城市花园项目可行性研究报告样本.doc

山东恒生置业发展 建设淄博市恒生城市花园项目 可行性研究汇报编制单位、人员一览表一、 编制单位二、 项目责任人三、 项目技术责任人四、 项目经济责任人五、 审核六、 关键编写人员 目 录第一章 总论1第一节 项目及承接单位概况第二节 可行性研究依据第三节 关键经济技术指标第二章 项目提出背景和建设必需性7第一节 项目提出背景第二节 项目建设必需性第三章 市场分析和建设规模13第一节 市场分析第二节 建设规模 第四章 建设条件及位置选择20第一节 建设条件第二节 市政配套设施第三节 场址选择 第五章 项目设计方案25第一节 项目组成内容第二节 设计依据第三节 总体计划方案第四节 建筑设计第五节 结构设计第六节 公用配套设计第六章 环境影响和安全防护40第一节 环境保护第二节 安全防护第七章 节能42第八章 组织机构和管理43第一节 建设期组织机构及管理第二节 物业管理第九章 项目实施进度45第十章 投资估算和资金筹措46第一节 投资估算第二节 资金筹措和使用计划 第十一章 经济效益及社会效益分析47第一节 经济效益分析第二节 销售收入、税金及附加和利润估算第三节 社会效益分析 第十二章 结论和提议51 附表1-5附件第一章总论第一节 项目及承接单位概况一、 项目介绍1、项目名称临淄世贸中心建设项目2、项目承接单位山东恒生置业发展3、法人代表姓名及职务姓名：黄拂晓职务：董事长兼总经理4、法定地址及联络电话地址：淄博市张店区华光路96号819室电话：3116719；31601885、项目性质新建6、建设规模项目占地面积23.46公顷，总建筑面积322929.73平方米，其中住宅建筑面积196176.43平方米，公建建筑面积126753.3平方米，包含商业建筑面积31747.48平方米，会所建筑面积2992.92平方米,超市面积39852.19平方米，服务性公建面积52160.71平方米。 7、建设期建设期3年，1月开工建设。8、项目投资规模和资金起源 投资规模：项目总投资6亿元，其中：开发建设投资59500万元，经营资金500万元；第十二个月资金投入29000万元，第二年资金投入24000万元,第三年资金投入7000万元。资金起源：企业累计自筹5万元，银行贷款8000万元。9、项目经济效益经营收入66208.00万元利润总额3066.56万元创利税6708.00万元 投资利润率5.11%投资利税率11.18%资本金利润5.90% 二、建设单位概括山东恒生置业发展成立于，企业注册资金3000万元，现有职员28人，土木工程结构、财会、经济、统计等专业技术人员中高级职称10余名，从业人员含有丰富专业经验和优异从业素质。含有技术、资金、人才优势，主动致力于城市居民商品住宅开发建设事业。本项目建设有六层高级住宅和公建包含酒店、超市，并在充足表现环境保护节能、智能化管理、安全等现代居住要求同时，努力争取提升住房科技含量和实用化程序，建筑楼板采取全现浇技术，墙体为节能保温材料，单户面积从85平方米到130平方米，楼层高、空间大，实用率超出82%，整个工程将于3年内交付使用。以优异工程管理，成熟社会配套，理想环境位置，并在建设、开发、服务等方面积累经验，不停发展壮大企业实力。企业在-房地产开发工作中，以本项目为关键控制造价、科学施工，确保工程质量，3年内完成本项目标施工建设；同时，经过学习创新、开拓市场，强化营销管理，实现预定销售目标，取得良好经济效益和社会效益，满足社会对房地产越来越高质量要求。企业将坚持“追求卓越、服务真诚”企业精神，坚持用户至上、质量第一标准，加强管理、科学施工，以一流质量，一流服务，一流管理，一流户型设计，精心打造通向市场“精品工程”，发明更多名牌，为淄博市城市建设和居民住宅水平提升做出新贡献。第二节 可行性研究依据一、可行性研究依据（一） 山东恒生置业发展和 就编制本项目可行性研究汇报签署协议。（二） 中国建筑法。（三） 中国城市房地产管理法。（四） 城市房地产开发经营管理条例。（五） 1998年7月，国务院公布相关深入深化城镇住房制度改革，加紧住房建设通知。