广场物业评估报告样本.doc

三峡广场物业评定汇报第一部分 项目概况三峡广场景观文化MALL在重庆沙坪坝地域三角碑商贸中心关键地段，东起三角碑转盘，西至陈家湾天桥，北和文化广场、双巷子步行街相连，南通历史文化名人广场、绿色广场。它是锦绣三峡广场组成部分之一，是现在重庆市最大地下商业步行系统，同时是集景观、文化、商业为一体全新形态商业单位。第二部分 市场环境分析一、项目区位条件评定1、区位条件：重庆市是中国继北京、上海、天津以后第四个直辖市，同时也是最大直辖市，重庆城市特征是多关键式城市结构，即通常所讲组团式城市群所形成特大城市。因为嘉陵江、长江和众多山丘分割，自然地把重庆分割为沙坪坝组团区、杨家坪组团区、南坪组团区、解放碑组团区、观音桥组团区等，每个组团区全部有独立中心区，各个组团区中心有完备商业系统、政治系统，因为各组团区相距较远，区域消费大约有90%在各组团中心区。依据相关理论，每个城市中心区域人流、物流、资金流、信息流分布是不均衡，它们在城市中心区域某个部位形成聚集点，亦为结节点。它比通常中心区域土地有更大活动强度，从而更含有吸引力。它通常为一片范围不大繁荣街区式商业中心，在此除聚集了大量专业商店和综合性百货企业外，还汇聚了饮食、邮政、影剧院、银行、保险、交通等服务部门，其来往人流、车流量很大，其周围街口、广场也是城市交通枢纽。三角碑地域是沙坪坝区经济、文化、交通中心，备受区委、区政府重视，并被计划成为重庆市除解放碑商圈外重庆市第二商圈。该区域集中了数个城市广场，广场间以商业步行街相连，其间已分布着著名百货企业、专业商店、银行、酒店、影院等，是现在沙坪坝区消费集中区和繁荣商业中心，尤其是经过近几年高速发展，其在重庆市中心商圈地位已直逼和解放碑商圈。三峡广场景观文化MALL正在三角碑商业中心区关键地段，其横贯东西地理位置含相关键商业口岸价值，它像一根纽带将现在三角碑地域现有城市广场连为一体，同时和南北向中心商业步行街相辅相成，将现在各大商业场所串连形成体系，从而形成现在重庆乃至西南地域最大城市中心步行商业系统。三峡广场景观文化MALL建成及投入使用，将使三角碑商业中心区规模堪和北京王府井大街、上海南京路、广州中山路相比美，该区域独有景观文化商业价值使其含有极强影响性、显著性和辐射力，也使三峡广场景观文化MALL所在地段含有极高商业口岸价值。2、交通条件三峡广场景观文化MALL所在三角碑地域是沙坪坝交通中心，道路系统发达，是沙坪坝区通往渝中区、江北区、九龙坡区、磁器口镇等地交通枢纽地段。另外，火车北站作为客运站更方便了沙区和其它地域联络，其交通通达度极高。尤其是三峡广场景观文化MALL在围绕三角碑至陈家湾商贸中心区道路系统中心，现在其环形道路交通系统天天汽车通达次数极高，据定点统计数据显示渝碚路汽车通行量在每小时 至 万辆，天天流入三角碑商圈人流量超出20万人次，而且道路和步行街多方位联接，更增加了三角碑商圈接纳及辐射能力，所以对于三峡广场景观文化MALL而言，三角碑地段便捷交通条件也为项目标辐射力及影响力发明了有利条件。3、配套条件城市基础设施是搞交通、能源、供水通讯、环境保护和防灾抗灾条件，它是城市不可少物质基础。作为沙坪坝中心商贸区，三角碑地域城市基础设施配套十分完善，尤其是这几年三角碑商贸区城市基础设施条件得到较大改善，周围环形道路网建设，城市广场如商业文化广场、历史文化名人广场、绿色广场建成，双巷子步行街建成完成及新建银贸大厦、华宇广场、融信大厦全部使三角碑商圈城市基础设施配套水平达成了全新高度，为其成为现代化城市商贸中心提供有利基础支持，也为三峡广场景观文化MALL建设提供强有力支撑。4、人气方面人是城市中主导者，也是最活跃原因，作为城市区域商业中心，其所在区域人口密度越高，消费力及消费总量越大，同时辐射及影响力越大。现在沙坪坝区综合经济实力现在已位列重庆市主城区第二位，沙坪坝区人均收入水平及消费能力已位列重庆第一位，同时沙坪坝区67.5万总人口中三分之二以上聚集在以三角碑商贸圈为中心东部区域，其中尤以区内多所大专院校师生人口为主。据中国权威经济机构统计资料，学生群体是现在消费能力最强群体。现在三角碑商圈天天近50万人流量中，学生占有很大比重，该群体给地处三角碑商圈各商业单位带来无限商机。三峡广场景观文化MALL地处三角碑商圈枢纽和节点位置，其吸引三角碑人流能力和辐射力极强。