续健康发展。 当人口素质提升到对应水平时候，对应要求市场上所提供消费品达成对应水平，住房尤其如此。不过，消费者也是理性，这种提升并不限于面积求大、居家求奢华、更为关键是要求所购房屋含有良好宜居性和健康品质。第三部分：1、 西安高新区房地产市场分析：城南区以其优越地理位置和浓郁文化气息已赢得消费者和开发商一般认可，在纷纷在此区域开发，并以高价入市，以前期销售看，因价位高而表现出销售不尽人意。伴随西部大开发战略深入推进和网络、IT等新兴行业迅猛发展，本区写字楼类和住宅在后期销售连续良好。城北伴随基建环境逐步改善，投资潜力也被部分个体看好。西高新是更是西安一个亮点。全部对西安有一点了解人全部会说西安最适合人居住地方在西高新。在西高新分布大专院校有22所，大型研究所49个，大型试验室200多个，专业技术人员60，000多名，2300个技术人员/平方公里。西安高新技术开发区来累积科技结果3500多项，列入国家科技产业计划443项。其中国家计划135项，居国家高新区第一位。高新技术企业销售收入占高新区收入82%，远远高于大连软件园开发规模。西安高科技园区科工贸收入274.2亿元，工业总产值191.6亿元。已经形成了电子信息、光、机、电一体化，生物医药三个主导产业。电子信息产业占高新区技工贸总收入45%，生物医药和光机电一体化产业各占18%左右。外来企业总计411家，投资总额12亿美元。其中，90%项目集中在高新技术领域。具统计，西安从事科学研究和综合技术服务人员达成了72，942人，年平均工资10，047元。大连高新技术产业园区完成技工贸收入104亿元，远小于西安高新技术园区收入。引进外来企业57个，而内资企业175个，利用外资8032万美元。和西安相比相差甚远。大连从事科学技术研究和综合技术服务人员达成了12，751人，年平均工资12，421元，即使绝对数字要比西安大，不过西安考虑西安消费指数后，西安实际工资收入要高于大连实际工资收入。在高新区各项经济指标以超常规发展速度增加。十年间，作为关键经济增加房地产产业在高新区总计投资70多亿元，开工各类建筑560万平方米，完工360万平方米。其中，99年以来新开住宅楼盘26个，写字间项目13个，商住两用项目6个。其中分布在西高新楼盘平均价格在3500以上，是西安是高级楼盘分布密集区域。该区楼盘特点比较显著：一、 楼盘建筑风格以欧式为主。二、 著名小区建设多从小区景观开始或从小区配套开始建设。譬如：学校、医院、小区购物中心等等。尤其是关键小学建设。西安锦园前期建设就和西安师大联办一所关键小学，这就在很大程度上促进了其销售率。三、 小区计划设计在西安是最突出，各个小区全部比较重视水景设计。部分小区以小高层为主体，譬如：枫叶新城市（不属西高新但在西高新边届处）、西安锦园、紫薇城市花园等等。四、 楼盘营销方法比较优异，营销方法比较优异。重视树立品牌效应。比如：紫薇花园、紫薇城市花园、紫薇大厦；枫叶新家园、枫叶新城市、枫叶广场、枫叶大厦；高科花园、高科广场等等，紫薇地产、高科地产、高新地产全部相当重视品牌营销。而且这三家地产企业营销手段也相当成功，其产品销售率良好，至今销售率平均达成了50以上，开发面积也占据了西高新半壁江山，能够说是西高新地产三“巨头”。现象和问题：一、 西高新土地资源很有限，现有土地资源大部分被西高新高新集团掌握，对于外地开发商而言要取得土地资源困难比较大。二、 对于开发区管理委员会权利比较大。开发区土地资源由管委会管理，不受城建局领导。三、 西高新立项喜忧参半：1、西高新住宅和写字间林立已经靠近饱和状态。