我国房地产市场分析研究报告样本.doc

中国房地产市场分析 目录第一部分：中国房地产业发展现实状况一、 现在总体发展态势（一）房地产开发总量及增加率（二）销售总量及改变1、销售增加速度放缓，出现有效需求不足端倪2、存量住房市场火爆（三）销售价格变动情况1、总体发展态势2、第一第二季度房地产销售价格分析，关键以北京、上海为例二、地域发展态势三、房地产行业效益情况1、 上市企业效益分析。2、 房地产上市企业业绩估计四、现在行业运行环境第二部分：未来3到5年内房地产行业发展趋势研究一、政策原因影响1、土地供给政策改变2、预售条件及开发贷款门槛提升3、货币化分房政策落实4、经济适用房政策推行二、经济发展原因影响分析1、GDP和人均GDP高速发展对房地产行业影响1、1、未来内中国GDP增加情况估计1、2、GDP增加将带动“十五”期间住房消费增加1、2、1人均GDP增加将增大住房消费支出1、2、2为了实现GDP既定增加目标，肯定要发挥房地产对经济杠杆作用2、 规模城镇化对房地产推进。3、西部大开发主动影响4、加入WTO对房地产业长久利好5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业发展。三、行业相关原因分析1、技术原因变革（交通、通讯）影响1、1、交通技术革新和交通工具完善1、2、现代通讯技术进步1、3、节能和供热方法改革。1、4、节水、节地和治理污染。1、5、住宅一次装修到位2、自然环境原因影响3、消费者文化品位和生活方法提升对房地产影响。第三部分、对全国房地产市场前景总体判定一、发展态势总体判定(一)总体展望-三个判定1、中国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大2、中国房地产业仍将处于高速发展阶段3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估量，未来三年增幅在15%左右(二)未来三年房地产业运行格局1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加2、市场体系逐步完善3、住房金融快速发展4、住宅投资性消费将深入增加5、行业集中度将提升6、区域性房地产泡沫已经产生二、市场需求分析专题（一）市场消费需求观念改变（二）未来几年房地产潜在市场需求估计1、“十五”时期房地产市场投资总量估计。2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求估计3、未来几年房地产消费关键群体特征（三）消费者有效需求改变方向三、房地产周期性研究专题四、中国房地产业市场空间和竞争情况估计专题（一）市场竞争主体增多1、 外资房地产开发商涌入。2、 地涌现出新竞争主体。（二）跨区域竞争加剧（三）土地贮备资源竞争加剧1、新土地使用政策造成土地供给量可能会供不应求2、入世使得土地市场竞争加剧（四）对消费者群体有效需求竞争加剧（五）市场营销和管理方面竞争。第四部分：房地产行业发展风险和挑战专题一、政策风险1、土地转让制度改变，加大企业开发成本。2、房地产企业贷款政策改变，使得企业融资渠道受阻二、经营风险1、规模风险。2、财务风险2、1负债率高，盈利能力差2、2房屋空置面积很大，沉淀营运资金量大。2、3市场利率风险三、结构性风险四、区域性风险第五部分：对房地产企业发展战略提议一、组织架构制度创新二、计划设计创新：个性化开发三、营销创新：品牌魅力四、管理创新：激发职员敬业精神五、战略创新：合作比竞争更关键附表一：房地产上市企业关键指标一览表 中国房地产行业总体发展现实状况及趋势研究汇报第一部分：中国房地产业发展现实状况一、 现在总体发展态势（一） 房地产开发总量及增加率中国房地产业开始全方面升温，据国家统计局统计，全国房地产开发投资额6245亿元,比上年增加25.3。其中:住宅建设完成投资4279亿元,增加28.9；写字楼建设完成投资318亿元,增加8.7；商业营业用房建设完成投资721亿元,增加31.6。国家统计局最新提供数据表明，上六个月，全国房地产开发面积保持强劲增加。全国房地产开发业共完成土地开发面积5090万平方米，同比增加52.7，增幅比去年同期高出25个百分点。完工面积累计为5826万平方米，同比增加20.4，增幅比去年同期增加2.5个百分点。