南京雨花项目前期整合营销策划报告样本.doc

目录：分析篇一、项目概述4二、项目SWOT分析 5三、项目整体战略确定10四、项目客群定位13产品策划篇五、项目计划定位16六、项目计划布局提议17七、项目商品力设定23营销篇八、营销总方针（便捷和舒适）37九、项目市场形象定位38十、项目销售价格定位39十一、项目行销策略提醒39十二、项目销售组织52企划篇十三、案名61十四、广告推广总精神65十五、VI演示66十六、Show 稿演示70附件73分析篇一、项目概述l 项目座落：项目座落于雨花西路、雨花南路交界处，原有南汽厂房处。l 项目总用地面积：约12万平方米。其中，项目一期占地：31,540.67平方米，建设用地面积22,034.41平方米米。l 项目一期容积率：1.7，整体综合容积率有望达成2。l 项目一期总建筑面积：约合37,400平方米。l 项目一期建筑密度：26%l 项目一期绿化率：35%l 项目一期建筑高度限定：35米。l 项目一期建筑间距系数：1.3l 项目情况概述： 伴随南京市地铁一号线贯通和营运，使南京市区居住人口外迁力度加大，城市空心化程度提升。对于城市外延居住生活板块开发成型和成熟，含有直接促进作用。同时，伴随城市人口加速外迁，地铁沿线板块居住类地产将含有较强升值空间和购置预期。对这些板块内地产开发运作提供良好市场支撑。项目在南京地铁一号线中华门站和安德门站之间，地理位置较为优越。 项目在雨花区板块中，西面和南面，为雨花西路和雨花南路所围绕。后面为已入住新型小区四季阳光，东面为原有传统居民新村。项目周围缺乏大型生活机能设施配套，对大型高标准居住小区开发运作存在一定影响。但，伴随本板块新兴个案不停开发及其交付，结合区域人流导入速度不停加紧，相信本区域生活设施配套将日趋完善。二、项目SWOT分析2.1项目客观优势分析l 所在区位优良，交通配套齐全结合前文所述，项目所在雨花区域，凭借地铁一号线贯通之先机，为项目所在区域实现大量人口和住宅购置人群导入提供便利。在区域板块整体利好前提下，项目凭借雨花西路，这一快速干道实现对南京市固有城市中心地面交通连接。并借助19、44、86等多达16条公交线路满足无车人士基础出行要求。由此，则项目未来居住者可凭借快捷轨道交通，结合丰富地面公交设施加诸快速干道，达成和南京城中和各处良好连通。 l 地块相邻关系很好，便于住宅区营建项目地块南面和西面分别为雨花南路和雨花西路，其北面为新兴居住小区，东面为旧有居民新村。地块进深较大，地块腹地便于构筑绿化覆盖率较高，私密性较强高级物业。2.2项目客观劣势分析l 一期地块狭长，不利于产品合理排布项目一期地块较为狭长，最宽处仅75米左右，并向东侧逐步收窄，呈不规则三角形。在考虑到计划退界和建筑密度限定，结合土地利用率，则项目用于住宅建设地幅宽度将深入缩短。容积率概定情况下，在项目计划设计阶段，将对建筑形态、绿化组织和景观设置等方面形成制约，进而影响项目产品类型选择面及其组合。l 雨花西路地铁线，影响项目车行出入项目毗邻之主干道雨花西路上建有地铁架空线，造成项目无法凭借雨花西路达成有效双向南北交通联动。影响拥有自备车业主出行。l 项目地块计划路，影响小区未来计划项目地块内被一条计划道路南北向贯穿，将项目整体分割为二个区块。此举破坏项目地块完整性，提升项目整体计划设计难度。同时造成项目内部动线复杂，为项目未来实际使用埋下隐患，对小区未来物业管理带来难点。l 项目周围商业生活机能配套设施较少项目所在板块旧属城郊结合部，区域整体商业生活机能设施配套稀少，日常生活采买不便。同时，基础教育设施配套较少，且整体水平不高。此两点将对未来客群导入产生一定影响。l 多个污染影响项目项目毗邻主干道和地铁高架道，日夜车流量巨大，噪音污染严重。亦产生一定空气污染。以上将对项目进行居住物业营建产生一定负面影响。2.3小结统观项目整体优劣势分析，我们能够发觉。