我国物业服务企业年度发展趋势研究报告样本.doc

中国物业服务企业发展研究汇报邵强1、 研究背景和目标由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家权威研究机构共同组成“中国房地产TOP10研究组”，自成立以来，已连续6年完成中国房地产上市企业10强研究、连续5年完成中国房地产百强企业研究、连续4年完成中国房地产策划代理百强企业研究等多项研究，得到了社会各界广泛关注和普遍认可，其研究结果为评价房地产企业经营实力及行业地位提供了关键参考标准。多年来，伴随中国房地产市场繁荣，物业管理作为一个新兴服务行业，实现了快速发展，并在促进房地产业发展和构建“社会主义友好社会”中饰演着关键角色。去年以来，物权法和劳动协议法相继颁布实施，物业管理行业发展面临着新机遇和挑战，深入研究物业管理行业面临新形势和新问题，有利于从宏观上把握行业发展方向，探寻新形势下行业发展之道。为反应行业发展最新情况和主流企业发展态势，科学评价企业真实实力，系统总结优异企业服务理念和经营模式，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家单位决定设置专题课题，开展“中国物业服务企业发展研究”。开展中国物业服务企业发展研究目标是：（1） 以客观数据和研究结果，反应行业发展最新情况和主流企业发展态势，为政府部门研究制订行业政策、相关部门加强行业指导提供参考和依据；（2） 科学评价企业真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平高、业主满意度高优异物业服务企业；（3） 系统总结优异企业服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量。2、 研究方法体系2.1.标准和门槛值 中国房地产TOP10研究组坚持以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、准备、全方面、自愿研究标准。研究组根据国际通例和物业服务企业资质管理措施，确定现阶段纳入研究范围企业门槛值：（1） 依法设置、含有独立法人资格，从事物业服务活动企业；（2） 含有政府行政主管部门审定一级资质物业服务企业及有特色二级资质物业服务企业；（3） 凡符合入选门槛值物业服务企业，须按要求提供对应数据报表，方可参与此次研究；（4） 为了指导物业服务企业做强做大，TOP10研究组激励企业以集团名义参与。2.2.评价指标体系2.2.1.评价指标体系设置标准“中国物业服务企业发展研究”以客观数据和社会评价为依据，坚持客观、公正、正确、全方面、自愿研究标准，遵照以下三个准则进行指标体系设计：（1） 服务规模和服务质量相结合。规模和质量是衡量物业服务企业服务能力和水平关键原因，研究组采取物业管理项目总数、总建筑面积两项指标来评价企业服务规模（含物业类型）。同时，研究组采取业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率来评价企业服务质量。（2） 服务规模和经营绩效相结合。研究组采取营业收入、营业成本收入比、人均产值及多个经营收入百分比进行经营绩效评价，和服务规模相结合，更正确地反应企业经营现实状况。（3） 企业现实状况和发展潜力相结合。研究级采取职员总数、注册物业管理师人数、工程、管理、经济等物业管理相关专业类专职管理和技术人员数三项指标相结合，评价企业发展潜力，和服务规模及质量、经营绩效等企业发展现实状况指标相结合，全方面评价企业结合实力。2.2.2.评价指标体系2.3.数据起源及复核2.3.1.