新开工面积为1.85亿平方米，同比增加19.8，但比去年同期增幅降低13.4个百分点。 今年上六个月，全国房地产业共购置土地9736.5万平方米，比去年同期增加46.1。分地域看，东部12个省(市、区)购置土地面积最多，为6066.87万平方米；中部9个省(区)购置土地面积最少，为1759.42万平方米。分省份看，浙江、山东、广东、四川、北京和江苏今年上六个月购置土地面积排在前6名，购置土地面积全部超出了600万平方米；而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前6名。 从完成房地产开发土地面积看，广东、湖南、重庆和青海等9个地域土地开发面积增加幅度超出1倍，反应出房地产开发商对市场前景普遍看好。从绝对数上看，完成土地开发面积最多省份依次是广东；山东、江苏、辽宁、浙江和天津，完成面积全部在270万平方米以上；完成土地开发面积最少省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。（二） 销售总量及改变房地产投资增加率和销售增加率对比年份全国房地产投资增加率（%）全国商品房销售额增加率（%）1997-2.526.1199813.739.719991128.119.130.125.329.4一季度36.216.7总论：销售增加速度和投资额增加速度之间差距有所增大，销售增加速度趋缓，出现有效需求不足端倪。销售 增加速度正在趋缓。 ,全国商品房销售面积20779万平方米,占商品房完工面积76，比销售面积增加22.3；商品房销售额4626亿元,同比增加29.4；销售给个人4022亿元,同比增加41.6,各项指标总体表现良好。 不过,从下六个月开始,商品房销售增加速度逐月回落。全国商品房销售额和住宅销售额增速月度指标逐月回落。全国商品房销售额增速2月为54.1,6月为39.8,12月为29.4，增速不停回落。同时，商品房空置面积增加速度由降转升。全国商品房空置面积净增1100万平方米,增加10.05,远高于上年6.7增加幅度。 一季度投资额增加36.2，但销售增加率只有16.7（去年同期为48.9）。一季度平均销售价格每平方米2388元，低于去年同期水平；销售面积增速回落；空置十二个月以上商品房面积达3755万平方米。由此分析，中国房地产市场开始出现有效需求不足端倪。从多个关键城市看，北京在申奥成功以后，仍然是房地产投资热点地域，销售面积仍高于同期完工面积，在春季房展会上，4天销售了5500套，金额达30亿元人民币。上海房地产开发投资在全国各大城市首位，在前两年高速发展以后，进入一个相对稳定发展时期，前2个月，商品房完工90.56万平米，销售138.96万平米，同比分别增加4.7、5.5。因为购房退还20个人所得税效应，造成在沪工作外地人购房百分比快速上升，也推进房地产价格在短期内上涨过快，尤其是别墅、外销公寓等高级物业价格直线上升，比去年上涨12。伴随确定购房退税时限5月31日益临近，估计住宅价格在年内就有回调可能。另外4年来别墅物业销售面积已占住宅开发总面积近1/3，未来23年内，供给量将达成940万平方米，价格调整已经是势在必行了。 在深圳，因为土地拍卖带热土地一级市场，继南山区成为市场升温地域外，龙岗和盐田等传统边缘地域也成为开发商进行土地贮备热点，大型住宅小区开发此起彼伏，吸引了大量一般住宅消费者。一季度有10余个新盘推出，新增住宅供给量超出82万平方米，尤其是有9个商用物业推向市场，总体供给量加大，市场竞争加剧，尽管价格尚没有显著下降，但很多开发商经过提升装修标准方法进行销售，也预示着现在价格面临考验。（三） 销售价格变动情况据国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查，一季度房屋销售价格同比上涨4.3，土地交易价格同比上涨7.9，房屋租赁价格持平。 和去年同季相比，35个大中城市房屋销售价格上涨4.3。其中，东南地域宁波、南昌、上海、杭州等地，价格分别比去年同季上涨12.5、9.3、5.7和5.5。西部地域兰州、银川、西宁等地房屋销售价格也分别上涨4.5、2.8、2.3。 商品房销售价格比去年同季上涨4.1。在商品房销售价格中，住宅价格上涨5.7。私有房屋中住宅和非住宅销售价格上涨幅度均较高，分别上涨6.6和7.9；公房交易价格同比上涨1.4。 