尤其是伴随项目建成后三角碑商圈范围深入扩大，到于商圈内人流量将比现在提升23倍，得天独厚地理位置使三峡广场景观文化MALL将成为最聚人气中心商业单位。二、政治经济环境评定1、宏观方面中国经济连续保持高增速长，拉动内需政策实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩困境，新世纪第一个五年计划国民经济“十五”计划中将实施西部大开发战略列为国策和中国加入WTO日益临近均为重庆市提供了前所未有发展机遇。重庆市作为最年轻、面积最大直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设置直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济快速增加，中国生产总值年均增加9.4%，人均中国生产总值年均增加8.8%，地方预算内财政收入年均增加17.7%。经济结构调整取得一定进展，三次产业结构由1995年25.9:42.3:31.8调整为17.8:41.3:40.9，城镇化水平提升到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加紧了一批基础设施建设，城市形象显著提升。人民生活水平有所提升，城市居民人均可支配收入年均增加7.4%，达成6276元。重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展总体目标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济连续、快速、健康发展和社会全方面进步，努力把重庆建设成为长江上游经济中心。愈加好地发挥中心城市战略支撑、对外窗口和辐射带动功效。国民经济增加速度高于全国平均水平，发展总体水平位居西部地域前列，人民生活显著改善，实现前中国生产总值比翻一番，中国生产总值年均增加9%，人均中国生产总值年均增加8.6%，城镇居民收入增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增加7%左右，农村居民人均纯收入年均增加5%左右。全市居民服务性消费比重提升到30%；城镇居民人均住宅建筑面积增加到24平方米。从重庆市经济发展目标制订能够看出，三峡广场景观文化MALL建设及投入使用拥有绝佳宏观政治经济环境。2、区域方面 沙坪坝区作为重庆市科教文化区，拥有一大批在西南乃至全国著名高等学府，“九五”期间沙区政府利用这一优势，狠抓科技兴区工作，国民经济和社会效益得到长足发展。人均中国生产总值由1995年1083美元增加到1536美元，区属增加值比“八五”末翻了一番以上，区属经济结构调整步伐加紧，第三产业比重上升，提升了7.2%；同时企业改革深入深化，公有制企业改制面达成90%以上；城区居民、年均可支配收入分别达成6500元。基础设施建设加紧，完成了214平方米新区开发和旧城改造，为沙区招商引资打好硬件基础。 沙区“十五”计划纲要表明，沙区综合经济实力保持在主城区前列，中国生产总值年均增加10%，人均中国生产总值年均增加8.5%，全区财政总收入年均增加10%，全社会固定资产投资年均增加15%，社会消费品零售总额年均增加13%，城镇居民年均可支配收入每十二个月增加400元。同时在“十五”计划关键任务中深入将三角碑中心商贸圈发展成为重庆市第二商贸中心，并将锦绣三峡广场工程列为“十五”计划六大工程之一，做为锦绣三峡广场工程组成部分“三峡广场景观文化MALL”拥有没有可比拟政治经济环境优势。三、商业环境评定1、商业聚集效益和繁荣度 在一个城市中心区里正常聚集了数百家不一样类型商店及对应服务设施，因为商务繁多，服务项目齐全，社会需求物品几乎应有尽 有，可供选择余地很大，所以含有很大吸引力。当今商业、百货业发展已趋向多元化、立体化，商业服务中心吸引力关键取决于聚集规模和等级，聚集规模越大、服务功效越完善、等级越高，对用户吸引力越强，相对应繁荣度也越高。现代人消费观念是购物、休闲、娱乐、参观、欣赏等“一站式”服务需求，而不是单一购某一个商品到某一地消费。