地产发展研究报告样本.doc

沈阳金廊地产发展研究汇报前 言本文系对沈阳金廊地产发展方面初步研究汇报，系依据大量中国外资料和第一手调研资料编撰而成，关键从市场综合分析和未来需求趋势估计分析角度，对沈阳市竞争优势和商业地产进行初步分析研究，籍此导出金廊开发建设必需性、可行性简明论证，同时，对金廊开发建设强度、规模、金廊地产用途性质组成提出参考提议。另外，本文对金廊地产项目招商提报出整合营销传输（IMC）策略提议，并对策略要览进行了简明扼要叙述。再者，本文对金廊地产收益情况进行了初步估算分析。最终，本文对全文叙述进行了结论性总论。本文还有很多待改善之处，但其中分析方法和分析思绪大致正确，其分析结果趋势含有一定代表性，所以，本文含有一定参考价值。主题：基于市场角度金廊地产发展研究专题词：金廊、金廊地产、城市功效中央区、星级酒店、写字楼、零售商厦、公寓、高级住宅、采博城。鸣谢在本文编撰过程中，以下单位在资料和数据提供方面曾给大力帮助，特此致谢（排名不分前后，恕未能全部列出）：沈阳市商业局、沈阳市统计局、沈阳市旅游局、沈阳市发展计划局、沈阳市建委、沈阳市计划局、沈阳市房产局、铁西新区发展计划局、铁西新区国有工业管理局等。编撰： xxx目录前言. 11. 沈阳竞争优势简明分析. 51.1独特区位优势. 51.2 极具发展潜力城市综合经济实力. 61.3 含有上佳表现三大产业优势. 81.4 令人振奋工业基础优势. 101.5 -沈阳中国生产总值估计. 122. 沈阳商业地产现实状况简明分析. 142.1 沈阳商业地产现实状况关键指数分析. 182.2 沈阳星级酒店简明分析. 202.2.1 从经营规模看沈阳星级酒店投资品质. 202.2.2 从国际酒店连锁经营情况看沈阳星级酒店水准. 222.2.3 从平均客房出租率看沈阳星级酒店运行情况. 232.2.4 从房间价格看沈阳星级酒店竞争优势. 232.2.5 怎样处理沈阳星级酒店面临关键问题. 262.3 沈阳写字楼市场现实状况简明分析. 272.3.1 混乱写字楼市场. 272.3.2 不尽人意开发和管理水平. 302.3.3 怎样处理沈阳写字楼市场面临问题. 323.金廊关键功效叙述. 353.1 金廊将成为沈阳“城市功效中央区”. 363.2 金廊将对服务业产生巨大集聚效应. 403.3 金廊将是沈阳城市升级标志. 444.金廊地产开发提议. 464.1 沈阳金廊开发规模和强度提议. 464.2 金廊地产用途性质组成提议. 474.3 金廊区域中星级酒店开发量提议. 494.3.1 -沈阳星级酒店需求趋势分析. 494.3.2 金廊区域中星级酒店配置提议. 514.4 金廊区域中高级写字楼开发量提议. 524.4.1 -沈阳甲级写字楼市场需求趋势分析. 524.4.2 金廊区域中甲级以上写字楼配置提议. 594.5 金廊区域中大型商厦开发量提议. 604.5.1 -沈阳市大型零售商厦需求趋势简明分析. 604.5.2 金廊区域中大型零售商厦配置提议. 614.6 金廊区域中小户型公寓开发量提议. 624.6.1 沈阳小户型公寓市场概述. 624.6.2 -沈阳市中小户户型公寓需求趋势简明分析. 674.6.3 金廊区域中中小户型公寓配置提议. 674.7 金廊区域中高级住宅开发量提议. 684.7.1 沈阳高级住宅市场现期滞销关键原因简明分析. 704.7.2 金廊区域中高级住宅配置提议. 724.8 金廊区域其它物业配置提议. 734.8.1 构筑和城市发展相匹配会展物业. 734.8.2 营造表现区域集中优势金廊餐饮、娱乐场所. 794.8.3 成就沈阳经济区采购平台. 825. 金廊地产整合营销传输策略要览. 835.1整合营销传输介绍. 845.2 金廊地产整合营销传输关键目标. 855.3 金廊地产IMC基础传输模型构建方法简述. 855.4 金廊地产项目招商营销成功关键支持点. 87附录1 金廊地产收益初步估算. 91附1.1 政府及土地使用权拥有者收益初步估算. 91附1.2 5万平方米商业复合地产投资回报初步估算. 