项目所含有之客观优势，基础为项目所在板块全部个案均含有区域优势。如无法经过项目产品计划和产品力设定打造特质化产品，和本区域其它竞争个案形成本质性差异，则，将陷入本区域内同质化竞争中。而项目所含有客观劣势，虽对项目整体产品力和品质提升有一定制约。但经过合理产品组合、产品计划和产品力设定，加诸一定营销推广手段利用，将在一定程度上给予消弭或规避。综合项目客观优劣势分析能够发觉，项目本身并不含有显著优势和致命劣势。项目整体运作预决成功关键应在于，市场机会和时机有力把握，产品定位定型对市场需求有力呼应，针对有效目标客群采取合理手段进行高效推广，此三层面。该点将在下文中，逐步叙述。2.4项目市场机会点l 市场大势支持伴随南京市整体经济快速稳定发展和市民可支配收入不停增加。使城市居民改善居住环境潜在需求不停增加，加诸城区改造力度连续增大，使居民购房需求连续递增。经过阶段性公积金贷款额增加幅度，能够看出南京市潜在购房人群不停壮大趋势。结合南京市人才引进和外来人口比重连续增加，更将极大充实城市购房群落。在此大前提下，本项目适时推出，抓住南京市场发展契机，将大有可为。l 区域市场倍受关注本区域凭借良好外联交通，优于奥体板块区位，合理适中区域价格，使其取得很多购房者认同和喜爱。亚东国际大致量去化和君悦城市开盘畅销更证实此点。经过项目需求调研发觉，本区域以其较高性价比，成为南京市民热衷购房地。故项目未来营销推广时，应牢牢抓住客群对区块良性认知，为项目营销提供充足坐点，对项目未来销售产生有效助益。l 市政计划对板块发展有效促进南京城市整体市政计划限定，河西奥体板块将于5年后成为南京市第一高级居住区，然而现在该区域综合环境和配套无法满足其成为高级居住区所需必备条件。而成熟聚居区养成和培育，非一朝一夕，非自然而可形成。需要大量人口导入，政策支持和招商经营，相互作用方能成功。而本项目所处雨花板块，不仅可凭借地铁强大高效快捷交通运能，且更靠近旧有城市中心。现有居住区常住人口量大，人气旺盛。下可借助宁南信息园开发发展带动区域买气和人气，加诸城市发展所带来人口导入和地价上扬，结合相较于周围板块价格低谷，则，项目不仅能吸引客群选购，并可拥有一定价格上涨空间，支持项目进行精巧高品质个案营建。2.5项目威胁l 区域供求畅旺，竞争项目林立结合区域市场土地供求情况，未来区域市场供给量将极大提升。结合区域现在销售情况看好，必将吸引更多大型开发商入主雨花区域。从而在带动区域房价上扬同时，亦加剧了区域市场竞争。所以，项目应在产品设计阶段即考虑差异化竞争原因，以产品为先导，进行市场预决。确保项目不会堕入价格竞争误区。l 大致量个案固有威胁 项目整体占地约12万平方米，开发体量在20万平方米以上。决定了项目无法一蹴而就，必将经历较为漫长分期开发。而漫长开发周期中，不可预见政策性改变和市场危机将时刻威胁项目开发营销和推广。所以，经过良好产品计划设计，增强项目“体质”应对市场突变。有效地营销组织和推广，缩短项目整体运行周期，从而对不可预见危机进行合适规避。良好资本运行，确保项目开发进度。从而确保项目整盘运作成功。三、项目整体战略确定云栖机构认为本项目发展商企业战略并不仅仅是将项目去化尽净，实现资本回收及其运作收益。而是要在资本良性运作前提下，实现资本收益最大化和快速化、企业品牌缔造和升华。结合本项目区域特征、市场关系及项目地幅特征，综合考量项目初步计划及开发商企业战略。本企业认为，当地块进行中高级地产项目营建势在必行，且含有开发潜力。但必需指出，就项目初步设计结合本企业周密调研结果所显示之区域供求特征，及本汇报SWOT中已说明市场机会和威胁，云栖机构认为：本项目标成功开发关键凭借区域整体市场看好，而项目本身并不含有独特客观优势。在此大前提，项目所受到竞争压力，将关键起源于区内竞争个案，其次为地铁沿线其它板块同档次个案。所以，应从项目地块客观条件出发，在明确项目目标客群以后，进行合适产品力提升，和新型计划形态导入。