三峡广场景观文化MALL正是满足了大家消费心理，把人不一样需求各项商业服务结合为一体，另外其所在三角碑商业中心像北京王府井大街、上海南京路等中心商业区一样采取商业步行街形式，其商业聚集效益和繁荣度是最高。同时三峡广场景观文化MALL面对区域内高百分比、高密集度校园人口群，进行了针对性商业计划，所以三峡广场景观文化MALL本身含有良好商业聚集和繁荣度。2、特色独具文化商业设计理念：（1）关键店配置通常而言，关键店面积全部是很大，且含有较大用户吸引力（聚集人气）。同时关键店最理想位置是在商场最里侧或是整个卖场最里侧，期望全部前往关键店用户全部能够先经过其它商店。若有两家关键店，当然最理想做法就是将她们分开设置在商场两端，使全部用户能在关键店间街道上川流不息地往来。依据三峡广场实际情况，在确定在三角碑周围引进开放式书城作为关键店，同时设置餐饮娱乐区，以确保整个商场便利性和流畅性，更能为商城发明出更大价值空间。（2）区域划分A.配组合标准针对关键不一样特征专卖店，作一合适位置安排。为不局限以后经营安排，所以“景观文化MALL”店铺经营种类划分得太细。为了发明一条有魅力又热闹街道，区域划分采取了搭配组合标准。l 搭配标准不一样个性、不一样商品组成，但相同业态店，相邻配置或是配置在视线内，方便用户比较购置。l 组合标准同一专题和同一对象层不一样业态店，配置在同一区域，以增加用户逛街乐趣。B.遵照上述标准，“景观文化MALL”划分为现代书城、文化名全部、时尚长廊、休闲广场、名品名店五个大区域，以满足消费者不一样需求。（3）店铺空间店铺空间大小，影响到以后经营者销售空间。基础上，三峡广场店数必需越多越好，除了面积考虑外，关键是能提供用户更多商品选择。依据现在三峡广场店铺面积划分方法，其销售面积介于8平方米至200多平方米之间，开间在3.9m15m之间，基础上能够满足各类商家需要。（4）通道和广场计划通道关键功效是促进用户能够愈加舒适地逛遍全部店铺和关键店。从三峡广场现在计划上来说，为了愈加好发挥每条通道作用，其面宽均在2.4m以上，其中中心主通道达成4.8m以上。另外，每隔100m左右或在通道转弯地方，全部留出一片较宽大空间，作为休憩或产品促销小型广场。这么当用户抵达小广场后，很轻易再往另一方向街道继续走下去。实际上，广场对于“景观文化MALL”而言，有其固相关键性。前面我们曾经提及购物中心是人和人之间生活交流场所，不过假如没有广场，则交流活动将会受到严重限制。广场利用喷泉、雕塑小品及建筑挑空等设计手法来增加它魅力，吸引消费者，同时广场上设有休憩座椅并留有活动空间，作为商业公园促销关键场所。有些人说：“广场就有如MALL面孔。”实际上，广场正应该是“三峡广场景观文化MALL”经营差异化关键手段之一。（5）后勤空间计划垃圾处理场现行国外MALL垃圾处理方法，大全部是预先集中到一个地方，待压缩处理后再行运走。同时，因为餐饮业加入，垃圾除了压缩之外，常常还必需加以冷冻处理，以避免恶臭发生。所以在三峡广场垃圾处理场中，应该考虑配置空调设施。通常垃圾处理场皆就近设置于货运装卸场旁边，方便垃圾集中并处理后立即运走。但因为三峡广场面积广大，随时清运垃圾应该先行送至多处临时垃圾集中地，再统一运至处理场。（6）服务设施计划A.小区活动广场三峡广场，实际上饰演成为沙区居民生活活动中心角色。它经营和小区发展二者间应该相辅相成，而小区活动广场便成为其中一项不可或缺媒介。除了出借给小区举行多种集会以外，购物中心也能够利用下沉式广场作种种艺术文化活动、社会公关活动或商品促销活动，基础上三峡广场是一个多功效服务设施。B.其它生活服务设施既然三峡广场要成为居民常常出入场所，所以必需考虑部分居民日常生活所需服务，如银行、诊所等；当然也有美容美发中心、网吧、酒吧、茶坊、摄影铺、高级修鞋店等等。第三部分 项目特色分析将三角碑商圈建成“重庆市第二商贸中心”作为重庆市沙坪坝区政府“十五”计划期间关键经济发展目标之一，锦绣三峡广场开发建设作为“十五”计划六大关键工程之一，对推进沙区经济发展、改变城市面貌、早日实现目标含相关键意义。作为锦绣三峡广场关键组成部分三峡广场景观文化MALL建设，含有以下多个显著特色：1、唯一性依靠浓缩长江三峡自然人文景观锦绣三峡广场，和沙区科教文化区定位相呼应，发明性地将景观、文化和商业步行街有机结合，开创全新景观文化商业模式，在中国首创景观文化步行商业街，不管从项目标立意、理念及计划方面，在全中国独树一帜，含有唯一性，充足表现了沙区政府超前发展意识和将重庆建成国际大城市气魄，为项目标建成及投入使用发明先天优势。