崇明城桥镇项目营销策划报告样本.doc

第一部分 市场篇4（一）区位分析4第一章大上海崇明4一、国际大城市上海4二、世界级生态岛崇明51、崇明：上海世界级城市生态岛区、“海上花园”52、区域概况6第二章崇明未来五大功效区10一、崇东分区（大通道景区和生态示范、休闲运动区）11二、崇中分区（中央森林区和休闲度假、教育研创区）12三、崇北分区（专题乐园区和有机生态农业展示区）13四、崇南分区（田园城市化中心城区）14五、崇西分区（生态景湖区和环湖度假、国际会议办公区）15（二）市场分析17第一章上海房地产宏观大势17一、上海整体投资环境分析171、国际大城市背景下城市新格局172、宏观经济连续向好，投资环境日趋完善183、居民收入稳涨，总体购置力强劲19二、近期政策分析201、政策一：10月28日，央行出台加息政策202、政策二：限制囤地 沪土地贮备实施细则出台253、政策三：二手房网上公告将于今年推出26第二章上海房地产市场27一、商品房市场分析271、房地产业逐步成为国民经济支柱产业272、上海房地产开发投资进入前所未有高潮期283、上海商品房市场供给连年创新高，总体供求趋于平衡294、房地产进入高速发展期，房价跳跃式看涨30二、土地市场分析321、新增土地出让322、上海市三号土地公告33第三章上海别墅市场36一、上海别墅市场特征361、豪宅市场显著放大362、市区出现大型小区内别墅项目373、近郊别墅小区别墅纯度提升374、类别墅热销市场38二、供需分析381、别墅市场供给量分析382、别墅供给结构分析393、别墅市场供求情况分析41三、价格分析42四、分布格局43五、别墅物业未来展望451、别墅市场前景看好452、别墅价格在未来几年时间里仍会呈稳步上升趋势453、经济型及高端别墅需求旺盛，中端别墅竞争会愈加猛烈464、从别墅未来发展区域来看，浦东、青浦、松江仍将是市场热点46第四章类别墅市场分析47一、区域板块分布47二、价格分析481、单价分析482、总价分析49三、产品面积分析50第五章崇明房地产市场分析52一、市政建设52二、区域房地产供求关系分析521、市场供需平衡522、崇明新城，未来商品房供给中心533、本项目未来周围关键竞争分析53三、区域价格走势分析561、受动迁安置房、成交个案影响，短期价格起伏大562、二手房交易活跃，价格节节攀升573、住宅以自用性为主，租赁回报率低，商铺类市场不成熟58四、产品分析591、规模592、建筑形态593、建筑风格604、房型面积615、去化分析62（三） 项目分析64第一章 项目地块概况64一、地块基础经济指标65二、地块周围环境651、地块现实状况652、地块四至道路663、地块周围相邻关系674、地块周围商业和配套设施675、地块周围景观分析706、地块优劣势分析70第二章项目SWOT分析72第一部分 市场篇（一）区位分析第一章大上海崇明一、国际大城市上海上海作为国际型大城市对崇明县发展战略含有指导性作用进入新世纪后，上海建设西太平洋沿岸世界级城市和国际金融、贸易、经济和航运中心之一目标日益清楚，城市功效和形态也进入了大规模拓展期，上海国际大城市地位确实立，将引导全市各城区引进外资，发展适合当地域域产业体系，拉动区域经济发展。崇明在上海东北角，和上海其它城区联络被长江隔断，上海市中心及其它城区对崇明辐射能力微小，崇明发展相对比较封闭，是个区域性市场。十五期间，上海率先建设“一城九镇”（现已改为“三城八镇”），将崇明“堡镇”归入为“一城九镇”发展计划中，多年又重新对崇明县进行整体计划，划分为五大功效分区。上海整体环境改善对崇明未来发展思绪起到了指导性作用，将带动崇明经济发展，带动各产业发展。二、世界级生态岛崇明1、崇明：上海世界级城市生态岛区、“海上花园”崇明地处西太平洋沿岸中点、上海北翼长江口，素有“东海瀛洲、长江门户”之称，是中国第三大岛和全世界最大河口冲积岛，面积1225平方公里，人口64万。