地产项目整体发展战略与营销策划方案样本.doc

“学府1+1”项目整体发展战略暨营销策划方案凌峻房地产策划推广机构二零零四年三月目 录前 言第一部分 市场综述及关键思索第二部分 项目整体发展战略第三部分 项目营销策划推广阶段划分和计划结 束 语前 言本企业根据当地房地产市场和项目定位、项目关键概念和市场竞争态势而制订项目整体发展战略暨营销推广方案。其意在为“学府1+1”营销推广提供一个科学合理整体操作思绪、指导营销推广工作顺利开展。本方案努力争取紧密结合项目标特质和优势，主动地探求营销推广策略以促成良好销售业绩，实现发展商预期目标。“学府1+1”发展战略暨整体营销推广策划方案关键包含项目定位、产品力提升及项目标各阶段销售策略等方面内容。并就上述关键内容做出初步判定，确立未来项目营销推广方案，并在未来各项营销推广操作中有计划地实施。第一部分 市场综述及关键思索一、市场综述现在，大连房地产市场正呈良性发展，价格稳中有升。但大连房地产市场一向全部处于较高平台上操作，中低级楼盘供给不多，远远满足不了市场多元化需求。依据前期市场调查分析汇报得出：1）本项目周围楼盘总体销售管理较差，服务态度较差，销售人员综合素质不高，给项目标销售造成一定难度。2）周围楼盘整体包装缺乏特色，不够突出，影响项目标整体形象，不能很好地吸引用户过来看楼。3）周围楼盘配套设施比较完备，含有较强竞争力。小结：本项目能够以大连良好发展背景及周围楼盘所存在问题，充足地挖掘本楼盘有力竞争筹码。比如本项目所含有不可复制地段优势、青春活力小区气氛、浓厚学府文化品味等良好整体形象；同时，能够针对周围楼盘存在不足，全方面提升本项目标服务理念、整合周围配套设施为己用、含有特色现场包装等增强项目标竞争力。二、目标消费群定位分析1、目标区域：因为能够立即地实现开发商预期销售目标，本案销售应用以快打慢推售策略。即使本案规模体量并不大，不过为了实现快速销售，本项目标目标用户区域必需涵盖整个大连市有效用户。同时，本项目标目标用户不不过大连当地人，外来大连工作工薪一族也是本项目标一大主流目标用户。2、群体组成/职业特征：基于项目标定位是以小户型为主，目标用户群以年青一代为主，而且，本案处于大连高校林立大小区和高新技术区中，目标用户群文化品味较浓、职业自由度较高。所以，本案目标用户组成关键是：大学老师、法律行业、咨询行业、IT行业、策划行业、艺术行业、中低收入家庭等。3、年纪分布：基于项目标整体计划和主打中小户型配比，项目整体总价不高，所以，本项目标目标用户年纪关键分布是2535岁，真正地符合了本项目所提出“给青春安个家”口号。4、家庭特征：本项目标目标用户家庭特征关键分为未婚单身白领、工薪一族、初婚新婚夫妇、想和父母分开居住独身儿女、有一定储蓄但还没找到适宜房子租房一族等。5、需求特征：本项目标目标用户心理需求是很显著，她们所追求是独立、自由，渴望拥有独立自我空间、自由自在，渴望被社会认可她们能力，同时，期望能够全方面展现她们对于浪漫生活热衷。6、收入水平：本项目标目标用户必需含有一定经济支配能力，关键是从大学毕业出来参与工作几年大学生，而且，已经是小有积累；收入稳步上升；同时，父母又能够为其提供部分首期款，减轻她们首期款交付压力。因为本项目标价格定位是在3000元/平方米左右，以34m2左右户型为例，总价在10元，首付10%，90%银行按揭分期付款，即首期是1.02万元，每个月要供765元（不包含利息）。以收入为元/月目标用户，每个月拿出765元进行缴付月供款，相当于拿出她们月收入40%支付月供。所以，本项目标目标用户群收入水平确定在元/月6000元/月左右新生代一族。7、其它：除了以上主流目标用户群，本项目标价格定位是一个大众化价格，为了满足多个用户需要，中低收入家庭和部分小企业创业者也是本项目标目标用户群体。小结：经过对本项目标目标用户群分析得出，新生代一族是本项目标主打目标用户群。而且，这群属于城市新生代一族，全部含有一定经济储蓄，工资正呈稳步上升态势。同时，这类人群全部有较强主观意志，期望拥有自己独立生活空间，自由自在，不拘一格。