地房地产市场调查报告模板样本.doc

泰州房产市场调查汇报目录第一部分 项目投资环境可行性分析P16一、城市概况二、城市经济发展情况三、最新城市建设总体计划第二部分 泰州房地产市场分析P715一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析 三、房地产二级市场分析 四、房地产三级市场分析 五、城市居民可承接力分析和年需求量预分析第三部分 项目分析P1636一、项目概况 二、项目各项经济指标三、项目周围竞争楼盘分析四、项目SWTO分析五、项目潜在用户分析泰州市场调查汇报第一部分 项目投资环境可行性分析一、 城市概况1、地理位置泰州市地处江苏省中部、长江北岸,西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面和苏州、无锡、常州三市和镇江市所辖扬中市隔江相望。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里，全市总面积5790平方公里，其中市区面积428平方公里，总面积中，陆地面积占82.74%，水域面积占17.26%。自末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会，其中海陵区、高港区下辖9个镇、2个乡、6个街道办事处、87个居民委员会、127个村民委员会。末，泰州总户数169.59万户，总人口503万人，其中市区62万人。2、交通条件泰州滨江近海，有着良好区位优势。苏中入江达海5条关键航道在此交汇。境内长江岸线近百公里，其中10米以上较为稳定深水岸线60公里，建有长江港口3个。以国家一类开放口岸泰州港为主体内河港口群初具规模。投资10多亿元建成泰州引江河工程集引、排、航于一体，成为泰州经济发展一条“龙脉”。全市公路通车总里程5693公里，328国道、宁通高速公路、广靖高速公路、宁靖盐高速公路、京沪高速公路在境内纵横交错。江阴长江大桥及其南北接线高速公路，开辟了泰州和上海、苏南快速通道。铁路交通发展较快，新长铁路、宁启铁路均从泰州境内穿过，明年泰州铁路将全线贯通。3、历史文化泰州是一座历史文化名城。战国时期称海阳，汉初称海陵，南唐至明清称泰州，取“国泰民安”之意。千余年来，泰州枕吴楚之交，襟江淮之风，交通发达，经济繁荣，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历代人文荟萃，名贤辈出，“儒风之盛，夙冠淮南”。水浒传作者施耐庵、泰州学派创始人哲学家王艮、扬州八怪代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中杰出代表；抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州主政或从业。丰富历史积淀为泰州留下众多名胜古迹。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护单位有134处。全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享受盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥旧居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化瑰宝。4、人文习惯溱潼会船节 溱湖地域历史文化悠久，民间传说丰富多彩。南宋绍兴元年，一支从山东南下投奔岳家军义民队伍行至溱湖，和金兵遭遇，打得金兵落花流水，义民也伤亡惨重，血染溱湖。溱湖百姓含悲收葬为国捐躯英雄，并于每十二个月清明节撑船来此祭扫，久而久之，便形成清明撑会船习俗，由此演化成每十二个月一度水乡民间盛会溱潼会船节。每十二个月清明节，四乡八镇数百船只，上万船民来此聚会，观众游客超出十万人。其恢宏壮观场面，惊心动魄争赛、多姿多彩演出，堪称民俗文化之大观，水乡风情之博览，被海内外人士盛赞为“天下会船数溱潼”。她是92中国友好观光年江浙沪旅游目标地之一，95中国江苏民俗风情游首游式亦在此举行，列为省级风景名胜区。