92结 论. 951. 沈阳竞争优势简明分析1.1 独特区位优势沈阳在中国东北地域南部，辽宁省东部偏东，从全球区位经济和“地缘政治”角度看，正是东北亚“龙睛”之地，是中国东北地域经济、交通、文化中心，也是东北地域最大中心城市。沈阳地处东北亚经济圈和环渤海经济圈中心，含相关键战略地位。以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主8大城市，它们分别是，有中国著名钢全部鞍山、煤全部抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮煤基地铁岭，组成以沈阳为关键共有2400万人口辽宁中部城市群和经济区。沈阳拥有东北地域最大民用航空港，全国最大铁路编组站和中国最高等级“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口大连港、正在开发建设营口新港和锦州港，距沈阳均不超出400公里，含有得天独厚经济地理区位优势，作为东北中心城市沈阳，对周围乃至全国全部含有较强吸纳力、辐射力和带动力， 这种极利于装备制造业等工业领域发展工业经济格局在中国绝无仅有，在全球也极为罕见。在商战上有“得沈阳者得东北天下”之说。因为沈阳特殊经济地理位置，也有北方最大“批发城”之称，因为小食品、服装、鞋帽、家俱、卫生陶瓷、炊具、家电、文教用具、小商品等日用消费品，在沈阳全部有对应规模较大批发市场，在全国以“中国“冠名批发市场沈阳就有5个之多，占二分之一以上。沈阳已经逐步成为东北三省和内蒙古自治区 商贸中心。1.2 极具发展潜力城市综合经济实力综合经济实力是反应一个地域宏观经济综合实力，是城市对外竞争关键，表现了深层次发展潜力。现在，国际上尚无一套成熟、被广泛接收城市综合经济实力评价指标体系，参考相关文件，本文拟从两大方面对沈阳市综合经济实力进行分析：一是从经济发展程度、固定资产投资、金融资产、人民生活四方面对城市综合经济实力进行测评，采取十六个指标对全国9个代表性城市进行横向对比分析，评定沈阳市综合经济实力在全国十大城市位次。二是对比相关经济指标，从纵向上反应五年来沈阳市综合经济实力增强程度，从而对沈阳市综合经济实力有一个较为全方面、总体认识。我们导入城市综合经济实力评价指标体系具体见表1-1。依据城市综合经济实力评价指标体系，利用数理统计原理，建立以下评价模型：每一个指标评价采取“百分等级”方法。某一指标“百分等级”是指低于（逆指标则为高于）它指标百分数和该指标组成百分数二分之一之和。“百分等级”能够反应出某市某一个指标在各市中位置，“百分等级”数值越大，排列位置越靠前。如A市GDP百分等级为55，B市GDP百分等级为35，则说明A市GDP总量比B市大，在各市中位置较B市列前。综合经济实力评价采取“Z变量平均数”方法。Zi = Yj/N, i=1,2，10； j=1,2，10 Yj =（Xj - Xj）/ j 其中，Zi为i城市综合经济实力指数，Yj为i城市j指标实力指数，N 为指标个数（在此处为16），Xj为 i城市j指标具体值，Xj为10个城市j指标平均数，j为10个城市j指标标准差。 项目（4个）指标（16个）综合经济实力1.经济发展程度（1）中国生产总值（GDP）（2）GDP占全国比重（3）人均GDP（4）GDP年均增加率（比）（5）人均社会消费品零售总额2.固定资产投资（6）全社会固定资产投资额（7）人均投资额3.金融资产（8）城镇居民储蓄存款余额（9）人均储蓄额（10）城镇居民储蓄额占GDP比重4.人民生活（11）人均纯收入（12）人均纯收入年均增加率（比）（13）城镇居民人均可支配收入（14）城镇居民人均可支配收入年均增加率（比,按可比口径计算）（15）恩格尔系数（16）文教娱乐支出占消费支出比重表1-1城市综合经济实力评价指标体系在进行城市横向比较时，选定是现在具“比较价值样本”城市，它们分别为北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、深圳、武汉、南京、哈尔滨十大城市。