土地交易价格继续保持较高上涨幅度，和去年同比上涨7.9，居民住宅用地交易价格同比上涨9.3，其中一般住宅用地价格同比上涨10.4。房屋租赁市场比较平稳，价格和上年同季持平。第二季度国家计委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，全国房屋销售价格和土地交易价格升势显著，和去年同季相比，房屋销售价格上涨2.8，土地交易价格上涨5.4，房屋租赁价格上涨1.2。统计显示，今年二季度，商品房销售价格比去年同季上涨2.6。商品房销售价格上涨，除需求拉动外，房屋质量、居住环境和物业管理水平提升也是关键原因之一。在商品房销售价格中，住宅价格上涨2.9。其中，经济适用住房和一般住房销售价格分别上涨1.2和3.2；豪华住宅价格上涨1.7。和此同时，私有房屋销售和公房交易价格分别比去年同季上涨4.0和2.5。受需求增加影响，尤其是二级市场逐步开放，私有房屋中住宅销售价格上涨幅度较高，和去年同季相比上涨10.6。1、北京伟业指数显示：一季度北京房价整体表现为下跌。综合价格（未包含远郊区县内销住宅）为7898元平方米，下跌了0.6；其中城八区内销住宅综合价格为5770元平方米，下跌了1.6，外销公寓综合价格为11318元平方米，跌了2.9，连续3个季度下跌；城近郊区分墅综合价格为12354元平方米，和上季度持平；远郊区分墅综合价格为7498元平方米，跌了4.3；而写字楼综合租金为146元月平方米，跌了1.7。新综合价格（包含了远郊区县内销住宅样本）为6867元平方米，跌了2.2，连续3个季度下跌，总跌幅已达9。原因是郊区内销住宅规模一直呈加速扩大趋势，而城区住宅规模已近极限，在售面积趋缩，造成新综合价格被快速拉低。郊区综合价格（包含远郊区内销住宅和别墅）为4249元平方米，跌了5.7，因为在郊区化发展趋势中，相对低价一般住宅规模扩展远远地高出相对高价别墅，未来将连续下跌。仅远郊区县内销住宅综合价格和写字楼综合售价微涨。远郊区县内销住宅综合价格为2760元平方米，小涨1.1，写字楼综合售价为14329元平方米，微涨0.7。2、上海黄浦、徐汇、长宁、虹口、普陀、宝山、闵行、嘉定等8个区房价呈上升走势，有上升幅度还不小。尤其是黄浦延安东路以北至南苏州路；徐汇漕河泾、龙华和田林；长宁内环线至哈密路；虹口北外滩；普陀长征、真北和宝山大华、大场等地域，近期上述区域市场全部较红火。另外卢湾、静安、闸北、松江、青浦、奉贤等6个区域房价走势相对平稳，杨浦则略有下降。浦东新区房价上升幅度很大，但最近稍有平缓。眼下价格上涨项目大全部集中在7000元以上高级盘群体之中，约占市场总量15。据上海市统计局和上海市房地产交易中心统计，一季度上海房地产市场总体上供求趋于平衡，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。二、 地域发展态势从区域房地产发展来看，分成东部、中部和西部三个部分，其中以东部为主导。以北京、上海、广东、江苏、浙江、天津、海南为代表东部地域占了全国房地产市场投资、建设、销售和利税主导地位，集中了绝大部分开发企业。，东部地域房地产开发投资占全国比重为 73.3，中部地域所占比重为 13.5，西部地域所占比重为13.2，中、西部累计只有 26.7。目前房地产发展热点关键就集中在北京、上海、广州、深圳等地，这些地域基础好，经济发展程度较高，更为市场化，居民住房消费能力和意愿强，入世影响更直接和显著，经历过泡沫危机，所以在这新一轮房地产发展高潮中快速充当了主力，市场发展也更为合理，政府管理日趋规范化。在国家实施西部大开发战略促进下，西部大多数省份房地产投资总量展现高速增加态势。，西部贵州（59.7%）内蒙（ 55.8%）新疆（50.09%）四川（36.4）房地产开发投资增加分别位居全国第1、2、3和第 6位，因为投资规模扩大，贵州、甘肃和新疆等省房地产新开工项目出现了成倍增加；房地产价格涨幅也较大，在全国35个大中城市中，西部11个城市平均房屋销售、土地交易和房屋租赁价格整年分别上涨1.6、0.7和2 .9，均高于全国，更高于中、东部地域涨幅。头两个月，东、中、西部住宅投资又分别增加26.8%、39.9%和 53.2%，西部增加大大高于东、中部，能够说在本轮房地产热中西部地域饰演着关键角色。从以后发展看，东部地域仍将是市场发展主导力量，集中了市场开发烧点，但中西部在国家政策和资金倾斜下，发展空间大，增速快，尤其是其生产性用房、旅馆、饭店等非住宅类市场将在国家加大开发西部和扩大招商引资中取得更大发展，东部和中西部差距将不停缩小。