第二部分 项目整体发展战略一、项目整体发展目标：1、销售目标销售量多少是项目发展成和败最有力说辞。销售量最大化是本案发展最关键诉求，所以，在项目标公开发售到今年12月份下旬完成项目销售75%，争取实现项目销售85%。2、项目目标本项目从产品定位、营销推广等多方面销售方法全部是采取差异化策略，意图利用市场空白在短期内形成热销场面，赢取市场最大认知度和接收度，实现项目最大销售量。项目标发展不不过要以销售量来说话，更要以整个小区发展建立本项目标市场形象，将本项目打造成为当地明星楼。3、品牌目标品牌是最好营销广告，本项目是市场新生儿。不管是其市场著名度、市场口碑，还是市场形象全部有待于经过广告和产品力来深入提升，树立一个良好市场品牌。经过项目市场接收度，短期内将本项目打造成为当地房地产项目中强有力明星楼盘，发明当地房地产中一流品牌，实现项目销售最大化。二、项目命名学府1+1基于项目周围高校林立，而且，项目标整个定位又是以青春和文化为专题，以年青一代愿景和理想作为出发点。充足考虑了年青一代生活方法，我们将项目标全部理念延续出去，将“1+1”这个数学模式充足地利用到了项目标发展之中。项目命名简单、易记，含义丰富，富有想象空间，并含有极大延伸空间，为项目以后个性化推广提供了更多可能。比如：梦想+实现、学习+工作、现在+未来、城市+学校、自助+投资、固定+自由、1房+1厅等系列针对新生代一族生活元素。命名叙述：梦想+实现：城市新生代一族有多少人梦想在繁荣大城市里能够拥有自己落脚点，在大城市中稳中求发展，能够充足地展示自己才华，但又基于本身经济实力不是很强，不敢有太多奢望。学府1+1充足地考虑了城市新生代是未来发展增加股，降低入住门槛，完美地实现了这一群人购房梦想，充足地表现了“梦想+实现”。学习+工作：新生代一族整体年纪不大，较为年轻化。学习和工作是她们关键生活元素。基于项目处于高校林立学府区内，能够利用业余时间立即到高校里面进行充电学习；同时，项目在高新技术产业园区内，且紧邻大连关键交通大动脉中山路、旅顺南路，畅达交通大大缩短了和市内中心区心理距离，为业主们充足地提供了上下班便利。所以，学府1+1充足地表现了学习和工作便利。现在+未来：在学府1+1里面，能够充足地表现了新生代一族拥有比较实际现在。拥有一个真正属于自己自由空间，一直全部是新生代一族梦寐以求愿望，这么她们也会能够以一颗比较稳定心去追求自己所要拼搏理想，对她们未来充满美好憧憬。城市+学校：因为本项目在高校林立学府区内，又处于繁荣城市中，不仅能够充足地享受到城市繁荣，更能够沉醉于浓厚文化熏陶之中。自助+投资：新生代一族自主性普遍比较强，各方面综合素质普遍也较高，含有较强经济能力，而且，也较有自信。所以，她们期望能够经过自己能力真正地拥有自己房子；同时，本项目所处地理位置很好，也利于进行投资者投资。固定+自由：在繁荣大城市里，没有固定住房飘一族或新生代一族很期望能够拥有一个真正属于自己、固定而又自由房子。小户型通常全部只为新生代一族提供一个过渡性居住场所，面积小、总价低房子不会让她们以后换大房子受到很大压力。现有利于她们以后对房子出租，也有利于让她们不受到房子束缚，让她们充足地享受了家温馨和置换房子自由。1房+1厅：基于本项目标整体定位是小户型，1房+1厅总体面积较小，总价较低，目标用户入住门槛也低，且1房+1厅设计充足满足了新生一代在对居住私密性追求。 三、关键推广思索经过对现在新生代一族日常生活调查分析得到，通常年轻人全部会满怀壮志，想经过自己双手为自己发明一个美好未来，而且，本案关键目标用户是以城市新生代一族为主，所以，本企业经过数次讨论得出本项目标关键推广思绪：专注大连新生代物质、精神和文化生活质量关键推广思绪叙述：因为新生代一族思想正处于人生最活跃时期，她们梦想很多，期望很高，对未来生活追求充满憧憬。同时，年轻人全部比较重视自助创业，期望经过自己双手为自己描绘一个美好未来，所以，城市新生代一族全部是无日无夜地为了自己生活或理想在拼搏，没有注意到很好劳逸结合，生活质量较差。