依据以上评价指标和评价模型，对数据进行测算，得出以下评价结论：沈阳市现在综合经济实力在10大城市中列第8位。（注：第一位上海，第二位北京，第三位深圳，第四位广州，第五位天津，第六位武汉，第七位南京，第八位沈阳，第九位重庆，第十位哈尔滨。）1.3 含有上佳表现三大产业优势十八世纪末十九世纪初，英国经济学家大卫李加图提出“比较优势论”,证实了生产力不一样发展水平国家（地域）之间能够依据相对优势进行交换，双方赢利,即“两优相较择其重，两劣相较择其轻”。每个国家（地域）全部有自己比较优势,在此，我们引进“比较优势系数”来衡量沈阳市不一样产业、不一样行业在全国比较优势，从而对沈阳市比较优势产业、比较优势行业有所认识。不一样产业比较优势系数为当地域i产业增加值占全国i产业增加值比重和当地域GDP总额占全国GDP比重之比，假如比较优势系数大于1，则当地域i产业含有“比较优势”，若小于1，则视为“比较劣势”。Yi = Zi / Zs GDP / GDPs 其中：Yi为i产业比较优势系数，Zi为i产业增加值，Zs为全国i产业增加值，GDP为当地域GDP总额，GDPs为全国GDP总额。，沈阳全市实现中国生产总值 1400 亿元，比上年增加13.19%。在全国15个副省级城市中，列第8位。其中第一产业实现增加值83.6亿元，增加8.0；第二产业实现增加值615.2亿元，增加14.6；第三产业实现增加值701.2亿元，增加12.5。财政收入快速增加。整年完成地方财政收入105.00亿元，比上年增加约30。其中各项税收收入80.92亿元，增加18。整年地方财政支出128.72亿元，增加24。图1-1 沈阳三次产业分别占中国生产总值比重图在进行现时横向比较时，我们选定仍然是现在具“比较价值样本”城市，分别为北京、上海、天津、重庆、沈阳、广州、深圳、武汉、南京、哈尔滨十大城市。经综合比较分析得出以下结论：沈阳第二、三产业占中国生产总值百分比靠近，第三产业尤其是服务业品质和沈阳“大型城市”称谓极不匹配。即使沈阳市第三产业整体实力在全国全部副省级城市以上中位置处于相对中游地位，不过和国际级城市要求还相距甚远，不管服务业种类、管理水平，还是服务水平、硬件设施均不能符合服务业现代化要求。沈阳服务业整体品质水准落后表现最为突出，在酒店、会展等商业地产配置方面甚至落后于广东东莞。从比较优势系数分析可知，沈阳市三大产业比较优势均在全国各大型城市在前五名行列，其中第一产业因为副业拉动，比较优势系数大于1，然而，副业品质通常，绿色生鲜品推广迟缓，缺乏“规模整合”优势，比较优势不显著，亟待经营业态方面本质上提升。而第二产业、第三产业比较优势系数均大于5，含有显著比较优势，其中起决定作用是雄厚装备制造业基础和得天独厚商贸地利优势。比较优势系数在全国10大城市排位第一产业2.088第二产业5.654第三产业6.503表1-2 沈阳市三大产业比较优势系数另外，选择属于中国装备制造业相对发达六城市：沈阳、上海、重庆、西安、哈尔滨、武汉，根据以上方法经合分析结果为：沈阳市三大产业现实状况综合指标列第三位（第一上海、第二武汉、第三沈阳、第四西安、第五重庆、第六哈尔滨）， 而潜力综合指标列第一位。1.4 令人振奋工业基础优势沈阳工业发展从1998年连续五年保持两位数增加，已经基础构筑起以汽车、机械装备、电子信息三大支柱产业发展格局。在优势工业方面经综合分析，我们能够得出以下结论：沈阳优势行业关键集中在装备制造业。其它处于领先水平行业有处方药类制药、大型自控装置、大规模软件开发、汽车制造、道桥建设和大型电力装置等。因为受计划经济体制影响，片面追求工业门类大而全，沈阳原有轻工和纺织行业领域和小型非高精端加工机械方面地域优势现在几乎殆尽，而重化工业和精细化工优势不显著，前者和“长三角”和“珠三角”地域无可匹敌，后者和周围抚顺、辽阳、盘锦无法比拟，应该推向市场运作并列入不予“政策优惠”扶持产业。沈阳工业在以下方面含有显著优势：l 传统产业含有一定相对优势因为工业基础雄厚，沈阳重装备制造在全国当属第一，具体表现在超高压变电装置、电站辅机、大型石化设备、冶金辅机等成套设备，其技术水平、产品规模及质量均处于全国领先地位。