以期预先经过产品差异化，避免和区域内个案直接竞争，同时，利用领先强化产品为坐点，采取针对控投营销推广手段，实际促进销售。从而，对市场未知风险和政策变更，进行规避和消弭，并占得市场先机。项目整体开发体量较大，开发周期漫长，属于较为经典大型地产个案，必需经过漫长整体运作，实现其资金回笼和扩容。在以滚动开发为大前提下，于各阶段中，开发商对资金回笼预期全部有不一样要求，项目产品组合和其开发运行次序也须和之配合。故，在项目开发商进行一期运行时，其企业阶段性战略，必将以保量且快速回笼资金和获取收益为其战略关键点。只有快速完成一期有效去化，取得扩容资本。方可快速展开后续工程，实现资本链、现金流快速有效运作和连续递增。并降低财务成本，规避不可预见之市场危机，实现项目投资利润率最大化。为达成该战略关键点，则必需针对主力目标客群遴选针对性产品类型。并经过价格杠杆降低购置门槛，经过营销推广吸纳充足客源，经过产品卖点坚定购置信心，由此确保销售价格坚挺，和销售速率不停提升。同时，可经过“低端到高端”产品组合，实现项目整盘价格“低开高走”，满足项目早期市场破冰和项目后期资本最大化。由此，本企业提出项目整体战略为：“低端先行，打造精品，针对控投，预留余量。”其具体战略方向以下：a) 低端先行，市场破冰针对项目开发商企业战略及其关键点，项目利用地块北沿，开发项目一期。该部分能够视为项目整体开发市场探路石，亦可作为项目整体市场破冰利刃。经过一期运行，达成项目首期资本快速回笼和扩容，确保后续项目标成功运作。鉴于此，项目一期运作时，须遵照“针对最大客群层面，降低购置门槛”标准，进行产品类型选择。在确保资金回收和扩容总量不变前提下，实现销售速率提升。故，控制单元面积，从而控制单元总价，将成为项目一期房型配置关键，由此满足开发商融资要求，并达成市场形象树立和有效营销推广。以后续项目地处项目腹地，远离主干道等污染源，则可视具体情况进行中大面积景观房型营建，实现项目产品和价格“低开高走”。兼顾项目运作前期对资金回笼速率，以后期对资金扩容率要求。 b) 产品差异化，进行精巧化产品营建 项目区域市场，个案数量较少，市场竞争弱，造成各楼盘综合品质不高。为达成项目战略目标，项目在设计伊始，即应导入新型产品理念，奉行差异化路线，针对潜在目标客群，营造含有独特个性产品。以期避免和现有个案在同一层面展开直接竞争。并针对项目客观劣势，如生活商服配套设施等，以未来居住者实际使用要求为准绳，进行合适产品力补强和配置，并尽可能于项目早期构建。将项目充沛卖点和利好尽早展现于受众面前，为一期和后续阶段销售铺路。鉴于一期房型面积严格受控，则，应奉行精巧化路线，经过优异现代立面和用材、内部空间实用分割和有效利用，做到“简约不简单”，达成对客群有效吸纳，从而确保项目有效去化。c) 针对有效客群，控制广告投放费用遴选有效广告投放阵地和时段，针对项目目标客群进行项目广告推广。提升项目广告投放效率，确保项目稳定去化同时，实现对项目销售价格有力支撑。同时控制广告投放频度，有效控制项目营销费用支出。达成“少投高产”。深入提升项目投资回报空间。d) 保留修正余量，呼应市场改变前文所述，项目整体运行周期较长，必将面对很多不可估计之市场危机、政策调控和竞争个案打压。除了采取超前产品力设定减弱市场负面影响，采取有效市场营销加紧去化，尽可能规避危机和负面调控以外。项目在早期计划设计时，即应考虑项目后期产品类型和产品组合可变更性。确保竞争个案出现时，项目可灵活调整后续工程计划，确保差异化竞争战略奉行到底。在战略大方向确定后，则战略关键点提醒以下：i. 项目整体计划为中高级住宅区，但项目为满足市场形象树立、快速销售等战略目标。则，维持整体档次不予降低之外，项目一期将计划以小面积单元为主，辅以部分中大面积户型房型体系。从而有效针对区域客群，降低购置门槛，利用局部价格低谷，实现客群有效吸纳。同时，满足南京市相关部门对项目户室配比限制性要求。