数据起源（1）中国房地产TOP10研究组对物业服务企业填报相关数据进行复核；（2）中国房地产TOP10研究组对业主进行满意度调查（网上调查和网下调查相结合）数据；（3）中国房地产指数系统（CREIS）数据库及中国房地产统计年鉴；（4）物业服务企业对外公布信息（包含企业年报、企业网站公布信息和对外派发宣传资料；（5）相关政府部门（包含建委、房管局和统计局等）公开数据。2.3.2.数据复核企业填报数据须如实客观，同时研究组将对填报数据进行复核：（1） 经过多种公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；（2） 对企业在管项目信息，经过中国房地产指数系统项目数据库进行复核；（3） 对部分财务数据经过会计事务所出具报表、企业年报及税票进行复核。2.4.计量评价方法在研究方法上，为增加研究严谨性，采取因子分析（Factor Analysis）方法进行。因子分析（Factor Analysis）是一个从变量方差协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息基础上，用少数新变量解释原始变量方差多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并经过因子旋转，得到符合现实意义公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量方差。计算中国物业服务企业综合实力时，关键是计算各组成要素相关矩阵，经过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载荷。依据最初多个特征值在全部特征值累计百分率大于或等于某百分比标准，确定公共因子具体个数。然后再依据因子载荷矩阵确定各个因子现实意义并进行重新命名，最终依据不一样企业各个因子得分及载荷矩阵，经过加权累加组成企业综合实力指数。3、 中国物业服务企业发展情况分析依据2.1中确定门槛值，优选含有政府行政主管部门审定一级资质证书物业服务企业及有特色二级资质物业服务企业共500家作为此次研究研究对象，回收数据表中有312家企业数据填报质量很好。这312家企业总部分布于深圳、上海、北京、武汉、重庆、杭州、成全部、南京、郑州、西安等21个城市，基础覆盖了中国物业管理行业较为发达、一级资质企业相对较多城市，含有发展时间较长、管理规模相对较大、服务领域广泛、人员素质较高等特点，是中国物业服务企业经典代表，针对样本企业分析显示，中国物业服务企业含有以下特点：3.1.经营收入现金流较为稳定企业成立时间大多在以上列入此次研究对象样本企业中，成立时间在以上企业占比约为5%，成立时间不足8年约占23%。企业成立时间从一个侧面反应了中国物业管理行业发展历程：19801990第一个间，中国物业管剪发展较为缓慢，基础处于萌芽阶段，华南地域物业服务企业数量占比居高；第二个间，尤其是在1998年住房制度改革以后，伴随房地产市场繁荣，物业服务企业数量放量增加，促进行业加速度发展；以后，企业成立数量出现较大幅度下滑，现存企业对市场份额展开猛烈竞争，行业开始进入深化发展阶段。从成立时间和关键经营指标关系来看，成立时间较早、发展时间较长企业，其管理面积、营业收入通常超出成立时间较晚企业，在企业规模、品牌认知、人力资源等方面占有领先优势。数据表明，物业管理是一个马太效应显著行业，即使在行业发展早期准入门槛较低，但一旦企业成立并开始承接项目，就开始了一个优势积累过程。这种积累达成一定规模后，其各项经营指标往往出现快速增加。如成立已达中海物业，经营收入较增加27.1%，在此基础上，同比增速达成54.9%，增加提速现象显著。从数据来看，多数企业成立时间在1991间，这部分企业现在大多处于规模积累阶段，因为企业实力相当，对市场份额争夺也最为猛烈。