（六） 省、市、区国民经济和社会发展“九五”及远景目标纲要和“十五”计划。（七） 省、市建设工程收费依据和收费标准。（八） 山东恒生置业发展提供经济技术资料。（九） 其它相关国家政策及信息资料。 二、可行性研究范围（一） 项目背景和建设必需性（二） 市场分析及建设规模（三） 场所选择及建设条件（四） 项目标技术方案和建设方案（五） 项目标环境保护和节能（六） 实施进度安排（七） 管理机构（八） 投资估算及效益分析（九） 研究结论和提议 三、可行性研究标准（一）以发明二十一世纪文明居住环境为主导，以推进住宅企业现代化，不停提升居住区综合开发建设水平和综合功效质量为目标，以满足不一样层次社会需求，实现社会、环境、经济效益统一为基础目标。（二）充足表现“以人为本”思想，面向二十一世纪针对居民经济水平提升和生活方法更新，以满足居民生理、心理上多种需求，努力发明富有特色城市景观和富有吸引力生活居住环境。（三）坚持节地、节能和统一计划，合理布局，因地制宜综合开发配套建设相结合标准，在建设中依据实际情况，顾及长远，做到设计新奇、布局舒展、环境、配套齐全、含有超前性、示范型标准。（四）依据城市规模标准，本着舒适、经济、安全、美观标准考虑设计方案，突出舒适性、生态性、信息性、文化性标准。（五）坚持科技进步、择优选择设计方案，采取新材料、新工艺、新技术、新设备四新技术，节省投资、降低成本，降低能耗，推进居住区建设水平提升，坚持获取尽可能高经济效益和社会效益标准。（六）坚持环境生态化标准，在满足日光，通风基础上，着重进行环境和绿地系统设计建设，最大程度使居民接收自然，享受自然，同时根据可连续发展标准，建立人和自然有机友好统一，充足利用土地及其它资源，坚持“社会效益、经济效益、环境效益”相结合标准，实现社会、经济、自然、生态在高水平上协调发展。序号指标名称单位指标备注一1二12345678三四五六七八九十123十一1234用地总计划用地建筑面积总建筑面积总住宅建筑面积公建建筑面积商业建筑面积会所建筑面积超市面积酒店面积服务性公建面积容积率建筑密度居住总人数居住总套数平均每套建筑面积平均每套居住人数绿地率投资指标总投资开发建设投资经营投资财务指标经营收入利润总额投资利润率投资利税率公顷万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米%人套平方米/套人/套%万元万元万元万元万元%23.4632.2919.6112.683.170. 293983025221. 2523.23%525715021303.53261 600005950050066208.003066.565.11%11.18%总计划 第三节 关键经济技术指标 关键经济技术指标表第二章 项目提出背景和建设必需性第一节 项目提出背景住宅是人类生存基础条件之一。一个国家居住水平高低，充足反应了这个国家经济发展水平和社会文明程度。中国政府一向重视人民住房问题，并采取了一系列方法，加紧住宅建设，不停改善居民住宅条件。建国以来因为受历史经济落后限制和政策不足，人民群众住房问题一直没有得到妥善处理。改革开放以来，国家即使重视了住宅建设，而且投入了大量资金，建设规模增大，居住条件显著改善，但因为伴随城市人口快速增加和住房制度不合理等原因，所以住宅建设远不能满足社会发展需要。国家“九五”计划和远景目标中明确提出：“把住宅业培育成中国国民经济经济增加点”。九届全国人大一次会议上又提出了加紧中国住房制度改革，把实物性(福利性)分房改为货币化分房，切断居民对政府和单位依靠，出合一系列优惠政策，调动个人购房主动性，朱总理在九届人大三次会议工作汇报中指出“住宅建设将成为国民经济关键产业”。各地在制订国民经济发展计划和地方计划使全部把住宅建设放在突出位置，把住宅建设作为新经济增加点和消费热点，以促进房地产业形成和良性循环发展，并带动整个国民经济发展。改革开放以来，中国住宅建设进入快速发展时期，1979年至1999年，全国城镇住宅共投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米（是前29年9.83倍），年均完工24810万平方米。