2、综合性作为景观、文化、商业一体化城市中心商业建筑体，经过表现三峡流域巴楚文化风貌、展现三峡工程恢宏浩大微缩景观，充足利用景观价值，以景观为纽带，以文化传输为精髓，以地处商业中心区为依靠，将景观、文化和现代商业文明有机结合，形成合纵（中央步行街）联横（其它城市广场）中心步行商业街区，将娱乐、休闲、购物巧妙融合，营造全新休闲消费文化，充足表现现代商业中心综合性特点，成为“重庆第二商贸中心”标志性商业物业。3、前瞻性以MALL作为关键商业业态，和区域内传统商业业态互为补充，同时结合景观文化形态，发明全新商业文化价值，缔造现代城市商业文明象征，三峡广场景观文化MALL含有极强增值潜力、可连续发展力和抵御风险能力，带动沙区及重庆商业文化迈上新台阶。总体而言，三峡广场景观文化MALL以其统一性、综合性、前瞻性特色，充足利用天时、地利、人和有利条件，为项目建设和发展奠定了坚实基础。第四部分 三峡广场价格评定一、 项目定价依据1、重庆市地下商场租售价格分析名称售价（均价）租金（元/月平米）经营类型地理位置沙区明珠地下商场1万元/柜300服装、饰品沙区双巷子步行街地下菜园坝地下商场25000元/平米250-450书刊批发、鞋类、服装、干杂渝中区菜园坝火车站广场地下美侬地下商场23000元/平米280-350服装、饰品九龙坡区杨家坪广场地下杨家坪人防工程23000元/平米不限经营类型（产生明火业态除外）九龙坡区杨家坪广场转盘地下南坪地下商场 18000元/平米180-250服装、饰品、鞋类南岸区宏声广场转盘地下两路口地下商场25000元/平米250-500水果、服装、干杂、钟表渝中区两路口皇冠大扶梯入口处世纪商城服装、饰品沙区渝碚路世纪广场商城地下l 上述项目均地处该区域黄金地段，消费人流量大，商业价值较大，区位优势显著l 项目经营类型以传统商业业态为主，无整体经营管理概念，没有形成专业化市场，无规模效应l 项目计划设计考虑以人为本休闲消费模式原因较少，功效配套不够完善2、三峡广场周围营业用房项目调研三峡广场周围营业用房项目调研表（见附表）l 上述项目区位均为沙区主城区，三角碑至渝碚路一带人流量达1015万人次/每日，目标消费群较大，商业用房租售情况理想，其业态分布仍然以传统商业模式为主l 沙区主城区作为重庆第二商圈，商业发达，营业用房租售百分比较大l 上述大部分项目配套设施通常，对新商业经济需求无法满足，局限于传统经济模式l 经过对周围经营业态调查排序，衣饰、百货、餐饮、娱乐为主，通信、超市次之，酒店、银行等商务配套较齐备，整个片区成熟度高l 上述大部分营业用房为5年前开发项目，底框结构形式，开间2.7-5.1m，以开间3-3.9m、进深5-9m居多，其中大开间营业铺面仅有双巷子及雕塑广场多年新开项目，开间在4.2-6m左右l 华宇广场因其规模优势，属沙区最大商业项目，形成一定商业气氛带动周围经济发展，其覆盖面遍布整个沙区及石桥铺、袁家岗地域，尤以白盛进驻后更能带动渝碚路一带新商业模式发展二、三峡广场价格组成 项目营业用房依据区位不一样，价格在11000元/平米28800元/平米之间，均价为18000元/平米。售价包含机电费用（自动扶梯、可换新风中央空调系统、烟感、温感、声光报警系统、自动喷淋系统、滤清排烟系统、滤毒清洗系统、移动电话发射系统、通讯系统）及店面装修费用（祥见项目装修标准）。三、横向比较投资三峡广场物超所值因为众所周知原因，现在全国房地产业总体上不太景气。重庆房地产也不例外，房地产发展正处于相对低潮阶段，其价值被低估，在此时购房置业，物超所值。从中国比较，上海、北京、天津、广州、深圳等大城市物业价格远高于重庆市，差距在1倍以上。伴随重庆经济地位快速提升，房地产业作为国民经济支柱产业之一，将会快速升温，和中国发达城市比较，其增值潜力更大。由上述市内各区同质项目比较，三峡广场不管从物业配套、经营管理还是新商业业态整合方面来说，性价比优势显著；同时沙区政府十五计划目标是将沙区建设成为重庆第二商务中心，伴随经济繁荣，进步，中国外大机构和新经济体向中国中西部转移，沙区中心商务区功效将深入完善，其中心商务区投资潜力也会日益被大家所认识，其投资热望将会深入开启。 