建筑行业-产品管理中心管理制度样本.doc

产品管理中心管理制度
一、产品管理中心职能综述
在企业总战略指导下，在住宅事业部计划经营中心和营销管理中心配合下具体实施建设开发项目标方案设计及技术设计工作，并全程参与项目开发阶段施工管理，确保项目标设计结果正确实施并把握项目标宏观成本控制，最大程度地实现企业对产品目标定位及商业计划。
二、产品管理中心具体职责
（一） 开发项目标方案设计及技术设计全程管理
（二） 开发项目标产品研发
（三） 配合项目企业进行施工过程（关键是建筑内外装饰及环境施工）管理
（四） 设计变更审批
（五） 建筑成本宏观控制
（六） 建筑材料及设备审批
三、各职责工作内容详述
（一） 开发项目标方案设计及技术设计全程管理
1. 参与项目标市场调查及定位汇报编制工作；
2. 负责项目设计概念编制工作；
3. 负责设计方案招标及议标组织工作；
4. 依据可研汇报中对产品定位及成本要求编制开发项目标技术设计 任务书并全程控制技术设计质量和进度；
5. 在综合考虑实际效果及性价比情况下对建筑材料及设备进行审批；
（二） 开发项目标产品研发
1. 掌握企业计划进入地域房地产设计发展最新动态，定时组织相关设计人员进行参观、学习、交流等活动；
2. 负责相关新材料、新技术、新工艺搜集及推广应用工作；
3. 负责搜集整理设计方面工程通用规范及常规作法。
4. 总结万通产品共性特点及成功经验并研究其在设计中通用性。
（三） 配合项目企业进行施工过程（关键是建筑内外装饰及环境施工）管理
1. 负责组织各阶段图纸内部审核及设计交底工作，参与项目标图 纸会审工作；
2. 负责处理施工过程中出现设计问题。
3. 帮助驻现场设计师检验施工图纸实施情况，处理设计问题。
4. 深入施工现场，配合驻现场建筑师做好环境施工特殊效果把关工作，
5. 参与项目标验收
6. 负责项目完工验收开始至入伙前设计整改工作
（四） 设计变更审批

1. 开工前：
负责对包含开发项目标概念设计、计划设计招投标（计划、单体、装修、绿化景观）及施工图设计组织和审查.
2 开工后：
1) 负责审查和协调项目建筑功效、立面、景观、形象、装修效果控制等设计变更及管理；
2) 负责卖场关键跟踪、样板房施工效果审验及优化、售楼处及环境施工效果审验及优化、精装表面工艺质量审查；
3) 负责为处理现场技术问题提供标准性意见；
4) 负责设计变更、重大变更直接协调设计院处理，做好变更原因、必需性及最终 变更意见决议.
（五） 建筑成本宏观控制
1. 负责从设计角度控制项目成本并建立对应设计成本控制体系；
2. 从材料及设备选择上控制项目成本；

（六） 建筑材料及设备审批
1. 配合设计师负责关键装饰材料、设备选型审批工作；
2. 负责装修样板间审批工作；

四、管理工作程序
（一） 设计单位选择方法
1. 职责
根据项目发展要求，对设计单位进行选择、评定和控制，以确保设计单位设计能力和结果满足项目发展要求职
2. 程序
1) 产品管理中心各建筑师应常常性搜集各类设计单位信息，掌握各专业设计单位基础情况，建立设计单位资料库；
2) 产品管理中心依据开发项目标特点和设计企业专业专长选择入围设计单位，在咨询入围设计单位意向后发出设计招标函;
3) 在收齐入围设计单位在要求期限内回复函后，依据设计企业所能提供服务质量及设计费用等原因确定入选设计单位；
（二） 设计过程管理
1） 设计部建筑师依据项目发展计划编制项目设计工作计划，控制中标设计单位工作进度；
2） 当方案设计需进行修改时，设计部项目建筑师负责将方案评审修改意见反馈给设计单位，并对方案修改过程进行跟踪，完成后将修改方案报主管领导审批；
3） 施工图设计；
n 设计部项目建筑师安排设计单位进行施工图设计，向设计单位明确施工图设计具体内容、时间要求并进行跟踪完成；
n 如项目方案设计单位及施工图设计分别由两家设计单位负责设计，则由设计管理部经理会同项目建筑师安排两家设计单位进行设计交底，避免出现设计工作中缺项或漏项；
4） 项目施工过程中，项目建筑师负责和设计单位保持亲密联络，具体工作关键为：
n 依据项目发展实际需要，向设计单位提出设计修改要求和提议；
n 审核设计单位修改通知，确保设计修改符合项目发展要求，并对设计更改实时控制。避免设计单位直接发函施工单位进行更改，从而造成设计失控；
n 组织设计单位从设计角度做好项目成本控制工作。

