商铺开盘操作方案样本.doc

世纪花园内商铺开盘操作方案

世纪花园内商铺命名：世纪花园·金色未来内商业街

序言：
为了配合世纪花园商铺销售，在开盘期间我们努力争取快速在江城市场造成一定声势，取得市场关注，方便确保世纪花园内商铺在短时间内能够完成商铺大部分去化。
为了达成这一目标，必需处理问题关键在两个方面：一是，让投资者知道世纪花园·金色未来发售信息；二是让准备投资人知道世纪花园·金色未来所含有种种优势。在处理这两个问题过程中，需要考虑到是：经过不一样媒体间组合、经过现场和媒体间配合来达成推广有效性。

一、SWOT分析
优势
1、 本案作为小区商业物业，直接服务于世纪花园居住小区。该住区一、二期快要有1000户居民，其消费人群将对本案组成强大现实购置力，尤其是对日常生活资料消费和敏感性物品消费尤其突出。现在小区一、二期物业已交付，住户也逐步入住，消费人气和消费需求将逐步抬升，这为本案销售和经营提供了极大空间和消费基础。
2、 本案在计划和设计上新奇、独到，本案在建筑风格上充满改变，布局上形成相对围合，内街环境幽雅，为以后业态选择和经营发明了更大空间。
劣势
1、 远离成熟商圈。而本案位江全部城北，远离中心成熟商业区域，无法依靠和利用中心区域人流和现有商业气氛。
2、 世纪花园·世纪商业中心销售带来了很多负面影响，交房问题等很多问题间接影响商铺发售信心。

威胁
1、 世纪花园以北，是规模和世纪花园相当建赢国际城。其内商铺也在最近立即发售。江全部城北板块因为受到市政道路建设、轨道交通、城市计划以等很多不确定性原因影响，整体房地产市场销售滞后，消费者仍存在相当心理抗性，居住气氛不强，消费空间和消费层次不高，这直接影响本案销售和招商工作，也为本案整体定位带来相当不足。
2、 现在江全部城北住宅区商业配套仍以底层商铺为主，关键分布于小区外围和城市干道相连，价格分布不均，且商圈优势不显著。正因为如此，此区域世纪花园·金色未来内商业街面临挑战是第一个吃螃蟹挑战。

机会
1、 伴随道路及河道整改建设不停推进，尤其是市政建设北移，将拉近中心区域和城北板块距离，这为消费人群适度转移提供了可能，为以后这一区域开发发明了契机，也为本案带来了一定人气。
2、 现在城北商业物业缺乏特色和文化品质，所以小区商业物业在城北商业地位和作用没有充足表现出来，而本案不管从建筑形态和布局上考虑，还是从所依靠小区主流消费人群考虑，均在整个区域属于上流，这为本案在经营和定位上采取规范化统一管理和寻求特色，从而和周围小区商业物业形成差异和错位提供了很好机会。

二、项目人群分析
消费者人群
1、 世纪花园住户
这一部分人群将是本案主流消费人群，以日常生活用具消费和价格敏感性物品消费为主，依据现有住户统计和分析，世纪花园是年轻人和老年人两种年纪段住家，这些人群往往对休闲、娱乐和运动等精神享受要求较高。
2、 住区周围小区住户
因为本案在规模和档次上均高于周围物业，在相同条件下，甚至略优于相同地段物品和服务价格，选择本处消费可能性将会大大提升。世纪花园对面万人小区建赢国际城住户也将是世纪花园·金色未来内商业街主流消费群体之一。

购置者人群
1、 世纪花园住户
这关键出于对该区域发展信心和广源房产对老用户优惠政策考虑，兼顾投资需求，尤其是对于部分“一铺养三代”情结深重中老年人。从内商铺销售来看，通常小区规模大，居住人群多，那购置内商业人其小区居民较多。
2、 世纪商业中心购置者
因为世纪商业中心离城市中心商圈较远，但购置者看到了未来所带来发展契机。所以这些投资者更轻易接收世纪花园·金色未来内商业街
且现在处于计划城区，逢低吸纳，以作保值增值之用，加上小区强大购置人群作为后盾，经营相对有确保。
3、 外地投资者
关键针对部分职业炒家，逢低建仓，待时机成熟，易手变现。这对于初始销售有一定推进作用，但需控制，以免销售价格和以后租金百分比失调。要想吸引职业炒家必需在宣传上给其绝正确信心。如：小区规模、格调、文化品质等。