针对新生代一族对生活完美追求，而且，充足地引发新生代一族和关心儿女生活父母关注和社会舆论。所以，本项目提出了含有轰动效应关键推广思绪：以“专注大连新生代一族生活质量”为根本贯穿于整个项目标整体营销推广之中。必需指出是，本策划提出青春并不是指未成年人一个不成熟状态，这里更强调是人一个心态。青春是活力象征。 四、项目开发理念定位：1、市场定位：基于现在大连房地产产品全部是在一个较高平台建造，只是满足社会上流人士或有钱一族需求，造成了社会主流生力军对购房只能持有观望态势，浪费了巨大用户资源。新生代一族是现代生活中生力军，这群目标用户群工资稳步上升、生活多元化、活力充足及理想高大等特点。所以，本项目标市场定位为：新生代文化之城市场定位叙述：新生代：本项目标市场定位关键采取差异性策略，和现有竞争对手错开主流目标用户，以加紧项目标销售速度。新生代是现代生活中一个特殊群体称谓，是城市中最含有活力，社交范围最广群体。多元化生活是新生代一族生活特色，追求激情、求异、求新、求上进是她们工作标准，自由和独立是她们生活宗旨。新生代她们年纪较为年轻，工作收入稳步上升，购置力较强。文化之城：因为本项目处于高校林立学府区内，整个大小区文化气氛较浓。结合本项目标整体定位，新生代学习能力较强，而且，也含有较强上进心，文化是本小区发展关键。2、功效定位： 专注新生代一族物质、精神和文化需求关键功效定位为了能够多方位满足新生代一族物质、精神和文化需求，让小区业主能够在百忙之中享受到全身放松。所以，不管从小区园林计划、配套设施，还是所提供小区服务内容，全部能够充足地满足业主多元化需求。3、关键推广语： 为青春安个家！将本案关键推广语设定为“为青春安个家”，它不不过为了充足结合本案整体定位，更是为了紧紧抓住关键诉求目标用户群。“为青春安个家”它不仅会令项目标整体营销推广充满青春活力气息，更是要在产品设计细节中将青春表现得淋漓尽致，将本案真正地打造成为当地第一个以青春为专题青春小区，充足地表现项目标青春魅力、年轻诱惑。四、项目整体竞争策略考虑：现在，大连房地产业全部处于一个较高平台上开发，中低级楼盘和小户型房地产项目相对较少，远远满足不了新生代一族住房需求。所以，有空间就有市场。伴随当地大家生活水平不停提升，有购房意向并有一定经济基础新生代一族也在逐步增多，这群消费群关键诉求是以楼盘综合素质较高，户型不大、总价低住房为主。但现在市场上房地产项目总价全部较高，和本项目标关键诉求目标用户有很大区分。所以，本项目需要在猛烈竞争中脱颖而出，抢占到市场最大份额，必需利用本身特质，利用市场差异化竞争策略抢占市场最大份额。五、产品力整合和提升：1、硬件提升：1）会所设置将11#公建楼设置为会所。会所是整个小区关键交流场所，尤其本小区业主。因为她们社交机会比较多，圈子比较广，所以，会所设置对于她们来说是极其关键。会所内可设置健身室、棋牌室、便利店等大众化日常生活设施，为业主提供更多功效享受。同时，新生一代尤其重视对小孩子培养，所以会所里可设置对应儿童娱乐天地和儿童培训基地。2）咖啡广场 为了为小区业主提供一个愈加好休闲、社交天地，提议充足利用1#、2#、3#及4#楼之间空地，将之建造成为一个咖啡广场。邀请部分乐手演奏部分轻音乐来烘托现场气氛，聘用部分高素质服务人员为用户提供人性化服务。既提供一个愈加好交流平台，也充足地表现小区业主品味。2、软件提升：1）新生代文化之城基于项目标用户定位是以城市新生代一族为主，而且，周围高校林立，整个大小区文化气氛较浓，本项目结合区域优势，应针对小区业主特征，不定时地举行相关小区业主联谊活动，利用小区网络等来建设小区文化，并发动业主主动参与，增强小区生活多元化和趣味性。2）定制服务因为本项目关键用户大部分时间全部交付给了工作，没有多出时间去处理部分琐碎事情。这类群体所需要小区服务较多，比如：洗衣、美容美发、快餐、钟点清洁工、代订票等。所以，本小区应结合业主特点设置这类服务内容。3）物业管理针对本项目业主生活特点，大多全部是早出晚归，她们大部分时间全部不在家，而且晚上回家时间也较晚，管理难度相对较大。