三、 房地产行业效益情况房地产行业毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在 40左右，若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不停下降。19911994年房地产行业利税率一直在15以上，随即，受宏观调控影响，房地产行业经营收人虽有增加，利税率却不停下降，关键原因是行业竞争日趋猛烈，和商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。多年则是逐步趋于稳定，回归到一个较低水平。下面具体分析一下行业中经典企业一上市企业情况。1、房地产行业上市企业效益分析。从行业中经典企业房地产上市企业情况来看，加权每股收益、加权每股净资产和资产收益率全部要低于整体水平，表明房地产行业效益水平已经回落到较低水平。年报出现了4年来最低点，沪深两市全部上市企业净利润同比增加0.13%，平均每股收益为0.135元，同比增加率为-22.29%，净资产收益率为5.52%，同比增加率为-20.67%。和沪深两市同时，房地产上市企业业绩也出现了下滑，统计52家房地产上市企业加权平均每股收益为0.10元，31家房地产上市企业加权平均每股收益为0.18元，增加率为-44.4%；加权平均净资产收益率为4.14%，而为7.95%，同比增加率为-47.92%。统计表明，房地产业上市企业业绩水平落后于大盘，也较去年有较大幅度回落。但从长久发展情况来看，加上国家为了实现GDP稳步增加目标，固定资产投资，尤其是房地产行业肯定是政策扶持关键。所以，房地产上市企业前景很好。关键业务在北京房地产上市企业情况股票简称每股收益元净资产收益率%主营业务收入万元主营业务收入增加率%净利润万元净利润增加率%光彩建设0.1543.9034,528.0125.483,760.87-0.62金 融 街1.20043.5985,728.25288.6915,104.80276.32珠江控股-0.100-9.799,170.58146.40-3,821.44-160.92世纪中天0.1258.6920,401.28-4.744,086.86-82.19阳光股份0.28012.0444,410.80-34.865,847.80-30.19中 关 村0.1264.99190,746.2821.488,516.30-46.44天鸿宝业0.4407.3427,366.29-22.024,770.98-34.42金地集团0.4509.4366,293.6114.5012,027.7042.91天创置业0.0887.1330,540.94157.27868.13-118.52北京城建0.238311.44160，411.74-15,471.31-平均-56,576.2325.805,684.67-29.24数据起源：依据巨灵信息系统数据整理而得。另见：（附表一）上市房地产企业关键指标2、房地产上市企业业绩估计-净利润同比下降40。 首先,行业基础面改变对房地产上市企业业绩有负面影响。房地产上市企业业绩改变和全国房地产行业景气情况是亲密相关。在1998年后房地产行业连续回升过程中,商品房价格连续上涨,房地产企业整体业绩从而得以随之回升。如深沪两市30多家房地产上市企业加权平均每股收益1998年为-0.001元,1999年为0.11元,为0.12元。,房地产上市企业每股收益只有0.06元,比上年下降50多。 从行业基础面方面分析,今年上六个月房地产行业基础面显著不如上六个月。今年5月份国房景气指数值104.34点,比上月下降了2.14点。1-5月份,全国累计完成房地产开发投资2098亿元,比去年同期增加36.7,增幅比去年同期高出10.2个百分点；全国商品房销售面积4564万平方米,同比增加20.3,增幅比去年同期回落8个百分点；全国商品房空置面积增加幅度为8.2,显著高于去年同期增加2.3水平；全国商品房平均销售价格为2290元/平方米,同比下降3.3,增幅比去年同期回落15.6个百分点。其中,商品住宅平均销售价格为2103元/平方米,同比下降4.3。在这么行业背景下,房地产企业上市企业业绩无疑将受到较大负面影响。 其次,会计政策原因影响一样不可小视。