三、项目定位分析
1、 我将本案定位成内商业步行街，不管从规模、体量全部比较庞大。
2、 本项目商铺南北纵向。项目依靠世纪花园共有约2700 户，约数万居住人群。本项目远离市中心，无法直接凭借现有商业气氛，所以在本案定位上，我提议走特色路线和创新路线，这么既能够填补本身不足，又能够避开其它同类物态竞争矛头。
3、 其次，本案目标人群很显著，首先应该是世纪花园广大业主，和周围小区，如建赢国际城部分业主，所以，本案在定位上要考虑立足小区，面向社会，在销售及招商过程中也要考虑本小区业主生活和利益。
4、 本案必需经过合理定位，包含价格定位、业态定位、销售模式和管理定位等发明自己特色商业形态和经营模式，和周围同类物业或江全部相关物业形成错位，从而抵消同类业态正面抗性。
5、 考虑到世纪花园小区整体居住气氛和住户层次较高，和周围区域住户对特色商业渴求，在商业定位和业态选择上应努力争取精巧和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如咖啡屋、健身中心、棋牌房、茶吧、美容美发、书店等。在满足了以上两个层面基础需求以后，可考虑特色化经营思绪和业态布局，如酒吧、网吧、特色衣饰店、特色饮食店和休闲特色文化活动定时开展等。

三、媒体安排
世纪花园·金色未来内商业街要说服投资者认识到这里商业价值并引导她们产生投资行为，需要表现三个方面主导卖点：一是世纪花园规模，品质；二是城北板块政治经济开发，和未来CLD形成；三是买世纪花园·金色未来内商业街所独享回报方法。另外，我们能够贯穿考虑是“广源地产”品牌指导作用。
卖点释意:
1、 高品质万人小区，投资增值潜力无限
世纪花园金色未来内商业街，在世纪花园南北纵向中心景观大道两侧。世纪花园堪称名副其实万人小区。绝对保障人流量。

2、一铺养三代，生意就在家门口
世纪花园内商业街，全长220米。高品质小区定位，庞大居住人群。让你轻松在家门口做生意。
3、 五星级物业和齐全配套，为您投资保驾护航
世纪花园出色物业管理模式和成熟配套，为业主提供了优质生活保障。物业提供房屋全程代租、代管、代售及财产增值资产管理服务。让您在世纪花园做生意轻松自在。

考虑到内商铺推广独特需求，我们推广专题为：

纵横财富天下
领引金色狂潮

“金色”将成为我们贯穿推广全过程关键线索。
在整个媒体安排过程中，为了节省世纪花园·金色未来内商业街推广费用，软性炒作和硬性配合成为了关键方法。报纸硬性广告将做以下配合：
1、报媒宣传
（以下媒体安排将以10月28日作为开盘参考，如有改变可合适依情况顺延）
日 期
媒 体
版 面
主 题
内 容
10月15日
扬州、扬子
晚报
一般版半版
（第一次报版）
世纪花园，给您第二次创富机会
对市场进行销售通知，引发社会注意
10月18日
扬州、扬子
晚报
一般版半版
纵横财富天下，
领引“金色”狂潮
·商铺全部硬性卖点
·预告商铺开盘信息
·预告商铺认购信息
10月20日
同上
同上
同上
同上
10月22日
扬州、扬子
晚报
一般版半版
金色未来，“金色”开盘
·突出商铺开盘信息
·开盘商铺购置方法
（按认购次序选号购置）
10月25日
扬州、扬子
晚报
一般版半版

纵横财富天下，
领引“金色”狂潮
·突出商铺三个主导卖点支撑
10月26日
扬州、扬子
晚报
一般版半版
“金色”商圈，绝对价值
·世纪花园内商铺投资分析
10月27日
同上
同上
“金色”商铺，买回家
·依靠万人小区，进行商铺可投资分析
10月28日
同上
同上
投资40年，回报400万
·出色投资方法
注：[扬州电视台和江全部电视台内容为：金色未来投资卖点宣传（10月15—11月15日）]
·第一次硬性报版投放，将放在软文推广之前，方便取得更高市场关注度
·开盘前后将集中进行炒作，快速建立市场认同度；较之而言，我们将在开盘前期做足市场预热，让市场充足期待；确保在开盘时期全方面开启项目销售
·在硬性推广后期，我们将对三个主力卖点分开进行关键描述；不过在强制列入中，还是将以三个部分整体表现。