2、西高新高科集团利用自己地主优势，大有强龙不压地头蛇之势。3、当地房地产开发商可能采取多种挤压手段对付外来开发商。不过从另一个视角来考虑：1、西高新生活配套设施已经齐全，人气旺盛。2、西安城市正在走“扩张”路线，因为市中心人口密度相当大，环境嘈杂，不适合人居住。所以，相当一部分人考虑从市中心向西高新迁移。3、西高新人文气氛很好。西安著名高校多集中于此。城南现阶段文化气氛比很好，城西工业区经济文化比较落后，城北治安比较混乱。老百姓相传：城南人见面就问：“上了？”意思是考上大学了？城西则问：“下了？”意思是下岗了？城北人却问：“出来了？”意思是刚释放出来。4、该区居民收入在西安各个区域相比较是消费水平最高一个，平均月收入在3000元左右。高收入肯定会带动商品房销售。5、在西高新立项对于外来企业品牌树立，著名度营造，提升产品品质等等全部起着关键作用。因为，大家对西安房地产首要关注点就在西高新。2、 城东房地产市场分析：1、城东地域据不完全统计，现在城东区房地产市场推出项目约有12项，占全市项目总数12.9%，略高于城北，排行老四。占总建筑面积15.3%，低于城北，排在全市最低。说明城东开发规模较小。商品房分类百分比，住宅面积171325.81平方米，占区内建筑面积65.6%。住宅所占百分比远低于全市百分比。商场、办公楼建筑面积89996平方米，占区内总建筑面积34.4%，项目和面积所占百分比均高于全市百分比。开发地段有七项在东关正街一线，以旧城改造为主，有五项在东新开发区。城东区商品房基础在这两个地段发展，且规模较小，再往东就是东郊军工、纺织两个工业区，外加两条河，给发展房地产业造成较大障碍。 城东商品房价格几年来一直是全市最稳定地域，价格也较低，住宅均价长久在元/平方米以下。今年以来，住宅均价连续快速上升，关键原因是在传统低房价地域连续推出了30004000元/平方米大面积高级公寓。如东兴科技大厦、招商局广场等项目，使该区均价出现大幅度上升，由年初1970元/平方米到9月2757元/平方米，上升了40%。由五城区排行最终一跃为第二位，但这只是由极部分项目对均价影响造成假象，城东区实际仍是商品住宅较廉价地域。2、产河地域市场区段分析：伴随西安房地产市场快速发展，依靠于产河和霸河两个生态资源城东区房地产开发也取得了长足发展，尤其是1994年5月省政府同意西安产河经济开发区建立以后。开发区一期计划（面积3.86万平公里），由两个工业区组成：北部工业区（面积1.88平方公里），中部商业街（面积0.18平方公里），南部旅游渡假区（面积1.8平方公里）。去年以来，其南部以产河为对象旅游渡假区各个项目相继落成，从而引领了产河岸边住宅产业发展。产河自北向南贯通整个西安城东区，途经华清东路、长乐东路和咸宁东路等三条城东主干线。因为各区段位置不一样，其房地产发展程度也不尽相同。在华清东路产河区域，华清园小区、金裕家园等多个大型中等绿色生态住宅小区相继在这里成立。华清东路住宅区域优势在于：一、 交通便利二、 生态环境良好三、 房产价格廉价：因为地价原因，本区内住宅平均价格在元/平方米以下，但伴随其入住率不停升高，价格大有上涨之势。3、 前景分析：产河经济技术开发区房地产市场现阶段还处于“萌芽”阶段。即使有部分当地开发商介入，不过当地人气不是很旺盛，加之当地域消费者购置能力有限。当地域大配套还不齐全，要达成居住标准仍需要相当大配套建设。所以，要发展成为一个成熟房地产市场仍需相当长一段时间。对于新介入开发商来说短期内无法取得效益，只有长久投资，不过长久投资对于外来开发商来说风险相当大。