（三） 设计变更管理措施
1. 设计变更均采取书面形式；
2. 设计变更书面形式为设计变更审核单；
3. 设计变更审核单由驻现场建筑师发出，产品管理中心审批回复；
4. 设计变更审核单关键用于下述修改工作：
1) 施工图错误造成难以施工需进行修改；
2) 业主买楼提出要求需进行修改；
3) 设计单位提供修改通知单需进行修改；
4) 发觉现场施工错误需进行修改；
5) 样板施工效果不佳需修改或更换样板；
6) 施工单位或地盘对施工图设计了解表示不清，需深入明确；
7) 对施工图内施工作法及材料使用有异议，结合实际情况提出愈加好施工方案。
5. 设计变更分类:分为现场变更和技术变更两类：
1) 现场变更：凡由施工工艺、工序所引发变更称为现场变更；
2) 技术变更：凡包含效果、功效等重大设计修改变更称为技术变更；

（四） 施工现场设计协调和效果控制程序
为确保现场施工满足设计意图，最终效果达成设计要求。由驻本部建筑师和驻现场建筑师负责设计协调和现场控制。
程序
1. 驻本部建筑师和驻现场建筑师职责一致，对设计结果落实控制目标一致，形成搭档关系；
2. 驻本部建筑师为设计部常驻人员，负责项目设计期间关键部位设计管理，驻本部建筑师应着重于宏观设计角度进行设计控制；
3. 驻现场建筑师为常驻项目施工现场，负责项目实施期间和后期技术管理，驻现场建筑师应着重于具体实施过程中实施细节设计控制；
4. 对于现场问题，驻本部建筑师应会同驻现场建筑师即时处理处理，不能即时处理问题则做好统计，交由设计单位或经过部门或企业评委会研究给处理。重大设计问题则由驻现场建筑师组织设计单位到现场查看，协同驻现场建筑师和施工单位一并商议处理；
5. 依据现场问题不一样性质如需对设计进行变更可参设计变更工作程序实施处理。
6. 驻本部建筑师应到施工现场巡视，对施工现场效果进行以下控制及检验：
7. 实际做法是否和设计相符；
8. 材料是否和样板相符；
9. 色彩是否和原方案相同；
10. 驻现场建筑师应依据现场实际情况判定实施是否达成设计要求预期效果，并立即向设计部建筑师反应效果情况；
11. 发展中阶段性驻本部建筑师负责组织设计部及企业领导参与评审会对项目结果和最终结果效果进行评审，对现场效果达不到预期效果需提出修改意见，项目设计小组做好统计。

12. 建筑师或装饰设计师安排设计单位进行施工图设计，向设计单位明确施工图设计具体内容、时间要求并进行跟踪完成；
13. 建筑师或装饰设计师负责将施工图发放相关部门；
14. 施工阶段设计跟踪；
15. 建筑师或装饰设计师组织设计部相关设计师进行图纸会审工作；
16. 在项目施工中，建筑师或装饰设计师负责检验设计图纸实施情况，立即纠正施工偏差；
17. 对企业提出其它修改意见和现场和设计不符情况，建筑师或装饰设计师应立即调整设计方案并和设计单位联络，商讨修改方案，发出工程指令，并向工程部交底。
18. 材料选样；
19. 设计部建筑师或装饰设计师要求设计单位做出项目装修材料样板，并编写装修材料样品清单，在合约分判及发标时提供确定样板给工程部、合约部；
20. 样板评审由设计部组织进行，正式评审意见由驻本部建筑师或装修设计师汇总，报企业领导经过评审意见，并将调整后确定样板作为实施依据；
21. 材料施工样板：有必需定样全部面层材料及基层材料，工程部须协调分包在材料采购前送样至建筑师或装饰设计师进行确定，由建筑师或装饰设计师在样板上签字后存放于驻现场建筑师处，在材料进场时依据样板进行验收；
22. 公共装饰工程由设计部配合工程部进行施工技术支持，设计部侧重设计效果把握，工程部侧重现场质量、进度、协调等方面管理工作；
23. 设计交底：施工单位办理完成开工汇报及手续后，由工程部组织，设计部建筑师或装饰设计师协同，由设计单位向施工单位责任人进行技术交底，应明确施工质量控制要素，安全文明施工等现场管理各项要求，并由工程部做好会议纪要，多方签字后生效，设计部立案。