ii. 遵照项目“由低到高”产品组合和开发次序，项目提议分为3期开发，一期以现取得地块，即，沿四季阳光区块先行开发小面积产品为主精巧型产品；二期以雨花西路向西延伸，跨计划路东西，进行中小面积产品构筑，实现项目利润逐步扩大同时，为后期高品质产品入市，实现项目档次和产品转型和过渡；第三期产品以雨花南路以北地块为主，利用其地块完整性和其位置优势，进行大绿化，中大户型高端产品构建，借助项现在二期产品良好销售势头和市场口碑积累，进行项目利润最大化扩容。若市场出现同类产品强劲竞争，则，项目三期产品战略将视具体情况再行修正。iii. 针对项目生活商服配套少客观劣势，项目应经过少许会所设施建设和适量商业设施构筑给予处理。并于项目实际工作展开之时即开始商业部分定向招商，并于项目销售过程中取得定向商家之意向书，以期根本打消购房者隐忧，坚定购置决心。iv. 项目整体计划风格乃至计划形态，应显著有别于现有市场竞争个案，以期做到有效产品差异化。v. 项目整体营销节奏应奉行“短平快”标准，经过缜密市场造势树立项目市场形象，吸引市场关注，压缩买气，并在开盘于强销期内，给予完全引发，实现短期快速去化，以避免竞争个案采取反制方法。四、项目客群定位4.1客群起源 南京市旧城区原有常驻居民； 南京市中心，地铁沿线商务圈中白领人士； 项目周围原有常驻居民； 南京市外来人口导入。客群关键活动区域以市中心商务区，项目周围高新科技园区为主。其次，亦可来自地铁沿线。关键客流起源地域应在白下，秦淮区域。4.2客群组成本项目因为其区位总价界定，其客源关键为本市经济地位中层部分人士，其职业组成关键为： 个体私营业主； 国有企机关中级管理人员； 部分外资和合资企业白领； 合资企业中高级主管； 投资客群； 其它富有购置者4.3目标客群年纪因为本项目标品质较高，则对单价要求较高。而消费者财富积累和年纪肯定相关。本案购房者年纪结构较大，关键范围在28-40周岁之间，其家庭结构初巢阶段中后期。二口之家中或有高堂和儿女，儿女年纪在2-15岁左右，房型需求主力为小面积二房和三房户型，部分选择大面积三室户型。4.4目标客群心理分析l 在本年纪段中主力目标客群均为已成家立业年轻阳光型人士。因为其含有一定家庭观念及较强责任心，力图为家庭组员提供一个舒适温馨家庭气氛，并对业余私人独享空间较为看重。l 鉴于南京市民含有一定攀比心理，购置本类物业用户，其购房将会考虑物业是否能彰显身份，期望得到社交圈及好友认可和赞许。l 因工作特质，要求含有良好交通缔结，对公共交通配套有较高要求。l 市区拥有破旧住房，因拆迁或需改善居住环境而进行购置，对市中心仍有依恋，须有良好交通缔结，可方便抵达市区。l 追求高层次、便利、舒适生活特征相当显著。l 对居住物业不仅考虑实际居住使用效果，同时也会考虑物业未来保值增值空间，虽自用但亦有投资理念。以上分析仅针对一期，依据项目产品档次不停提升，项目所针对之目标客群素质将不停上升，组成亦将发生改变。 产品策划篇五、项目计划定位依据既定战略方针，本项目进行计划设计之初即应满足项目“产品差异化”之先决条件。经过合理定位使本项目住宅部分开发设计、功效引进、设施提供以具体而明确标准，避免实际产品和市场需求及理想产品目标偏高以产生大量无须要浪费。由此，则项目住宅部分定位为：具强大生活机能支撑，功效性服务化现代景观小区。定位诠释：含有强大生活机能支撑前文所述，本项目需进行一定体量商业生活服务配套设施营建，以满足项目未来居住者日常生活所需，和一定休闲娱乐要求，方便消弭区域现有商业设施匮乏客观劣势。其具体应涵盖会所和商业两大部分，会所关键提供以无偿服务为主小区娱乐服务和配套。商业部分需提供超市、银行、邮局及餐饮娱乐等有偿服务和配套。以期为未来小区居民提供较为完善服务和配套。 功效性、服务化 以项目商业部分功效结合会所功效构筑及功效性绿化构筑为内涵，结合服务型物业管理为外延，使项目含有在功效性配套设施设计及利用上更具人性化，更符合潜在消费客群心理需求及日常所需。