国家在推进经济体制改革同时，对住宅分配制度及住宅建设投资融资、开发建设和管理体制，进行了全方面改革，探索在社会主义市场经济条件下怎样走出含有中国特色处理好住房问题新路子，在很多方面取得了突破性进展，发生了深刻改变。80年代中期，国家提出住宅建设实施“统一计划、合理布局、综合开发、配套建设”方针，改变了长久以来分散建设和忽略配套建设情况。经过试点项目标带动，使住宅建设有效推进了城市总体计划实施和基础设施建设，住宅及小区质量有了显著改善。1994年，作为经济体制改革重大举措之一，国务院做出了相关深化城镇住房制度改革决定，明确提出：“实现住房商品化、社会化”目标；1998年，国务院又发出了深入深化城镇住房制度改革、加紧住房建设通知，关键是停止住房实物分配推荐住房分配货币化，并提出要建立和完善以经济适用住房为主多层次住房供给体系，发展住房金融培育和规范住房交易市场，货币化分配制度推行，是中国城镇住房制度改革迈出关键一步。1998年六月，全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院副总理温家宝指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和中国国情城镇住房新制订；加紧住房建设，促进住宅也成为新经济增加点，不停满足城镇居民日益增加住房需求。从1998年7月，国务院公布相关深入深化城镇住房制度改革，加紧住房建设通知，全国各地普遍把停止住房实物分配、实施住房分配货币化和加紧住房建设，当成1998年房改和住宅建设中心任务，制订了深化房改实施方案。到年底，全国有二十多个省、市、自治区深化房改方案已出台，各地基础上停止了住房实物分配，住房补助制度正在建立之中，新住房体系正在形成。实施住房分配货币化，首先会使城镇居民住房消费方法、消费行为发生根本性改变。取消住房实物分配后，城镇居民住房将不再依靠单位分房、建房，也不再以较低租金水平族住公房而是依据国家不一样供给政策，依据住房分配货币化以后家庭住房支付能力来处理。另外，城镇居民处理住房将逐步脱离单位这个步骤，而直接面向市场。淄博市是一个老工业城市，长久以来，居民住房问题一直没有得到很好处理。伴随城市人口增加和城市化水平提升。城市居民对住房改善和需要越来越迫切，在新世纪里，伴随大家生活水平和文化素质提升，住房发展将由“安居型”向“康居型”转化，住房“舒适性、生态性、信息性和文化性”将成为二十一世及住宅发展关键特征，现在淄博市城市住宅建设不管数量上和质量上全部发生了很大改变，但和二十一世及住宅发展关键特征很有很大差距。为了使人民群众安居乐业和社会稳定，不停提升市民居住水平，使淄博市住宅实现大跨越，山东恒生置业发展拟开发建设临淄世贸中心项目，将其建设为含有二十一世纪特征“舒适性、生态性、信息性、文化性”居住区，以推进淄博市城市住宅建设向高层次发展。为了加紧项目标实施，取得政府相关部门支持，特编制改项目标可行性研究汇报上报。第二节 项目建设必需性一、符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求一个伟大社会理想。为使住房问题引发各国政府关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会提出全球住房战略。进入九十年代以来，联合国又相继余1992年召开了“环境和发展”全球首脑会议，1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。1996年6月又在土耳其伊斯坦布尔召开了联合国第二次人类居住区大会(简称“人居二”)，会议经过了伊斯坦布尔宣言及人居议程，提出了人人皆有合适住房和城市化进程中人类住区可连续发展庄重任务，确保人人享受合适住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久，也更有效率。其全球行动计划要求各国政府负担落实人居议程关键责任，并强调城市在落实人居议程中起关键作用。