对成立以上企业研究还发觉，和开发企业易受房地产市场大势影响、销售收入常常出现较大波动不一样，这部分物业服务企业服务费收入通常较为平稳，尤其是那些管理水平高、品牌形象好、市场开拓能力强企业，往往能够取得更多管理项目；而在管项目个数多，区域分布广，企业接管项目选择空间大，来自物业服务费收入现金流也就更为稳定。3.2.民营企业在数量上占有优势，但国有物业服务企业规模更胜一筹研究组根据企业性质将物业服务企业划分为国营、民营、合资、其它企业。数据显示，半数以上企业为民营企业，其次为国营企业，占比达成26%。同时，研究组选择了北京、上海、深圳三个城市进行深入研究发觉，民营企业数量在各城市均占有绝对优势，其中深圳民营企业数量占比最高，达成63%。国营企业在各城市仍占有较大比重，上海国营企业数量占比为30%，在三个城市中百分比最高，而北京合资企业数量占比均超出其它两城市，为30%。尽管三个城市中民营企业数量占有绝对优势，但经过对民营、国营企业关键指标均值比较发觉，国营企业不管在管理项目总建筑面积均值、营业收入均值和职员总数均值上全部超出了民营企业。以上数据表明：因为物业管理行业门槛较低，地域性较强，行业不含有垄断性质，使得多年来民营物业服务企业如雨后春笋般出现。但取得量优势同时，民营物业服务企业在规模上却远远落后于国有物业服务企业。伴随物业管理行业深入发展，两类企业竞争将继续存在。3.3.建管分离深入推进，行业市场化程度显著提升因为中国物业管理行业诞生特殊背景，部分物业服务企业和开发企业存在隶属关系。数据显示，在此次研究物业服务企业中，和开发企业不存在隶属关系企业占比已达成58%，其中北京、上海、深圳三个物业管理市场相对成熟且一级资质物业服务企业较为集中城市中，非隶属关系企业占比均高于全国平均水平，其中北京62%，上海68%，最高为深圳，达成75%，表明深圳物业服务企业在建管分离、市场化方面走在了全国前列。研究组依据物业服务企业在管项目标开发企业和其是否同属一个集团或存在参（控）股关系（称二者含相关联关系），将物业服务企业在管项目分为两类，由其关联企业开发项目称为关联项目。数据显示，物业服务企业多年来加大了对非关联项目标拓展力度。，企业所管理项目中，非关联项目总建筑面积均值为131.2万平方米，同比增加21.8%。，非关联项目总建筑面积占比连续增加，到已上升到50.3%，相比提升5.3个百分点。深入对和开发企业存在关联关系企业进行分析能够发觉，这类企业纷纷加大了对非关联项目标市场拓展力度。数据显示，和开发企业存在关联关系物业服务企业，管理非关联项目总建筑面积均值为120.7万平方米，同比增加率为35.2%，高过同期全部企业在管非关联项目总建筑面积均值增加率。如绿城物管，管理非关联项目超出1000万平方米，占在管项目标比重超出60%，市场拓展力度可见一斑。类似还有鹏基物业，到管理非关联项目累计增幅达146%，远高于同期关联项目标增幅。另外，数据同时显示，市场拓展力度相对较小、管理项目均为关联项目标企业从30%降为11%，而市场拓展力度较大、管理非关联项目占比超出80%企业从30家上升到40家。以上改变表明，物业服务企业多年来主动实施市场化运作，管理规模快速上升。如长城物业、中航物业等企业，凭借对非关联项目标主动拓展（占比超出80%），管理规模已位居中国前列。3.4.劳动密集特征突出，有效吸纳社会剩下劳动力，但专业人员较为缺乏此次研究数据显示，样本企业职员平均数为872人，其中32.8%企业职员人数在5001000人之间，20.7%企业职员人数在10001500人之间。同时，企业职员总数和营业收入、管理项目总建筑面积相关系数分别高达0.771和0.803，即企业职员总数越多，营业收入总额和管理项目总建筑面积越大，反之亦成立，表明物业服务企业以密集劳动力取得效益局面没有发生改变。数据同时显示，物业服务企业吸收剩下劳动力占职员总数百分比达34.2%。具体到不一样企业，24.5%企业吸收剩下劳动力占职员人数比重超出60%；13.2%企业吸收剩下劳动力人员占职员人数比重在5060%之间。