本区不宜外来开发商进行投资。3、城内房地产市场分析：一、 城内区人口布局情况及文化背景：根据行政区划来看，城内区含盖了莲湖区、新城区和碑林区三个城区，土地面积共12平方公里，它包含13个街道办事处，共37万人口。很多历史文化古迹全部分布在该区，民俗文化交相辉映。二、 城区交通情况：现在，西安共交运输以取得了长足发展，共交线路长度达1472公里，前后开通了很多条线路空调车和专线车，十分方便。多年来，西安市不仅乘车环境得到了很大改善，不过城区内交通情况仍然不很良好，高峰时间交通阻塞现象更始让人头痛。私人汽车已经开始进入古城平常百姓家，到年底，西安市私人汽车拥有量已经达成8.39万辆。三、 市场现实状况：城内区是千年历史古城原址，区内几乎没有可供开发土地，现在开发房产关键是对旧城区改造。不过，西安市动迁难度相当大。而且城内古迹众多，一旦挖到古迹会耽搁很长一段工期。今年上六个月，城内新近改造开发土地825.227亩，开发物业项目共有18项，建筑面积为13.06万平方米，占全市建筑总面积13.89%，新开工面积1.63万平方米，完工面积15.78万平方米。 上六个月城内区商品房楼盘均价为3486元/平方米，高于全市平均水平4.03个百分点，其中住宅类商品房楼盘均价为2876元/平方米，商场类楼盘均价为8570元/平，办公楼均价5331元/平，公寓、别墅类商品房楼盘均价为4500元/平方米。上六个月商品房销售面积10.23万平方米。四、 市场特点分析：1、城内区住宅类物业关键以高层、高级为主，个性化品质突出。2、商场类开发也关键是对在旧城改造基础上建造，或是在原有基础上扩建。高级化、规模小、是现在城内房地产开发关键方向。五、 市场缺点和预警：城内现在修建住宅楼盘户型设计偏大，和市场需求相背。城内区有60%年轻人没有住房，不过却没有购置大户型能力。近期开发多个户型较小楼盘“金色时代”、“MODERN.COM”等热销更是验证了这一论点。基于以上两个方面，城内区住宅更适合开发有特色小户型经典楼盘。六、 前景分析：西安城内人口密度相当大，3.1万人/平方公里，交通拥挤，不适合人居住。和西安城市扩张概念相悖。加之房价很高，现在不少城内人正相成为迁移。在城内区开发住宅项目不可取。4、城北房地产市场分析：西安市北部“西安经济技术产业开发区”和南部“西安高新经济技术开发区”遥相呼应。是北部房地产一个亮点。不过和南部相比还有一定差距。围绕在经济产业开发区周围现已建成大小商品房楼盘20余个，经典楼盘包含：紫薇苑、雅荷城市花园、明珠花园、雅荷智能花园、凯发大厦等等。这批楼盘是北部房地产开发排头兵，它们在很大程度上带动了西安北部房地产市场。另外，西安市政府北迁，也将带动北部房地产市场。北部区域别墅项目很多，不过销售情况通常。紫薇苑项目现在分公寓和别墅项目。公寓项目一二期销售差不多了，下在销售是三期剩下和四期期房。别墅项目价格6000元，旁边名士花园售价4000元，不过品质相对太差。别墅销售情况不是太好，雅和度假村别墅，小区已经建成，价格在元左右，小区环境交好，不过销售现场包装较差，99年底开始销售，10月销售率只达成整体40%。名士花园是别墅区（现房）一栋房子全部没有销售出去。关键原因是因为：1、北部居民消费水平比较底。2、地理位置比较偏远，人气不旺。3、市政配套和生活配套还比较落后，高级消费者会选择西高新。前景分析：北部可供开发土地资源比较丰富，加之北部房地产市场正处于急速上升阶段，北部开发区招商引资力度也比较大。合作可能性很大，土地成本相对比较低廉。对于外地开发商来说机会也是不错。