再由上述同区同质营业用房比较，三峡广场区位中心效应显著，配套设施、经营管理较为完善且消费人流量巨大，鉴于十五期间沙区发展前景，其营业房增值空间较大，同时按投资动态计算，投资收益率在80%左右（详见第五部分），为快速回笼资金及资产运作提供了较大时间空间。第五部分 投资收益分析及其它投资形式比较一、 投资形式比较分析国债、股票、不动产投资评定（一） 无风险中国国债及存款收益分析国债是国家因建设及相关经济需要而发行一个以国家财政担保信用债券，购置国债是大家最放心、收益最稳定一个投资方法。从今年国债发行情况看，其利率较以往年份低，为5.4%，也即若是购置10000元国债话，每十二个月可获取收益为540元，国债特点是收益稳定，不受国家经济形态影响，是一个无风险投资方法，也正因为如此，它也失去了获取更高收益机会。银行存款是大多数居民已习惯了一个低收益投资方法，其收益稳定，无风险，支取方便灵活，但投资收益率却很低，尤其是中国连续调低利率后，现在最高定时存款利率仅2.25%，活期存款利率就更是低得惊人（只有0.99%），也就是说在银行存款10000元，每十二个月最多只能获取225元收益，假如为活期存款却仅能获取99元收益，这还没有计算利息税。存款及国债共同特点是收益率低，收益稳定，无显著风险，但这种风险是建立在国家经济比较稳定发展基础上，假如中国宏观经济出现连续通货膨胀，在现在国债及存款不作保值计息情况下，则其风险就很大，尤其是利息税开征，更使得银行存款毫无经济意义，回避这种风险最好措施是把货币变成实物，尤其是变成有增值保值功效实物。（二） 风险大可能收益也大股票投资分析股票是代表一定股权有价证券，其市场交易价格应以股份企业经营业绩为基础。中国股市刚起步，发育不成熟。中国常闻某人炒股赚了多少，是不是因为炒股票就是赚多赔少呢？其实是炒股票赚了人因为心情舒畅而溢于颜表，炒股票赔了人因心情不愉快或其它不好谈原因不愿说。股市在其炒作过程中并不产生社会货币总量增加，它最终止果是一个近似于中国人打麻将资产重组，是货币由一个口袋流向另一个口袋过程，它赢家一直是证券企业和国家，输家则是大多数散户股民（从长久来看，假如散户股民不是赢了就出场话）。中国股市还不够完善，在很大程度上是一个炒作、投机，投资意识和信心还没有建立，业绩好股票不一定价格就高，而价格高股票也可能业绩不理想，骑上黑马对于信息不灵散户来说几乎是一个偶然、难以把握，中国股市上炒股通常规律是七亏二平一赢，可见投资股票风险是很大。假如不以炒股为目标，而以股票长久投资为宗旨来看，从中国股市发展进程看，股市最低迷时候通常股票市盈率为20倍左右，股市疯狂时候通常股票市盈率为40倍左右，也即对股民来说其帐面投资收益率为2.5%-5%，介于定时存款和国债利息之间，因为股份企业并不把全部利润用于分红，故股民实际收益率则更低，同时这种收益还含有相当不确定性，因为企业业绩也可能是好，也可能是差，甚至可能亏损。股票投资有很大风险。（三） 不动产投资分析股票投资风险大，国债及存款收益低，同时受物价波动影响大，那么什么投资即安全同时又有较大增加潜力呢？从国际、中国沿海及内地房地产业发展情况看，房地产投资在一个较长时期内其价格总是呈上扬趋势，而且增幅较大，香港在近30年里其楼市价格上涨近十倍甚至数十倍，上海在近里其不动产价格也上涨数倍甚至十倍，中国重庆市不动产在近5年内其价格也指数分别为100、121.1、115.5、121.9、112.4，也能够说在重庆投资房地产收益率在1222之间，相对于银行定时存款、国债及股票来说高出很多，而且房地产作为一个实物投资，其几乎不会因物价上涨而贬值，相反，物价上涨往往能拉动房地产价格轮番上涨，从长时期来看，房地产投资含有保值增值巨大功效。因为土地有限性及不可再生性，使得建于土地之上房屋不管是多层还是高层，其最终总量仍是有限，这种有限总量尤其是极其为市场所需要特定地域楼盘供给量和市场需求量形成巨大反差，造成价格上涨。据中国国家经贸委和中国国务院发展研究中心等单位联合组织一次对APEC（亚太经合组织）组员在华投资中小企业经营环境问卷调查结果，外商对华投资区位选择东部为多，中、西部大致相当，东、中、西百分比为40:30:30，而在西部地域重庆占了45.3%，可见重庆投资环境在西部地域含有较强比较优势，中国西部地域重庆投资环境最优。