商业房地产营销策划方案样本.doc

海珠灣營銷策劃目录序言4一、广州市商业用房情况5二、海珠区商业用房情况19三、广州市部分前期销售商场调查25四、广州关键商铺投资风险价值一览30五、竞争对手分析34六、建筑设计提议41七、商场市场定位46八、专题概念分析49九、经营模式提议50十、楼层分布提议51十一、目标用户群和潜在商家提议53十二、营销策略提议54十三、各层售价提议66十四、操作思绪67十五、广告预算及计划69十六、推广计划73后语76附件1：柏联卡权益说明书.77附件2：连环优惠奖励说明书.80附件3：无忧花红计划说明书.81 序言全部些人全部知道“品牌”在市场营运中价值和意义，很多资料也罗列到了部分品牌令人瞠目结舌价值。对于我们来说，仅仅知道“品牌很值钱”是远远不够，关键在于掌握“怎样创建一个有价值品牌”理论知识和实践技巧，并有了强烈生存欲望和务实精神去实施，一步一步地创建一个真正价值品牌。伴随知识经济到来，和全球经济一体化，市场营运主体已经由“企业让在品牌”这是我们必需明白并接收事实。切记一点：知识经济是“品牌时代，而不是企业”时代。依据海珠湾一、二期计划首一、二、三、四层为商业用途，总建面积约18000平方米，本企业提议把商场部分定名为“金前广场”。经过对本项目标市场调查分析，现确定“金前广场”营销策划方案。一、广州市商业用房情况11商铺供给及需求情况u商铺供给商铺同意预售面积和登记成交面积和1999年相比分别有不一样幅度降低，但商铺市场形势较为乐观，消化率较高，成交登记量占批出量81%，进入年，因为预售条件提升和金融支持力度收紧，商铺同意预售面积和成交登记面积和年相比全部有所下降，原八区同意预售面积较去年同期下降31.7%，成交登记面积下降17.4%，成交登记量占批出量百分比高达98%。u需求情况由此可见，多年来广州市商铺供给量呈逐年降低趋势，但需求量却保持在比较稳定水平上，使消化率逐年递增，这证实广州市现在商铺销售形势有所好转，市场还有较大发展潜力。广州市多年商铺供求关系对比表（区）年度1998年1999年供给量（万平方米）79.652.9644.2730.23成交量（万平方米）38.8736.7235.8629.61消化率（%）48.8369.348197.9u商铺价格走势广州市商铺均价在近三年来全部保持在一个比较稳定水平上。1998年因为商铺总供给量较大，使供求压力增大，总体均价维持在13079元/平方米水平。1999年因为供给量显著降低造成商铺需求大于供给，促进总体均价攀升至13472元/平方米。因为中华广场、名汇商城、康王商业城等大型商场推出，致使供大于求现象再次出现，以致造成总体均价下滑至12685元/平方米，下降幅度为5.84%。，新增供求关系趋于平衡，价格再度攀升至13598元/平方米，比去年同期增加7.2%。估计广州商铺供大于求现实状况仍将连续较长时间，能够估计未来几年商铺价格将徘徊。1.2.广州市热点商圈分析u河中心商圈：以连续强势“铁三角”（天河城广场、宏城广场、广州购书中心）为关键，天河中心商圈涵盖了广州市。其辐射圈则走“受众细分”路线：石牌岗顶面向青少年电脑爱好者；广客隆和美居中心则为专业化家居市场；时代广场及中泰国际广场则走中高级白领路线，周围高级写字楼为她们提供了有力人流支持。近期焦点是中泰国际广场，占据火车、地铁、公交车和“轻轨”总站“地利”，拥有中信广场、大全部会广场等成熟写字楼白领一族“人和”，再加上强劲广告攻势，引发了不少投资者爱好。但因为火车东站改建工程还未完成，当地人流成份较为复杂，所以其前景有待观望。u北京路商圈：作为广州市传统商业重地，北京路在一再改革创新中不停散发旺盛商机。北京路以街铺唱主角，聚集港澳甚至世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高级，商铺租金也达成了“天价”。最近引人瞩目标广百新翼打破了北京路商铺“只租不售”通例，最大特点是和广百连通，同层经营、统一管理，发明一个全新销售方法，令散铺买家有了一个“大靠山”，降低了投资风险，故此即使价格不菲，但认购者仍然络绎不绝。