岛上水洁风清土净，是上海最具潜在战略意义发展空间之一。伴随底沪崇苏越江通道通车和中国沿海大通道崇明岛桥地位确实立，二十一世纪初崇明将凭借特殊岛屿格局、捷便理想位置、良好生态环境、宽广土地资源四大优势，在上海城市整体布局中发挥后发效应，成为上海二十一世纪早期选择战略关键地域之一。到，将崇明基础建设成为以优美生态环境为品牌，以著名游乐度假为主导，以发达清洁生产为支撑，成为中国领先、国际一流人类生态环境和生态活动示范岛区，同时也是上海连接长江三角洲和沿海大通道北翼纽带，这将为本案提供一个良好外围环境。2、区域概况地理环境崇明岛在上海东北角，三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南和浦东新区、宝山区及江苏省太仓市隔水相望，北和江苏省海门市、启东市一衣带水。全岛面积 1225平方公里，东西长80公里，南北宽13至18公里。岛上地势平坦，无山岗丘陵，西北部和中部稍高，西南部和东部略低。90%以上土地标高（以吴淞标高0米为参考）在3.21米至4.20米之间。岛屿地理位置在东经1210930至1215400，北纬312700至315115，地处北亚热带，气候温和湿润，年平均气温15.2，日照充足，雨水充沛，四季分明。岛上水土洁净，空气清新，生态环境优良，居民平均寿命76.7岁。历史和现实状况历史：崇明岛成陆已经有 1300多年历史。公元6（唐朝武德元年），长江口外海面上东沙西沙两岛开始出露，至明末清初，始连成一个崇明大岛。公元696年（唐朝万岁通天元年）初，始有些人在岛上居住。公元7（唐朝神龙元年），在西沙设镇，取名为崇明（“崇”为高，“明”为海阔天空，“崇明”意为高出水面而又平坦宽广明净平地）。公元1222年（南宋嘉定十五年）设天赐盐场，隶通州。公元1277年（元朝至元十四年）升为崇明州，隶扬州路。公元1396年（明朝洪武二年）由州为县，先隶扬州路，后隶苏州府，兼隶太仓州。民国时期，前后隶属江苏南通、松江。解放后，隶属江苏南通专区。1958年12月1日起改隶上海市，现在是上海十九个区县中唯一县。现实状况：崇明县是崇明岛上行政主体，现在辖有 13个镇和1 个乡。县政府所在地城桥镇是全县政治、经济和文化中心。岛上还有 4个市属国营农场、2个军垦农场，上海实业集团企业在岛上建有一个现代农业园区。底全岛户籍人口总数为63.5万人，人口自然增加率已连续9年保持负增加。民族以汉族为主，另有蒙古族、回族、满族、壮族、白族、彝族、朝鲜族、维吾尔族、布依族、哈尼族、土家族、藏族等少数民族。 产业结构第一产业：崇明是上海市关键农业生产区，土地资源得天独厚，全县大力发展农林结合、农牧结合、粮经结合、种养结合，稳粮、扩经、增林，农业结构调整不停推进。以发展优质大米、河蟹、白山羊、特色蔬菜、林果花五大类关键产品为抓手，深入突出科技、设施、信息和市场建设，追求优质、高效、生态，推进农业生产全方面发展。末，全县耕地面积为75.3万亩，比增加0.4%，完成农业总产值36.5亿元，比增加4.4%。第二产业：经过20多年稳步发展，崇明工业已形成金属制品、电气机械、纺织服装、船舶修造、生物医药、现代通信、轻工化工、食品、建材等较为齐全工业门类。，实现工业总产值79.9亿元，比增加12.2%，整年完成工业销售产值80.8亿元，比增加19.6%，全县独立核实工业企业实现利润4.2亿元，比增加25.8%。第三产业：多年，崇明第三产业有了较快发展， 第三产业实现增加值26.8亿元，增加12.7%，占全县中国生产总值比重达成了38.2%。旅游业崇明岛自然环境洁净优美，岛上水土洁净，空气清新，气候宜人，景色秀丽，风光旖旎，生态环境良好。已成为上海地域第一个被国家环境保护总局正式命名国家级生态示范区，是疗养、度假、旅游理想之地，含有发展海岛旅游天然条件。