继联大专题会后，1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，专题是现在和未来-城市中建筑学，会议集中探讨和展示了五个分题，其中，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要高标准住宅和“另种结构”和“以部件来决定居住住宅”等当今世界和现代“人居”待研究新课题。国务院副总理邹家华在“人居二”高级尤其会议上讲话指出“居住条件改善使人类文明进步最关键标志”。二、符合国家、地方政策和计划要求（一） 自1979年，中国人居工程建设开始进入连续性发展时期。1979年至1999年二十年中，全国住宅建设投资29181亿元，新建住宅52.1亿平方米，年均完工24810万平方米，仅“八五”期间，就完成投资8416亿元，建成住宅10.3亿平方米；城镇居民人均居住面积从1978年3.6平方米增加到1999年9.8平方米；这个投资强度，说明了改善居民住房条件是中国政府和人民共同关心头等大事。经过十几年努力，城镇居民住房条件取得了显著改善，但仍有相当百分比拥挤户及大于13岁异性少年同室不方便户。由19个省、自治区城市人均住户面积低于全国平均水平，城市中还有4000万平方米危险住房需要改造，住房成套率还较低。为此，建设部以建计【1996】第413号文制订了“城市住宅建设和房地产业九五计划和远景目标”。（二） 该项目符合国家“九五”及远景目标计划中，把住宅产业作为国民经济支柱产业要求精神；符合九届人大第一次会议经过政府工作汇报中提出“主动推进住房制度改革，采取切实方法，促进住宅商品化，使居民住宅建设成为新经济增加点”精神。第九届人大第二次会议上政府工作汇报中朱总理指出：“在扩大投资需求同时，要采取有力方法引导和扩大消费要求，形成投资和消费对经济增加双重拉动。要经过多个渠道增加城镇居民尤其是低收入群众收入，加紧发展消费信贷，推进城镇住房制度改革，支持居民购置住房和大件耐用消费品”。在九届人大三次会议上朱总理又指出“住宅产业将成为国民经济关键产业”。在九届人大二次会议上，国家发展计划委员会主任曾培炎在汇报中指出：“理顺体制，完善政策，扩大住房登高价值商品消费。逐步建立以个人消费为专题消费制度，降低福利型，供给型、实物型分配，实施分配货币化。加紧推进城镇住房制度改革，整理土地转让价格和拆迁赔偿费，清理多种摊派和收费，规范住房成本组成，切实降低房价。增加住房信贷，完善二级市场，立即把住房培育成新消费热点。提倡和推广分期付款等大中型用消费”。（三） 符合淄博市“九五”及远景目标计划精神；符合省、市今年在经济工作会议上提出把住宅业培育成本省、市新经济增加点要求。住宅建设能够带动很多相关行业发展，培育和完善建设事业市场体系，建立竞争有序市场秩序。市建设主管部门决定以工程建设招标为龙头，完善建筑有形市场运作，规范建设程序和管理体制；抓好房地产市场主体培育，发展中介机构，培育房地产交易二级市场，激活房地产开发市场，推进住宅建设产业化进程。国家以把住宅建设提到了国民经济发展关键位置。伴随居民生活水平提升和住宅需求增强，本市房地产业将出现新发展前景，本项目含有示范作用。（四） 本项目建设规模32.29万平方米，可提供1502套住房，处理5257人居住问题，为淄博市临淄区企机关职员发明良好居住条件，同时可满足中低收入住房困难户和无用户需求，使人民群众安居乐业，有利于改善淄博市投资环境，也有利于社会稳定和发展。（五） 本项目对开启房地产市场，带动相关行业发展是相辅相成，住宅业发展能够带动建材、冶金、化工、轻工、电子、机械、家俱、纺织、玻璃等50多个行业发展，一样相关行业发展给房地产业发展提供有力物质基础，促进房地产及相关行业步入良性循环发展轨道。 据测算，住宅建设对吸收劳动力投入产出比是1：2，淄博是住宅业新投入2.65亿元，就能带动相关产业增加5亿元，房地产能使淄博市GDP增加1%。淄博市是鲁中地域建材基地，淄博市乃至周围地域房地产业发展对本市经济增加带动作用无疑是巨大。