现代景观小区 采取简约现代立面风格，利用简单线条色块组合利用，突现项目时代感。结合时尚外立面用色和新型保温材料，使项目展现出有别于区域其它项目标建筑单体风格。加诸以小围合为主计划布局，使项目拥有更强安全感和私密性，同时含有精巧化近距离景观享受，满足未来使用者对物业要求不停提升潜在趋势。六、项目计划布局提议6.1地块人流车行动线分析项目作为雨花板块中高级居住型个案，未来小区内人车流动线计划尤为关键。而项目地块控制性详规中要求项目关键出入口设置于地块北沿，而雨花西路作为项目缔结市区主干道，因为地铁高架存在，严重影响项目业主车辆出行。且小区内部将设置1条计划道路给予南北向贯穿，破坏项目区块完整性，且造成项目内部人车流动线过于交集，影响项目未来使用。在以前提下，预先对地块进行人流分析和道路网排布，将对项目各产品合理排布，并使其各自取得最好人群导入导出能力最好化。从而使个产品取得最好使用效果。a) 根据项目和周围道路相邻关系，和关键道路车行方向考虑，项目关键车流导入面应在雨花南路。项目关键人流导入面可和关键车流导入面合并，同时，地块北面道路可作为项目辅助车流导入导出面，便于北向出行人车流导出。b) 可将南北向贯穿项目标计划道路，视为项目内部道路，由其实现地块南北向人车流缔结。c) 项目内市政计划道路和雨花南路交界处设置入口广场，提升地块入口目视标定和彰显小区品质，实现外部人车流向计划道路导入。项目计划道路和一二期分界处设置项目小区入口广场，实现计划道路向项目东西二区块人车流疏导和渗透。d) 小区内部采取双行主干道，并于雨花南路，项目东端设置辅助出入口，便于人车流多向导入和消防硬性要求。e) 小区泊车采取地下和地面停车结合，于项目各组团设置地面临时泊位，于项目车行干道和内部市政道路相切处和主入口处，设置地下泊位，标准上降低区内车行流量，净化区内交通环境。6.2地块计划布局和功效分区鉴于项目地块被市政道路贯穿，破坏小区整体性，同时，无法对区内人流车流进行有效分流和管理。对项目区内治安和业主未来人身财产安全产生负面影响。鉴于此，本企业提议项目采取小围合结合中央景观形式给予计划。即，2-3栋建筑单体，经过透空墙体或茂密植被封闭，除各单元楼独立设置门禁外，设置各围合统一门禁，形成独立管理区内小区。小围合内拥有独立小型景观体系，即使脱离项目整体，亦可成为独立小型小区。以期达成私密安全居住效果，同时处理了项目分期滚动开发所带来景观配置和安全管理问题。且新奇独特产品组成，可和板块内竞争个案形成差异化竞争。为提升项目用地合理性，尽可能增大项目土地利用率，并兼顾区内动线排布合理性和集中大型景观系统构建。提议项目整体建筑单体排布无须完全遵照正南正北向排布。以地块边线走向为肌理，进行整齐划一单体排布。各建筑单体做出合适弧度，使小区计划含有多变性，并使部分处理朝向问题。项目整体景观系统设置采取中央景观和分散景观相结合方法。于项目各区块分别设置景观节点，采取水体、枯山石、坡地等表现手法，进行多层次景观展示。同时，景观节点亦是人流汇聚节点，提升其实际使用性。并于项目中设置东西走向景观中轴，将关键景观节点给予有效串联，增加其系统性和完整性。项目分散景观即采取各围合内部景观给予表现和满足，结合部分道路绿化和广场绿化。项目沿雨花西路和雨花南路，进行商业和生活服务配套设施排布。该部分建筑层数关键以2层为宜，大部分商铺采取单元内复式或跃层形式给予构筑。超市、邮局、银行等部分服务型商业，对结构和格局有特殊要求，需事先确定位置，量身定做。提前建设方便于销售和租赁。沿雨花西路部分商业，以生活服务类为主，经营门类以超市、银行、邮局和餐饮为宜，满足本项目同时，亦可面对四季阳光小区和衣饰批发城服务。小区入口广场区域局部堆高3层，以设置项目会所和物业管理部门，以彰显小区品质和气度。