现已形成东平国家森林公园、东滩湿地、中南部文化旅游区、中部前卫村“农家乐”、东部瀛东村“渔家乐”、西部绿港村“西沙风情游”等旅游景观区。交通运输崇明全县公路总长 371.154公里（不包含乡村公路），其中一级公路41.47公里，二级公路79.43公里，三级公路140.94公里，四级公路108.16公里。全县有公交线路35条，线路长度4144.1公里，整年运输旅客2071.6万人次。崇明至上海过江交通已很便捷，岛上有南门、新河、堡镇 3个港口通航上海吴淞、宝杨路、石洞口码头，每日进出航班约220个，南门港平均20分钟左右就有一班船发出，高速船至宝杨路仅需40分钟左右，南门至石洞口车客渡航线已实施二十四小时通航。水运旅客759.9万人次，渡运车辆92.3万辆次，比增加19.9%。教育医疗配套设施崇明县现有中学 38所（包含高中12所）、小学36所、职业学校3所（其中国家级关键职校1所）和中等专业技术学校3 所。全县有二级综合医院3所，专科医院4所，乡镇卫生院14所。第二章崇明未来五大功效区崇明未来发展，将顺应世界城市化发展新阶段中日益显现生态化趋势，围绕上海建设世界级城市和生态型城市目标，立足于拓展上海城市发展新空间和发掘新经济增加点，填补上海城市提升品质之需，探索崇明可连续发展战略之路。依据崇明岛域自南向北地带性规律，结合岛域东西两端特色空间要求和道路布局特征，整个岛域总体布局将形成五大功效分区。一、崇东分区（大通道景区和生态示范、休闲运动区）崇东分区是崇明生态岛未来门户地域之一，是全国沿海大通道生态窗口展示地域，也是崇明生态岛通达性最高地域之一。计划崇东分区将建设成为全岛标志性生态示范区、科教博览区和休闲运动区。关键项目包含：一是辟建东滩国际湿地观光公园、候鸟观赏保护区等崇明标志性原生态景观区，开发建设生态旅游和生态博览区。二是依靠通达性，关键发展大流量休闲运动功效，建设上海国际公共高尔夫中心、马术活动中心，并作为上海奥林匹克公园布局预留地和迪斯尼乐园备选地之一，成为上海健康户外运动关键地域。 三是根据国际生态小区标准建设上海实业生态度假园区和陈家镇生态示范镇，以旅游度假、科教研发、会议会展功效为依靠，并推进有机农业、循环工业和清洁能源，成为全国生态化小区建设试点窗口和国际性科教博览基地。二、崇中分区（中央森林区和休闲度假、教育研创区）崇中分区是全岛位置居中、面积最大分区，是计划崇明森林分布最集中地域，在全岛起着关键地位作用。计划崇中分区将建成为全岛中央森林区和生态涵养区，最集中森林休闲、度假疗养区和国际性高等教育、研创总部区。关键项目包含：一是扩大建林范围，完善林业结构，辟建一系列大面积景观森林群落，形成4个左右国家森林公园，并将水系和林地有机结合，整体相互沟通，形成上海最大公共森林游憩地域。 二是大力发展休闲度假、旅游接待、会议会展和休疗养基地建设，主动推进国际高等教育、研发企业总部选址布点建设，并可培育一批牧场庄园和农场庄园，形成高起点生态型产业格局。三是试点承包土地（含宅基地）使用权流转和置换农民身份、农村居民点外迁和崇南地域集中城市化战略相互接轨，扎实推进“三个集中”，真正做到“山河重整”。三、崇北分区（专题乐园区和有机生态农业展示区）崇北分区是全岛土地成本最为低廉地域，沪崇苏高速公路穿越，土地增值空间较大，是崇明战略性开发关键棋子之一。计划崇北分区确定为大型专题乐园、大型会展论坛、大型科教园区、大型体育场所布局空间，可接收和分流上海、江苏（华北）两方面人流，并作为全岛有机生态农业发展展示区进行控制。关键工作包含：一是对岛域北岸沿线新垦区土地进行整理和贮备，协调对农场和江苏部分行政区关系，主动论证启东大桥选址和沿海高速公路、沿海铁路走向，控制分散、零星土地批租和开发行为。二是对主动计划世界级专题乐园等四大类型项目标引进，未雨绸缪，使之成为崇明旅游度假岛先发地域，并能全方位地带动崇明经济发展和基础设施建设。