u上九商圈：下九路是全市最大步行商业区，其整体消费档次偏向中低级，“经济实惠”可谓是上下九口碑。该商圈向海珠广场和西门口一带幅射，关键项目有荔湾广场、新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城等。近期大力推售是康王商业城，该商场在中山七路陈家祠地铁站出口，负一、负二层为地下商场，以“环球旅游式”作为商城专题概念，融汇五大洲世界风情，开创了将旅游和购物融为一体、时尚经营模式。u农林下路商圈：农林下路以临街小型商铺为主打，是广州青少年追求服装、饰物时尚时尚另一依据地。该商圈也有王府井大厦和东山百货大楼两大传统商厦驻守，但相对北京路两大商厦就显得比较弱势。街铺以其轻灵小巧、货物新奇为主。在农林下路和东风路交界处新裕大厦正对王府井大厦，地理位置相当优越，但因为没有一个鲜明经营定位，销售通常。 u南西商圈：海珠区现有些人口已突破123万，是一个商业繁荣、商圈密集区域。江南西是该区域传统商圈，其中国际超市巨头之一家乐福有意入驻此地。在前进路和南田路交界处，投资个多亿、八层高万国广场立即开业，家乐福将投资数千万在此抢建超级市场。而在江南西路和宝业路交接口，万平方米江南城已经动工，将成为海珠区内一个较有影响大型商场。以江南西路为关键，向江南大道、宝岗大道、昌岗路辐射大江南西商圈正在蓬勃发展之中。13广州市商业市场特点u广州商业之全部广州是华南地域传统商业之全部，商贾往来频繁，今年以来经济连续高速发展，中国生产总量比上年增加12.7%，居民消费水平更是跃上新台阶，全市社会消费品零售总额12439亿元，比上年同期增加11%。和此同时，市政配套等硬件设施逐步完善，为商家发明了良好投资环境，在此带动下，广州市商用物业交投活跃，而且从中能够归纳出以下部分特点：A、零售大鳄抢滩广州中国正式入世，将会逐步对外资开放零售和批发业务，百货零售业开始走出低迷期，步入高速发展阶段，各大中外零售业不停进行圈地运动，以抢占广州市场份额。百佳继中旅商业城店后在天河北再开分店；家乐福租下万国广场两层面积；百盛百货在中泰国际广场分店经营面积达3万平方米；万佳将在五羊新城、新世界东逸花园和中山八路荔景广场设店；沃尔玛意属广州大道南；宏城和岛内价超市亦加紧设网铺点，这些商家所租用经营面积动辄就成千上万平方米，为商场租售打下了扎实基础，带来了旺盛人气，令资金得以较快地回笼。B、传统商业区旺铺仍然抢手广州市传统商业区域关键集中在北京路和上下九商业步行街，因为传统商业地段已经成形，所以现时传统商业区商铺供给量较少，加上商业街内庞大消费人流量带给商家足够投资信心，自然造成商业街内旺铺受到投资者青睐，如在北京路广百新翼，开售以来取得了不俗销售业绩。C、地铁上盖物业受市场追捧地铁开通带给了大家极大出行方便，同时也为商家带来更多商机，见证了天河城火爆商家纷纷将投资眼光再度注视地铁物业。期间一批较大规模地铁物业如中旅商业城、中华广场、流行前线、集美居家私广场等已前后开业经营，在租售则有康王商业城、恒宝华庭、中泰国际广场等大型商城，租售情况普遍理想。D、专题式商场逐步主走俏专题式商场开始成为商场租售策划一个关键原因，买家投资选择时所考虑原因除了地段、配套、人流等硬性原因外，对商场定位亦开始关注，而专题式概念是商场一个关键附加值，也成为增强买家购置信心关键原因，如以“异国风情”包装康王商业城、专做女人生意洪德女人街等。E、“名店效应”成为商场经营法宝现时部分商家在商场租售前期率先考虑部分主力名店让其优异场，以达成旺场效果，从而带动其它商铺租售。在这首先天河城成功起了很大示范作用，继有中华广场引入吉之岛、中旅商业城引入百佳超市和万国广场引入家乐福。中旅百佳超市开业更是引发大批市民疯狂排队采购，一定程度上带旺中旅商业城商铺租售，相信这一方法将会被更多商家所沿用。二、海珠区商业用房情况2.1海珠区概况椐第五次人口普查结果显示，海珠区常住人口由1996年74万人增加到现在100万人（包含外来人口则达123万），短短五年间飚升了26万，而这26万“新河南人”中，八成以上是从珠江北岸各区跨江而来置业安居“老广州”。