中国泰兴银杏节 中国泰兴银杏节由“银杏艺术节”、“银杏科技节”演化而来。每十二个月在银杏成熟时候举行此节，意在以银杏为媒、宣传泰兴。银杏节期间，通常全部要举行论坛、科技市场、产品交易、信息公布、项目洽谈、人才引进和大型文艺演出等活动，以促进泰兴和外界交流沟通，深入提升泰兴著名度，强化招商引资、院企对接、项目开发等工作，推进全市经济健康、快速发展。来，银杏节为泰兴经济和社会各项事业发展起到了主动推进作用。中国兴化郑板桥艺术节 郑板桥是清代著名书画家、文学家、“扬州八怪”杰出代表人物，在海内外享受盛誉。兴化是郑板桥先生家乡。为纪念板桥，宣传兴化，扩大交往，加紧发展，从1993年11月22日郑板桥诞辰300周年之际举行了首届“中国兴化郑板桥艺术节“后，每两年举行一次。 二、 城市经济发展情况1、城市类型泰州区位优越，地势平坦，有良好资源条件和经济基础，现在已聚集春兰集团、扬子江药业集团、LG等世界著名企业。东西承接上海、南京两大经济圈，南北联接苏南、苏北两大经济板块，是长江三角洲工业发达、商贸繁荣中心城市之一，已逐步形成了一个以工业为主商贸并存发展新兴商贸城市。2、宏观经济水平泰州市国民经济快速增加, 中国生产总值达580.04亿元，中国生产总值年均增加13.4%，是建市以来增幅最高十二个月，占全省比重4.7%。其中，第一产业增加值72.62亿元，增加3.0%；第二产业增加值300.37亿元，增加17.6%；第三产业增加值207.05亿元，增加11.7%。人均中国生产总值11513元，增加13.3%。三次产业组成百分比由上年14.249.536.3调整为12.552.835.7。全市财政收入662563万元，比上年增加24.7%，总体经济发展形势良好。个私经济发展较快，全市个体经济投资236.67亿元,比上年增加22.1%,占仅仅总量40.8%,比上年增加2.4%,泰州现在个体工商业共有11万余户，私营企业14768户,比上年增加14% 。社会消费品零售总额增加12.4%。城镇居民年人均可支配增加6.4%。3、城市人口分布末全市人口分布情况:地域 总人口数(人) 城镇人口 乡村人口 市区 622910 547028 75882 兴化市 1549922 556726 993196 靖江市 664706 308026 356680 泰兴市 1292127 563548 728579 江堰市 906979 334793 572186 从泰州市人口分布情况来看,泰州市区人口和其它四市相比要少多,城市化发展还是相对落后,市区人口增加速度缓慢，市区乡村人口仅7.5万人,城市发展后备力量相对不足。泰州即使是市区所在城市，不过在城市人口规模上不存在优势，周围四市经济发展快速，逐步形成多个经济中心，市区聚集能力相对微弱。4、人均收入支出情况市区居民人均可支配收入8517元，人均消费性支出5743元，恩格尔系数42.3%;全市农民人均纯收入4079元，人均消费性支出2606元，恩格尔系数41.7%；人均手存现金1859.7元；人民生活达成小康水平。附泰州市来人均可支配收入情况: 市区人均可支配收入 全市农民人均纯收入 金额(元) 8517 4079 增加率(%) 9.4 6.4 恩格尔系数(%) 42.3 41.7 泰州市城镇居民平均每人生活费支出及组成情况:项目 金额(元) 占总支出百分比 食品 2429.29 42.3 衣着 554.53 9.66 家庭设备品 388.4 6.76 医疗保健 394.86 6.87 交通通讯 542.51 9.45 教育文化娱乐服务 550.05 9.58 居住 578.58 10.07 杂项商品和服务 304.73 5.31 总支出 5742.94 100 全市生产资料市场32个，年成交额172.04亿元。其中，批发零售贸易业零售额149.34亿元,餐饮业21.5亿元。泰州消费环境不停改善，消费市场连续升温，活跃兴旺，泰州市区，社会消费品零售总额173.76亿元，同比增加12.4%。居住支出仅次于食品支出，达成578.58元，说明大家对改善居住条件，提升生活质量要求更为强烈。三、 最新城市建设总体计划泰州城市扩张，已经显现出向南，向东发展趋势。