然而，成本管理水平和产品服务水平和南方一些同类企业差距相对较大，整体水平和国际同类产品除在价格占优势外，其它几乎无优势可言，尤其在技术创新、制造业和IT业结合、专有技术（Know-how）掌握、知识产权占有和标准制订等方面，沈阳传统产业任重道远。l 工装设备优势显著沈阳装备制造业企业固定资产原值达203亿元，拥相关键生产设备4.5万台（套），其中60以上为中国优异水平，20以上为国际优异水平。然而，因为生产组织方法落后，全市专业化生产组织协调系统匮乏，使设备利用率和生产效率低下，严重阻碍装备业发展。l 制造业存量基础潜力巨大沈阳装备制造业门类齐全，在全国绝无仅有，现有机床、凿岩机、鼓风机、水泵、重型等历史悠久骨干大型企业为主力传统装备制造业，也有环境保护设备集团、拂晓航空发动机集团等实力企业支撑新兴装备制造业。制造装备业存量基础潜力十分巨大，含有向新兴领域发展良好基础。l 技术人才优势突出因为历史原因，沈阳除有“共和国装备部”之美誉外，还有“被人遗忘”“中国工业大学”之称。能够说，建国早期到改革开放以前，假如没有以沈阳为中心人才输出支援，就没有全国其它各地工业发展今天。注：六十年代支援“大三线”建设,辽宁尤其沈阳负担了最重任务.超出30%技术、管理骨干被抽调到了西部,很多甚至是整厂整矿地搬迁。今天在河南、陕西、山西、甘肃、四川、云南、贵州、湖北、湖南等地工厂、矿山、军企、基地中大部分,甚至整厂整矿是由沈阳人、大连人、鞍山人、抚顺人、本溪人及其后代组成。当初以沈阳为代表辽宁工业人是为整个共和国发展建设充当“工业志愿军”。东北大学等中国外著名学府和中科院各专业研究所等科研机构，为发展装备制造业提供了良好科技资源环境支持，同时，遍布全市各厂矿高水平有实践经验工程技术专业人才，可谓沈阳发展最大资本。而名闻遐迩沈阳技术工人是沈阳工业振兴“王牌”所在。1.5-沈阳中国生产总值估计依据中国外教授数次论证结论，凭借沈阳产业优势和区位优势，已经含有成就国际级甚至全球级装备制造业“焦点”城市先期条件，而沈阳成为东北三省和内蒙古自治区经济、文化信息中心，完全能够顺理成章，构筑沈阳经济区中心城市含有相当可行性和必需性。据此，我们经过分析处理大量和沈阳未来经济发展相关政策利好趋势、产业发展潜力和沈阳综合经济实力等方面相关数据，得出以下结果（具体见表1-3）：图1-2估计沈阳三次产业分别占中国生产总值比重图年份年增加率估计值15.00%15.00%15.00%14.00%14.00%14.00%14.00%14.00%中国生产总值估计值1,610.001,851.502,129.232,427.322,767.143,154.543,596.184,099.64第一产业估计值80.5092.58106.46109.23124.52126.18129.46143.49第二产业估计值740.60851.69979.441165.111328.231419.541510.391639.86第三产业估计值788.90907.241043.321152.981314.391608.821956.322357.29第一产业所占比重5.00%5.00%5.00%4.50%4.50%4.00%3.60%3.50%第二产业所占比重46.00%46.00%46.00%48.00%48.00%45.00%42.00%40.00%第三产业所占比重49.00%49.00%49.00%47.50%47.50%51.00%54.40%57.50%表1-3 -沈阳市中国生产总值估计（单位：亿元人民币）伴随，沈阳国际装备制造城地位逐步确立，和沈阳经济区中心城市建设日益深入，到沈阳市人口，不包含未来副城城市人口，将达成1200万人，沈阳市国民生产总值将达成4000亿元以上，较中国生产总值增加值也将达成2699.64亿元左右，增加率为192.83%。其中，第一产业增加值将达成59.49亿元，增加率为70.82%；第二产业1025.26亿元，增加率166.82%；第三产业1655.89亿元，增加率236.08%。