“三年一中变”为海珠区带来巨大优势，十二条桥飞架南北，路网改造通畅，内环路横贯、地铁二、三号线立即开通，再加上车辆实施年票制，全部将使“河北”车辆涌入海珠区，区内人气更旺盛。市政计划建设极大促进了海珠区房地产发展，本区开发楼盘总数量近600个，建筑面积达6.67亿平方米，是全市在建楼盘最多、建筑面积最大、销售量最大区。2.2海珠区商业分布情况现在，海珠区较为发达商业集中在江南大道北江南大道中，江南西路，宝岗大道呈“H”型分布向周围辐射，而鹤洞大桥、人民大桥、解放大桥、海珠桥、海印桥等路桥设施，为该区域吸引芳村、荔湾、越秀、东山等城区消费人流发明了有利条件。在该区域较著名商业街有两条，一条是江南大道北婚纱专营一条街，另一条是江南西商业街，这两条商业街在广州市全部有一定著名度。同时海珠区政府投巨款打造“河南”三个商业区：n一是在江南大道中和江南西路转角处，建设一个面积11.6万平方江南文化商业广场，投资额达6亿元；n二是江南大道中和南田路交界处建设总建筑面积8万平方万国商业广场；n三是在在宝岗大道和江南西交汇口，建设10万平方江南城。另外有部分较为分散商业区域，关键有以下多个大区域：区域经营行业江南大道婚纱、电器、服装、零售工业大道建材、五金广州大道南水产、女士用具海印桥南家私、五金、装饰材料洪德路布匹宝岗大道新港路2.3海珠区商业计划发展情况未来“十五”计划中，海珠区商业网点建设将在几方面实施：建设大型商业网点，培育有特色区域商业区。关键在江南大道中，江南西路，宝岗大道等道路交汇口，计划建设三个各具特色商业网点，提升该区商业整体内涵和档次。另一个是建设广州国际商贸园区。n发展地铁沿线上盖商业网点，保持该地段商业特色。地铁2号线正加紧建设，在海珠区约有10个出口站，其中市二宫、江南西、中大、赤岗等地段网点，宜及早计划。n抓好新开路网和新建住宅小区商业网点计划和建设。2.4海珠区商业市场近况海珠区商铺市场整体表现并不太理想。批出面积9.10万平方米，比去年大幅增加105%，占八区批出总量30.1%，尤其是从第三季度开始供给量呈爆炸式增加，而同期广州市商铺批出量是大幅削减，这说明发展商对海珠区商业市场前景充满信心。但市场反应似乎给发展商泼了一瓢冷水，整年成交面积只有5.2万平方米，比去年同期大减31%，只占八区成交面积17.5%，发展商热情和买家冷淡形成鲜明对比，海珠区商铺市场形势并不令人乐观。海珠商铺价格则呈下降趋势，第四季度成交均价下降至只有9389元/平方米，整年均价为10895元/平方米。从供给量和成交量较大差距看，海珠区未来商铺价格将有较大压力。 表：海珠区商铺市场情况：面积单位：万平方米价格单位：元/平方米1季度2季度3季度4季度海珠八区批出面积1.760.094.13.159.130.23成交面积0.90.941.22.165.229.61成交价格13598三、广州市部分前期销售商场调查31广百新翼发展商：广州市广百新翼房地产开发地理位置：北京路和西湖路交界处商场规模：约45000m2，其中负一、二层销售。工程进度：准现楼（正在装修）开业时间：5月1日推广专题：进驻北京路步行街！进驻广百！推广方法：8万元首期（余款在开业前付清）利润分成计划一次性收取分成（分三、五年），按成交价每十二个月8%计，在楼价中一次性扣除，买家没有对应年限商铺使用权。分期收取分成（分三、五年），按成交价每十二个月11%计，开业十二个月后收取第十二个月分成利润（成交价11%），如这类推。买家拥有商铺使用权。售价：负一层65000元/m2，负二层28000-45000元/m2。32中泰国际广场发展商：广州市天启房地产地理位置：广州火车东站西侧商场规模：约100000m2，其中一至四层销售。工程进度：商场已建成，写字楼和酒店未建。开业时间：12月18日推广专题：国际口岸物业典范推广方法：统一出租计划在楼价中一次性扣除楼价30%（作为统一出租四年租金），买家没有四年商铺使用权。