重庆直辖后，重庆正处于前所未有迅猛发展阶段，重庆在西部比较优势使外商纷纷看好重庆，加上中央加紧西部地域发展、向西部地域倾斜政策使得重庆迎来了千载难逢发展机遇，这一切将给重庆房地产带来充满期望未来。二、不一样形式不动产投资分析中国人投资习惯：存款不如置业，尤其是在目前存款利率连续下调而且要交利息税今天，把现金存入银行和放在家里已没有什么两样，怎样使手中现金保值增值已成为每一个现金拥有者最关心问题，那么是不是什么不动产全部增值呢？我们先看下面分析。（一） 住宅住宅是大家消费量最大不动产，中国重庆现在成套住宅空置面积达成300万平方米，其中关键集中在渝中区和渝北区，住宅作为大家生活场所，其价格受其户型、结构、环境及相关配套设施影响很大，住宅建成后使用时间越久，其价值就贬值越多，所以能够说住宅价格对时间较为敏感，也就是说住宅通常不含有保值增值功效。重庆近几年对住宅投资平均每十二个月增加20.5，住宅完工面积也呈直线上升，平均每十二个月增加26.5，城区近三年1997、1998、1999平均每平方米市场交易价格分别为995元、1150元、960元。而且因为重庆房地产投资商大多实力弱，项目开发过程中自有资金少，前几年银行和非银行拆借代价高。住宅价格还在下跌。（二） 写字楼 写字楼作为办公场所，要求其建筑结构、建设区位、交通条件有利于办公需要，所以写字楼往往建于行政区所在地周围。因为写字楼关键承租对象是部分省外、国外大机构，当地企业消费不切实际。而重庆毕竟是内陆城市，大机构入住较少。况且投资写字楼不可能几平方米、十平方米，要买即要买一层或几层，一次投资很大，况且投资后又不是一次能租出去，不适于一般市民投资取向。重庆近几年写字楼投资平均每十二个月增加39，其近三年平均每平方米市场交易价格分别为1708元、1921元、2447元。平均涨幅20；市场租赁价格分别为113元、99元、70元，由此我们可知写字楼价格从总体上看呈下降趋势。（三） 商场商场作为商品交易场所，其最关键建设条件是区位，商场地理位置决定了商场租售价格，也决定了进场商家经营前景及经营收益，商业用房不受行政区位及居住环境影响，它关键受经济区位、流感人口、实质消费人群、交通运输条件、历史消费习惯等原因影响；因为商人入住商场投资是经过商品交易以获取盈利为目标，所以其宗旨是盈利，只要某地流感人口多、实质消费人群多，能够为商家带来收益和利润，那么建于该地商业用房其租售价格就高，这种租售价格高低和商业用房新旧程度并无实质关系，相反，某地长时间商业交易行为会逐步让大家形成某种消费习惯，所以能够说，在商业环境没有实质恶化情况下，商业用房投资含有保值增值功效。重庆95年至98年商业用房建设投资分别为98175万元、141372万元、204346万元、255712万元、平均每十二个月增加37.6，96年至98年商业用房销售面积分别为23万平方米、22万平方米、156万平方米；商场平均每平方米销售价格分别为1827元、3083元、3272元，平均涨幅34，最低涨幅6.2；同期商场出租价格分别为118、151、133，平均涨幅6.2，均高于同期全部不动产均价涨幅3.4，由此我们可知商场租售价格从总体看呈上升趋势，而且涨幅较大。住宅及写字楼用于大家居家和办公，大家对其是否能让人适宜愉快有潜在要求，其房屋新旧程度对其价格有圈套影响，而商场以商品交易获取收益为目标，欺房屋新旧对其价格没有直接影响，相反，商场经营得越久，经营时间越长，其房屋租售价格反而越高，比如重庆百货大楼现在摊位租售价格高于前价格很多。朝天门交易市场现在房屋和摊位租售价格均高出前价格很多。所以，能够说商场才是真正含有保值增值不动产。不过，不是任何一个商场均能升值，这关键是取决于商场区位优势和下列特征：1、 只有统一管理，统一招租，统一广告包装和统一经营商场才有升值机会。商场物业不象其它屋业产品，它升值决定于其综合管理水平，众多业主和承租经营者在一个统一经营管理中兴旺程度。中国北京、上海、广东很多商场因零售后各自为政而使很好地段商场倒闭，投资人血本无归，进退维谷。2、 纯商场概念也无升值潜力。中国因改革开放，已成功离别了商品短缺时代。商业概念也在改变，一个商场，不能纯粹是一个摆放商品场所。商场已成为购物、休闲、娱乐、公共活动市民活动中心。