另外，研究组还对企业年均人员流动率进行了统计。数据显示，样本企业人员流动率均值为9.7%，其中人员流动率低于10%企业占比达67.6%。在中国外经济环境发生显著改变、就业压力不停加大社会背景下，物业服务企业在吸收剩下劳动力、促进就业、缓解社会矛盾方面发挥了显著主动作用。物业服务包含范围广，设备、设施多，对维护、操作人员专业技能要求高，服务质量和服务人员专业素养直接相关。此次研究对样本企业职员中物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业管理和技术人员数（简称“相关专业人员”）等指标进行了统计，数据显示，相关专业人员占比均值仅为18.5%，其中7.6%企业占比低于5%，另有21.2%企业专业人员占比在5%和10%之间。另外，33.9%企业物业管理专业人员占比低于10%，多达15%企业没有注册物业管理师。这些数据均表明，物业服务企业多种专业人员仍较为缺乏，企业在提升人员素质、优化人才结构、提升服务质量、增强企业发展潜力等方面仍任重而道远。4、中国优异物业服务企业及其发展特点4.1.中国优异物业服务企业在此次研究中，研究组从服务规模、服务质量、经营绩效、发展潜力等方面对样本企业综合实力进行评价，产生了“中国物业服务百强企业”，部分优异企业名单以下：中国物业服务百强企业（部分优异企业名单）中海物业管理新疆广汇物业管理深圳市中航物业管理深圳市鹏基物业管理深圳市长城物业管理股份上海上实物业管理上海陆家嘴物业管理重庆新龙湖物业服务浙江绿城物业管理深圳市莲花物业管理招商局物业管理北京燕侨物业管理广东碧桂园物业管理长江三峡实业深圳市万科物业管理上海科瑞物业管剪发展上海明华物业企业深圳市花样年物业管理北京市均豪物业管理有限责任企业北京鲁能物业服务有限责任企业深圳市万厦居业融侨物业管理北京首欣物业管理有限责任企业深圳市卓越物业管理广州粤华物业重庆金科物业管理上海东湖物业管理企业浙江耀江物业管理北京金融街物业管理有限责任企业佳兆业物业管理（深圳）深圳市福田物业发展中化国际物业酒店管理北京达文（中澳）物业管理上海中星集团申城物业上海上房物业管理宁波银亿物业管理北京方庄物业管理有限责任企业北京金隅物业管理有限责任企业北京北辰信诚物业管理有限责任企业深圳市科技工业园物业管理北京万通鼎安国际物业服务重庆大正物业管理深业集团（深圳）物业管理上海紫泰物业管理北京凯莱物业管理港联物业集团上海复瑞物业管理重庆隆鑫物业管理深圳市赛格物业管理浙江金全部物业管理4.2.中国优异物业服务企业发展特点（1）管理项目数和建筑面积快速增加，服务规模显著提升；非住宅项目占比稳步提升，伴随中国房地产市场发展，优异企业管理项目数和建筑面积快速增加，服务规模显著提升。管理项目数均修值从23个增加到46个，管理项目总建筑面积均值由250.7万平方米增至468.0万平方米，项目总数和建筑面积同比增加率分别是58.8%和43.7%，增速比上年分别提升23.5和13.8个百分点。在服务规模整体愉速上升同时，行业里涌现出一批管理规模突出企业，规模领先优势连续加大。，优异企业中，67%企业在管项目标建筑面积在300万平方米以下，仅有3%企业管理面积超出1000万平方米；但到时，管理面积在1500万平方米以上优异企业多达13%，绿城物管、中航物业更是超出万平方米，另有11%优异企业管理面积在10001500万平方米之间，而仅有39%优异企业管理面积低于300万平米。，优异企业在项目数量快速增加同时，别墅及非住宅物业项目（指办公楼、工业厂房及其它物业项目）占比稳步上升：多层住宅项目占比从31.2%下降至27.2%，降幅达4.0个百分点，非住宅项目占比提升2.9个百分点。