售价：一层60000-9元/m2，二层40000-50000元/m2三层30000-35000元/m2，四层23000-26500元/m233新裕大厦发展商：广州市新裕房地产开发地理位置：农林下路81号商场规模：约10800m2，其中一至五层销售。工程进度：现楼开业时间：春节推广方法：返租计划（返还四年租金。每十二个月按楼价13%计，每季度领取一次。粗略计算，实际成交价约为楼价48%。）保租计划（发展商包租四年，买家购置时成交价为楼价60%，但买家没有四年对商铺使用权。）售价：一层50000-57000元/m2，二层34000-37600元/m2三层29600-33000元/m2，四层20600-24200元/m2五层11600-15200元/m233康王商业城发展商：广州市地空开发企业地理位置：地铁陈家祠站（康王路地下）商场规模：约48000m2，其中地下一、二层销售。工程进度：正在装修开业时间：8月31日推广专题：环球旅游式地铁商城（设美国、中国、澳洲、法国、意大利、泰国、日本、巴西、瑞士九国五大洲世界风情区）推广方法：推出20%楼价优惠（20%楼款在楼价中一次性扣除）。售价：0-40000元/m2。四、广州关键商铺投资风险价值一览“一铺可养三代”商训，在今天充满变数商铺投资中，并不一定能准期兑现。现在传统商铺和现代商场共存，投资商铺有不少风险，不小心就会掉进投资陷阱。其实，任何商铺投资风险总有一些征象，投资者只要细心甄别，即可防范。怎么识别商铺投资风险？投资者可使用以下三大武器武器：从长线看投资前景一位十分内行商铺投资者说，投资商铺赚不盈利，不能只看一两年，最起码要看到四年以后发展情况，天河城广场起初人气也不旺，但其地理位置、商业结构、城市发展计划决定了其发展前景。以前期市场看，关键在推商铺物业，天河区有中泰国际广场，东山区有新裕大厦、越秀区有广百新翼，荔湾区有康王商业城、恒宝华庭、名汇商业大厦、南方名酒交易中心，海珠区有万国广场、百利广场、南北广场、海珠书城、海珠城广场等大型商业物业（具体分析详见列表，下同）。从发展前景看，当今开发商大多是商业奇才，在选建项目时，已充足考虑到未来商业格局改变及发展前景，在大型商业物业中投资商铺，前景全部较为乐观。武器：从管理看投资回报再有发展前景商铺，假如没有良好管理，也只是镜中月，这种例子在其它城市已不胜枚举。所以现在买铺者把管理看得和地段一样关键是十分明智做法。据几家商业物业开发商介绍，她们对大型商业管理全部十分重视，为了实现优质管理，在租售铺之前，已对大型商场管理胸有成竹。投资者一定要问清管理模式，以免投资有误。 武器：从租售看投资信心从商业物业租售情况能够看出，开发商对物业本身商业价值信心情况。作为开发商对售后物业能否再一如既往地为业主提供优质服务，是一个值得业主关心考虑问题。大型商场不一样于街道门面，只要投资者有管理天才亦可经营，它需要有一个好管理模式，使场气做旺，这实质上并不是一两个投资者事，而是商场管理者要做工作。只售不租商业物业，一定要问清开发商是否组建商场管理企业，假如已组建，表明这家企业对投资者利益十分看重，在努力为业主服务。假如没有组建什么商业管理企业，则要预防该物业一售完，开发商会溜之大吉。到时，整个大商场就可能像一盘散沙，再有经营才能投资者也会赔进去，这种商铺一定不能买。不过，从投资角度出发，投资者看好某个项目后，能够先买下来，再转手。这一决定一定要在投资之前做出判定。五、竞争对手分析51竞争对手分析海逸花园首层商铺发展商：广州市南联房地产开发代理商：美好置业发展地理位置：广州市海珠区江南大道中110号经营总面积：1.5万平方米首层面积：3750平方米推售范围：首期第一层商铺管理费：30元/m2实用率：63.8%装修标准：无胚施工进度：已封顶交铺时间：6月已经进驻名店：暂未定计划情况：首四层商铺交通情况：几十米处有个江南大道中站，几十条公交车线，距离地铁站不到200米。