以水泥产品为例，在淄博市特大型、大型水泥企业十多家，年产量达720万吨。从年初开始，水泥销售形式趋于转好，价格缓慢上扬，从190元/吨涨到230元/吨。伴随房地产业深入回升，房地产业对本市经济拉动作用还将日趋显著。资料表明，住宅业对劳动就业连带系数发卡国家为1：3，对于发展中国家来说，比值更高，能够促进装饰业发展，带动菜市场、托儿所、学校、粮店、物业企业等配套设施，为下岗职员提供就业机会，促进住宅市场发展。本项目对淄博市二十一世纪住宅建设，向舒适性、生态性、信息性、文化性发长含有示范和带动作用，对淄博市经济发展，对促进两个文明建设和社会安定，将发挥关键作用，所以，本项目标建设是必需。第三章 市场分析和建设规模第一节 市场分析一、 中国市场情况中国住宅和房地产业从90年代发展到现在，成为国民经济支柱产业。从1996年至1999年，中国建筑规模总量为世界第一位，并每十二个月全部以12亿至13亿平方米建设速度推进，1999年，已达成52亿平方米建房总量。现在中国城镇人均居住面积为9.8平方米，比开放前提升了两倍。然而和美国人均60平方米、欧洲人均45平方米、新加坡人均26平方米情况相比较，中国居住条件还有很大距离。伴随人民生活水平发生深刻改变，改善居住条件要求越来越迫切，全国每十二个月大约1300万新婚夫妇需要住房，中国城市化水平提升到35%，城市人口增加到4.5亿人。到，城市化水平提升到45%，城市人口将达成6.3亿人，如城镇人均居住面积达18平方米，就需要城镇住宅建设在现在每十二个月完工3亿平方米基础上深入加紧。据估计，到，中国城市化水平将达成45%以上，比1998年增加15个百分点，每十二个月新增城镇人口近万。按人均9平方米居住面积计算，将会有近1.8亿平方米潜在住宅需求。若再考虑旧房更新和住房水平提升两个原因，房地产市场潜在需求就更大。就预算，至，中国每十二个月需新建住房为5.5亿平方米。另外，“入世”以后，中国住宅用房、办公用房需求全部会增加，国外金融、保险、旅游、法律等服务业全部将进入中国市场，这无疑也为国家内房地产发展带来新机遇。由此可见，这个市场开发前景是相当诱人。从“九五”开始国家把住宅业作为国民经济支柱产业优先发展，国家、省、市全部把住宅作为新经济增加点和消费热点。住宅消费水平提升逐步成为人民生活改善一个关键标志，只有深化住房制度改革，加紧住房建设，才能确保人民群众安居乐业，深入提升生活质量。在二十一世纪最初五到十年内，相关机构估计，中国住房发展将达成以下部分关键目标：全国城镇居民人均住房居住面积达成18平方米；四处理住宅工程质量、功效质量通病，初步满足居民对住宅适用性要求；到住宅工程质量、功效质量基础满足居民长久居住需求，居住环境有较大改善；到初步建立住宅及材料、商品工业化和材料化生产体系；到初步形成系列住宅建筑体系，基础实现住宅商品通用和和生产、供给社会化；到北方采暖地域城镇新建住宅能耗要在1981年住宅能耗水平基础上降低50%，到，在基础上再将能耗30%,到，科技进步对住宅产业发展贡献率将达成30%，到提升到35%。由此可见，世纪之交中国住房市场，从数量、质量到科技含量，需求全部很旺盛，中国住宅投资和消费将继续保持较高发展水平。中国房改目标是住宅商品化。住宅即成为商品，她必需遵照市场需求标准，满足不一样层次消费者需求。国家统计局最近公布1999年全国房地产情况表明，1999年房地产投资、资金到位和商品房销售全方面上升，呈良好发展势头，居国家计委、国家统计局对全国三十五个大中城市房地产调查统计，第四季度，伴随房地产开发适度增加，房地产价格继续小幅上涨，和上年同期相比，房屋销售价格上涨1.2%，市场形势十分喜人。住宅建设和销售，仍被中央作为激活经济增加点之一，国家多种政策出台和房改政策出台和房改政策出台，为住宅建设提供了良好发展空间，根据中国在本世纪末实现小康目标，目前中国居民最迫切需要是住房。伴随城市化步伐加紧，中小城市房地产业发展含有较大潜力。国家相关部门出台住房体制改革方案，将果断阻止实物（福利）分房，切断居民对政府和单位分房得依靠，将原来用于拨建筑房资金转为向职员发放住房补助，提升个人购房主动性，激活住房一级市场。