像三峡广场这么集景观、文化、商业为一体现代化休闲、购物、娱乐综合性中心商业建筑才有没有限升值空间。三、 三峡广场景观文化MALL投资收益分析据调查，现在重庆市主城区关键商业中心区营业门面月租金平均为：解放碑：300500元平方米 两路口：200300元平方米观音桥：250400元平方米 杨家坪：250400元平方米火车站：200250元平方米 南 坪：250400元平方米必需说明是，上述数据是综合了不一样区位租金差异平均值，假如在最好黄金地段，其租金可翻一倍以上。三峡广场在沙坪坝中心商贸区关键地段，其租金水平从近期看应不低于两路口、观音桥、杨家坪等地域，从远期看可靠近解放碑水平。从投资者角度，按投资物业进行租赁形式，我们暂按最保守数据租金180元平方米，且以每十二个月租金递增8%测算，以现在16000元/平方米五成十年按揭购置三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积投资流量分析以下： 单位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第租金收入216023332520272229403175342937003700按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180净流量-103794311161303150517231958221224832483累计-1037-941022232538305553751197321220614689则前十年单位面积物业投资总回报率为：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = 90.7% 从自营者角度，以投资物业自己经营形式，按现在三角碑商圈经营利润相当于租金水平50-100%计（即扣除包含租金经营成本后还有相当于租金50-100%利润），取下限（50%）按租金180元平方米，以现在16000元/平方米五成十年按揭购置三峡广场营业门面计，首付8000元/平方米，则前十年单位面积投资流量分析以下： 单位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第购房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180经营收入0324032403240324032403240324032403240上年结转0-9037-7014-4991-2968-9451078310151247147净流量-9037-7014-4991-2968-94510783101512471479170从上表中能够看出，按现在三角碑商圈平均经营水平下限，在三峡广场景观文化MALL投资门面，在第五年后就可收回投资，开始稳步赢利。第六部分 相关投资风险市场经济体制下，在市场中任何投资行为全部会有风险相伴。怎样寻求风险和收益之间平衡，怎样在取得合理期望收益前提下规避投资过程中风险，是投资前每一位投资者所必需进行决议。以下关键探讨和分析部分是相关三峡广场景观文化MALL投资风险。中国经济在未来三至五年内，国民经济将继续保持稳步增加势头，三峡广场景观文化MALL在此良好经济态势大环境下，不仅有很好收益前景，其投资增值潜力也是不容小视。这关键表现在：国际经济形势好转，尤其是东南亚经济危机平衡渡过，各地域、各国经济已经出现复苏态势；中国进入WTO（世界贸易组织）已成定局；国家实施西部大开发政策，在长江上游经济中心重庆带来千载难逢机遇；沙坪坝区区域经济独特征和强劲发展潜力；三峡广场景观文化MALL所处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会和良好区域优势；科学合理定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大增值保值空间；强有力政策支持，完善周到售后经营服务模式，提升抵御投资风险能力。1、国际经济形势推进当今世界经济一个关键特征是全球经济一体化。这种相互依存、相互渗透、相互推进、相互钳制经济特征打破了全部国家经济成份特点，并使各国经济在一个更大平台上相互竞争和依存发展，全球经济深入繁荣已是众所共识。