向南发展是深入呼应沿江开发，关键为：拓展新区，建设新商务区、高教区和居住区，提升新区综合功效；高新技术开发区沿泰高路西侧向南拓展,不停放大产业效应。向东发展深入整合海陵、姜堰资源，关键以海陵工业园区、农业开发区为主体,从基础设施、产业配套、资源整合、城市空间等方面协调姜堰共同发展。在城市向南、向东发展同时,应主动整合城市西北侧用地，协调好九龙和城市同时发展关系，不停改变北侧交通情况和生活环境。城市中期计划 -，人口55万，用地60平方公里。其中：主城区42万人，高港区13万人。主城区完成环城河以内综合整改，基础实现下坝地域改造，初步完成五巷、涵西街古民居片保护和改造。新区完成府南街区综合开发，基础完成328国道以南地域东风路至泰高路之间商住开发。加紧高科技工业园区、春兰工业园、西北工业区开发建设，基础完成周山河以北用地项目布点，适时开发周山河以南泰高路以西区域。高港区刁铺镇、口岸镇完成由集镇向中等城市发展过渡，加紧长江岸线综合开发。城市远期计划 -,主城区形成大城市规模，城市用地调整基础完成，形成结构合理、功效明确、交通便捷、环境优美新城区，完成老城区全方面改造。高港区形成中等城市规模，沿江开发已成规模。寺巷和野徐、泰东和苏陈组团形成，成为市区间关键节点。第二部分 房地产市场分析一、 房地产发展势态分析1、房地产市场红火一季度全市房地产开发共完成投资9.41亿元，同比增加51.82%，低于全社会固定资产投资增幅20多个百分点。这是多年来泰州市首次出现房地产开发投资增加慢于全社会投资增加局面。据统计，一季度全市房地产开发施工房屋面积204.06万平方米，同比增加62.31%；海陵区销售房屋面积30.97万平方米，同比增加283.29%；商品房销售额5.11亿元，同比增加285.06%。空置商品房增加局面得到遏制。一季度全市空置房31.06万平方米，和上年同期基础持平。市区一季度空置房同比下降了11.42%，空置面积为5.12万平方米。2.旧城改造和新区建设力度相当，形成板块竞争泰州政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进新区建设同时，加紧旧城改造。旧城区开启坡子街商贸区建设，加紧完成拆迁及相关配套，将坡子街商贸区和五一路、府前街商贸区和东进西路商贸区连成一片，到时将成为老城区繁荣商业街区。这么势必带动周围楼盘价格，该区域现在经典楼盘有鹏欣丽全部，开发规模也相当大，现在正处预约阶段，估量今年内会开盘，开盘价具周围业内人士估量会在3000元每平方米。新区在建项目有盛世华庭、西湖翠苑、景泰园、泰墅园、恒景国际花园和本项目。在市场上不仅仅存在区域竞争，同时和老城区也形成竞争，老城区在生活配套和商业配套上存在一定优势，现在整体价格要比新区高。不过新城区在计划上是以后城市中心，泰州市政府和其它办事机构全部集中于此，从长远角度看，新区房地产发展前景将十分看好。3.放量供量，是机会也是挑战-泰州市土地供给量公相当大，未来几年内泰州市楼盘上市量将会很大。初步估量，以后新区板块供给量就将达成100万平方米，假如再加市中心、城东板块等，两年内供给量肯定可达成150万平方米，所以未上市体量面积数字无疑是庞大,市场板块竞争将会愈加猛烈,应该谨防开发。所以我们认为本案在开发策略上，第一是要抓住稍纵即逝开发时机，第二是要做出自己特点，第三是要谨慎推盘，第四是要做好楼盘品质。4.房价步步高升，一路上扬即使价格上涨之势很猛，市区均价就已超出每平方米2100元大关，其它地域均价1550元。现在价格并没有呈下降趋势，相反是房价继续往上扬，现在情况是：地段不好，品质不高楼盘，价格升不上去，买是没有问题。而部分定位正确，有自己特点楼盘则是呈旺销之势，比如鹏欣丽园等（均价在2700元每平方米），其规模庞大，地段很好，生活配套设施齐全，其销售情况仍然很好(一期销售率达100)。另外如黄金家园小高层，香江花园等品质很好楼盘最高价已突破每平方米3000元以上。依据我们对泰州市房地产市场分析，认为明后两年房价还有上涨空间。如东进路北侧正在筹备之中鹏欣丽全部，估量开盘时价格会在3000每平方米以上。