同时按经济实用商品房租售比重新测定并大幅度提升房租，促进了居民购房心理形成。从1998年下六个月起，全国城镇停止住房实物分配，实施住房分配货币化。新建经济适用房标准上只售不租，激励职员利用工资收入和住房公积金购房，银行经过发放个人住房抵押贷款主动支持职员购房。有条件地方也能够按要求将财政、单位现有住房建设资金转化为住房补助帮助职员购房，继续推行和完善住房公积金制度，扩大金融服务，促进住房商品化。全部商业银行在索在城镇全部能够向购置住房职员提供个人住房抵押贷款，取消对个人住房抵押贷款规模限制。中国各专业银行增加了1000亿贷款支持房地产事业发展，主动创办住房配套设施贷款业务，努力拓展建筑、安装企业信贷业务。据悉：中国工商银行，在集中全行新增贷款30%投向住房信贷领域，整年工行住房贷款发放额突破1200亿元，增加额达成800亿元，其中个人住房贷款增加额达成550亿元。上六个月，工行住房信贷业务一直保持着主动稳健增加势头，到6月末，全行自营性住房贷款余额1356亿元，比年初增加320亿元，比1999年同期多增175亿元。为支持住房信贷业务发展，工行下六个月推出几项重大举措，包含增加住房贷款投放量，将年初确定500亿元住房贷款新增计划提升到800亿元，个人住房贷款新增量由年初360亿元增加到550亿元。工行还将依据市场需求，创新业务品种，在全行范围内关键推出个人住房贷款、个人住房装修贷款、个人商业用房贷款、二手住房贷款、个人购房首付款贷款、个人家居组合贷款等一系列新业务品种。工行将继续以用户为中心，改善服务手段，简化贷款手续，降低借款人费用支出，同时加紧住房信贷业务电子化步伐，为用户提供方便快捷金融服务。工行已制订了住房信贷工作发展目标：新增住房贷款800亿元，到，全部住房贷款占全行贷款余额努力争取达成15%，比初约增加3500亿元；个人住房贷款占百分比要达成12%，比年初约增加3000亿元。依据新出台个人住房公积金管理措施，本省住房公积金贷款最长久限由原来20年延长到30年；贷款利率由原来5档，降低为2档；最高年历旅由5.4%降为4.59%；贷款额度由原来要求不超出家庭组员贷款年限内应缴住房公积金2.5倍（约为工资总额24%）提升到6倍（站借款年限内家庭工资收入总额8%）。近几年来中国住房金融有了长足发展，但远远不及发达国家。在经济发达国家，住房金融(包含住房开发贷款和个人住房贷款)在金融体系中占据相当百分比，通常占信贷总量40%左右，而中国不足10%。经济发达国家个人住房贷款占整个住房信贷20%-40%，中国现在只有建行达成5%。，其它银行百分比全部很小。纵观经济发达国家及地域，个人住房贷款期限通常全部比较长。美国、丹麦、新加坡等过最长可达30年；法国、英国、为15-30年；德国储蓄银行为6-，抵押银行为25-30年；马来西亚为20-25年。在贷款额度上通常全部很高。美国在无贷款保险情况下，贷款额度通常不超出房价80%，在有私人抵押贷款保险情况下，贷款额度可达100%；法国通常为60%-80%；丹麦住房信贷机构仅依住房价值确定贷款额度，不考虑借款人还款能力，贷款额通常超出房价80%。而商业银行或贮备银行全部十分重视借款人经济能力。银行方面已认识到个人住房信贷风险低，均在主动扩大各自市场，个人方面也已经接收了贷款买房观念，愿意借款，市场十分看好。金融部门深入发展住宅抵押贷款业务等政策出台，激发了住房有效需求，促进大家形成想住房找市场观念，将促进大家把消费更多转移到住房上来，培育个人直接支付住房消费，推进了住房商品化，有利于促进住宅增加和消费需求同时增加，使住宅产业步入良性循环发展轨道。总而言之，国际房改政策出台，住宅业将继续作为新经济增加点和消费热点而受到重视。房地产市场消费将成为市场热点，同时将经过政策引导保持住宅建设增加速度，使住房消费从基础满足居住需求向小康型转化。同时向舒适性、生态性、信息性、文化性发展。所以，房地产市场是宽广。二、 淄博市市场情况 “九五”以来淄博市房地产业进入平稳发展阶段，伴随宏观调控力度逐步加强，市场经济机制作用越来越大，房地产市场正朝着规范、有序、健康方向发展。