四、崇南分区（田园城市化中心城区）崇南分区是全岛政治、经济和文化中心，是人口和城镇稠密区及产业集中区，呈带状分布，对全岛经济和社会空间辐射效果强大。计划崇南地域确定为全岛田园式城市化中心城区，最为集中人口城市化地域和产业布局园区，成为全岛农村城市化和农民市民化导入空间。关键项目包含：一是开启崇明新城和堡、庙、新、向等四个中心镇片区建设，扩大中心城镇规模，将全岛较分散居民点人口、产业向此地带集中，推进崇明城市化质量和水平，同时也为全岛山河重整、置换土地提供了关键腾挪空间。二是根据低密度田园水城风格和链状相接组团城市形态，高标准建设城镇间生态林地、交通网络和市政基础设施，高标准地建设好居民小区、教育医疗设施和小区文化设施，成为全岛基础现代化进程中服务中心，计划人口约55万，占全岛人口2/3。三是调整优化工业园区布局，化大力气关闭全岛高污染“五小”企业，加强崇明工业园区各分区对劳动密集型、农副加工型和高科技型企业承接作用，提供相当数量就业岗位，同时，创建上海首家国家级清洁生产示范区和海洋产业创新基地，为经济发展提供新增加点。五、崇西分区（生态景湖区和环湖度假、国际会议办公区）崇西分区是崇明全岛位置最远、水质最好、环境幽静地域，明珠湖周围分布有崇西水闸、边滩水库等一系列生态湖泊和东风西沙等岛外岛，是崇明岛自然风光最为优良地域之一。计划崇西分区将建成为生态景湖区和比照“东方日内瓦”大型国际会议、办公区和环湖度假区。关键项目包含：一是依靠明珠湖开发，培育国际会议基地、论坛中心、会展中心、企业总部等商务功效，努力争取成为未来上海作为世界级城市势必大力发展国际组织或跨国机构集中地。二是开发环湖观光、私家游艇等项目，有选择地发展滨湖高等级墅和度假休闲区。三是对崇西深水岸线和外岛地域进行战略贮备，作为远期离岸型自由贸易区、港口物流集运区、大型娱乐宾馆业发展备用地。对本案启示：上海国际大城市地位确实立，将使整个上海和国际市场接触愈加紧密，崇明作为西太平洋沿岸中点、上海北翼长江口，这对于崇明未来打开外贸市场可性行含有深远意义；未来将引领崇明住宅用户群体朝中高级化、国际化转型。崇明岛含有先天生态景观优势，未来将建成世界级城市海上花园，高起点计划将使崇明岛综合优势愈加显著。本案处于五大功效分区崇南分区，计划为“田园城市化中心城区”，又处于老城区和新城区交界处，将是崇明岛未来最为集中人口城市化地域和产业布局园区，未来大量人口导入，对于本案用户定位含有指导作用。崇明岛现在处于发展期，各项建设均朝良性方向发展，本案未来含有较大升值潜力。（二）市场分析第一章上海房地产宏观大势一、上海整体投资环境分析1、国际大城市背景下城市新格局从五年是上海加紧建设国际经济、金融、贸易、航运中心关键时期，在全球化背景下区域经济发展，既融合又竞争态势愈加显著，上海作为区域经济龙头，要愈加好地服务于长江三角洲乃至全国，首先必需继续保持本身在区域竞争中优势。在未来四年中，原有城市布局难以适应生产力发展，城市发展重心由中心城为主转向“内外并重”，进行新一轮布局，从而吸引大家经济活动、居住活动、娱乐、休闲甚至购物向郊区城镇转移和扩散，为房地产连续发展提供宽广空间。崇明计划五大功效区发展将依附于上海整体大环境发展，上海成为国际中心，才能确保崇明未来可能性，崇明是对上海城市功效补充，上海是崇明赖以发展大树。2、宏观经济连续向好，投资环境日趋完善p.a.9%数据起源：上海市统计局上海提出目标是：国民经济继续保持连续快速健康发展，中国生产总值年均增加率继续高于全国23个百分点，到人均中国生产总值达成10000美元左右；基础建立和国际大城市功效相适应新型产业体系，经济运行质量和效益显著提升，综合经济实力显著增强。多年来，在上海市整体经济连续发展大环境之下，崇明岛发展也不甘落后。，崇明县第一产业、第二产业、第三产业均保持增加势头，相比，分别增加了4.4%、19.6%、12.7%。