2、SP活动（促销方法，造势方法）
现场促销活动我们则立足完成两个方面任务：一是在销售现场聚集人气，营造热烈气氛；二是抓住我们目标用户群特征和心理需求，将商铺商业价值最少在现场现象上能够充足表现出来。
整个世纪花园·金色未来在开盘现场活动安排上，将有以下多个部分组成；
1）世纪花园·金色未来限时放号
为了促进商铺销售，促进销售现场形成火爆场面，可采取限时放号形式。
2）现场舞狮演出活动（或邀请相关著名人士进行剪彩等形式）
独特开盘当初，采取舞狮表现，来达成对投资者聚集人气目标。

在整个开盘活动之前，我们能够经过媒体做好事先预热活动，其中包含：软文炒作和硬性广告通知等形式。
开盘方案
一、活动目标
1．聚集人气。经过举行现场活动，吸引大家前往，增加人气，凝聚财气，提升
成效率。
2．制造项目开盘轰动效应，扩大项目著名度以求得开盘人气鼎盛和轰动效应。
此次活动由“现场演出”、“选房现场”两大现场活动组成，环环相扣，易炒作
现场气氛。所以肯定能吸引市民连环关注，形成口碑效应，巩固老用户；同时也
可吸引新闻媒体关注，便于新闻炒作。
3．直接促销，部分人会受高额优惠诱惑，形成冲动购置，直接增加销量。
4. 成交前期排号用户，回收部分资金。

二、活动标准促成用户理性思索下感性成交，形成轰动效应，并对后期销售造成利好气氛内紧外松，热闹喜庆 简单流畅，一气呵成
三、活动时间：10月28日
四、活动地点：售楼中心
五、活动形式
1、 现场演出 2、现场选号
六、邀请嘉宾
房管局，计划局领导，世纪花园领导
七、活动步骤：
9：20演出开始 军乐团
9：30主持人致辞
9：35演出开始 舞狮 放礼花
9：45领造成辞
9：55礼炮 演出继续进行
12：00演出结束
八、选房细则：
1、用户凭《VIP认筹卡》依排队前后次序入室等候选房；
2、每份《VIP认筹卡》仅限一人使用；（即每户指定一人作为代表入座）
3、持《VIP认筹卡》用户入座完成，未持卡用户方能入室；
4、每位参与选房用户，选房时间须在3分钟内完成；
5、选房当日持《VIP认筹卡》用户依序全部选房完成后，若仍剩有可选房
源，未持卡用户可接着选房；
6、逾期未选中房源或未参与选房用户，不再享受任何优惠方法；
7、持《VIP认筹卡》未选中房源用户，请于2月4日—9日至销售
部办理退卡手续；
8、本活动最终解释权归濮阳市昆濮商贸发展全部
（二）、选房步骤
1、全部持《VIP认筹卡》用户依现场排队前后次序选房；
2、选房用户由置业助理率领至选房区选房；
3、用户选定房源后，由置业顾问发放选房卡，用户凭选房卡到财务处交款，
并开具票据；
4、用户凭交款收据签署《认购协议》；
5、用户选房手续办理成功后，由置业顾问引导离场。
导离场。
九、活动准备工作
1 演出现 场 布 置
条幅：40年产权，400万回报。买金色未来做世纪花园金房东
拥有金钱百万，不如金色未来旺铺一间

2、 拱门：热烈庆贺世纪花园·金色未来内商业街盛大开盘
3、 演出背景墙 内容：江全部最大集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体一站式内商业步行街道；依靠数万人居住小区，发明金色财富

十、促销方案
现金优惠
排号优惠：
1——50 优惠4000
51——100 优惠3000
101——300 优惠
301及以后优惠1000 老用户优惠1000
一次性付款：追加

（以上日期排定顺延）