近两年房地产开发一直是淄博市投资关键之一，对开启内需，拉动经济增加，起到了一定作用。，住宅建设继续保持较高投入，整年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达11.9亿元；完工住宅面积124万平方米；商品房销售额4.5亿元，其中销售给个人3.7亿元，增加42.30%。个人住宅消费大量增加，给房地产市场带来新发展机遇。按带动系数1.92计算，拉动全市GDP1.1个百分点，为第三产业增加做出了贡献。全市住房价格1999年平均上涨8%，市场基础实现了供需平衡。房改工作已开展多年，房改政策深入人心，群众消费观念开始转变，伴随本市居民储蓄余额逐步增加和房改方法不停完善和力度加大，群众住宅商品化意识不停加强，有国家、金融等优惠政策支持，群众有比较强烈购房欲望，商品房作为新消费热点潜在需求已经形成。伴随住房制度深入深化，房地产二、三级市场立即开放。九十年代以来，淄博市住房一级市场（也称增量住房交易市场）发展迅猛，但住房二级市场（也称存量住房交易市场）发展缓慢。据调查，全市城镇居民自有住房已超出50%；自有住房家庭部满足现实状况超出60%，经过上市交易，可达成改善住房条件目标。开放住房二级市场现有利于存量住房资源有效配置和合理利用，更有利于居民住房潜在需求转化为住房现实需求。居民自有住房上市交易所增加投资和消费，是住宅产业成为新经济增加点关键步骤。现在淄博市开放二级市场条件已经含有。这是因为：（一）除少数企业外，本市公有住房产权已出售给个人。（二）从1998年底已停止住房实物分配，逐步实施住房分配货币化；（三）住房公积金制度已经建立；（四）住房租金水平提升到2.18元/平方米，并立即发明条件达成成本租金水平；（五）住房补助已按月工资基数25%百分比计算列入工资逐月发放；（六）国家为城镇中低收入家庭提供经济适用住房；（七）对最低收入家庭由政府提供廉租住房；（八）对家庭确有困难离退休职员，民政部门确定社会救助现象和非在职优抚对象仍实施原来减免政策。据调查，现在，淄博是多数居民房改、房产全没有办理，房地产二级市场没有完全放开，同时因为无房户和住房困难户受够房能力限制，淄博市大多数无房户和住房困难户倾向于购置二手房，这部分人占到购房者70%左右，而现在能够交易二手房数量太少，多数起源于部分企事业腾出来自管房和部分购房散户留下旧房，只占当年可购置房1/6左右，远远达不到购房者需要。这就造成了现在大约有50%左右购房者购房难。现在，淄博市抓住国家加紧住宅建设机遇，加紧住宅建设，整体发展势头良好。一是大力开展旧城区改造和新区综合开发，发展房地产业，培植建筑经济。二是住宅和房地产业投资增加较快。整年完成房地产投资15亿元。新开发住宅面积169万平方米。商品房施工面积251万平方米。其中住宅施工面积244万平方米；三是销售形势看好，整年商品房销售面积269.24万平方米，其中住宅销售面积230万平方米，住宅逐步成为居民新销售热点；四是消化空置房工作取得较大进展，全市空置率约为3%左右，空置房面积3万平方米；五是商品房价格有所上扬，99年商品房价比98年增加8%，今年仍将缓慢上升。据抽样调查分析，现在淄博是住房消费倾向关键有二种：即“安置型”和“舒适型”。“安置型”现在住房困难，收入相对较低，有强烈购房意向，但受家庭收入所障，关键消费倾向为套二房，面积在60-80平方米左右，承受房价约在8-10万左右。“舒适型”现在住房宽大，通常为100平方米左右，大部分为旧房以相对过时，收入相对较高，但为了追求愈加好生活条件，也有较强购房意向，关键消费倾向为三室二厅二卫房等大户型，面积在120平方米以上，房价15-20万或更多均可接收，同时对水、电、暖等配套装置有了更高要求。本项目承接单位以市场为导向，以质量和优质服务求生存，加大宣传力度，将散户购房有集体组织起来集中统一建设相结合。本项目全部住房将面向临淄区企、机关职员和个体经营者无房户和困难户。市场前景是很可观。淄博市是全国关键建材基地，有着充足住宅建材所需多种材料。