雨花南路商业以对外定向招商为主，提供服务性商业为宜，其经营门类以，美容美发、按摩餐饮为主，并可和会所服务门类靠近，以期达成联动，并使会所含有一定造血自养功效。全部商业均对小区以外单向看门，以免对小区未来管理造成影响。七、项目产品力设定7.1.1建筑立面提议l 外立面用色云栖机构严谨论证本项目目标客群特征和喜好以后，认为本项目外立面应采取现代简约风格，且经过线条和色块组合极大丰富其立面效果，采取大面积透光材料呼应该代时尚。为满足中高级个案对立面形象需求，云栖机构提议本案立面用色采取偏暖暗色调为宜，突现其现代和高雅格调。l 立面用材以满足项目功效性主旨，兼顾住宅建设未来发展趋势。提议本项目立面采取保温节能涂料，以期顺应日趋高涨环境保护呼声及未来业主对居住能率崭新要求。7.1.2绿化景观设计l 景观节点a1处，鉴于其兼顾3期区内交通联动作用，所以，提议采取硬地广场形式进行构建，达成车流人行经过和疏导功效。l 项目于绿化节点a2处设置中心水景绿化为景观关键，考量到水体景观使用特点及其未来总体景观效应。提议本案水景构筑以大面积浅水体为主，辅以台阶喷泉、涌泉眼及透明跌水墙构筑，实现项目水系层次感和跃动感，做到动中有静。同时，主体水景周围种植高大乔木，发明近乎于自然水体格局。l 项目景观节点a3、a4处可分别采取露天体育中心和下沉音乐广场为专题功效性绿化景观构筑。其中，露天体育中心提议配置篮球、羽毛球场地，并结合儿童番斗乐和老年健身设备。下沉音乐广场除需设置公共背景音乐系统以外，尚需构筑丰量绿化，营建良好视听气氛。l 项目宜采取水景为主体，构建项目整体景观体系，结合部分硬地广场和坡地绿化，间种高大乔木和灌木，营造多元化富层次感景观空间l 平面水景无异于死水。所以，提议在水体中缀以坡地、滩涂，并构筑绿化小品于其上，使平面水体上升华到含有较强层次感及立体感水景。l 绿化植被提议 小区绿化在种植品种选择上，应充足考虑其各自繁茂期，努力争取作到季季有花，十二个月常青。 在绿草之中，搭建玻璃花房，种植珍贵花卉以供业主品鉴。另外，住户也可将家中奇花异草送入花房过冬及培植，提议设置在建筑群体之间。 各围合内可采取不一样绿化专题，并可和围合命名结合，如“玫瑰庭、玉兰庭”等。l 中心绿化道路交通较为简单，全部均为人行步道，故步道可设于绿化之中，而步道或可采取仿石材建材辅设，而小型广场及硬地域域则可用彩砖拼花满铺。l 道路开扬处或小型广场上，能够携刻中国书法诗句，以表现小区高人文气质。7.1.3立体绿化利用提议项目裙房上盖进行绿化系统营建时，尽可能选择矮小灌木并降低女儿墙高度，使其绿化效应跃女儿墙而出，使路人皆可感知本案亲绿主张，达成立体绿化和路人眼光接触。7.1.4商业和生活服务设施配置提议依据现有周围常住居民质素和消费力，结合项目未来客群具体情况，项目未来商业部分定位及配置提议以下：l 橙色部分：沿项目总出入口计划路两侧至项目北侧计划路及雨花西路近北侧计划路处。功效定位：小区型生活类定位依据：依据云栖机构对南京市雨花项目标市调进行分析了解，雨花区近安德门地铁站周围地域缺乏功效性小区商业配套，对当地居民生活购物带来极大不便。为了愈加好地表现出本项目楼盘品质，提升项目在南京市品牌。本企业提议此区域定在小区生活服务类配套。经营选择提议：小区会所、中型超市（提议拥有鲜蔬类，位置提议在项目雨花西路最东端）、鲜花店、面包房、房产中介企业、保姆中介、小区药店、烟酒专店、私人诊所、水果超市、便利店、宠物商店、亲子乐园、报刊图书文具店等。l 蓝色部分：沿本项目北侧雨花西路段功效定位：小区型休闲娱乐类定位依据：因为雨花西路相对人气较旺，作为雨花西路商业，云栖招商部对不一样商业业态功效性进行对比选择餐饮娱乐类业态，餐饮娱乐类业态有消费周期短，易聚集人气特点也是现在结合生活类业态最为理想业态，所以云栖机构提议将餐饮娱乐类业态安排至该区域。经营选择提议：各类中型餐饮、外卖店、网吧、足疗连锁、美容美发中心、洗浴中心、床上用具专店、家居饰品专店、男女衣饰专店、儿童衣饰类专店等。