付款方法：一次性付款9.4折，银行按揭9.5折，超轻松按揭9.6折销售热线：3400051934000085最高价：5万元/m2最低价：8000元/m2千色精品城发展商：广东大东海实业发展代理商：怡和置业地理位置：前进路35号兰亭颖园首层经营总面积：1000平方米推售范围：首一、二层商铺管理费：10/m2实用率：一个地铺8.2%、二层50%（其它和二层一样）装修标准：1、墙大灯箱招牌，大型广告橱窗配宣传广告。2、首层抛光砖地面，配灯盘天花，独立电表。3、复合木地板，独立电表配开关插座。施工进度：首层已经有部份营业中，其它10月1日全方面开业已经进驻名店：没有计划情况：12层商铺交通情况：门前有几十条公交车线，距离地铁站100米招租热线：8449944584499994付款方法：二按一租，管理费押金500元水电押金1500元，装修设备费8000元最高价：4000元/间最低价：400元/间蓝色快线发展商：广州市南伟房地产开发代理商：广州市中地行房产代理地理位置：广州市江南大道中73号占地面积：11547平方米总建筑面积：82520平方米商场面积：1平方米推售范围：三层商铺管理费：38/m2实用率：56.%交铺时间：12月12月28日正式营业施工进度：已进行内部装修装修标准：地面水泥沙批荡，天花管线自然铺排品简灯或冲孔天花，墙身乳胶漆粉饰，铺面统一灯箱电由发展商制作，预留冷气风口及多插座电掣，独立电表，预留电话线。已进驻名店：麦当劳、屈臣氏计划情况：负一层仅一、二层商铺交通情况：地铁出口，距离公交车站几十米销售噱头：“地铁一响，黄金万两”销售热线：8425220584254630付款方法：租三按一租，30天中介费，预交三个月管理费，灯箱费元/个万国广场发展商：广州市蓝田基业房地产开发企业代理商：自销地理位置：广州市江南大道中133号（前进路40号）推售范围：五楼商铺管理费：38/m2实用率：60%（未知实数）装修标准：无胚施工进度：首13层已进入营业，5楼进入装修，10月1日全方面营业交通情况：距离地铁不到200米，几十条公交车线于商场门前穿梭往来计划情况：六层大型商铺已进驻名店：负一层：电器数码世界负二层：PANKING一层：C.Y专卖店、豪柏钻石、名店城二至三层：家乐福、麦当劳四层：万国皇朝家居中心五层：史努比乐园餐厅六层：美食城销售热线：8426283384262822租价：120/m2售价：17600/m2南北广场发展商：广州市南北房地产开发代理商：经纬物业地理位置：宝岗大道中（海珠区政府对面）推售范围：宝岗大道180米临街现铺管理费：12元/m2.月实用率：60%（未知实数）装修标准：无胚施工进度：/交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来计划情况：约0m2，其中一、二、三层销售已进驻名店：/销售热线：/租价：/售价：一层12100-26000元/m2，二层7940-15900元/m2洪德女人街发展商：广州洪德置业代理商：民生物业通地理位置：洪德路165号推售范围：3层约1.9万平方米管理费：8元/m2.月实用率：60%（未知实数）装修标准：无胚施工进度：一期：5月1日，二期：底交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来计划情况：3层约1.9万平方米已进驻名店：/销售热线：/租价：88元/m2售价：二层21017元/m2万乐居发展商：广州市前进房地产开发代理商：广州市进一物业代理地理位置：广州市前进路推售范围：3层104个铺位管理费：5.6元/m2实用率：60%（未知实数）装修标准：无胚施工进度：5月交交通情况：几十条公交车线于商场门前穿梭往来计划情况：/已进驻名店：/销售热线：8423298084233080租价：50元/m2售价：均价41560元/m2六、建筑设计提议6.1裙楼外观特色处理结合本项目标整体风格，凸显商场经营特色。在外立面处理上，尤其重视把握年青人新潮、猎奇之心理趋向。营造和别不一样，独具个性设计。令到其成为前进路独树一帜建筑。并可成为项目新增附加值卖点，舆论新闻炒作题材，年青人谈论话题。欧陆后现代古典风格立面关键材质以大幅落地钢化玻璃，不锈钢构架及铝质扣板为主。色彩利用比较偏冷，强调金属质感。