桓台现有是全国著名建筑之乡，有几时家建筑工程企业为住宅业发展打下了良好基础，改革开放以来，淄博市经济发展快速提升，居民生活水平和消费水平为居全省乃至全国前列。从国际来看，发达国家住宅市场开启点是家庭年收入和商品价格比值为1：4-1：6，依据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展黄金阶段。中国1998年人均GDP约为700美元，基础上进入房地产快速发展时期。伴随经济发展，人民生活水平提升，改善居住环境成为肯定选择。而淄博是每户年收入已达成这个比值。临淄区城镇居民收入高于全市平均水平。结构合理、面积适中、设计新奇商品住宅必将成为市民消费热点。 第二节 建设规模 临淄世贸中心计划用地23.46公顷，总建筑面积32.29万平方米。 依据建设地理条件、用地条件、周围环境和项目标市场需求情况及资金筹措情况，确定建设规模为：六层住宅建筑面积为14.38万平方米，小高层住宅面积为5.23万平方米，服务性配套公用建筑5.21万平方米，商业用房3.17万平方米，会所建筑面积0.29万平方米，住宅总套数1502套，总居住人口5257人。第四章：建设条件及位置选择第一节 建设条件一、 自然条件（一） 地理位置该项目在临淄城区西部，是临淄新城区组成部分。北靠齐兴路、东依博临路、南靠人民路。项目距临淄火车站和长途汽车站6公里左右。距济青高速企业临淄站出入口7公里。全部有城市主干道相连，对外交通十分方便，无污染工业，风景秀丽、空气清新、环境优美、地面开阔、地理位置优越，是十分理想居家场所。（二） 气象条件依据淄博市气象局提供临淄区气象条件以下，本区域属暖温带半湿润季风大陆性气候，含有春旱多风，夏热多雨，天易旱涝，冬寒少雪等特点。十二个月四季交替分明。1、整年平均气温 12.82、历年极端最高气温 41.23、历年极端最低气温 21.84、历年平均绝对温度 11.2hpa5、历年最大绝对湿度 37.5 hpa6、历年最小绝对湿度 0.2 hpa7、历年平均相对湿度 60%8、历年平均降雨量 704.9毫米9、历年最大降雨量 922.6毫米10、历年最小降雨 115.3毫米11、历年平均降雨天数 833天12、历年连续降雨天数 14天13、历年平均降雪天数 12.5天14、历年最大积雪厚度 24.0厘米15、历年最大冻土深度 48.0厘米16、历年平均雷日数 34天17、历年平均霜日数 46.6天18、历年平均雾日数 11.4天19、历年平均风速 3.2m/s（三） 工程地质条件本项目场区南高北低，由南向北倾斜，地势较为平坦，地面高程为38.5米36.5米之间。依据相关地质显示该区域地貌单元属鲁中山地和华北平原过渡带冲洪积倾斜平原，第四系地层厚度由南向北逐步变厚，其地表完整，地貌形态单一，现在建设单位正对工程地质进行勘察。（四） 水文地质该项目依据调查，区域地下水位较低而且较稳定，地下水开采关键用于浇地和企业生产用水，对本项目建设无影响。（五） 地震依据国家1992年颁布中国地震烈度区划图划分，该区域属于宁静地带，地震基础烈度为7度。二、 社会经济条件淄博市历史悠久，文化灿烂，是国务院同意山东半岛经济开放区城市和“较大市”，是山东省经济中心之一，1992年跨入全国城市综合实力50强之列。1994年中国生产值在全国各城市中居第28位，1999年全市中国生产总值568亿元，地方财政收入22.5亿元，全市城镇居民人均生活费收入达成6250元。淄博工业基础雄厚，工业门类比较齐全，关键有石油、化工、陶瓷、建材、机电、冶金、塑料等35个行业，拥有一大批在全国、全省占相关键地位工业产品，是全国关键综合性工业城市和山东省经济中心之一。淄博市地处鲁中腹地，交通，通讯等城市基础设施条件优越，对项目标建设有着良好依靠条件。淄博市是全国建材工业基地之一，是国家计委、国家建材局同意全国卫生陶瓷发展基地。在全国各大建材城市中综合指数全部名列前茅。建筑材料工业是本市支柱产业之一，门类齐全、规模大，关键有水泥（年产721.5吨）、平板玻璃（年产245.7万重量箱）、建筑和卫生陶瓷、钢铝塑门窗、花岗岩、大理石、涂