三次产业所占比重由6.0、43.9和50.1，将变成3.5、40.00和57.5。到时，沈阳将成为中国发达城市，经济水平达成亚洲发达城市中上等水平。图1-3 -沈阳市第二产业和第三产业发展估计值（单位：亿元人民币）2. 沈阳商业地产现实状况简明分析商业地产是支撑国际级城市“硬盘”体系，它为国际级城市国际化、区域化、现代化和专业化负担“载体”作用。能够说，商业地产水平、品质和数量关联着一个城市第三产业发展水平，甚至关系城市经营发展方向和发展趋势。同时，商业地产也是城市现代化水平缩影，是城市经营水平评价关键指标之一。商业地产基础含义系指，为服务业组织和机构提供经营活动或运行活动功效空间和相关配套服务设施，包含酒店、写字楼、商场、娱乐场所、餐饮场所等物业，其性质属于不动产权益，其有四大关键组成部分：土地；土地上永久定着物；那些隶属于土地或依法伴伴随土地项目；那些依法不能移动项目（资料起源美国学者Richard M. Betts等编著Basic Real Estate Appraisal （Fifth Edtion）。商业地产价值关键表现在：效用：有用并较具商业和投资价值，含有能引发占有欲能力。稀缺：供给相对不足，不充裕，使土地价位较高并含有时间增值能力。需求：地价能使有占有欲投资商购置，并在经营土地及其上面附着物和项目经营方面，能形成必需客流从而达成有效购置力。可转让性：能够改变全部权或使用权能力，并能够销售全部权。地产价值高低受以下四个关键影响原因制约：物质影响力；社会影响力；经济影响力；政治影响力。商业地产价值受四大影响力制约分述以下：l 物质影响力有些人为和自然，关键包含： 自然资源：土地本身及其地形、地质情况、地理位置；气候、空气质量和水资源质量；动植物、景观和生态平衡水平。开发资源：地块大小和形状；周围建筑物性质是否便于集客；公共设施水平、环境控制、卫生和安全设施、智能化水平；街道和道路改建是否便于用户通畅抵达；公共交通情况、通信水准、娱乐系统；教育及文化设施；方便性商业配套系统是否完善。l 社会影响力：影响商业地产社会影响力包含组成社会大家俱有全部特征和习惯。其关键部分以下：小区、地域和国家人口情况；生活方法和生活水平；对执法、政府职能、政府服务质量和个人责任态度；对发展、增加和生态态度；对意在全民素质提升和文明程度进化态度。l 经济影响力因为房地产价值尤其商业地产价值是经济气候产物。经济原因对商业地产影响关键表现在：邻区、小区、地域居民收入水平；就业机会和就业趋势和地域工资水平；经济趋势和商业周期；地域经济情况及其在全国乃至国际上位置；地域政治、经济、文化、旅游、会展地位对集客影响；地域商业气氛对集客影响；商业地产供需情况；货币坚挺程度和利率水平、价格水平和当地税收水平和有没有优惠政策；个人存款水平、投资渠道多样化程度和各类型投资收益水平；业务活动频繁性、商品和服务情况。l 政治影响力关键是政府和当地政府制订政策、法规对商业地产价值影响。包含：区划制度和土地使使用方法规；计划、建筑、安全、环境保护、文化遗产保护等相关法规；政府行使服务职能在政治、私人财产和公共财产安全和人身安全、个人健康保护方面所提供服务；促进健康文明娱乐发展、预防犯罪方法和服务；能源、水力、交通、防洪、污水系统、市政供暖等市政工程水平；财政和税收政策、货币政策及管制；对外埠、境外投资人投资领域和投资方向开放程度；政府工作效率、服务质量和廉政文明水准；政府资助城市再开发项目和融资政策；工业和商业管理水平。总而言之，物质、社会、经济和政治影响力相互交叠、相互作用，对商业地产价值和投资价值影响绝不可忽略，每一原因尤其关键影响原因均要分析、研究周全，倘若以偏概全，任凭感觉行事，只能事和愿违。2.1 沈阳商业地产现实状况关键指数分析衡量一个城市商业地产水平关键依靠以下三种指标（每种指标满分为10分）。商业地产在城市中整体布局情况：布局指数 商业地产首先应该表现提升城市功效，其区位、规模、集聚状态、周围环境和交通是否满足城市功效需求和方便相关服务业正常运行。