市城市住宅小区物业管理规定样本.doc

台州市城市住宅小区物业管理要求第一章 总 则第一条为加强城市住宅小区物业管理，维护住宅小区生活秩序，为居民发明整齐、文明、安全居住环境，明确业主、物业管理企业和业主大会权利和义务，依据建设部城市新建住宅小区管理措施等相关要求，结合本市实际，制订本要求。第二条 本要求适适用于本市行政区域内城市住宅小区物业管理。第三条 物业管理根据专业服务和业主自治相结合，行业管理和属地指导相结合标准，逐步实施社会化、专业化、规模型管理。住宅小区物业管理应主动创建全国和省级物业管理示范、优异小区和优异小区。第四条新建住宅小区物业管理应实施封闭式管理，封闭设施应和住宅小区房屋建筑和其它设施同时计划、同时设计、同时施工、同时交付使用，所需投资纳入开发成本。第五条 台州市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理主管部门。县（市、区）建设行政主管部门主管辖区内住宅小区物业管理工作。其关键职责是：（一）依据相关物业管理法律、法规和规章，制订具体实施细则；（二）负责物业管理企业资质管理；（三）监督和检验住宅小区房屋维修专题资金缴纳、使用；（四）负责物业管理专职人员培训；（五）负责住宅小区物业管理创优评选工作。公安、工商、物价、市政、环境卫生、绿化、计划等相关部门根据各自职责，对住宅小区物业管理进行监督、服务和指导。街道办事处（居民委员会）应主动支持住宅小区实施物业管理。第二章 住宅小区物业管理机构第六条 住宅小区交付使用且入住率达成50%以上时，建设行政主管部门应该会同住宅小区开发建设单位、所在地街道办事处负责组建住宅小区业主委员会并召开第 一次业主大会或第一次业主代表大会。第七条 业主大会由住宅小区全体业主组成；业主代表大会由每个住 宅单位推选业主代表一人组成。第八条 业主大会或业主代表大会是业主行使物业管理权利机构。业主大会或业主代表大会行使下列权利：（一）推选产生业主委员会；（二）同意业主委员会章程；（三）经过或修改业主条约；（四）同意住宅小区物业管理计划；（五）监督业主委员会各项工作；（六）决定其它相关业主权益重大事项。业主大会或业主代表大会决定问题，以组成人员过半数经过。第九条 业主委员会由业主代表和居民委员会等相关方面人员组成。其中，业主代表百分比不低于百分之八十。业主委员会组成人数依据住宅小区规模确定，通常不得少于五人。业主委员会推选主任、副主任主持日常工作。业主委员会决定问题，以组成人员三分之二经过。有条件业主委员会可聘用建设行政主管部门、供水、供电、通讯等部门和公安派出所等有关单位人员担任顾问。住宅小区已设置居民委员会，业主委员会能够和居民委员会合署办公。第十条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集和主持，每十二个月 最少召开一次；经业主委员会或百分之十以上业主提议，也可临时召开业主大会或业主代表大会。包含全体业主利益重大问题，业主委员会应提请业主大会或业主代表大会讨论决定。第十一条 业主委员会是业主行使业主管理权利日常办事机构，其工作职责：（一）维护业主正当权益；（二）制订业主委员会章程和业主条约；（三）决定选聘或续聘物业管理企业，负责签署物业管理委托协议；（四）审议物业管理企业制订年度管理计划和小区管理服务重大方法；（五）监督物业管理企业推行物业管理协议；（六）定时向业主大会或业主代表大会汇报工作，并接收监督；（七）督促落实业主对物业管理意见和要求；（八）帮助物业管理企业落实各项管理方法；（九）接收当地政府、建设行政主管部门、街道办事处及各相关专业管理部门监督、指导 ；（十）督促业主及使用人遵守业主条约及其它相关要求。