良好经济环境，将吸引更多投资者看好崇明，投资崇明，带动区域经济循环发展。3、居民收入稳涨，总体购置力强劲过去六年中，上海城镇人口和农村人口可支配收入均保持快速增加，在人口数量基础稳定，每十二个月略有增加情况下，上海总体购置力展现比较快增加态势，1998年年平均增加率为10.8，到总体购置力超出1717亿元，再考虑到上海有靠近300万流感人口(旅游人口)，所以实际购置力已经超出现有数据，上海各区域市场消费能力将继续保持强劲势头。上海总体购置力 1998- 数据起源：上海市历年统计年鉴二、近期政策分析1、政策一：10月28日，央行出台加息政策影响分析对房地产市场：交易情况波澜不惊依据本企业近期对房地产成交量跟踪分析，自从28号加息政策公布以来，上海全市房地产不管是成交量还是成交价全部未出现较大改变，保持着平稳走势，市场对加息政策反响并不热烈。两周（10月18日11月1日）以来房地产交易情况分析对房价：消费者可承受房价实际下跌2对于消费者而言，此次加息最终反应机制是加息将造成月还款额增加，进而造成购置力下降。依据这个机制，我们能够发觉假如加息幅度为0.27（大多数贷款应该全部在五年期以上），消费者购置力约下降2左右。下表假定申请贷款为50万元，利率为5.31（加息后），那么在新利息条件下月供改变以下：贷款年限20年25年30年原月供5313.063964.393310.842934.612696.34现月供5379.364035.183386.003013.962779.63月供增加66.3070.7975.1779.3583.28增加百分比1.251.792.272.73.09从上表可看出，本轮加息造成购置力下降最大幅度也仅为3，考虑到五年以内贷款利率较低，及并非全部些人全部是贷足30年等原因，综合估量大约在2左右。对购房者：心理影响大于实际考虑到加息对整体房价影响仅仅为2左右，和同期房价波动动辄8、10相比实在是小巫见大巫。同时因为购房者实际对于加息早就有了一定心理准备，所以，能够说此次加息可能带来影响被提前消化了。但并非说购房者所以就没有任何反应，经历了快要9年连续降息后，能够预期未来整体金融政策很可能会进入一个加息周期，所以，购房者尽管对此次加息反应不大，但却在心理上不期望看见连续加息现象，那样话，还贷压力就会骤然加大。就不一样目标购房者而言，加息最直接影响各有不一样，如表所表示：类别影响分析备注住宅类自住类高级购房者月供还贷额敏感度不高，影响不大一次付清百分比增多中等对于月供敏感度较高，影响较大，经济适用房对于月供敏感度很高，影响很大，重新考虑购置面积非自住类投资者融资成本上升，投资利润下降投机者融资成本上升，价格预期抬高非住宅类商业、办公加息对商办影响远大于住宅类对开发商：加息影响各有异同经过对业内开发商了解，我们发觉，即使开发商因为加息造成开发贷款利率上涨，土地贮备成本增加，从而面临更大资金回笼压力。不过贷款无上限政策却给开发商以能够贷款期望。依据我们所了解到信息反馈，部分开发商因为资金链担心，甚至向地下钱庄或是信托机构融资，融资利率高达12甚至20。当然对于不一样性质开发企业，加息影响也各有不一样，对于大型、品牌企业，因为金融控制以来，即开辟了多元融资渠道，所以在项目现金流方面比较宽松，而那些中小型企业则无异于雪上加霜。行业优胜劣汰法则将会残酷地考验每一个业内开发（投资）商。点评：加息针对需求层面 目标降低房地产投机活动此次经济过热根源能够归咎于房地产，而房地产过热能够部分归因于利率过低，过低利率造成部分城市大量消费者进入购房行列。出于培养居民消费热情考虑，所以自从去年以来，不管是控制土地还是压缩信贷关键全部是针对供给方即开发商，但却没有从根本上改变消费者购房热情，或说房地产热并没有改变，从而在需求连续高涨环境下，其调控结果是房屋供给增速快速下降，房价照升不误，而加息，不仅能够从根源上调整房地产过热现实，也让政府宏观调控由以往行政方法向市场化方法改变。