形成高价旺销其中最关键原因是泰州市现在有大批旧城项目，促进了房地产进一不发展。5.开发商各显其能，高品质楼盘不停面市以盛世华庭为例，其在泰州市房地产市场中能够算是高品质楼盘。不管以前期广告宣传还是设计商及物业管理企业等资源整合，再加上市政府对面关键地段,人民公园,人民广场和周围便利交通环境硬件设施。盛世华庭没有理由不做高品质楼盘。而事实也正是如此，全方面配套设施，全部使得这一高品质楼盘在泰州市民心中烙下深深印记。同时象西湖翠院、泰墅园、恒景国际花园、四季林语、鹏欣丽全部等楼盘品质在泰州处于领先地位。6.小高层悄然进入泰州市场产品稀缺关键表现在产品品质，在以前泰州市房产品普遍是单一多层住宅，楼盘缺乏特质，自凤凰房产开发泰州市第一个小高层水景住宅取得成功后，高层住宅已经悄悄进入泰州市场.盛和房地产开发盛世华庭;泰州基泰恒业房产企业开发景泰园高层住宅；鹏欣房地产开发鹏欣丽全部和绍兴恒景房地产开发恒景国际花园全部设计有小高层住宅。伴随楼盘品质提升，消费者品味也会对应提升，这也就造成发展商在推出产品同时要考虑更多原因同时，把自己产品做得更美愈加好，以求在猛烈市场竞争中脱颖而出，到时将会加剧泰州市房地产市场繁荣和发展，同时必将引发新一轮开发烧。7.泰州住宅开发市场热点板块估计泰州市房地产发展关键分布在老城区和城南新区两大快，老城区旧城改造力度也是相当大，大全部是部分零星小盘，而且城市关键交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在因为其交通设施,生活配套设施等比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。新区在计划上比较完善，各个功效分区明确，道路宽大，生活区也逐步趋向成熟，同时又是泰州市政府部门集中办公地点。现在新区楼盘面积全部在100亩以上，大盘时代到来将在在新区诞生，所以新区发展是大趋所势，从长远家度看，市民对新区房产绝对看好，普遍认为新区房子在三五年后肯定看涨，现在最关键是商业设施不比老区，人气一时难聚。二、 房地产一级市场分析1、土地出让方法描述申请国有土地使用权方法关键有两种：一是划拨，二是出让。作为房地产开发用地，通常全部是以出让方法取得国有土地使用权。在公开、公平、公正土地使用制度基础上出让方法有三种：招标出让、拍卖出让、挂牌出让。招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)公布招标公告，邀请特定或不特定公民、法人和其它组织参与国有土地使用权投标，依据投标结果确定土地使用者行为。拍卖出让国有土地使用权，是指出让人公布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，依据出价结果确定土地使用者行为。挂牌出让国有土地使用权，是指出让人公布挂牌公告，按公告要求期限将拟出让宗地交易条件在指定土地交易场所挂牌公布，接收竞买人报价申请并更新挂牌价格，依据挂牌期限截止时出价结果确定土地使用者行为。该方法是现在泰州市关键土地出让方法。2、出让土地和城市基准地价之间变幅情况图表 1 主城区商业用地等级基准地价 单位：元/平方米土地等级 一 二 三 四 五 六 基准地价 3200 2250 1400 820 620 400 地价变幅 2200-4200 1650-2850 950-1850 520-1120 470-770 300-500 容积率 0.2 1.9 1.7 1.4 1.2 1.0 图表 2 主城区住宅用地等级基准地价 单位：元/平方米土地等级 一 二 三 四 五 基准地价 1000 830 650 450 350 地价变幅 800-1200 680-980 500-800 350-550 290-410 容积率 1.3 1.2 1.1 1.0 1.0 3、泰州市土地成交情况上六个月,泰州市政府相对放宽,大量土地上市,新开土地和更新改造土地估量在1000亩以上,土地市场价格一时难以上涨,其中关键原因还是泰州市政府政策,实施旧城改造和新区建设协调发展,缺乏实施只拆不建,推地还绿,更新交通设施政策,使土地市场价格处于萧条局面。近期19号地块，即电视塔街区工程改造地块正在公开挂牌。