所以，除了常规物业管理内容外，还应该尤其增强小区治安管理，确保小区业主人身及财产安全。同时，新生代一族对小区智能化服务比较重视，为了能够全方面地满足新生代一族对现代各方面网络需求等，所以，智能化管理相对于本小区是比较关键。第三部分营销策划推广阶段划分和计划一、销售目标：n 公开发售到今年12月下旬完成总销售额75%，争取实现总销售额85%。二、推售标准：为了愈加好、愈加快地实现销售目标，本项目在推售之中必需制订严格要求推售标准，指导项目标推售向良性发展，从而顺利完成销售目标。（一）高起点入市，抢占市场聚焦点本项目切不可过于随意亮相，尤其是第一展示在市场面前，必需高调而强势。入市之初，以“专注青年人生活质量”为专题，引发全社会深入反思，进行充足炒作，借此树立项目标市场地位。（二）借助形象代言人，树立项目独特形象 利用代言人选拔赛方法来挑选本项目标形象代言人，并借此进行炒作，深入扩大项目标著名度。（三）在大连市场实现多渠道销售本项目标销售有着较强针对性，故实施传统坐销和新型行销相结合销售管理体制，直接面对目标用户群，进行面对面推广和销售。（四）卖点推出必需有层次1、不能提前透支卖点，必需结合工程进度和市政配套进行推售2、卖点不能一次推完，必需依据消费者特点和市场形势对应推出3、一期入市势必立足产品为关键卖点（五）开盘时机和条件选择以我为主，确保现场软硬件设施到位，符合大众对本项目标价值期望时方可开盘。销售现场营造让人心动格调，让消费者产生向往和购置欲望，为制造心理落差发明条件。包装重视生活细节，制造生活气氛。围绕五点一线进行包装（1） 目标：延长停留时间，传达专题格调。（2） 五点：售楼中心、样板区、小区配套、园林景观区、工地（3） 一线：看楼通道（六）造势策略大盘做势，中盘做市，小盘做事，本项目需三者同时进行。1、 造势：（1）每次推售前营造迫切期待气氛（2）利用媒介权威性开展炒作（3）举行事件行销活动，制造轰动效应2、 做市：（1） 经过整合多种营销路径，将市场开启出来（2） 充足认知和锁定目标消费者，提供和其理想和要求相契合生活方法（3） 开展点对点、面对面推广（4） 限量出货，售罄再以价格小幅平涨加推，给市场供不应求印象3、 做事：（1） 重视产品细节及包装细节（2） 将市场推广工作细致化（3） 开展多种公关活动，增强人气，和消费者拉近距离（七）对消费者进行诱导以生活方法描绘，调动消费者情感，以虚拟小区启发消费者想象力，提前灌输多种美妙生活细节，让购房者心醉。三、营销策略：1、价格策略 低开高走价格走势控制策略 因为本项目标全新定位是当地房地产市场一个新产品，为了试探本项目被市场接收程度，本项目标价格走势控制应以低开高走策略。假如市场反应效果良好，本项目标销售价格就以5% 增加幅度递增；假如市场反应通常，那就调整一个合理市场价格进行销售。 低价入市策略 为了吸引更多目标用户主动下订，扩大项目标著名度，有利于加紧项目标推售速度，掀起当地房地产市场热销轰动效应。本项目在入市时候，应先在市场上塑造良好形象，提升项目标市场心理价格，然后以低于公开发售价格200元/平方米入市，让参与内部认购用户充足地享受了最好优惠折扣。 价格逐步公开策略 为了制造本项目标价格悬念，充足引发市场关注，本项目标价格公布应采取逐步公开策略，逐步引导市场关注，引发社会舆论。价格逐步公开次序把握是：首先向VIP用户公布项目优先认购单位价格，再向已下定社会用户公布内部认购价格，最终在项目公开发售时候，一次性将推售单位价格公布出来，从而制造房地产市场热点事件，促进观望者快速成交。2、单位推售策略: 本项目在推售时，必需要严格把握好项目标推售节奏和单位配比推售。首先确保每一个阶段全部有丰富、充足货量供给，充足满足不一样类型用户需要；其次，在销售过程中，要有意识地保留一定量综合素质高单位，作为下一个新销售高潮引爆点。对于一期单位推售，提议采取以下推售策略：1）本项目一期推售单位包含：1#、2#、3#、4#、8#、9#楼，主打户型是中小户型，即34平方米及83平方米户型。