世界经济在美、欧、日等大国集团带动下深入展现高增加、低通胀特征，并使亚洲国家经济增加速度比估计愈加快，亚洲经济将提前恢复到金融危机前水平。国际经济形势深入好转将大大刺激中国外贸出口增加，进而带动中国经济高速增加。国家和重庆经济发展，带动城市生活水平和城市市民个人收水平提升，进而推进重庆商业深入繁荣，为三峡广场景观文化MALL发明更宽广发展空间。2、 中国加入WTO实现给三峡广场景观文化MALL带来发展机遇中国加WTO已成定局。它将给中国经济带来前所未有高速变革和发展机遇。这关键表现在极大地刺激中国出口贸易深入提升，从而拉动中国经济连续发展。因为中国出口贸易占比重是以传统纺织、机械、轻工产品为主劳动密集型产品，劳动密集型产品深入取得发展空间，全世界均为中国统一大市场。重庆作为传统工业重镇其传统工业将见面临新发展机遇。和此同时，刺激内需，增加出口，有利于经济增加。合资企业、外资企业快速发展，国际劳务合作规模会深入增加使中国就业质量、形式和体制，和大家就业观念将会发生很大改变，因为人素质造成职业生涯反差将会深入加大，伴伴随知识经济和经济全球化，传统就业形式将受到挑战，城镇就业机会将有更大增加，城市人口增加为三峡广场景观文化MALL发明更大消费空间。3、国家实施西部大开发战略将给重庆经济发展带来前所未有发展机遇。客观地讲，中国政府实施西部大开发战略是历史肯定。因为自古以来，中国东部沿海地域因其所处政治、经济中心地们和沿海交通、往来便利等很多原因，尤其是中国改革开放以来，关键发展东部沿海地域，使中国东部沿海地域经济比内地中西部进步1520年。但因为东部地域发展空间有限，其发展已达成自我积累、自我发展阶段，而西部地域却相差甚远，长此以往，将会带来中国地域经济发展不平衡，进而引发政治上很多问题。中国政府适时制订西部大开发战略，在产业政策、交通基础设施、债转股、外资引进政策等方面给比东部沿海地域更多优惠，此举将大大刺激西部经济发展，拉动西部关键城市经济增加，而经济增加最直接收益人将是该城市市民。由经济增加会带动市民收入水平、消费水平提升，进而为城市商业发明更大发展空间。4、重庆市政府在西部大开发战略中将利用中央财政向西部倾斜良好机遇，开启107项，总投资额达2400亿元基础设施建设项目，其范围涵盖了交通基础设施，城市基础设施，农林水利建设，高校国债项目，高新技术产业等。1999年底，中央财政已拨付重庆市政府共10个项目达33亿人民币第一批项目投资。如此庞大投资额和项目实施，将在35年内，极大地改善重庆投资环境，增强重庆市吸引外资能力，加强重庆主城区城市功效辐射能力，深入激活重庆市“大城市带大农村”经济繁荣，加紧城市化发展进程。使三峡广场景观文化MALL取得千载难逢机会，含有更趋合理投资空间和取得无限升值潜力。5、相关沙坪坝区区域经济独特征和强劲发展潜力；三峡广场景观文化MALL所处沙坪坝三角碑商圈独特商业机会和良好区域优势；三峡广场景观文化MALL科学合理定价体系、灵活付款形式，为投资提供较大增值保值空间；强有力政策支持，完善周到售后经营服务模式，提升抵御投资风险能力。（详见本汇报其它部分分析及叙述）6、三峡广场景观文化MALL给不一样阶层、不一样职业者提供了可行投资机会。（1）中国是经历比较大历史时期计划经济模式国家，现在正处于转型期（由计划经济大踏步迈向市场化经济）社会。因为历史原因，中国个体投资范围很窄小，而且可供个体投资手段很落后，个体投资主体投资意识弱、抗风险能力小、投资策划能力、经营能力和投资主体知识均较落后。据相关调查资料显示，城市居民90以上认为银行储蓄是最可靠、最好投资渠道，10人认同炒股票是很好投资手段。能够肯定：在中西部地域一般市民在观念上远远还没有“投资”真正意识。当然，这也和投资市场不成熟很相关系。而在中国像上海等市场经济比较发达地域，市民投资意识已很成熟，投资手段也很地灵活，投资知识和抗风险意识能力也很强。（2）中国现在不仅个体投资范围窄，品种少而且风险大，安全系数低。因为中国正处于经济大变革时期，多种投资市场不规范，投资主体投资知识和风险意识弱，故投资主体多为不理智，盲目性大，大多缺乏理性分析和机敏风格。而中国人是一个很独特民族，在中国人眼里，不动产投资是最宝贵，尤其是在城市中，伴随房地产业兴旺，投资首选是商业类物业，