该地块在青年南路东侧，海陵南路西侧，暮春街南侧。经勘测定界，宗地总面积约128957平方米（193.44亩），其中：出让土地面积约121347平方米（182.02亩）、河流道路绿化面积7610平方米（11.42亩）。计划用途为商业住宅综适用地，计划建筑面积约122650平方米，其中：商业约44410平方米、住宅约78240平方米，容积率约0.95。此次挂牌出让地块为现实状况毛地，起始价为2.01亿元。附：1月12日开始泰州市土地供给（包含近期招标）地块位置 地块面积（亩） 总建筑面积（M2） 住宅面积（M2） 起始价（万元） 成交价（万元） -30-1东进路西片地块，鼓楼路西，东进路北 55.06 53349 17746 8750 -30-2东进路东片地块，鼓楼路东，南通路西，东进路北 121.15 101527 44295 18100 -2号海陵区80地块 29.16 1640 -4好地块，汽车城东，海陵路西，永兴路南，永定路北 353.37 243320 165200 11410 -5号地块，江洲南路，本项目 105.66 66588 66588 6000 -8号地块，南官河东，凤凰路南，泰高路西，变电所北 82 81600 73200 2742 -10号地块，南通路西，东进路北 166.09 171022 82127 28288 -12号地块，江洲南路东，迎春西路南，南官河西，景庄河北侧 59.73 38610 32510 3800 -14号地块，中国联通泰州分企业西侧，建工大厦东侧，凤凰东路北侧 12.69 14663.31 766 -15号地块，鼓楼南路东，预备役二团南，凤凰河西，永兴路北 116.81 99549.8 75265.4 7080 -16-1号地块职中路东，一职中南，稻河路西，扬州路北 139.35 112274 79115 975 -16-2号地块南关河东，东进路西南，城河北 37.64 17000 9000 120 -19号地块，即电视塔街区工程改造地块 193.44 122650 78240 0 三、 房地产二级市场分析1、市区房地产开发投资情况，泰州市区房地产投资总额为12.35亿元，占全市39.66%。市区整年新开工各类住宅50万平方米，完工54万平方米，销售面积达60.35万平方米，市区住宅楼基础是买方市场。泰州市房地产市场发展仍是有目共睹，而且其增加势头仍显得很猛，以这么态势而言，对于近期将推出楼盘，还是有一定空间和消化能力。今年市政府推出几幅地，面积也全部具一定规模，大全部被外地房地产开发企业拿到，房地产市场趋变为本土和外来开发商竞争态势。“僧多”而“粥少”就意味着竞争猛烈，现在泰州房地产市场上光规模在20万平方米以上在售大盘就有2个，而还未开盘10以上楼盘也有4个。2、市区房地产开发项目计划更新改造项目：序号 项 目 名 称 建设性质 建设规模及内容 总投资 建设起止年 限 从开工到底完成投资 计划 计划投资 建设计划 合 计 183000 9000 71100 1 建成济川小区 续建 总规模5.5万M2,年度开发规模5.5万M2 11000 - 3000 8000 完工 2 实施东进东路街区改造 续建 总规模22万M2，年度开发规模8万M2 55000 - 10000 完工 3 建成时代花园 续建 总规模4.1万M2 6000 - 3000 3000 完工 4 建成北荟苑 续建 总规模4.5万M2 5000 - 3000 完工 5 海陵南路街区综合开发 新建 总规模7万M2，南山寺路南城河，铁塔广场中市河、暮春路时代超市 18000 - 11000 6 肉联厂东侧低洼地改造工程 新建 总规模12万M2，年度开发规模4万M2 0 - 6000 7 关帝庙巷东西两侧综合开发 新建 总规模2.6万M2，年度开发规模1万 M2 6000 - 4000 8 工人路北侧综合开发 新建 总规模4万M2，年度开发规模1.8万 M2 5000 - 9 实施府前路北侧综合开发 新建 总规模4.5万M2，年度开发规模2万M2 14000 - 7000 10 税西街北侧古民居保护性整改 新建 总规模2.5万M2 5000 - 1500 11 实施东进西路综合开发 续建 总规模6万M2，年度开发规模1万M2 18000 - 8000 12 海陵区小区示范活动中心 新建 总规模2万M2 8000 - 4800 结顶 13 高港区旧城改造 新建 总规模13万M2 1 - 3800 新建工程：序号 项 目 名 称 建设性质 建设规模及内容 总投资 建设起止年 限 从开工到底完成投资 计划 计划投资 年度建设计划 合 计 467000 72500 1 盛和花园一期 续建 总规模30万M2，年度开发规模10万M2 60000 - 18000 完工 2 鑫龙家园 续建 总规模25万M2，年度开发规模5万M2 24000 - 8000 完工 3 府南居住区二期 新建 总规模120万M2，年度开发规模8万M2 180000 - 10000 完成拆迁、土地上市 4 拆迁安置房（经济适用房） 新建 总规模20万M2，年度开发规模10万M2 25000 - 12500 完成拆迁、土地划拨，主体完工 5 低价房建设工程 新建 总规模10万M2，年度开发规模5万M2 1 - 8000 完成拆迁、土地划拨 6 高港区房地产开发 续建 总规模166万M2，年度开发规模18万M2 166000 - 16000 在未来三年内,泰州计划投资房地产总额65亿元，其中更新工程完成投资18.3亿元，新建设工程完成投资46.7亿元，开发面积大约为250万平方米左右,年开发量估量在60万平方米左右，年销售在60万左右。3、全市房地产开发投资情况全市房地产投资额达成31亿元,上年同比增加59.99%；全市住宅开工量为244.44万平方米,上年同比增加16.27%；全市住宅完工面积为109.35万平方米，上年同比增加13.55%；全市商品房销售面积为122.37万平方米,上年同比增加24.84%；商品房销售面积超出完工面13.02万平方米,房地产市场十分红火。指标名称 计量单位 增加百分比(%) 一.本年总投资 万元 311484 194687 59.99 其中住宅 万元 202643 136403 48.56 二.新增固定资产 万元 181993 159998 13.75 三.房屋建筑面积 施工面积 万平方米 316.53 253.81 24.71 住宅 万平方米 244.44 210.23 16.27 完工面积 万平方米 125.06 118.09 5.90 住宅 万平方米 109.35 96.30 13.55 四.土地开发投资 万元 28709 22524 27.46 土地开发面积 万平方米 44.75 57.30 降21.90 五.商品房销售额 万元 185326 143075 29.53 商品房销售面积 万平方米 122.37 98.02 24.84 六.完工住宅套数 套 8558 8119 5.41 四、 房地产三级市场分析伴随泰州房地产深入升温，房地产二手市场逐步开始活跃。据泰州新世纪房产中介企业介绍，该企业几家连锁店累计基础每个月能过户20套左右商品房，其中城南地域二手房最为活跃，关键原因为：首先，这个板块大多是近几年修住宅小区，整体比较新，小区规模较大，内部环境和配套设施齐全，整个住宅区逐步趋向成熟；其次，小区周围生活配套设施逐步完善，大型超市、学校、医院等基础设施完善；再次，该区域处于南面新区房源充足，而离市中心只隔两座桥，对应市中心可供给新房子少；最终，泰州城市整体向南扩发展，购房者对南区房产前景十分看好。这些原因使大多购房者选择把最终目标索定在该区域，现在该区域商品房平均价格2350元/平方米左右，去年初增加尤其快。作为二手市场走势来看，从一个方面了解泰州房产走势，也反应了购房中作为投资开始占相当一部分。