2）内部认购单位：1#、3#、8#；正式开盘时视市场反应情况，逐步加推2#、4#及9#。3、付款方法因为本项目所面向目标用户群，其经济能力是有限，为了减轻目标用户购置压力，降低其入住学府1+1门槛，提议本项目标付款方法应充足考虑用户群特征，实施“低首付”策略。“低首付”操作关键点：只是收取10%首期款，实施10到90%银行按揭，最大程度地降低了首付压力，能够充足地挑起了目标用户购置欲望，促进更多用户成交。四、推广阶段划分第一分阶段：筹备期时间：4月上旬至5月上旬关键工作： 围墙设计和公布； 举行推广活动系列准备工作； 销售人员招聘、培训； 楼盘宣传资料：海报、展板、布幔、户外广告牌。第二阶段：蓄客期 时间：5月上旬至5月下旬进行前期蓄客。关键推广方法：经过前期强势广告宣传和系列大型公关活动，建立项目标著名度，树立良好市场形象，吸引更多目标用户群体。第三阶段：内部认购期:时间：6月上旬-6月下旬关键推广方法：利用对应系列软文+硬性广告炒作和大型行销事件进行造势，吸引更多目标用户到项目现场进行认购，提升市场对项目标注目率。第四阶段：公开发售期时间：7月中旬项目公开发售期关键推广方法：以多形式行销事件为本项目造势和旺盛人气为项目标开盘营造旺销场面，增强项目标著名度和美誉度。第五阶段：连续旺销期时间：7月下旬8月下旬项目连续旺销期关键推广方法：利用多形式媒介广告对市场进行渗透式影响和干扰，更大程度地扩大项目标著名度，建立良好市场口碑，实现项目销售最大化，赢取利润最大化。第六阶段：加推期时间：9月中旬10月下旬项目加推期关键推广方法：利用少许硬性广告+软文宣传炒作，配以少许公关活动造势，掀起楼盘销售小高潮。第七阶段：销售保温期时间：10月下旬11月下旬关键推广方法：利用少许硬性广告+软文进行渗透式宣传，配以少许促销活动造势，争取实现项目标销售最大化。二、营销推广阶段划分表筹备期时间关键工作4月份l 围墙设计和公布；l 举行推广活动系列准备工作；l 销售人员招聘、培训；l 楼盘宣传资料：海报、展板、布幔、户外广告牌。营销推广阶段划和策略计划时间推广阶段推广目标销售目标推广策略推广活动5月上旬至5月下旬蓄客期提升项目标著名度，吸引尽可能多目标用户关注，储蓄更多有效观望目标用户。尽能多储蓄意向用户l 5月上旬，举行大连新生代生活调查汇报活动；l 5月中旬，进行楼盘巡回展示活动；l 5月下旬至6月上旬对大连新生代生活调查汇报进行炒作。1、大连新生代生活调查汇报活动；2、楼盘巡回展示活动；6月上旬-6月下旬内部认购提升项目标著名度，吸引尽可能多目标用户认购；促进尽可能多观望用户前来认购，收取意向用户诚意金，为项目标公开发售储蓄更多人气。l 6月上旬，利用软文+硬广炒作，导出“1+1”生活理念；l 6月中旬，举行楼盘形象代言人选拔大赛活动；l 6月下旬，开始收取诚意金，举行选房大会活动；l 6月下旬，举行未来业主趣味沙龙活动。1、楼盘形象代言人选拔大赛活动；2、未来业主趣味沙龙活动；3、选房大会活动。6月下旬7月中旬公开发售期加强学府1+1入市强势，营造旺盛人气热销场面；实现项目公开发售最大化l 6月下旬至7月上旬，正式开始进行内部认购；l 7月中旬，举行楼盘代言人颁奖仪式；l 7月中旬，举行开盘仪式，邀请著名歌手杨坤亲临项目现场举行歌手见面会活动；l 7月中旬，为项目标公开发售造势，举行购房抽车活动。1、楼盘代言人颁奖仪式；2、开盘仪式；3、购房抽车活动。4、著名歌手见面会活动7月下旬8月下旬连续旺销期1、深入提升学府1+1项目品牌；2、保持项目标连续销售，最终完成项目标销售。保持项目标连续旺销l 7月下旬，举行趣味宝宝模特大赛活动；l 8月下旬，举行“10万+10万”全案生活创意大赛。1、趣味宝宝模特大赛活动；2、“10万+10万”全案生活创意大赛。9月中旬10月下旬加推期深入奠定项目在当地市场地位；利用加推期，掀起楼盘销售小高潮l 9月下旬，邀请孟京辉到项目现场举行试验话剧演出活动；l 10月中旬，邀请电影导演张元到大连举行专题电影周。