沈阳商业地产除零售商厦部署在传统商业街外，其它部署不集中，尤其写字楼、酒店等代表一个城市繁荣程度商业物业，布局指数相对较低。而在满足市民日常生活商业地产方面更是相对欠缺。沈阳商业网点星罗棋布，马路市场遍地开花，批发市场散落在城市各处，全部布局是方便了居民购物，但在商业地产区位、交通和市民日常起居平静和出行方便方面，缺乏统筹性考虑，使沈阳诸如道路等市政配套公用设施运行成本加大，尤其对市中心稀缺土地上道路交通造成不应有侵害，人为加重沈阳城市负荷。沈阳市商业地产总体布局指数3.6。商业地产是否符合服务业发展和未来发展需求：符合指数沈阳市商业地产在战略计划和建筑策划方面，对服务业需求和服务业未来发展需求欠考虑。集中反应在商厦方面片面追求面积增加，而忽略运行商使用功效和购物环境营造；酒店规模过小制约运行商发展和收益稳定；写字楼空间布局、配套设施、智能化水平显著不适于服务业目前需求和未来发展需求；缺乏组织大型展览会会展设施；商业地产周围绿化、景观等生态环境匮乏，街区公园营造水平相对微弱等。沈阳市商业地产总体负荷指数3.2。商业地产是否能代表一个城市文化及文明水平：标志指数上文提及代表国际级城市现代化水平形象标志建筑是商业建筑，它关键彰显一个城市文明程度。而作为除书籍以外记载一个城市历史文化建筑物，应表现一个城市独特文化和文脉延续。沈阳商业建筑在此方面整体水平更令人难以恭维。沈阳地标建筑不少，但能够表现沈阳悠久历史文化或代表沈阳现代化文明程度标志建筑几乎没有，使沈阳整体形象在世人眼里模糊、贫乏，甚至很多建筑教授对沈阳城建认识就是“傻大黑粗”和毫无品位。这些对沈阳市整体经济发展、对外经济合作直接产生了负面影响。沈阳市商业地产整体标志指数2.2。综上分析，沈阳商业地产和城市发展、经济发展和未来发展趋势极不匹配，已经成为城市发展和城市经济、文化、政治发展关键瓶颈。下面我们选替换表商业地产发展水平星级酒店和高级写字楼展开叙述。2.2 沈阳星级酒店简明分析2.2.1 从经营规模看沈阳星级酒店投资品质截至8月20日，沈阳市经沈阳市旅游局注册立案星级酒店共有106家（其中丽全部喜来登酒店为正在申请准五星级酒店），客房总数为13559间。其中五星级酒店3家，拥有客房总数1295间；四星级10家，拥有客房总数2505间；三星级44家，拥有客房总数5639间；二星级26家，拥有客房总数2314间；一星级22家，拥有客房总数1806间。五星级酒店房间总数仅是北京15.49，加上四星级酒店总数不过3800间，仅占北京五星级酒店房间总数45.45。高级酒店房间总数显著不足。星级房间数所占百分比五星级12959.55%四星级250518.47%三星级563941.59%二星级231417.07%一星级180613.32%累计13559100.00%表2-1 沈阳市星级酒店房间数统计图2-1沈阳市星级酒店星等级房间数统计项目500间以上300-499间200-299间100-199间100间以下总计五星级021104四星级1054010三星级114162244二星级00181726一星级01051622累计23113455106所占百分比1.89%3.77%10.38%32.08%51.89%100.00%表2-2 沈阳星级酒店房间数量规模别统计沈阳星级酒店房间数分配百分比，除二星级酒店偏少外，其它百分比基础和全国统计百分比相吻合。然而，从图表分析能够看出，沈阳星级酒店单体酒店房间总数在100间以下竟占52.38%之多，100-199间规模也占32.38，二者所占百分比累计84.76，共89家。经过分析可看出沈阳和全国星级酒店客房数规模差异值分别为-3.89%、9.30%、-6.34%、-2.02%和21.56%，尤其100间以下规模酒店竟较全国平均值多出21.56个百分点。沈阳这种酒店规模极不合理配置是造成沈阳酒店业普遍经营不好，和平均客房率低关键原因，同时也是造成沈阳低星级酒店业房间价格回旋余地小，难以应对“价格战”关键原因。