l 黑色部分：地块以南，沿雨花南路和计划路出口段。功效定位：以小区型商务类为主定位依据：雨花南路雨花西路交界处人气远不如雨花南路沿安德门地铁站，但云栖机构招商部考虑到小区居民商务配套功效也是必不可少。所以将该区域设定为小区商务型配套。经营选择提议：联通、移动营业厅、邮局、银行、票务中心、证券交易中心等。l 绿色部分：雨花南路近地块东侧功效定位：以小区型装潢设计企业、五金类商店为主。定位依据：考虑到该区域为现在本项目人气最差区域，但小区建成后，完全能够经过经营结构调整，延继上述业态经营，并扩大业态经营选择面，可拥有较大升值空间。为此选择对经营环境要求并不高装潢、五金类，不仅能够满足本项目入住用户装修部分消费需求，还能够培育该区商业市场，为后期较高商业类型入驻，做准备。经营选择提议：装潢设计企业、各类五金店。l 为呼应上述业态业种正常经营，项目商业部分单层建筑高度提议3.5m左右，部分餐饮要求层高4m左右，以期满足未来商家经营所需。7.1.5围合大堂提议为突显高尚住宅气度，表现业主身份，在每个围合均设玻璃大堂。具体提议以下： 大堂风格以明亮简练为宜，以大量玻璃构筑。 大堂内摆放绿意葱郁盆景植物，结合舒适座椅，在大堂内，一样能够欣赏户外景色。 大堂以大幅玻璃突出通透感觉，使之有身处室内如临绿境快意，做到绿化内外交溶。 大堂灯光照明应较华丽，但色调装饰却素雅见长，玻化砖铺地一尘不染。 设背景音乐系统。 设两道门，第一道门进入大堂，经过保安形象岗识别后，穿过大堂便是设有可视对讲系统第二道门，穿过第二道门，才能进入围合内。 大堂内，设有不锈钢信报和密码或刷卡门禁。7.1.6会所功效会所是表现高尚住宅功效关键部分，本项目会所构筑必需经过会所功效和商业经营功效有机结合，在确保项目住宅使用者对会所功效潜在需求得以满足前提下，将会所部分面积对外招商，并对之给予统一管理和科学运作，使会所含有经营自养及造血功效。凡购置住宅住户，发会员卡，会员卡住客身份，在小区内通畅无阻。通常商业部分采取部分收费，其它部分无偿。同时，住宅部分业主亦可成为商业部分之客群支撑。会所功效设施提议以下：对外经营类目仅为居民服务类目 桌球室 乒乓球房 棋牌室 商务中心（提供代客订购车船票、邮寄、代收公用事业费、打字、打印、复印等服务） 游泳池 健身馆 阅览室 小型医疗保健站 多功效厅7.1.7幼儿托管中心充足考量项目主力目标客群家庭组成特征后，我们能够发觉，未来小区内将会有大量稚齿幼儿。而面对双亲均为上班族，在天天放学及周六、日双亲外出时。短期、临时性幼儿托管将十分必需。所以，提议利用部分商业价值不高商业面积，设置幼儿托管中心。配置对应较强师资力量，及有限双语教育。相信该部分不仅可处理业主隐忧，更可产生较高经济效益。为有效控制幼儿托管中心营运成本，提议聘用经验丰富退休老师为主，辅以一名年轻幼儿外语老师。7.1.8灯光装饰提议小区灯光除了夜晚照明功效外，灯光装饰好坏将直接影响到景观部署层次感。现代化住宅小区，有优美绿、水、房等多种景观而光、灯饰点缀，看来还有些欠缺。灯光只起照明作用，在现代化住宅区内似乎已不能满足人物要求。树丛内射光灯、草坪地灯、围墙上灯和住宅区立杆路灯，形成一个立体灯群，并在非关键部分采取声控感应节能灯，降低能耗。7.1.9小区背景音乐系统营建小区背景音乐系统能够构建在小区紧急广播系统基础上，可在上下班高峰时间播放部分轻快背景音乐和当日天气预报，带给业主一天好心情，凸现小区人性生活内涵。7.1.10户型提议鉴于雨花区房地产市场户型供求特点，结合项目计划定位，综合考虑区域市场客群需求及未来发展情况。提议本案户型以二/二/一房型为主，辅以部分三/二/二房型，顶层能够设置跃层单位，户型合适放大。