1、试验话剧演出活动；2、专题电影周10下旬11月下旬销售保温期利用连续不停广告宣传和社会舆论，争取完成项目标全方面销售最终完成项目标销售。l 10月下旬，举行购房赠予家居购物礼券促销活动购购房赠予家居购物券促销活动五、各阶段推广策略和计划1、筹备期：时间：4月上旬4月下旬。为了使项目各个阶段营销推广能够顺利进行，在筹备期间，必需做好充足准备工作。关键工作：1）户外广告设计和制作，并公布；I. 围墙广告设计和公布；II. VI系统设计。2）销售人员招聘、培训；I. 建立销售中心管理架构体系；II. 建立销售中心管理规章体系；III. 招聘销售人员招聘和培训。3）销售资料准备I. 宣传海报II. 展板III. 布幔IV. 销售统一说辞V. 户外广告牌4）模型制作2、蓄客期：时间：5月上旬至5月下旬。关键推广方法：利用系列软文+硬性广告和大型行销活动，为本项目标入市进行造势，扩大项目标影响力，为项目储蓄更多目标用户。关键工作： 1）海报设计和公布；2）展板；3）模型制作等。推广活动：u 5月上旬，举行大连新生代生活调查汇报活动；u 5月中旬，举行楼盘形象代言人选拔大赛活动；u 5月下旬，进行楼盘巡回展示活动；1）大连新生代生活调查汇报活动活动目标：经过此次活动，能够更具体地直指本项目主力购置群新生代一族生活习惯和心理需求，让我们更清楚本项目标目标用户群各方面资讯,首先经过联络紧密地活动引发目标购置群极大关注,其次也有利于更有针对性把握本项目标目标用户。活动时间：5月上旬6月上旬活动地点：大连当地操作关键点： 开发商提供一笔对应费用，联合当地著名大学以“大连青年人生活汇报调查”为专题开展一次深入调查分析活动。 设计市场调查问卷，让销售人员和大学生访问员拿着问卷到新生代活动比较集中地方，进行有针对性调查。 事先和合作单位将要调查区域具体划分，组成若干个小组，形成小组负责制，选出小组责任人，专门负责具体区域，对该区域新生代一族进行抽样市场调查。 将调查回来资料整理、分析，形成汇报并装订成册。将本项目标基础资料和大连新生代一族生活调查汇报编辑成为当地一本流行读物，摆放在本项目标售楼部或当地关键写字楼等地方。同时派送给本项目标目标用户，扩大项目标著名度，制造当地房地产市场热点事件，扩大本项目标影响力。 此次调查问卷关键以当地新生代日常生活、心理需求、经济情况、工作情况、业余生活安排等为关键内容。 整个调查活动时间从5月上旬至5月下旬，利用30天时间，将新生代一族生活习惯及各方面心理需求争取调查得更具体、更清楚。 5月下旬至6月上旬，结合媒体一起，将新生代一族日常生活习惯和各方面心理需求公布于社会，制造成为当地房地产市场热点事件。2）楼盘形象代言人选拔赛活动活动目标：楼盘形象代言人并不是指所谓名人、明星。而是本项目标主力购置群形象代表，首先它必需吻合本项目购置者条件。楼盘形象代言人可在一定程度上对其它目标购置群起到带头作用和共鸣感。从而有利于愈加好把握本项目标目标用户，更有效地锁定目标用户范围。活动时间：5月中旬活动地点：大连当地操作关键点： 在大连当地利用媒体进行广告宣传，结合项目标产品特质和整体定位，选出和本项目较为贴切楼盘代言人。 事先设定楼盘代言人参赛资格，参赛资格： 大专以上学历； 参与社会工作两年以上； 五观端正，身高165厘米以上； 含有较强青春活力，较有阳光气质； 月收入2500元以上。 以大连当地青春一代为关键参赛者。 设定参赛奖项，一等奖：8000元（一名），二等奖：4000元（两名），三等奖：1000元（三名）。 选拔赛设定时间为三个星期，进行三次筛选，选出最终一名冠军参与本项目标开盘仪式。 在项目标售楼部设置一个临时报名点，责任人要对参赛者进行资格审定，并将参赛者个人资料具体登记造册，方便以后销售人员跟踪销售。 分别在咨询、IT、老师、法律、策划等行业中选出一至两名形象代言人。3）楼盘临时设点展示活动活动目标：为了扩大项目标著名度，让更多目标用户了解本项目，吸引市场更多注目率，为项目标前期储蓄更多意向用户。