优异企业管理项目类型结构改变可能有两点原因：（1）别墅、高级写字楼等物业项目相对较高利润吸引了更多物业服务企业争相进入；（2）因为部分一般住宅物业收费标准和收费率普遍较低，很多企业入不敷出，为了确保生存，部分优异企业有选择地退出一般住宅物业管理。（2）优异企业营业收入快速增加，成本收入比营业成本占营业收入比重小幅下降，优异企业营业收入快速上升，营业收入均值达8271.7万元，同比增加率达成37.3%，增速相比提升10.8个百分点。值得注意是，中海物业、长城物业、绿城物管、中航物业等多家企业营业收入均超出2亿元，金融街物业、达文等多家企业营业收入超出1亿元。从收入结构来看，物业服务费收入占比保持稳定，但多个经营收入增速更为显著。多年来，优异企业物业服务费收入均值大幅增加，由3109.6万元增加到和5769.5万元，连续两年增加率分别为35.7%和36.7%，增幅保持稳定，同时其在营业收入中所占比重一直保持在65%以上，表明物业服务费收入仍是企业关键收入起源。同时，伴随部分优异企业主动探索资产管理、特约服务等业务，多个经营成为物业服务企业关键收入起源之一，优异企业多个经营收入均值达成2502.2万元，同比增加达38.9%，增速高于同期物业服务费收入，且增速加紧趋势较为显著。值得注意是，长城物业、中航物业等企业多个经营收入超出亿元，占企业同期营业收入比重超出30%，为优异企业扩大收入规模、提升经营效益起到了良好示范作用。 数据显示，来，受益于多个经营业务成本收入比快速下降，优异企业营业成本收入比小幅下降。，优异企业营业成本占营业收入比重基础稳定在85%水平，其中相比下降1个百分点。从不一样业务成本收入比来看，多个经营业务含有显著成本优势，这也是优异企业多年来营业成本收入比小幅下降关键原因。，优异企业多个经营成本收入比70.7%，相对下降近10个百分点，同时远低于同期物业服务成本收入比（89.8%）。长城物业、绿城物管等企业多个经营收入起源于资产管理、特约服务等多个渠道，成本优势十分显著。值得注意是，多年来用工成本不停提升加大了企业发展力，而属于劳动密集型物业服务企业更是面临着严峻挑战。此次研究数据显示，27%优异企业物业服务成本收入比超出95%，甚至部分企业在物业服务方面出现亏损，所以，经过服务创新、提升企业管理服务智能化程度降低企业用工成本，应该成为优异企业发展关键。4.3.服务规模专题研究分析中国房地产TOP10研究组认为，服务规模是衡量物业服务企业综合实力关键标准之一。研究组经过物业管理项目总数、总建筑面积等指标，并结合企业职员总数进行分析，优选出一批规模较大、规模效应显著企业进行专题分析。中国优异物业服务企业服务规模TOP10排名企业名称1中海物业管理2浙江绿城物业管理3深圳市中航物业管理4深圳市长城物业管理股份5上海陆家嘴物业管理6招商局物业管理7深圳市万科物业管理8广东碧桂园物业管理9深圳市万厦居业10北京首欣物业管理有限责任企业，服务规模TOP10企业物业管理项目总建筑面积均值超出1600万平方米，近1100万平方米，同比增加靠近50%，而优异企业管理项目总建筑面积均值在仅400多万平方米，增幅43.7%，可见服务规模TOP10企业关键规模指标在绝对数和增加速度上均领先于优异企业，展现出一定行业集中趋势。和此同时，服务规模TOP10企业物业管理项目总数均值为115个，同期优异企业均值仅为46个。服务规模TOP10企业职员总数均值超出5000人，约是优异企业职员总数均值4倍，其中中海物业、绿城物管等企业职员总数超出6000人，管理总建筑面积均靠近或超出万平方米。伴随服务规模扩大，服务规模TOP10企业规模经济效应显著，人均营业收入为6.24万元，更有两家企业人均营业收入超出8万元，远高于同期优异企业5.21万元平均水平。在人均营业收入较高同时，服务规模TOP10企业人均营业成本为4.3万元，低于同期优异企业5.05万元平均水平，表明服务规模TOP10企业含有一定规模经营优势。由此可见，当企业发展到一定阶段，规模扩大将摊薄经营成本，带来效率和收益提升。