第十二条 业主条约对全体业主含有约束力。业主条约按省建设行政主管部门制订示范文本实施。第十三条 业主大会、业主代表大会和业主委员会作出决定，不得和国家法律、法规和政策相抵触。第十四条 物业管理委托协议应包含以下关键内容：物业管理事项、 标准、权限、期限、收费标准及收取措施、双方权利和义务、违约责任、协议期满财产和技术资料移交等条款。物业管理委托协议按省建设行政主管部门制订示范文本实施。业主委员会和物业管理企业 签署物业管理委托协议应报所在地县级建设行政主管部门立案。第十五条 物业管理应提前介入住宅小区前期管理，在核发建设工程用地许可证时，由建设行政主管部门咨询开发建设单位意见，确定一家俱备对应资质物业管理企业开展前期管理，并和开发建设单位签署物业管理协议。前期物业管理所需费用由开发建设单位负责。住宅小区经综合验收并交付使用后但入住率不到50%，由已确定物业管理企业继续实施 物业管理。物业管理成本不足部分由开发建设单位负责。业主委员会成立后，由业主委员会决定物业管理企业续聘或改聘，在相同条件下应优先续聘先前已实施管理物业管理企业。第十六条 住宅小区开发建设单位应经过同意该建设项目标县级以上建 设行政主管部门向该住宅小区业主委员会移交下列住宅小区工程建设技术资料：（一）住宅小区计划图、完工总平面图；（二）单位建筑、结构、设备完工图；（三）住宅小区地下管网完工图；（四）相关设施、设备使用和维修技术资料；（五）住宅小区完工综合验收资料；（六）物业管理所必需其它工程建设技术资料。业主委员会应将工程技术资料无偿提供给物业管理企业使用。第三章 物业管理企业第十七条 设置物业管理企业应含有对应专业技术和管理人员，并经 所在地建设行政主管部门资质审查，报台州市建设行政主管部门审批，领取物业管理企业资质证书。具体条件和标准按省、市建设行政主管部门制订资质标准实施。物业管理企业应凭物业管理企业资质证书向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。第十八条 物业管理企业权利：（一）依据物业管理委托协议和国家、省、市相关要求对住宅小区实施物业管理；（二）受业主委员会委托监督业主条约实施；（三）依据物业管理委托协议和相关要求收取物业管理费用；（四）劝阻、阻止损害她人物业或防碍住宅小区物业管理行为，并对造成损害要求赔偿 ；（五）有权要求业主委员会帮助管理；（六）开展多个经营和有偿服务，选聘专营企业或聘用专员负担专题服务。物业管理企业义务：（一）认为业主服务为示旨，严格推行物业管理委托协议，为业主提供日常便民服务；（二）接收业主委员会和业主监督，重大管理方法应提交业主委员会审议决定；（三）接收建设行政主管部门、相关专业管理部门及所在地街道办事处监督指导；（四）发觉违法行为，立即向相关部门汇报。第十九条 物业管理企业依据物业管理委托协议对住宅小区实施物业管理，提供下列有偿管理服务内容：（一）房屋公用部位、共用设施、设备维修和养护；（二）住宅小区公用设施和场地维修、养护和更新；（三）房屋公用部位、道路、绿地等公共场所清扫保洁；（四）绿地、花草树木养护、管理，绿化设施维修、养护；（五）维护公共秩序，日常治安管理；（六）车辆进出及停放管理；（七）业主委员会和物业管理企业约定其它管理服务事项。第二十条 住宅小区内管道燃气、通讯和户外水电、有线电视管 线、设施、设备维修和养护，由各相关专业单位负责；专业单位也可委托物业管理企业负责，维修和养护费用由各专业单位支付。住宅小区内路灯设施，由开发建设单位统一配套建设；路灯电费由电力部门在公用事业附加 中支付。第二十一条 物业管理企业应该配置含有房地产、建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称专业人员。