活动时间：5月下旬活动地点：大连大型购物商场内、关键商业街道或商业广场等。操作关键点： 事先选定大连各个展示点，如在大型商场大厅、关键商业街道或商业广场内，尽可能选择在写字楼比较集中CBD区进行展示，争取赢取最多注目率； 销售人员在展示现场周围进行派发宣传单张，以增强项目标传输力度，拉大推广层面； 利用媒体宣传炒作，结合项目标工程进度，向外界公布本项目标正式入市信息； 利用巡回展示活动，能够直接接收用户咨询，并登记下目标用户个人资料，方便销售人员以后跟踪销售。宣传资料配合：布幔、展板、宣传单张等。2、内部认购期6月上旬6月下旬进行内部认购，利用对应系列软文+硬性广告炒作和大型行销事件进行造势，吸引更多目标用户到项目现场进行认购，建立良好市场形象。销售目标：促进尽可能多观望用户前来认购，并开始收取意向用户诚意金，为项目标公开发售储蓄更多人气。关键工作：1) 项目价格制订及确定；2) 销售资料设计定稿和制作；3) 楼书设计和制作；4) 户型手册设计和出稿；5) 楼盘模型；6) 售楼部现场包装；7) 确定认购须知；8) 确定认购意向书；9) 确定内部认购步骤；10) 确定内部认购具体时间；11) 报纸稿设计和投放；12) 开始接收内部认购关键推广活动：1）未来业主趣味沙龙活动2）选房大会活动推广活动：1）选房大会活动活动目标：为了为项目标内部认购期间营造旺盛人气，促进更多目标用户参与，并促成更多观望者立即成交。活动时间：6月下旬（内部认购当日）活动地点：项目现场参与对象：1）意向用户2）开发商3）当地电台主持人（两名）4）当地媒体记者5）目标用户等。操作关键点： 事先选出备选楼房单位，利作捆绑销售方法，选出一定百分比单位，并对已下订用户筹码进行登记，进行分组选房。 具体安排10个人为一小组，选房时间限定为10分钟/组。 邀请当地电台主持人到项目现场主持选房大会，并配有大型音响，每选出一个房号，主持人就大声读出此房房号和最终得主，造成一个货量渐少紧迫局势，促进观望者成交。同时，也促进目标用户群立即认购，营造一个抢购态势，提升在场目标用户购置欲望。 邀请当地媒体全程跟踪选房大会活动举行，会后制造成为当地房地产热点事件，扩大项目标影响力。活动步骤：第一：会场设备调试准备；第二：参与活动意向用户签到；第三：主持人宣告选房活动开始；第四：请开发商致辞；第五：选房活动开始，由主持人按次序宣读参与选房号码，并持筹码意向用户开始进行选房；第六：最终宣读选房大会最终得主和房号；第七：选房活动结束。2）未来业主趣味沙龙活动活动目标：经过举行未来业主趣味沙龙活动，能够经过已交诚意金用户裙带关系，介绍更多目标用户群来参与，能够为项目储蓄更多有效目标用户，扩大项目标著名度和社会认知度。活动时间：6月下旬活动地点：项目现场参与对象：1）挞定用户2）用户好友或亲人3）邀请当地电台主持人4）开发商领导操作关键点： 首先将会所建造起来，为此活动提供一个良好沟通和集中活动场所，而且，能够将此次活动场所设定为业主以后举行趣味沙龙活动固定场所。 在活动举行过程中，本项目为参与此活动参与者提供无偿中餐，活动期间提供茶水、咖啡、果盘等，让参与者能够更轻松地参与项目活动。 推行伙伴式销售。假如已下订准业主能够邀请到其好友或亲人到项目现场参与本项目活动，则为准业主赠予部分小礼品。礼品包含：数码相机、移动硬盘、MP3及DVD珍藏光碟等。 事先设定趣味沙龙活动每一期活动专题，关键诉求专题是以相关社会流行专题为主，如： IT游戏沙龙、摄影沙龙、插花、读书会、郊游等活动，充足地吸引目标用户关注，充足表现青春气息。 邀请当地主持青春话题电台主持作为本项活动主持嘉宾参与，为本项活动更含有影响力和吸引力。3、公开发售期7月中旬项目进行公开发售，以多个形式行销事件为本项目造势，以旺盛人气为项目标开盘营造旺销场面，增强项目标著名度和美誉度。销售目标：利用项目标公开发售强势，实现项目销售最大化。关键工作：1）系列报纸广告设计和投放；2）开始公开发售。