在经营绩效方面，优异企业营业收入均值达8271.7万元，增加率为37.3%，同期服务规模TOP10企业营业收入均值已突破2亿元大关，增加率高达41.1%，绝对量及增速均高过同期企业。以上数据表明，服务规模TOP10企业规模优势显著，和优异企业中其它企业梯次关系也已逐步形成，同时营业收入巨大差距不仅加大了非TOP10企业竞争压力，同时也奠定了服务规模TOP10企业在行业中领先地位。在企业经营成本方面，服务规模TOP10企业和优异企业成本收入比相当，分别为85%和85.6%，服务规模TOP10企业物业服务成本收入比91.4%，也和优异企业89.8%水平相当，但服务规模TOP10企业多个经营成本收入比63.1%却显著低于优异企业70.7%水平，可见，服务规模TOP10企业在多个经营方面相对其它企业含有一定优势，表现出其依靠多个经营开拓市场化道路、提升经营绩效思绪。4.4.服务质量专题研究分析物业服务企业以服务为产品，服务质量好坏关系到企业能否生存发展。研究组经过对优异企业业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率研究，优选出十家服务质量高企业进行研究，这部分企业凭借优异服务理念、扎实服务行为发明了优异服务产品，赢得了较高业主满意度。中国优异物业服务企业服务质量TOP10排名企业名称1中海物业管理2重庆新龙湖物业服务3深圳市万科物业管理4上海陆家嘴物业管理5浙江绿城物业管理6深圳市鹏基物业管理7北京达文（中澳）物业管理8佳兆业物业管理（深圳）9北京市均豪物业管理有限责任企业10港联物业集团伴随物业管理市场环境不停改善，业主消费意识提升和企业在管物业项目类型结构逐步调整，服务质量TOP10企业物业服务费收缴率多年来稳步提升，由93.2%上升至95.2%，高于同期样本企业约10个百分点。但，服务质量TOP10企业物业管理项目续约率均值呈下降走势，这可能和部分企业优化在管物业项目类型结构和发展战略调整相关，如中海物业在和主动撤出部分物业项目标管理，物业管理项目续约率从100%下降至和97%左右。在中国物业服务企业发展研究中，研究组对优异企业业主满意度进行了调查，结果显示，服务质量TOP10企业总体满意度超出80%，高于样本企业60%左右总体满意度，很满意和比较满意百分比均高于样本企业。服务质量TOP10企业中，又以中海物业、陆家嘴物业、隆鑫物业等企业满意度表现较为突出。在物业服务企业发展研究中，研究组针对基础设施维护质量、物业管理服务工作质量（服务态度、服务技巧、服务效率、服务礼仪、住区清洁卫生等）、物业管理服务项目、物业小区环境气氛等多个方面满意度进行了调查。结果显示，服务质量TOP10企业各项指标满意度均高于样本企业，尤其是处理业主投诉、报修及物业服务人员素质等软件服务方面比较突出，而在消防管理、设备管理和维修及秩序维护方面差异相对较小。在满意度调查中，对服务质量TOP10企业服务人员素质业主满意百分比超出样本企业近一倍，这和企业重视人员培训亲密相关。比如龙湖物业和绿城物管独特新职员培训模式，培养了职员优良职业操守和较强实施力，有力确保了企业品牌形象。服务质量好坏也和企业硬件设施建设、管理标准、模式及小区智能化等相关，服务质量TOP10企业在这些方面走在了行业前列。比如中海物业研发e-PMIS（中海物业管理系统），陆家嘴物业96916物业服务信息平台系统及公开出版陆家嘴物业企业标准；佳兆业物业大盘物管模式等，均取得了市场高度认可。在服务效率、小区文化等方面，服务质量TOP10企业也取得了近两倍于样本企业满意度。其中，鹏基物业连续举行了6届“服务质量月”活动；达文和港联物业提供金钥匙管家服务等，全部帮助企业拓宽了服务内涵，提升了物业服务质量。在服务质量专题研究中，研究组还发觉了一批在住宅质量、商业物业等不一样领域有领先表现特色物业服务企业。