同时，现在房地产市场中投资性百分比已经很高，而短期投机性需求更是占了绝大多数。银行贷款利息提升使得这部分投机者还贷压力深入增加，尤其是对“以租养房”投资型用户影响较大，而对于比较高端、有其它固定收入投资者影响相对较小。实力不济炒房者短期投机行为将受到一定程度遏制。此次加息象征意义大于实际，再度加息影响巨大不管是土地解禁后配套政策出台还是加息，宏观调控政策全部并非针对老百姓，其关键目标还是对宏观经济进行调控，以压制目前经济过热局面，同时能够抑制物价，最终受惠将还是老百姓。同时因为此次加息幅度仅仅0.27，对购房消费行为并不形成较大影响。但却使我们利率由以往下降通道转变为上升通道。尽管幅度很小，但假如政府依据调研结果发觉第一次加息实际上并未达成预期效果（房地产热并未降温），对应于近期实施再次加息。则不管（第二次）加息幅度是多少，消费者消费信心和开发商投资信心全部将会受到极大影响，市场前景将会看淡。加息后房价走势预期平稳考虑到各项宏观调控政策逐步落实，和随即土地配套政策出台，不管是开发商还是消费者对于政府调控房地产市场信心全部明确无疑，受此影响，尽管在现在环境下整体房价走势不会下跌，但增幅减速却是肯定。加息所带来影响，也将在崇明房地产市场出现，就现在微幅调整，对购房者产生影响不大，但将会小幅度增加一次性付款用户百分比。2、政策二：限制囤地 沪土地贮备实施细则出台政策概要：近期，上海市房地局公布了上海市土地贮备措施实施细则。该细则要求：（一）贮备拟依法征收后实施出让原农村集体全部土地，市土地贮备中心和区县土地贮备机构所占百分比各为50%；（二）贮备第（一）项以外土地，市土地贮备中心所占百分比为30%，区县土地贮备机构所占百分比为70%。影响：上海市土地贮备措施实施细则出台意味着上海将建立起了明确市区两级土地贮备体系，市政府对土地控制力得到了增强，房地产开发商无限期“囤地”将受到有效限制。加上以前政府已经出台上海市土地贮备措施和上海市建设项目审批用地规模控制管理试行措施，以后上海土地贮备体系将更趋完善。点评：贮备土地主体应该是政府，而非开发商。上海出台土地贮备措施目标就是要增强政府对土地市场调控力度，加大政府对土地供给源头控制。政府将经过土地贮备机构存放并按计划交付供地方法，对土地一级市场进行调控，平衡近期和远期用地需求。崇明土地资源贮备量大，该政策出台，将对崇明土地资源管理有指导作用。3、政策三：二手房网上公告将于今年推出政策概要：从相关部门得悉，上海二手房网上公告系统技术构架已经基础完成，具体实施细节正在最终确定过程中，二手房网上公告将于今年正式推出。该系统除了无偿挂牌二手房房源，直接收理买卖双方过户外，另一个突出亮点是将银行引入，为用户直接办理按揭贷款，并对款项进行监管。影响：二手房网上公告推出，把“自由化”状态二手房市场交易纳入到一个公开公正公平平台，经过金融、财税和交易管理等多种手段，各方经营行为将得到某种规范。点评：一手房网上交易已经运行了大六个月，从现在来看，网上交易透明度正在变得越来越高，运行效果很良好。所以，实施二手房网上交易公告势在必行。伴随本市将逐步建立、健全规范房地产交易管理制度，二手房交易将逐步纳入规范轨道中来，一般购房者根本利益将会得到确保，房地产行业基础现实状况也会发生重大改变。第二章上海房地产市场一、商品房市场分析1、房地产业逐步成为国民经济支柱产业平稳增加期快速增加期 数据起源：上海市统计局伴随城镇住房制度改革深入推进，上海房地产市场体系逐步建立，房地产业占国民经济比重已从最初3.71增加至7.39，实现了到二十一世纪初翻一番既定目标。以住宅为主房地产业已经成为上海国民经济支柱产业。相对于全市房地产投资开发环境，崇明岛房地产业还处于初级阶段，拉动区域经济发展动力还不足，未来几年，房地产业将在崇明大力发展。