关键推广活动：1）楼盘代言人颁奖仪式2）开盘仪式3）购房抽车活动4）著名歌手见面会活动推广活动：1）形象代言人颁奖仪式活动目标：经过代言人颁奖仪式活动造势，充足地引进当地市场关注。结合前期代言人大赛活动，揭开此次活动最终一幕，让当地大家期待已久结果展现于当地大家眼前，充足地提升了当地大家注目率，从而较大程度地提升了本项目标著名度。活动时间：7月中旬（开盘当日）活动地点：项目现场操作关键点： 邀请当地电视台主持人主持此次颁奖仪式，为本项目标楼盘代言人颁奖助势，充足吸引当地大家关注，制造当地房地产热点事件。 结合上次代言人选拔赛，揭开当地大家迷惑，展现本项目楼盘代言人形象，充足表现出本项目标青春气息。 利用此次颁奖活动结合项目标开盘仪式，为项目标开盘造势。活动步骤：第一：会场部署，音响设备调试；第二：嘉宾签到；第三：电视台主持人登场，并介绍和会嘉宾；第四：主持人宣告颁奖活动开始，先由开发商致辞；第五：请政府领造成辞，并祝贺学府1+1顺利开盘；第六：主持人宣告今次楼盘代言人最终得主，同时，请楼盘代言人出场，并请开发商作为颁奖嘉宾上场；第七：开发商向代言人进行颁奖；第八：请代言人说话，并同时宣告楼盘正式开盘；第九：颁奖活动结束。2）项目开盘仪式活动活动目标：为了增强项目公开发售势能，充足引发当地大家关注，抢夺当地大家更多注目率。 活动时间：7月中旬（开盘当日）活动地点：项目现场操作关键点： 充足掌握现场观众情绪，有利地引导现场观众情绪达至高潮，营造人心鼎沸热销场面。 通知已下订准用户在开盘当日前来售楼部进行签约，以旺盛人气营造旺销场面； 经过媒体广告向社会各界公布项目公开发售信息，激励当地市民主动参与项目标公开发售活动，前来项目现场进行购置，并为前来看楼盘用户提供午餐和赠予小礼品，如：锁匙扣、太阳帽、雨伞等。活动步骤：第一：调试会场设备情况；第二：相关人员签到、入场；第三：主持人宣告开盘仪式正式开始，并致欢迎辞；第四：主持人介绍到会嘉宾；第五：开发商责任人致欢迎辞；第六：政府领造成贺辞；第七：签约仪式正式开始（电视台、报社记者跟踪拍摄并作报道）；第八：开发商责任人作产品介绍和推介；第九：开盘仪式结束，欢迎用户主动入住；第十：主持人致项目公开发售谢幕辞。3）购房抽车活动活动目标：利用购房抽车活动为项目标开盘进行造势，以大型公关活动吸引目标用户群体充足关注。活动时间：7月中旬（开盘当日）活动地点：项目现场参与对象：1）业主2）开发商3）当地公证处责任人4）当地媒介记者5）目标用户6）政府领导等操作关键点： 将已成交用户30个为一组，进行抽奖，每个业主全部分别有两次中奖机会。即每在上次没被抽中参与者，再次滚下第二次抽奖中。即每个未中奖用户全部有两次抽奖机会。如：第一次有30个一起参与抽奖，抽出其中一名得奖者，其它放进第二次参与抽奖，第二次就是有59个被抽者一起参与被抽，以这类推。 安排大型音响和主持人在活动现场进行强有力造势，对抽奖得主进行大声宣读，营造激感人心现场气氛。 奖品设定：5万元左右小汽车，数量：5辆。 参与者资格是已成交业主（以已签署购房协议为准）。 安排媒体记者对此次活动进行全程跟踪拍摄，并制作成影碟，以供在售楼中心播放；同时，会后媒体对此次活动进行强势炒作，制造成为当地房地产热点事件。 邀请当地公证处人员对抽奖活动进行公证，以树立项目推广公证性和真实度。活动步骤：第一：会场设备调试；第二：嘉宾和业主签到；第三：主持人介绍嘉宾；第四：请开发商致辞；第五：请政府领造成辞；第六：请公证处责任人致辞，并作公；第七：主持人宣告购房抽车活动开始；第八：主持人宣读抽奖得主；第八：请得奖者到舞台上和开发商合照，方便将照片摆放在售楼部展示；第九：活动结束。4）著名歌手见面会活动活动目标：经过邀请著名歌手出场，利用名人效应，同时也借用歌手青春活力和本项目相呼应，为项目标公开发售造势，带来旺盛人气，营造热销公开发售场面。活动时间：7月中旬（公开发售当日）活动地点：项目现场操作关键点： 邀请现在人气较高、较有影响力著名歌手杨坤来到项目现场，参与项目标开盘仪式，为项目标公开发售进行造势，带来旺盛人气； 为了预防歌迷出现混乱，事先必需和当地警察局做