下六个月,财政部出台新四项减值准备政策。这一政策对中期披露上市企业业绩没有造成影响,但在整年业绩上反应了出来。这一政策也是房地产行业上市企业业绩大幅下降关键原因之一。36家房地产上市企业管理费用同比增加了近7亿元,新四项计提中固定资产减值准备就达3.41亿元,可见会计政策改变对房地产上市企业业绩影响是巨大。但因为中期业绩未受新会计政策影响,36家房地产上市企业净利润为11.20亿元,每股收益达0.075元,仍处于较高水平。 所以,会计政策改变对房地产上市企业中期业绩影响不小。仅固定资产减值准备一项来说,假设3.4亿元减值准备上六个月应该计提二分之一即1.7亿元,再假设这些企业固定资产减值准备计提数额和上年相同。则仅固定资产减值准备一项原因将使房地产上市企业今年中期业绩同比下降15以上。四、 现在行业运行环境多年来，中国政府重视住房建设和住宅消费，把开启住房消费作为促进经济增加关键，从政策方面大力支持房地产业尤其是住宅产业发展。“十五”计划纲要指出：“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为关键房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展政策，关键有： （1） 取消福利分房，实施住房商品化、货币化，逐步建立起包含商品房。经济适用房、廉租屋多层次住房供给体系；（2） 促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至 30年，贷款年利率降到5.58；制订激励居民购房税收政策；（3） 取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等47项不正当、不合理收费项目；（4） 城市房地产管理措施日趋成熟。为了深入开放住房租赁市场，让业主有可靠利益，同时结合房地产二、三级市场，激励投资出租和自住相结合，或采取以租待售方法来加速房地产市场成熟，建设部正在制订城市房地产管理措施。促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后能够进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；（5） 住宅法有望出台。住宅法将保障消费者房屋使用权、经营权、处理权和收益权，维护老百姓正当权益。其关键包含两方面：一是确保居住权。它包含多方面内容，不仅包含到旧城改造、提供什么样房屋，而且还要确保住房供给体系等等；二是保护消费者权益。消费者拥有房屋全部权，那么由此产生使用权、经营权、处理权和收益权这些权利将怎样得到保障等内容，会在住宅法中得到表现。（6） 房地产经纪管理措施规章正在抓紧制订。伴随加入世贸组织，国外部分大中型、经验比较优异房地产中介机构进入，需要建立中国房地产经纪人员职业资格制度，提升中国房地产经纪人员业务水平和职业首先修养，规范房地产经纪行为，制订一套使中国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一健康发展轨道一套完善房地产经纪管理措施。（7） 7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求正式施行将影响房地产业经营成本。（8） 国家将强化对房地产市场宏观调控，整理规范建筑市场，部分不规范房地产开发企业将受到整改。有些房地产法律法规，尤其是地方和部门出台部分要求必需修改，使其符合国际规范和标准。（9） 继续加强消化空置商品房政策。国家就控制增量房地产，化解历史遗留问题，对商品房空置问题等进行了深入研究，同时在借鉴各地经验基础上，依据教授提出意见，利用市场调整手段，正大制订相关政策，以有效控制和消化空置商品房。（10） 完善经济适用住房审查制度。现在部分高收入者购置经济适用房现象屡有发生，怎样确保经济适用房“回归本位”，处理中低收入家庭住房需求等问题，建设部正在建立和完善经济适用房审查制度。确保中低收入家庭能够真正享受到国家优惠政策。第二部分：未来3到5年内房地产行业发展趋势研究一、经济政治政策原因影响1、土地供给政策改变 7月1日招标拍卖挂牌出让国有土地使用权要求正式施行。土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自源头振动。