n 户型面积配比表房型面积（平方米）百分比（）主力总价（万元）二房90以下4554万以内小三房110左右3565万左右大三房120-130左右1069万左右顶层复式135平方米以上1080万以上注：得房率80左右 单位：平方米n 房型设计提议 房型布局需表现尺度，在确保功效性及动静分区前提下，提议客厅、主卧尺度合适放大。 厨房、餐厅衔接自然，便于开放式厨房设计。 住宅南向，除阳台外均筑大面积飘窗，增加景观效果。 临道路单元，应在临街面设置双层中空降噪玻璃。 大三房及以上房型必需考虑走入式更衣室或储藏室设计。 需设置北向工作阳台，部分户型设计南向双阳台，呼应客群需求。 全部住宅均努力争取确保全明设计及自然通风。 考虑到项目档次及其实际使用者经济情况，提议项目层高应达成3米。该部分房型提议仅针对项目一期，后续部分将依据当初市场情况及竞争个案情况给予合适调整，本汇报暂不赘述。7.1.11建材设备l 窗：塑钢或喷塑铝合金，设计色泽以彩钢窗配以青玻璃主式为宜。l 楼梯：原木扶手加金属漆铸铁花栏杆。l 分户门：仿实木防盗铁门。l 阳台：不锈钢栏杆，镶透明玻璃。l 电梯：世界品牌电梯中国生产。l 公用部位：公用部位地面铺设地砖墙面粉白。l 公用部位设置背景音乐系统。l 设置电梯门铃系统（可视对讲）及电子监控装置。l 室内提供：木地板、墙面乳胶漆、厨卫全装修。l 室内装璜应礼聘国际著名设计师给予多个方案设计，满足全装修房潜在业主对装修风格心理要求。7.1.12物业管理提议本项目整体物业管理水平应采取高人性化物管方法，将服务式管理理念引入项目物业管理。且本案之物业管理经过在物业建设之初就确立起“管理亦是服务，管理发明价值”理念，在市场上村立良好口碑。具体来说，物业服务其内容不仅包含安全保卫、设备维修、垃圾处理、景观园艺等，还包含：l 无偿服务 代缴公用事业费 保管小件物品 代订刊物 代购送蒸馏水 提供定时义诊 雨伞借用l 有偿服务 代理物业租售 家政服务 洗车服务 幼儿托管7.1.13智能化设施采取全区综合布线系统，上网可经由小区服务主机专线连上因特网。网格科技自动化物业管理系统，高效、完善、将节省人力移作更多样化管理服务，提议采取小区-银行联名卡。和著名银行联手，制作一批以小区名称冠名借记卡，仅发送给项目小区业主。能够进行小区范围内全部费用支付，包含：公共事业费支付、会所消费、小区商业消费、物业管理费用支付。同时，联合项目商家对持有本卡居民给响应折扣，增加本卡含金量。智能化设施提议以下： 小区一卡通； 红外周界报警； 应急呼叫钮； 关键部位闭路监控； 自动电子巡更系统； 地下车库设自动泊车管理系统。另外，小区可设红外线周界报警、室内预警系统、摄像监控，可视门禁等设备。7.1.14地下车库提议鉴于本案一期计划定位，云栖认为车位数不宜过多，维持较少供给量，以确保未来销售车位时价格刚度，提议车室必为1：0.5。而项目二、三期车室比将依据未来项目定位调整，再行提出。营销篇八、营销总方针（便捷和舒适）在项目整体战略中已明确，项目住宅产品将在产品计划和产品力设定方面有别于现有区域市场供给个案，并凭借良好公共交通配套和区位有别于其它板块竞争个案。同时明确本项目住宅将是一个含有生活功效及服务配套中高级物业，其一切功效及服务均是为了生活品质提升而设置。正是因为这些功效及服务，将带给居民便捷生活和舒适居住享受。所以，本项目在推案过程中须时刻把握住本项目标“生活便捷性和舒适性”，并对之进行深入剖析，使项目强大功效及服务性真正成为营销做点，并经过广告直接传达给用户。在营销策略制订后，本案营销关键以下：l 住宅楼去化，其肯定是经过前期引导借助整体物业“精品”地位成功树立及红火案场营销气氛，结合便捷地铁交通和买气人气积聚辅助而达成。所以，对于住宅物业而言，其销售目标并不在于简单去化，而是努力争取经过营销运作使住宅楼产生最大收益。而且我们坚信，在有利市场引导及造势下，住宅楼这一营销目标定能达成。l 大致量高品质住宅去化，必需依靠于生态小区绿化或多元化生活配套，且在房型设计及用料上更