第二十二条 物业管理企业保安人员，经县级以上公安机关培训后持 证上岗，并接收所在地公安机关监督和业务指导。公安机关应督促物业管理企业建立治安管理制度，落实安全防范方法，并进行监督检验。物业管理企业保安人员对住宅小区内违反治安管理行为和犯罪行为，有责任给予阻止，并立即汇报公安机关。第二十三条 物业管理企业应配合住宅小区所在居民委员会做好社会工 作，帮助开展各项小区性服务。对业主委员会已委托物业管理企业进行管理和服务项目，居民委员会不得提供有偿服务。第二十四条 物业管理属于服务性物业，物业管理企业能够享受国家对 第三产业相关优惠政策。除经营性收人外，物业管理费和代收代缴费根据省、市政府要求免缴相关税收。第四章 管理经费和管理用房第二十五条 住宅小区房屋维修专题资金按以下要求提取和筹集：（一）住宅小区房屋维修专题资金由住宅小区开发建设单位按该住宅小区建筑安装工程造价2?3%百分比提取，具体百分比由县级人民政府确定；台州市本级由市建设、财政、物价部门确定。住宅小区房屋维修专题资金在领取商品房预售证时预缴，住宅小区完工综合验收合格后结清。（二）集资伴随建住宅，由集资建设单位在办理建设工程计划许可证时预缴，工程完工验 收合格后结算。（三）住房制度改革出售房屋，其房屋维修专题资金应在房改房出售之月起三个月内，由住房制度改革机构负责划转。第二十六条 房屋维修专题资金全部权属业主，由业主委员会委托建 设行政主管部门专户储存，专题管理，并负责保值增值，增值额度不得低于人民银行要求同期年利率。房屋维修专题资金，用于房屋共用设施、设备和共用部位、住宅小区内公用设施维修、 养护和更新。增值部分经业主委员会同意，可用于物业管理成本贴补。房屋维修专题次金收取、管理和使用，按省建设、财政、物价部门制订措施实施。市、县（区）财政、物价、审计部门依法对房屋维修专题资金收取、管理和使用进行监督、检查和审计。第二十七条 物业管理企业使用房屋维修专题资金，应提出年度使用方 案，经业主委员会审核同意，报受托建设行政主管部门。建设行政主管部门应在接到汇报后七个工作日内将该住宅小区房屋维修专题资金划拨给住宅小区物业管理企业。第二十八条 住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人应按住宅小区房屋总建筑面积1%?3%百分比同时建设物业管理用房，提供给选聘物业管理企业使用。 物业管理用房免交城市建设配套费和对应土地出让金。住宅小区开发建设单位和集资联建房屋产权人在住宅小区验收合格时，应按房屋建设成本价提供住宅小区房屋总建筑面积或房屋建设造价4%百分比建设商业用房。住宅小区内商业用房应合理布局，其所需费用在该住宅小区房屋维修专题资金中列支。商业用房由该小区业主委员会租赁给物业管理企业使用，租金标准由物业管理企业和业主委员会约定。租金经业 主委员会同意，可用于该住宅小区物业管理费用补助。物业管理用房和商业用房产权属该住宅小区业主委员会。物业管理用房和商业用房不得转 让或改变用途。第二十九条 住宅小区付使用时，开发建设单位能够委托物业管理企业 负担保修责任，并签署委托协议。保修经费依据委托协议约定划给物业管理企业管理和使用。第三十条 房地产开发建设单位缴纳房屋维修专题资金、物业管理用房和业主委员会成立前支付前期物业管理费，列入该房地产开发成本。在本要求实施前已建成使用余额小区可由房地产开发建设单位和业主委员会在建设行政主 管部门指导下，共同协商提取或分担房屋维修专题资金。第三十一条 物业管理服务费依据所提供服务性质、特点等不一样情况和保本经营、略有微利、以业养业要求，分别实施政府定价、政府指导价和经营者定价。