2、上海房地产开发投资进入前所未有高潮期 数据起源：上海市统计局是上海房地产投资增幅很快速十二个月，在连续十年平均增加速度保持10基础上，同比增加幅度仍达成了20.3。而1-11月累计已实现投资额1025.48亿元，同比增加21.68%，这些数据清楚地表明了上海房地产市场正处于开发投资高潮期。估计在未来5年内，上海政府将经过政策调控，适度控制经济过热，保持房地产可连续发展。房地产投资每十二个月保持在900亿左右，以预防新投资过热引发房地产泡沫。不一样于上海全市及其它城区房地产市场，崇明作为后起之秀，未来几年房地产投资额将连续增高。3、上海商品房市场供给连年创新高，总体供求趋于平衡1997年，上海商品房同意预售面积一直保持在14001900万平方米相对稳定区间波动，从开始进入高速增加期，当年突破2500万方以后，再创新高，首次达成3000万方以上，现在年1-11月同意预售面积2285.52万平方米，底仍有望达成2500万平方米左右体量。在供给保持在较高增加率同时，预售成交面积也得到了稳步增加，截至11月，成交面积达成3030.7万平方米。数据起源：上海市房地产交易中心，上海市统计局崇明现在供给量稀少，以动迁安置房为主，从上海发展看崇明，伴随城市化进程加紧，市政建设加大，配套设备完善，加上崇明先天生态环境，未来崇明将会是上海后花园，理想生态居住地，供给量将会打破原有格局，成为上海另一供给大区。4、房地产进入高速发展期，房价跳跃式看涨数据起源：上海市统计局上海房价涨幅超出20，整年预售商品房成交均价达成5800元/平方米，成为全国房价最高城市，截至11月，上海房价涨势依旧，均价已达7506元/平方米。影响多年来上海房价走势关键原因有：宏观经济向好，使上海房地产价格走势长久趋好城市建设，使上海外部环境发生了质飞跃需求拉动，使上海房地产进入快速增加期供给市场由政府操控，尚不能满足市场巨大需求一、二、三级市场趋向成熟、市场参与者逐步成熟崇明房地产市场处于发展萌芽期，现在商品房价格约在40006000元/平方米，部分楼盘已拉高至6800元/平方米，短期内价格上涨空间不大。二、土地市场分析1、新增土地出让今年1-10月，上海市仅崇明没有出让土地，全市累计出让新增经营性用地共335幅，出让土地面积达成了2378万平方米，可建面积达成2868万平方米，平均容积率1.21。城区具体分布以下：从市场土地供给来看，今年前九个月土地供给相对偏少，10月成为了今年新增供给高峰期，593万平方米新增土地基础集中在闵行、金山、嘉定、南汇等多个外围区域，土地供给远郊化进程开始提速。2、上海市三号土地公告本项目地块所属上海市第三号土地公告于10月29日对外公布，此次土地供给总量为278公顷，对于供给不足上海房产市场只是杯水车薪，但值得关注是:此次公告地块推出土地近70为熟地，处理了公告地块动拆迁问题，提升了企业开发效率，降低了因动拆迁而带来不可估计性风险。对于整个房产市场影响具体以下：远郊区域相对集中，未来房价增幅趋缓区域土地面积外环以外1883947.7中外之间721570.9中内之间147727内环以内23412此次土地公告为来首次住宅用地供给，土地供给总量为278公顷；分布面广，全市19个区县中，共有14个有供给量。此次推出地块和以往相同展现出从中心城区逐步向外围区域扩展总体趋势。估计此次公告地块将于1-2年内推向市场，受区位影响，未来房价将因结构性调整，趋于平缓，甚至整体房价有可能走低，不过受现有上海房产市场需求极其旺盛影响，大多楼盘价格还会继续上扬，未来上海房价有可能出现小幅上扬。新江湾城C1地块备受关注，崇明有望成为新开发烧点新江湾城推出第一幅公开招标住宅用地，新江湾城是上海城投进行地产运作第一个项目，实施了“统一计划、统一招商、统一管理、统一推广”模式，有效地降低了生地转让不可估计风险，将成为未来土地运作一个新型模式；此次公告中崇明拥有三幅地块，全部在城桥镇。