线条表现以直线为主。表现时尚、雍容、高贵、通透感觉。 时尚风格色彩搭配显得较为鲜艳及明快，装饰构件富于立体和层次上改变。用材方面比较广泛，讲究玻璃，砖材、铝扣板、喷涂工艺等灵活搭配。另类风格在立面设计上掺入时下年轻人较为热衷，如NBA，X-GAME极限运动、漫话题材、科幻等元素。营造比较有特色风格。6.2其它设备提议在裙楼三层南侧圆弧位外墙处装设一个大型彩色液晶显示器，尺寸约为长10米*高3米，日常可播放流行歌曲MTV，街舞歌曲，NBA直播等节目。作为营造商场气氛和吸引客流补充手段。6.3室内装修提议提议将较为流行及前卫Disco装修风格及元素引入商场室内设计，这种做法在广州临时是唯一及超前。u地面及室内墙身部署通道地面提议打破通常惯常做法。用材方面可采取透光石材，钢化玻璃等，底部及墙身装设彩色泛光灯，营造独特效果。u灯光及声像设备商场内部可装置中央音控及灯控系统。灯光色彩及亮度能够实施调整。在天花板顶上吊挂液晶电视，日常播放流行歌曲MTV。营造热烈气氛感觉，有助提升场内客人消费情绪。6.4销售条件u完成商场外立面销售包装工程；u完成设于商场首层售楼部装修工程（包含售楼部内部部署，如：项目模型等物料制作）；u完成设于商场首层“样板铺”装修工程，以供配合项目销售时使用；u完成大企业进场所同。七、商场市场定位在进入二十一世纪头两年，伴随中国加入WTO，机遇和危机共存今天，市场已经发生显著迹象企业难做，日子难过，本土企业是越来越多感叹。使命实际总归还原到行动层面，就是我们提倡“剖析成败”，促进我们行动是我们“职业良心”，假如粉饰经营风云背后陷阱，告诉每一位老板：你是做得最优异一个，这无疑是为老板穿上“皇帝新衣”，遮住其实是致命丑陋。想营销成功，我们需要是“打开”态度。从本项目标地理位置分析，做商城并不理想，而且规模不算大，因为前有万国、后有东银，中间恰好是断层段，临时无法形成走廊之态。所以，依据我们多年推广经验，除了走“市场差异化道路”外，更关键是用“逆向思维”来做市场定位。我们经过论证后认为唯一出路是：做含有欧陆专题特色浪漫休闲中等商城，以此定位来带动广州商业新景象，并先喝头啖汤。所以我们提议市场定位为：互动娱乐区释义多年在广州年轻人中组建乐队（俗话说“夹Band”）颇为流行。但奈何能提供给她们发挥场所不多。而本商场正是要为她们提供给她们一展所长场地，同时也可利用其制造明星效应吸引相关消费人流。为此提议在二、三楼圆弧位专门预留一个位置，搭建一小型舞台，周围设置若干吧台及吧凳。每逢周六、日可在此进行多种多样不一样种类演出，比如摇摇大赛等。八、专题概念分析我们决意把世界一流享乐主义带进广州，落户“金前广场”就是致胜法宝。所以，我们提议在商场布局计划中应该充足考虑利用空间，除了装饰风格上带欧式古典味道外，更应该安排每层休闲设置，让消费者在专题商场吸引前来后在购物环境中感受到一个自由自在浪漫气氛中，令大众留连往返，客源不停。法国浪漫风情商业街专题概念推出后，相信会令市场产生品牌威力，带来旋风式传输效果，让众多受众认知广州最终诞生了一个真正欧式浪漫休闲专题商场。商业街含义除了建立一个欧式品味平台外，还提醒大众反美情结。九、经营模式提议91经营模式911低价卖给财团独立经营好处：能够立即回本，确保后续发展，但估量售价不会太高；本方案为中策。912引进大百货企业作影响来散卖好处：经营风险少，能够把剩下部分（约70%面积）顺利售出，但要对该大企业作出短期利益让步；本方案为上策。913以专题概念来吸引租户租赁经营好处：轻易招商，但需要着力推广并投入较大费用，资金沉淀较大；本方案为下策。十、楼层分布提议楼层面积（M2）专题定位关键商品大类说明4F4500愉快yes堡小型电影院书城专题游乐园吉之岛百货4层除了划分给百货超市外,剩下部分以愉快yes概念较有特色来吸引消费，配置部分年轻人钟情项目，以利吸引投资客购置。3F4500古典美食天地美食街吉之岛百货专题餐厅因为商城规模不大，客人往往会不愿意上楼，所以要经过某大品牌百货超市驻进，吸引人潮上流，但又要考虑面积问题，太少百货超市不够规模，占太大面积又影响销售资金回笼，所以在3层划了小部分做百货超市，在4层划了大部分面积经营，3层可划分大部分面积做美食小档（或酒楼），以利销售资金回笼增大。