从行业总体上来讲，高额利润将不复存在，尤其是对那些相关系，有资源优势企业来说是较为沉重打击。但对那些有实力有能力却没关系，同时对市场不规则又无可奈何开发商来说是最为有利。总体来说，此次拿地门槛提升将造成一批房企业难跃龙门。估量北京范围内将有500多家开发企业被淘汰或吞并。新土地政策出台将对房地产市场产生影响估计以下：（1）短期内土地供给量不足可能会造成供不应求局面，从而间接造成土地价格上涨;（2）政府将经过掌握对土地出让源头控制，逐步成为调整房屋价格调解阀，最终可更主动调控房价;（3）没有实力，靠关系运作项目标企业将逐步被淘汰出局;（4）有雄厚资金实力和开发实力外资企业、香港企业将逐步介入北京房地产市场;（5）资金为王，资金实力成为能否取得土地关键原因，地产将前进资本时代，同时加速了现房时代到来。2、预售条件及开发贷款门槛提升 6月26日，中国人民银行发出了相关规范住房金融业务通知，对于房地产开发商来说，有以下要求:住房开发贷款必需是含有房地产开发资质、信用等级较高房地产开发企业；企业自有资金不得低于开发项目总投资30%；开发项目必需含有四证；借款人申请个人住房贷款购置期房，其所购期房必需为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资三分之二；借款人申请个人商业用房抵押贷款百分比不得超出60%，贷款期限最长不超出，所构商业用房必需是现房。 此项通知结果是，全国0多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差企业拿不到或不能立即拿到开发贷款；另外多层必需封顶、高层必需完成三分之二才能预售也使得房地产企业资金起源深入担心。所以央行这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来开发企业，因为资金遭到挫折甚至淘汰出局，但对资金信誉良好开发企业集团基础不会有大问题，从长远来看可能还对她们有利，因为市场球境净化了，淘汰了不好企业，反过来就给这些企业愈加好更大发展空间。3、货币化分房政策落实 现在，35个大中城市中已经有32个城市出台了住房分配货币化方案。房价四倍以上城市大多开始发放住房补助。住房补助发放形式大多城市根据老人一次性补助，新人按月补助方法来制订货币分房政策，另外部分城市则采取对新职员按月增加公积金措施，简化了住房补助操作。住房货币化方案实施，提升了职员买房支付能力，带动了大量民间资本进入消费领域，促进了经济发展。如天津市，上六个月发放个人住房补助1.46亿元，4156名无房和住房未达标职员在得到9900万元住房补助后带动个人出资2.7亿元购置住房24.7万平米。而北京市中央直属部委老人住房补助全部发放后更是带动了北京和需求热潮，但因为北京市为集中发放使得消费需求较快地释放，一定程度上为连续需求产生了不利影响。4、经济适用房政策推行 所谓经济适用房政策是指政府为处理低收入者住房问题而作出、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在3%以内，从而达成为收入中低阶层提供其买得起商品房政策。 此政策在推出后频频遭到非议，首先大量富裕阶层购置了经济适用房，即使政府几次三番制订政策，目标在于努力争取把经济适用房卖给年收入在6万元以下工薪阶层，不过，情况似乎没有像政府想象那么好，因为就现在来说，要想正确地统计出职员收入是极难；而开发商也不满意，因为她们认为3%利润率太低了。市场普遍见解是，政府经过限制购置人群是难以达成预期目标，应该将房价放开，然后给对应购置人群以补助。 另外，在政策优惠方面，开发商和政府之间相关基础设施配套费等很多税费谈判等原因也让经济适用房推行增加了一定难度。从北京市来看，回龙观等地二期经济适用房基础均未能按原计划推行，全国很多地方也计划取消经济适用房，但建设部态度很果断，认为经济适用房非但不能取消，而且要加大建设力度。二、宏观经济发展原因影响分析1、GDP和人均GDP高速发展对房地产行业影响1、1、未来内中国GDP增加情况估计即使世界经济近期可能会进入一个低速增加新时期，但不会严重影响中国经济发展。中国经济增加达成7.3，国外权威部门估计今年中国GDP增加能够达成6.6。因为政府坚持采取适度扩张财政政策和稳健货币政策，继续扩大内需以确保就业和消费增加，加之入世和奥运效应等对投资和期望产生主动影响，所以近期内中国经济将连续、稳步增加，这为房地产业发展提供了良好投资环境。