第三十二条 为物业全部权人、使用人提供公共卫生清洁、公用设施 维修保养和保安、绿化等含有公共性有偿服务，实施政府定价。政府定价物业管理服务费应依据住宅小区封闭管理是否、管理水平优劣和物业管理企业资 质等级实施不一样价格标准，具体措施由市建设和物价部门制订。政府定价物业管理服务收费标准，由物业管理企业依据服务项目和各项开支情况，向物价部门申报，由市、县物价部门征求同级建设行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。第三十三条 实施物业管理住宅小区内空置住宅，由开发建设单位 按核定标准50%支付物业管理服务费。第三十四条 为物业全部权人、使用人提供代收代缴水电费、燃气费、 有线电视费、电话费等公众代办性质服务收费，实施政府指导价。政府指导价由市、县物价部门会同同级建设行政主管部门制订。物业管理企业可在政府指导价格要求幅度内确定具 体收费标准。第三十五条 为物业全部权人、使用人提供特约服务或专题服务，其服务收费标准实施经营者定价。实施经营者定价物业管理服务收费由物业管理企业和物业全部权人、使用人协商议定并签订服务协议。第三十六条 物业管理企业应该严格遵守国家价格法规和政策，实施 要求收费措施和收费标准，提升服务质量，提供质价相当服务，不得只收费不服务或多收费少服务。第三十七条 实施物业管理住宅小区，物业全部权人、使用人应按核定收费项目和标准按时向物业管理企业缴纳物业管理服务费；不按要求缴纳管理服务费物业管理企业有权根据服务协议要求追偿。第三十八条 物业管理企业已接收委托对住宅小区实施物业管理并对应 收取公共服务费，其它部门和单位不得再反复征收性质和内容相同费项。第三十九条 物业管理服务收费实施明码标价，收费项目和标准及收费 措施应在经营场所或收费地点公布。物业管理服务费收支情况，接收业主委员会监督，物业管理企业应该每六个月向业主公布一次。第五章 责 任第四十条 物业管理企业不推行物业管理委托协议或推行合未达成约定 标准，业主委员会有权有要求其限期推行或采取补救方法。双方争议不能协商处理，可向建设行政主管部门申请调解，也可依据协议约定仲裁条款或事后达成仲裁协议向仲裁机构申请仲裁，或直接向人民法院起诉。第四十一条 物业管理企业有下列行为之一，业主有权投诉；业主委员会有权阻止，并要求其限期更正；县级以上建设行政主管部门依据建设部城市新建住宅小区管理措施等相关要求给予警告、责令限期更正、赔偿损失，并可处以罚款：（一）管理制度不健全，管理混乱；（二）私自扩大收费范围，提升收费标准；（三）私搭乱建，未经同意改变住宅小区内房屋和公用设施用途。第四十二条 违反本要求，有下列行为之一，由县级以上建设行政主管部门根据省相关要求处理：（一）未经建设行政主管部门资质审查私自负担住宅小区物业管理业务；（二）住宅小区开发建设单位或集资联建产权人违反本要求，不交纳房屋维修专题资金或不按要求提供物业管理用房或商业用房；（三）物业管理企业转让或改变物业管理用房和商业用房用途。第四十三条 对违反业主条约行为，物业管理企业有权依据业主委员 会委托给予阻止、批评教育、通知责任人限期更正；逾期仍不更正，提请相关部门处理。造成损失，责任人应负担赔偿责任。第四十四条 违反本要求，截留、挪用住宅小区房屋维修专题资金， 除责令限期退回款项外，由财政、物价、审计等相关部门按要求权限对相关责任人给行政处分；组成犯罪，移交司法机关依法追究刑事责任。第六章 附 则第四十五条 本要求公布前已建成使用住宅小区，应按本要求逐步实施物业管理。本要求公布前已建成使用住宅小区，应发明条件实施封闭管理，封闭设施所需资金由原开发建设单位负担，城市建设配套费可予合适补助。第四十六条 本要求适用中具体问题，由台州市建设计划局负责解释。第四十七条 本要求自公布之日起施行。