图2-2 沈阳星级酒店规模别统计图2-3 沈阳和全国星级酒店规模别统计对比表（系列1为沈阳，系列2为全国）2.2.2 从国际酒店连锁经营情况看沈阳星级酒店水准 沈阳星级酒店属于国际型酒店管理集团酒店只有5家，从表2-3可看出，属于境外酒店管理集团连锁经营酒店集中在5星级和四星级，前者占同等级房间总数90.04，后者占46.11，总体占沈阳星级酒店房间总数仅仅为17.12。 说明沈阳酒店业整体管理水平除五星级酒店外，相对全国平均管理水平还是很落后。酒店名称星级品牌酒店集团客房总数（间/套）皇朝万豪酒店MarriottMarriott436丽全部喜来登酒店SHERATONSix Continents HotelsTM432洲际酒店InterContinentalSix Continents HotelsTM298商贸饭店SHANGRI-LA香格里拉集团592凯莱大酒店Gloria香港凯莱集团289假日酒店HOLIDAY INNSix Continents HotelsTM274合 计2321表2-3属于境外酒店管理集团连锁经营沈阳星级酒店一览表2.2.3 从平均客房出租率看沈阳星级酒店运行情况 沈阳星级酒店平均客房出租率仅为55.3，低于全国平均客房出租率4.85个百分点。然而，五星级酒店平均客房出租率为76.80，高于全国平均水平10.47个百分点；四星级酒店平均客房出租率为72.50，高于全国平均水平7.55个百分点。说明沈阳酒店业高端市场经营情况良好。而其它星级酒店经营情况不好原因关键是：市中心酒店经营规模偏小；经营管理水平落后；现在沈阳市为非旅游城市，旅游客源缺乏；沈阳市总体经济情况低迷徘徊，商旅人士匮乏。2.2.4 从房间价格看沈阳星级酒店竞争优势 我们随机选择沈阳星级酒店，并和8月22日至24日进行相关标准间房价市场调研。抽取样本总数25家，占沈阳星级酒店总数23.58，房间总数5723间，占沈阳星级宾馆房间总数之42.21。其中，五星级酒店抽查百分比90.04，四星级抽查百分比75.97，三星级抽查百分比31.81，二星级抽查百分比14.17，一星级抽查百分比29.51，均超出最低抽查样本要求值，在市调结果中，由督导员抽样率37.75，复核正确率100，由此可判定此次市场调研置信度953。从调查结果分析可得出以下结论：（一）沈阳星级酒店房间价位在全国处于中等水平 五星级酒店优惠价格在500-600元人民币/间*天； 四星级酒店优惠价格浮动范围较大，在220-460元人民币/间*天，其中优于商贸饭店酒店设施可和沈城任何一家五星级酒店媲美，所以其价格实施五星级酒店价位； 三星级酒店优惠价格在220-260元人民币/间*天，部分也有跌破200元“大关”； 二星级酒店优惠价格在180-240元人民币/间*天，其参与竞争劣势十分显著； 一星级酒店优惠价格在140-180元人民币/间*天，因为沈阳还未推行经济型酒店，这个价位直接参与市场竞争极难。 以上价位略低于全国同等级、同季节、非旅游区星级酒店价格平均水平。（二）一、二星级酒店极难抵御三星级酒店竞争 因为酒店管理成本，三星级和一、二星级相差无几，倘若低价位运行，因为规模限制，极易形成亏损。一、二星级酒店受低星级限制外加无价格下浮余地，其和三星级竞争无价格优势可言，只能凭地段优势和其它特色服务一搏。然而，因为硬件优势和价格优势，三星级和部分四星级酒店可凭基础相同价位，直接抢走原一、二星级中端消费客。（三）五星级酒店和四星级酒店争夺高端用户 沈阳五星级酒店除绿岛（地势偏僻）外，其它运行情况一直不错。而部分属于国际酒店连锁经营四星级酒店，凭借其优质管理和服务，相对完备硬件设施和广泛客源基础，直接和另外三家五星级酒店“刮分”高端消费客源。（四）酒店规模在300间以上较具竞争力沈阳酒店规模在300间以上客房共有5家：五星级：皇朝万豪酒店436间 丽全部喜来登432间四星级：商贸饭店 592间三星级：辽宁大厦 530间一星级：东北饭店 367间 前三者属于国际酒店管理集团连锁经营，后二者分别是国有企业。中国酒店管理和国际酒店管理经验表明，在市中心300间以上客房数规模酒店抗风险能力最强，事实证实这五家酒店经营情况一直良好。