因为受到今年8月崇明越江通道工程可行性研究汇报取得同意利好影响，崇明作为上海一个新开发烧点，值得大家关注，由此将带动崇明房地产市场，尤其是其东部城桥镇区域发展。近70土地为熟地转让，提升开发商运作效率此次招标地块交地标准和相比，熟地百分比大为提升，以往开发商面临动拆迁难后续问题，得到了很大改善，熟地占据了68，毛地为27，还未确定为5，其中占少部分毛地大多为农地或旧厂房，动拆迁难度较低；伴随新江湾城首次招标地块出现，未来土地招标中类似新江湾城由土地运行商完成一级土地市场开发，然后再进行招标出让模式将会占据越来越多百分比，成为土地供给关键方法。第三章上海别墅市场从近十年上海别墅市场发展来看，上海别墅市场有三次热潮。第一次热潮是九十年代初开发烧；第二次热潮是九十年代中后期少许别墅成功开发形成；第三次热潮是在世纪之交时开始，这次热潮从开发规模、连续时间等方面全部比前两次大得多。伴随上海市政道路立体化，市区概念扩延，家庭轿车普及化，别墅类独院住宅成为上海富有中产阶层置业安家新选择。一、上海别墅市场特征1、豪宅市场显著放大、上海别墅市场一个关键特征之一是豪宅别墅猛增，单套总价1000万元以上别墅供给量达4。豪宅别墅上升，反应出上海别墅产品逐步做精一个趋势，同时也表现了上海作为国际化大城市对豪宅别墅吸纳程度。上海豪宅分布关键有以下三种。一是豪宅别墅板块，关键是佘山板块。在，佘山豪宅板块就已经浮出水面，至年底，佘山板块已发展为成熟豪宅别墅群落。二是别墅板块内单个豪宅别墅区。如四季草堂、檀宫等。全部是上海市家喻户晓豪宅别墅区。三是别墅小区内一幢或几幢高价或天价豪宅别墅。这类豪宅在上海比较多见。2、市区出现大型小区内别墅项目皇全部花园一期市区或临近市区，土地成本不许可房地产开发容积率过低。但为了提升小区档次，经过产品计划来增加亮点，近两年，上海市比较流行在市区一般项目中计划少许联体别墅甚至是独幢别墅，设计出拔高一个档次产品，以别出心裁形式吸引消费者，同时提升价格。如老古北小区臻园，闵行区明申花园二期等，全部有类似计划。3、近郊别墅小区别墅纯度提升近郊新开发别墅小区分墅纯度也在提升。所谓纯度，有三个层次：一是纯别墅群，二是纯别墅区，三是以某种别墅形态为主，尤其是以独幢别墅为主，联体别墅为辅。在第二个层面上，近郊别墅区纯度也增强了，在一部分墅小区内既计划别墅又计划一般住宅现象在降低。毕竟这种计划在一定程度上影响到别墅档次，对后期物业管理也有一定负面影响。第三个层面上，别墅产品形态比较纯，整个小区生活层次比较统一，极少出现联排、双拼、独幢计划在一起。这得益于开发商和代理商对别墅目标用户把握和对别墅产品及别墅生活愈加深入了解。4、类别墅热销市场和，上海类别墅热销市场，阳光欧洲城、合生城邦、金地格林春晓、康桥半岛等楼盘凭借其优质品质和合理性价比得到市场认可，并经过项目成功塑造了开发商企业品牌。二、供需分析1、别墅市场供给量分析 供给总量出现大幅增加上海别墅同意预售总量约110万平方米，到底，上海别墅保有量约850万平方米。别墅供给又掀起新一轮供给高潮，整年同意预售总量超出160万平米，较整年增加50万平方米，涨幅为45。，别墅市场吸纳度可观，市场热销。2、别墅供给结构分析独立别墅占据绝对百分比 双拼项目比重有所降低在经济实力许可情况下，独立别墅是实现别墅生活，诠释自由生活首选；而双拼和联排别墅，因为其适中价格，也受到市场青睐。据数据统计，上海别墅市场中，各类别墅占市场总份额百分比是：独立别墅为73%，双拼别墅为11%，联排别墅为16%。别墅追求高端化倾向造成供给结构逐步失衡统计在内76部分墅项目中，其中总价为150万至300万元中等别墅供给量最大，约占总供给量35%；其次为总价在300万至600万元别墅，占到27%，100万元以下经济类别墅和总价在600万元以上高级或豪华别墅分别为18%和20%。其中还出现了8个总价千万元以上顶等级墅。然而，高价化似乎并未带来品质飞跃。除了自然或人造水景、山林、坡地外，众多