2F4500浪漫名店城肯德基名牌街为了令项目休闲功效突出，必需考虑到聚人方法。提议二楼租一小部分给肯德基，目标吸引人流。大部分做名店城分析经营中等服装、化妆品、旅行用具等牌子货，以利和首层相连。1F4500欧式休闲风情街银行法国名店街本项目首层商铺沿线较长，临街铺将会卖出好价，但考虑到档次配置问题，提议卖小部分银行，大部分做法国名店城分拆经营中等服装、化妆品、旅游用具等牌子货，以利创出著名度。B1/B2/十一、目标用户群和潜在商家提议“金前广场”目标用户群定位为，还没有在广州落地欧洲牌子；在广州准备扩张其它牌子；珠三角投资客；海珠区生意人，柏联集团用户群。111提议进驻欧洲品牌营造“法式浪漫风情”如：ALFREDDUNHILL、BandF、JESSICA、CHARLES、JOURDAN、GIOVANNI、VALENTION、JAKET、MOISELLE、MISSK、EPISODE、GIADA、等部分国际著名品牌营造高级再加入中等品牌如：GIANDANO、FREEBRID、CY、BOSSINS、PATTY、QQ、JESSCO、SWATCH、LAPARCO、SAKET、康尼雅、李宁、无印良品、蕉叶风味街、澳门街、等等。十二、营销策略提议在众多物业推广中后人正不停地更新前人手法和理念，谁全部想有新突破，言而在整个营销过程中，我们认为首先是策略为重,假如没有好战略总谱，在营销中就不能有如意战术。创新将会是我们首要任务，假如能依据市场调查分析研究后，正确地为项目定位，我们相信机会是很大。但关键是怎样在专题概念下成功运作。本项目标营销策略除使用新营销手法体验式娱乐营销外，更关键重心是：经过“发展权益卡”来发展一批会员，为推盘造就强势人气，并关键推出连环优惠策略，吸引一大批投资者入市，为开盘发明佳绩。所以，本项目标营销策略化腐朽为神奇；121提议一：成立专业服务中巴车队1211金前广场海珠客运站1212金前广场地铁市二宫站1213金前广场大沙头1214金前广场中山大学1215金前广场文化公园好处：确保人流量，增加投资者信心，轻易招商。122提议二：和欧洲某国行业协会合作目标是推广法国风情商业城和欧洲文化传输。好处：营造独一无二效果。 123提议三：和文化局或电影企业合作举行一系列活动目标是制造新闻话题和提升形象品味。好处：开创和众不一样推广手法，产生新鲜感。124提议四：利用明星效应建立强势品牌目标是要达成设定市场影响效果。好处：速度快。125提议五：利用国际著名品牌效应目标是要让散户有投资信心好处：安全。126提议六：二、三、四层利用返阻回报方法目标是要卖得快。好处：吸纳大量投资客。127提议七：周围地域招商（珠三角）目标是要扩大影响力。好处：费用相对较少。 128提议八：巧借海珠区政府名义目标是要产生“前进商业走廊”效应。好处：市场认同度高。129提议九：首层商场拆分为10-20M2一间，单元售价总额控制在40-50万元之间。二、三、四商场（除大品牌外）拆分为5-10M2一间，单元售价总额控制在20万元左右之间。1210提议十：娱乐营销经过在商场大堂内建造一个长用小型舞台，长久举行娱乐、音乐等文化节目演出。目标是提升品味和文化气氛好处：使人流不停。十三、各层售价提议“金前广场”售价提议：均价：24000元/M2具体楼层售价以下：楼层面积（M2）专题定位各层售价（M2）说明4F4500愉快yes堡均价：1三层和四层差价为8000元/M23F4500古典美食天地均价：0三层和四层差价为8000元/M22F4500浪漫名店城均价：29000二层和三层差价为9000元/M21F4500欧式休闲风情街均价：45000首层和二层差价为16000元/M2B1/B2/十四、操作思绪综观上述广州市商业分布情况分析，市场对投资商铺热潮正从1999年以来高潮后减弱。