依据估计，中国未来十年GDP增加百分比为：5.8%-7.8%。现在，中国房地产业在GDP中所占比重约2.7，在正常情况下，估量会有较大幅度增加，在之内可能增加到5-8。1、2、GDP增加将带动“十五”期间住房消费增加1、2、1、人均GDP增加将增大住房消费支出国民经济发展阶段和发展要求决定了中国房地产处于高速发展阶段，住宅将成为持久消费热点。中国人均GDP已达成860美元，已由温饱迈入小康社会，住宅消费将成为现在及以后相当长时间关键消费热点，住宅产业对应将进入高速增加阶段。从消费热点分析，吃、穿、用、住、行五大物质消费中住、行方面消费需求不停加大，住方面尤其突出，大家住宅消费需求还远远未被满足。国民经济发展阶段和发展要求也决定了中国房地产尤其是住宅产业将成为长久消费热点。据国外经验，人均GDP（中国生产总值）在3000美元以下，或人均住房建筑面积在30平方米以下时，属于较快速度发展住房建设时期。底，中国人均GDP830美元，人均住房建设面积20.5平方米，表明中国住宅市场需求十分巨大。伴随人均GDP不停提升，居民住房消费能力显著提升。从1987年到，全国商品住房平均价格上涨了3.7倍，全国城镇人均可支配收入增加5.3倍，收入增加速度高于平均房价增加速度，说明城镇居民住房消费能力有所提升。1、2、2、为了实现GDP既定增加目标，肯定要发挥房地产对经济杠杆作用就去年对中国GDP增加贡献率而言，房地产业显著偏高。据测算，房地产开发投资对中国GDP增加直接贡献率为1.3个百分点，间接贡献率为0.6到1.2个百分点，二者相加累计1.9到2.5个百分点。这表明，中国GDP增加对房地产业依靠程度较高。房地产对经济发展杠杆作用。住宅建设对国民经济发展含相关键拉动作用。据世界银行和建设部相关测算结果表明，每投入100元住房建设资金，能够发明相关产业170220元需求，每销售100元住宅，便可带动130150元其它产品销售。住宅建设所以成为国民经济发展调整器。因为中国现在一直采取主动财政政策，财政赤字压力逐日增大，而且，因为未来几年国家财政投资热点逐步降低，所以，政府为了实现GDP既定增加目标，肯定要发挥房地产对经济杠杆作用。所以，估量未来几年，在政策方面，房地产业会得到一定政府支持，整个行业内运行环境也肯定得到改善。2、大规模城镇化对房地产推进。 人口城镇化既是经济发展到一定阶级肯定产物，也是中国现在扩大内需推进经济增加关键手段。中国13亿人口中有8亿属于农村人口，现在中国城市化百分比仅30%，远低于发达国家70%-80%发展水平。而在人均GDP800-1300美元阶级是人口城镇化最快阶段。另外，中国经济可连续增加最关键是要开启内需，而农村消费需求最有潜力，城镇化是处理中国农村发展问题、实现国民经济可连续发展必经之路。主动稳妥推进城镇化是十五期间必需关键研究和处理重大战略性、宏观性和政策性问题之一，未来每十二个月城市化百分比将增加一个百分点。大规模城镇化将带动大规模城镇住宅建设，为房地产业发展提供巨大商机。3、西部大开发主动影响 西部大开发战略实施有利于中西部地域房地产市场发展和全国房地产业平衡发展。十五期间中国将加紧实施西部大开发战略，加紧中西部地域发展，将对中西部地域进行投资、政策和资源倾斜。大量投资对房地产提出配套需求，区域经济发展和居民购置力提升又将提升房地产有效需求。东部地域房地产开发商将不会忽略西部开发对中西部地域带来房地产商机，中西部地域房地产发展有利于中国房地产业平衡发展。 根据政府计划，到，重庆市城市化率将由现在33提升到50，到重庆将新增加城市人口600万。这意味着，根据城镇人口人均住宅面积20平方米计划，仅新增加城市人口就需要住宅12亿平方米。加上现有城镇人口人均提升4平方米住宅面积，在未来8年时间里，重庆住宅新增需求面积将达成16亿平方米。假如平均下来，重庆每十二个月需求住宅面积将达万平方米。光重庆就是一块任何房地产商全部极难抗拒大蛋糕，更不用说整个西部了。4、加入WTO对房地产业长久利好 加入WTO、扩大对外开放将会主动推进中国房地产近几年及中长久发展，其关键影响为，第一，入世以后，大量外商进入将带动中国住宅用房、办公用房需求，尤其是将对北京、上海和深圳等发达地域房地产发展产生良好影响，WTO效应已经在北京和上海房地产市场得到很好表现，北京高级写字楼已出现供不应求局面。