最新交付多个楼盘二手房情况：楼盘名称 开盘价（元/） 二手市场价 该区域租赁价格100方为准 中装家电齐 毛胚 鹏欣丽园 2200元/ 2600元/ 1600元/月 600元/月 鑫龙花园 1900元/ 2300元/ 1200元/月 500元/月 时代花园 1820元/ 2600元/ 1200元/月 500元/月 天阳花园 2100元/ 2800元/ 1600元/月 600元/月 锦绣华庭 2350元/ 2600元/ 1200元/月 500元/月 怡景花园 2250元/ 2600元/ 1200元/月 500元/月 明珠小区 1400元/月 元/月 1000元/月 400元/月 最新二手房市场报价：地点 户型 楼层 面积 车库 装修 房龄 报价 凤凰21 联体别墅 3层 168 21 毛坯 02 48 莲花六区 3室2厅 4楼 135 13 毛坯 期房 39 盛和花园 3室2厅 3楼 137.6 28 毛坯 04 40 盛和花园 3室1厅 4楼 116 18 毛坯 期房 原价 莲花六区 3室2厅 3楼 140 19 毛坯 期房 37 莲花六区 3室2厅 5+6 150+120 有 毛坯 期房 38.8 莲花七区 2室1厅 3楼 83 18 中装 02 23 景光南苑 独立别墅 3层 320 有 毛坯 03 98 怡景花园 3室2厅 2楼 128 9 毛坯 期房 35 莲花八区 3室2厅 3楼 112.22 33.22 毛坯 03 40 工人新村 3室2厅 6楼 103 17 高装 02 28.8 怡景花园 3室2厅 2楼 128 9 毛坯 期房 35 明珠小区 4室2厅 4+5 153+120 40 毛坯 03 40 五、城市居民可承接力分析和年需求量预分析去年泰州市城镇居民可支配收入达成8517元，人均消费支出5743元，住房消费588元，占总消费支出10.07%左右，远低于大城市水平，而泰州整体经济水平表现十分活跃，人均收入不停创建新高，人民对物质生活质量要求更高，迫切改善居住条件，市场前景还是十分可观。去年海陵区住宅完工面积为15.31万平方米，而商品房销售面积为16.15万平方米。根据保守估量，以后两年内泰州房地产发展应在现有基础上增加于10%以上速度增加（房地产发展速度通常走在国民经济发展前面）。第三部分 项目分析一、项目概况1、项目四至位置本案在泰州江洲路和凤凰路交叉口西北侧，凤凰二十一小区南，介于开发区和城市新区之间，向东沿凤凰路客至泰州市行政中心、人民公园、人民广场等大型市政设施；沿凤凰路向南拐可至泰州市客运中心；向西为泰州市经济开发区，沿凤凰西路和梅兰西路连接328国道；北面沿江洲路直接抵达泰州市汽车西站，四边交通十分便捷。2、项目周围环境项目地段相对处城市郊区，空气清新，环境宜人。东南有一定水域河流，为区块提供了绝好水资源，南面有开发区会所，和高尔夫球练习场，环境相当幽雅，景观较佳，为小区提供景观。东面隔南官河为农居点，计划商比较凌乱、复杂。西面为泰州经济开发区，整体环境尚可，本案西南面有一变压器，影响景观；北面为泰墅园别墅园区，环境较佳，同时北面有一高压线，对本案有一定影响。3、项目周围路况 现在本案周围关键路网南北向有江洲路青年路等，东西方向有凤凰路梅兰西路和济川路等，道路情况良好，其中青年路、凤凰路为双向六车道一级道路（50米宽），江洲路、济川路为双向死车道（38米宽）。本案抵达泰州市客运站十分便捷，向北5分钟车程可到泰州汽车西站，向南3分钟车程可到泰州客运中心，交通十分便捷。4、项目周围交通现在泰州城市已经开通二十多条公交路线，本案位置地处西南面，开发区地带，相对较偏，过往人流量相对较少，现在公交发展较为缓慢，通往江洲南路地公交现在仅26路，公交站点设凤凰21大门口，离本案300400米距离，估量1020分钟一班，起止时间为6：306：00 。除本站外其它离本案最近地公交站点为济川路上明珠小区和青年路消防支队，该站点距离本案较远。5、项目周围配套设施该区处开发区，周围住宅区还未成熟，总体配套相对落后，部分大型生活配套设施比较欠缺，现在该区块关键商业配套为小型便利店为主。商业 以本案北面凤凰21沿街商铺为该区块提供商业服务，关键营业汽车摩托车装潢、小型超市、便利店、药店、麻将桌店、小吃店、美容店、浴室等。 文教 本案北面明珠小区有明珠双语幼稚园，西面沿梅兰西路有以乡办小学 医疗 普济医院（现在正动工建造规模较大），周围有明珠药房 金融 凤凰21门口中国银行（离本案400米左右），中国工商银行江洲支行、中国建设银行（离本案1000米左右） 酒店 本案沿江洲路上向西500米有紫金城大酒店，沿凤凰路向东有新永泰大酒店、金钱豹大酒店、花园假日大酒店等 农贸 本案向西1000米有明珠农贸市场 二、 项目各项经济指标1、用地情况园区用地范围：基地西临江洲南路，南临汤加河，北面有110KV高压线穿过，基地南北长约326米，东西面宽210米，呈长方形，面积为70440平方米。