另外，海珠区商业环境并没有得到很好改善，但我们相信伴随广州地铁二线开通，将会得到改善，只可惜这种方位上改善在市内其它地域一样受惠，所以当今市内一些区位相对集中优势也会受到影响。伴随电子商务盛行和行业扩大，我们能够预见本土消费跨区域行为将会大大降低，所以能够断言：昔日独大商业气氛环境将一去不复返。就海珠区而言，因为它区位特征显著，从一个工业大区转型为居住大区，在市政管理能力方面还有所欠缺，整体形象不理想。比如在文化建设方面、市政建设方面、商业建设方面全部相对落后于其它区。但海珠区居住人口不停上升，使城市格局正从失衡走向均衡，这是一个千载难逢商机，这个阶段谁能占有先机水就能掘到第一桶金。从现在海珠区商业分布和档次分析，大部分是以低级次批发式模式为主，之前江南西路外，并没有较有影响商业龙头出现。正因如此，万国广场就能先拔头筹、一挥而就，以后也改写了海珠区商业分布格局，并快速带动形成了新前进路商业走廊。依据以上分析，我们提议借万国广场余风，塑造一个中高级次欧式浪漫购物商业城，走就是市场唯一差异化经营路线，只有这么才能目标集中，定位清楚，化劣势为优势。在推广前先利用明星塑造一个强势品牌，并挟某大品牌企业驻进强势，另在推广时候采取具牌统治联合手段，一举把可售面积约70%（除租给百货企业及肯德基）专题商铺卖掉。附表1柏联卡权益说明书附表2连环优惠奖励说明书附表3无忧花红计划说明书十五、广告预算及计划151广告预算“金前广场”按可售面积70%总量计，估计售出金额为3亿元左右据此，本企业设定推广费用为2%，即广告费用约占600万元。152计划因为本项目商场部分推广在前，而且金额不非，我们认为必需要先塑造一个强势品牌才有机会获胜，所以提议邀请香港当红明星作为代言人，为后续销售强势到来作好铺垫，以利一矢中带动销售。依据项目工程进度，我们提议“金前广场”安排在元旦开售，具体广告安排以下：n铺垫期广告额占10%即60万元实施时间：11月1日11月30日n内部认购期广告额占10%即60万元实施时间：12月1日12月30日n公开销售期广告额占30%即180万元实施时间：1月1日1月30日n强销提升期广告额占30%即180万元实施时间：2月1日3月30日n促销清货期广告额占20%即120万元实施时间：4月1日6月30日十六、推广计划编号专题工作完成时间责任人备注1确定商场筹备工作计划10月15日2研讨商场经营方案、MD方案10月20日3审定商场经营方案、MD方案4市场调研确定可合作供给商目录10月20日5组织机构设置及各部门职责划分10月20日6确定内装设计企业10月20日7人员招聘计划制订10月25日8招商人员到位11月1日9各项人事管理制度、职员手册、工资方案制订11月1日10财务预算确实定11月5日11筹备领导小组人员确实定12招商手册设计一制作11月10日13招商信息公布会组织和筹备11月15日14帮助设计企业完成商场总体装修方案11月15日15召开招商说明会12月1日16各楼层收银台信息点确实定11月20日17网络线布局设计方案18确定商场平面布局（库房、办公室、通道、食堂、更衣室、卫生间等）19各方面财务制度制订11月25日20意向书、招商协议设计及审批11月30日21意向书、招商协议印制12月5日22和用户签定合作意向书12月10日23和用户签定招商协议12月20日24管理人员到位12月20日25商场多种购物袋设计和制作26商场开盘庆典仪式策划及定案12月20日27一线人员岗前培训工作28更衣柜到位及更衣室使用29职员食堂启用12月20日30寄售商职员岗前培训12月25日31商场开盘庆典仪式各项工作筹备就绪32商场开盘促销推广活动策划方案33用户装修方案确实定和审批34用户入店装修35组织商品上架、盘点36商场保安人员专业培训12月1日37商场办公设备和用具采购人员进驻前38进行市场调研长久39和目标用户进行洽谈 推广步骤：依据以上策略及定位，本项目推广工作易早不易迟，因为和众多品牌洽谈会占用较长时间，所以提议代理企业应在10月中进行计划内工作，努力争取在元旦顺利开盘提供确保。n第一步：确定商场风格（实施时间：10月15日30日）n第二步：确定市场定位（实施时间：10月