第二，国外金融、保险、法律等服务业进入中国市场，也有利于中国房地产市场体系完善。第三，入世也会吸引大量外资投资中国房地产市场，外商在建筑设计、新技术等方面优势和经营管理经验将促进中国房地产业发展和成熟，外资企业进入，将加剧竞争，有利于房地产业资源合理配置。5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业发展。北京市已要求在未来5年中，对城市基础建设投入1800亿元，其中450亿元用于环境治理，300亿元投资数字建设，150亿元用于水电建设，这些无疑对于房地产开发提供了很好配套条件。这是奥运对北京经济拉动对于房地产影响。5、1改善城市生态环境和文化气氛。奥运将带动北京城市发展，除了要利用现有体育场馆以外，还要修建一批新场馆，还要配套建设部分会展中心、文化中心、商业设施等等，发明良好生态环境和文化气氛，同时也包含改善广大居民居住条件和城市整体形象。5、2奥运将加紧交通基础设施建设。奥运会之前将投入1800亿元资金用于城市基础设施建设，其中900多亿元资金用于交通设施改善，北京将提前实现高速公路网建设。北京高速公路网形成，直接有利于加强北京郊区卫星城、小城镇跟市区之间紧密联络，北京以后城市发展方向关键是东南部地域，尤其是京津塘高速公路这个方向，这个地带有五六个卫星城要加速发展，包含通州、房山、顺义。北京还要建成150公里轨道交通线，总运程能够达成200公里，有地铁五号线，轨道交通八通线、地铁四号线、机场线、奥运中心线路。以后城市轨道交通要继续向外省延伸，尤其是延伸到这些卫星城去，会对城镇发展带来很大作用。5、3绿化地带住宅建设。为了迎接奥运，北京城市计划肯定要有一个很大改变，尤其是城镇结合部地带，这次计划确定了还有240平方公里土地作为绿色空间。依据规则，安排了30平方公里土地作为住宅建设用地，新计划实现绿化地带住宅建设，紧挨着绿化带两侧，环境很好。很多发展商全部看好这个区域，纷纷抢占建设用地，尤其是围绕奥运公园周围这么部分项目。因为奥运中心建设，不光是建场馆，她还要建文化设施，商业设施，同时还有30平方公里奥运村，这个地方将是最现代化地域，不仅靠近整片绿化带，而且享受了奥运中心各项设施。比如倚林佳园、新新家园这些项目，不仅抓住了很好区域位置条件，而且项目本身品位比较高，所以取得很好效果。三、行业相关原因分析1、技术原因变革（交通、通讯）影响1、1、交通技术革新和交通工具完善伴随交通技术不停革新和交通工具不停完善，交通越来越便利。首先，中国很多大城市联结郊外等级公路和高速公路发展很快，其次，自行车、助动车、摩托车等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、广州等大城市小汽车已开始进入居民家庭，加上地铁和公共汽车、电车和出租车，中国很多大城市便捷交通网络系统开始形成。运输条件改善，提升了中心区和郊区之间可达性，使城市房地产区位由中心区向郊区演变出现成为可能。1、2、现代通讯技术进步现代通讯技术进步也缩短了中心城区和郊区空间距离，对城市房地产区位由中心区向郊区演变出现起了促进作用。因为寻呼机、手机、电脑在大家生活中日益普及，很多过去只有在中心城区才能办好事，如念书住在郊区足不出户就可办成，在家里办公也开始成为可能。住宅不再仅仅是工作之余生活场所，也成了工作场所。1、3、节能和供热方法改革。 从10月1日起实施民用建筑节能管理要求（建设部第76号令），对建筑节能提出了明确要求，住宅节能，首先要强制淘汰不符合节能要求技术和产品，其次，需要加大科技创新，依靠科技进步，推进节能技术改革和发展。现在住宅节能关键工作是主动推进“三改”工作，即墙体、门窗、供暖方法改革。1、4、节水、节地要求。 住宅建设中，一是推行节水型卫生器具；二是在新建居住区推广生活污水回用技术；三是推广雨水搜集利用技术，把生活污水、雨水进行处理利用，不仅能节水，而且降低了排污量，取得双赢效益。节省土地资源，不仅是节省住宅成本要求，也是住宅建设中坚持可连续发展战略要求。1、5、住宅一次装修到位 北京市已逐步采取方法取消新建住宅毛坯房做法，立即出台相关加强新建商品住宅家庭居室装饰装修管理若干要求，要求了开发企业开发商品住宅应做到一体化设计、施工、安装要到位，不许可甩项验收等。全国范围内，这也是一个很关键趋势。2、自然环境原因影响大城市郊区通常是新建成区，人口密度较低，有愈加好条件