2、计划布局l 园区内部署环形主道路为基础框架，部署南北向景观干道，将园区分为三各小组团，中间辅以休闲小道，配以自然人造景观。l 园区绿化沿城市道路设置，形成良好景观，沿江洲南路设主入口广场，在住宅之间设专题绿地活动场所，北面道路设次入口。l 住宅均为南北向部署，结合地理情况，南底北高，形整天际线。3、关键技术经济指标l 征地面积： 70440平方米；l 总建筑面积： 71831.2平方米；其中住宅面积： 68830.7平方米；商业面积： 2664.4平方米；物业面积： 336.1平方米；l 建筑占地面积： 23172平方米；l 建筑密度： 27.8%；l 建筑容积率： 1.02；l 建筑绿化率： 36.2%；l 绿地面积： 25499.3平方米； 其中中心广场绿地面积： 1032.1平方米；l 居住户数： 477户l 机动车位室内： , 212辆室外： 48辆l 建筑间距： 11.254、住宅房物业形态情况 共46幢477套物业形态 幢数 面积 占总面积百分比 套数 占总套数百分比 多层 14 33083 46.05% 293 61.42% 联排 19 18178 25.30% 90 18.87% 叠排 10 16053 22.35% 88 18.45% 联体别墅 3 1515 2.11% 6 1.56% 三、 项目周围竞争楼盘分析伴随泰州经济发展，城市框架拉大，尤其是行政中心南移，使城市基础设施逐步从老城区转向了城南新区。尤其是市委、市政府提出加紧城市沿江发展宏伟计划，使城南区域成为各界人士投资一块热土。现在城南区域已建成有市行政中心、市政府、市政协、市人大、人民广场、人民公园、金钱豹国际大酒店等设施，交通也日渐便利，永辉路、凤凰路、永兴路、永定路、青年路、海陵路、鼓楼路、东风路等多条道路，尤其是328国道也将从该区域经过，构筑起其发达交通圈，另外，在很快未来这里将建多个大规模住宅小区，多座中小学校，逐步形成以行政办公为基础，生活居住、文化、商贸、休闲娱乐协调发展生态型园林新城。本项目在江洲南路隶属新区西面，周围有在建或待建大型住宅项目,开发和开盘时间靠近本项目，下为关键竞争对手个案解析：1.盛世华庭盛世华庭 项 目 基 本 情 况 名称 盛世华庭 区位图 项目地点 凤凰东路99号 发展商 江苏盛和房地产开发有限责任企业 建筑设计企业 上海同设建筑设计院 建筑施工单位 南通二建、南通四建 广告策划/代理企业 上海同济房地产咨询 计划用地面积 450亩 总建筑面积 30.469万 建筑风格 欧陆风格 容积率 1.06 物业管理企业 南京金陵饭店物业企业担任物业顾问香江物业管理企业管理 绿化率 50.7% 规模（幢） 由114栋综合型建筑组成 计划设计特点 项目计划为中高级复合型住宅，在其产品计划和设计方面，含有一定优势，园区东南向为排屋区,中间是别墅区,四面一多层围合,符合常规高级物业设置,布局上错落有致,每一栋楼全部有各自景观. 住宅楼情况 整个小区共有住宅楼114栋,一期22栋多层（共510套单位）,12栋独立别墅,3栋联排(22套),二期12栋多层,1栋小高层,三期未定. 商铺情况 南面,西面,北面为沿街商铺 (价格35005500,均价4500) 写字楼情况 无 销 售 指 标 一期情况 推出时间 .11 交付时间 .10 推出体量 近10万，多层22栋(510套) ,12栋独立别墅,3栋联排(22套) 物业类型 多层,排屋,别墅 工程情况 多层交付,别墅立面装修 关键户型 二房一厅一卫三房一厅一卫三房两厅二卫 户型面积 80300 价格 多层均价:1868元/ ( 面积90130)排屋价格:30803680元/ (面积180210)别墅价格:600010000元/ (面积280300) 销售情况 一期销售率为100%（9月止）,部分独立别墅买现房二期已经开盘。 车位设置方法 地上/地下 价格 汽车1550元/(50) 摩托车800元/ 二期