经线性回归分析和经验值修正分析结果，伴随沈阳酒店业发展，在未来5-7年内，倘若沈阳现存星级酒店真正意义上参与市场竞争，而非企机关“福利支援”， 现有星级酒店能生存下来不超出20家，倒闭或转向大多数是在市中心客房总数在200间以下规模酒店。2.2.5 怎样处理沈阳星级酒店面临关键问题针对沈阳酒店很多问题，我们认为必需突破资本密集瓶颈，走酒店规模化、品牌化道路，经过特许连锁经营发展，快速提升管理能力，扩大酒店规模，取得更宽广覆盖，使自己竞争能力快速得到提升。具体地说，能够从以下多个方面着手。l 将关键置于酒店品牌建设，发展酒店管理能力建设强大多品牌体系，不局限于某一个或某一档次品牌，发展针对不一样用户和不一样市场多层次品牌体系，并在此基础上，提升酒店管理经营能力。l 发展连锁特许经营，从高端市场向中低端市场扩张，走规模化之路酒店业务应该包含多个层次和多个市场，而不是仅仅以高级豪华酒店为主。应该经过连锁经营，扩大经营规模，深化经营层次，使得酒店收入多样化，不再依靠于某一个单一市场。l 充足利用资本市场融资渠道，增加市场影响力酒店业是经典资本密集型行业，要想取得快速发展，必需学会怎样利用资本市场融资渠道。同时资本市场和上市企业地位也是酒店充足建设自己公众信任度有效方法。l 发展多层次和多等级连锁品牌细分市场和酒店用户定位，建立不一样层次和等级连锁品牌。在多个市场上扩大经营规模和品牌影响力，建立本身优势地位。l 连锁酒店最大发展机会在三星和四星酒店经过对欧美酒店业、亚洲酒店业和中国酒店业分析，连锁经营最大市场是中等酒店。一样在现在中国尤其沈阳，在中等酒店市场上，严重缺乏实力国际酒店集团。l 市中心酒店客房规模应该在300间以上全国各地实践证实，市中心星级酒店具规模效益起点为300间（套）房间数，优化规模效益起点为500间（套）。2.3 沈阳写字楼市场现实状况简明分析2.3.1混乱写字楼市场因为众所周知历史原因，沈阳写字楼市场混乱局面在全国同类城市中极为罕见，突出表现为现有在建写字楼项目和已经投入运行楼宇，占总建筑面积80以上存在严重手续和证件不全，有甚至连土地证也未办理，还有楼宇已经完工，连正确施工图也找不到。以上这些“意想不到”客观事实在为我们正确统计带来很大不便，只能根据估量数字分析以下。 针对现在写字楼比较集中和平大街、太原街、北站、青年大街四个区域，某国际著名专业调查企业曾选择有代表性十几家写字间进行了走访。结果显示，在被调查总计建筑面积为73.5万平方米供给量中，消化量为47.9万平方米，空置率约为34.8%。被调查项目中，1998年以前投入使用项目面积为22.5万平方米，占供给量30.6%；1998年到期间投入使用项目面积是16万平方米，占供给量21.8%；以来投入使用项目面积大约是35万平方米，占供给量47.7%。可见，近两年沈阳市写字间供给量出现了大幅上扬。因为无法从正常渠道得到沈阳写字楼市场总量，我们再采取另一个措施去估算写字楼面积。按每栋楼写字间套内面积1万平方米至2万平方米，取中间值1.5万平方米，沈阳现在建好写字楼（包含在酒店、宾馆内写字间），对外经营国有企业办公楼和自营办公大厦约100栋左右，套内面积则为156万平方米。沈阳有720万人口，平均人均写字楼面积在0.22平方米。写字楼经营较差在40%空置，经营很好在10%空置率左右，整个空置量约在套内面积30万平方米以上。写字楼具体分级标准现在尚无统一标准，市面上所称5A级或甲、乙、丙级无标准而言，我们认为具体评定标准以“硬件及软件为主，价格为辅”。 硬件方面包含楼宇外观设计、内外公共装修标准是否含有超前性，是否达成5A级写字楼水平，包含楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否和世界甲级写字楼水平同时；软件方面关键指物业管理服务是否达成星级酒店标准。 顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，和甲级写字楼最大区分在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射