中国特色物业服务领先企业企业名称特色领域重庆金科物业管理住宅质量深圳市中航物业管理商业物业北京金融街物业管理有限责任企业写字楼物业上海紫泰物业管理酒店物业这些企业中，金科物业很重视住宅质量和服务，主动参与楼盘研发和验收，并建立了一套快速反应用户服务体系；中航物业全方面推行物业管理服务集成商运行模式，在商业物业领域表现突出；金融街物业树立了在写字楼管理方面优势；紫泰物业以高星酒店物业管理为起点，形成了综合性大厦物业管理特色。5、结语5.1.优化项目结构、规模化发展仍是现在物业服务企业提升企业效益关键手段此次研究物业服务样本企业中，以住宅物业管理为主企业占据多数。从数据来看，伴随营业收入增加，其营业成本也在大幅提升，增速仅落后营业收入增速2个百分点，对物业服务企业经营效益增加造成滞绊。为提升企业盈利，部分企业主动进行了服务项目结构优化，包含写字楼、医院、游览区、商场、工业厂房、文化体育建筑等泛商用物业类型成为企业市场拓展关键。和住宅物业相比，泛商业物业含有物权全部者较为单一、沟通成本低、物业服务费收缴率普遍较高等优点，所以受到物业服务企业青睐。但其次，泛商用物业数量和规模均无法和住宅物业相提并论，在一定程度上又会造成企业盈利增加新瓶颈。从市场现实状况来看，用工成本上升、物价上涨、公用物权收益分配等原因，造成物业服务企业短期内无法经过资产收益率上升来大幅提升企业盈余。所以，企业现在关键还是经过规模化发展换取盈利增加。但对于那些在优化项目结构过程中，逐步走上特色化发展物业服务企业来说，“以规模换效益”会受到区域内物业规模限制，这些企业肯定最早面临跨区发展压力，专业特色品牌打造无疑是未雨绸缪良计。5.2.专业分包升级物业服务质量，多个经营促进优异企业向物业服务集成商角色转化多年来，经营过程中主动采取专业分包形式物业服务企业数量不停增，尤其在甲级写字楼、酒店等商用物业管理上更为显著，表现了市场化竞争肯定结果。经过保洁、绿化、工程维修等专业项目标分包，物业服务企业能够能繁琐事务中脱身出来，集中力量发展本身管理优势，加强对物业服务质量各步骤和步骤设计、掌控。在此基础上，物业服务企业在多个经营方面进行了主动有益探索。研究数据显示，多个经营收入占企业营业收入比重均值超出20%，部分企业甚至超出50%，物业服务费收入占比相较下降，而且从过去三年发展来看，这种此消彼涨现象有逐年显著趋势。物业服务企业从事多个经营有其先天优势。因为掌握大量终端消费者消息，除传统低端集采外，在BtoBtoC营销链中，物业服务企业应该说是大有可为。企业应在组织好物业管理、输出管理经验提供顾问服务同时，利用本身对用户、对所管理物业项目优劣势等充足了解，提供更多增值服务，如不动产投咨询、租赁买卖、市场研究等等，加紧向轻资产类型服务集成商角色转化。5.3.行业市场化逐步提升，物业服务企业应顺应趋势，主动调整发展战略多年来，和开发企业存在关联关系物业服务企业加大了市场拓展力度，由非关联开发企业开发项目个数均值和总建筑面积均值连续上升。值得关注是，在现在房地产市场不景气情况下，部分著名开发商多年来出于本身品牌打造需要，正逐步缩减对下属物业服务企业补助规模，同时或将下属物业服务企业推向市场，或经过招投标形式选聘物业外聘物业服务企业，以求为业主提供更专业服务。和这种逐步剥离相反一个有趣现象是，部分较早市场化关联企业，正逐步收缩外接项目规模，以集中优势力量优先满足母企业所开发项目标物业服务需要。研究组认为中，不管是“合久必分”，还是“分久必合”，实际上全部反应出物业服务企业作为开发商下游企业，即使为开发商发明了更高品牌溢价，为开发链条发明了真实价值，却又缺乏较高自主权、话语权、很大程度要依靠于开发企业现实。从物业服务行业发展前景来看，市场化是一个肯定趋势，企业在利用马太效应稳固市场份额同时，有必需适度对外拓展，以主动心态共同促进行业良性发展。