地CBD写字楼市场研究报告样本.doc

CBD写字楼市场研究汇报一、北京写字楼市场研究1、市场综述1.1 关键市场北京甲级写字楼关键分布在：中央商务区（CBD）、第三使馆区（燕莎及机场辅路地域）、中关村地域、金融街地域和东长安街及朝外地域等六个次市场。图2-1 北京甲级写字楼关键次市场分布图 中央商务区（CBD）：中央商务区及周围地域是北京涉外商务活动最集中地域。也是北京国际水准甲级写字楼最为集中区域。- 现有供给：甲级写字楼为58.7万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为500万平方米左右特点：平均租金最高；空置率水平最低；国际化程度最高、跨国企业最集中区域，商务环境成熟；区域基础设施和配套设施完善；计划中可供开发地块较多，土地贮备较丰富；政府良好推广策略，使CBD对海外投资人产生了更强吸引力；写字楼品质将深入提升，含有国际甲级标准写字楼物业有望增加。 东长安街地域：北京甲级写字楼发展较为成熟地域，北京最早落成甲级写字楼国际大厦和亚洲最具实力地产商开发东方广场均在此区域。- 现有供给：甲级写字楼为76.7万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为45万平方米特点：平均租金和全市平均租金基础持平；受交通条件限制，空置率水平高于CBD水平；用户群关键是外资、中外合资企业及中国著名企业；区域发展成熟；可开发土地有限及受城市计划限制，未来写字楼供给增加平稳；因为靠近天安门广场和王府井商业街等城市中心，该地域受到中国外各著名地产商及大型企业和政府机构关注。 朝外地域：在朝阳区，因为毗邻使馆区为跨国企业从事商务活动提供了种种便利，所以，朝外商务区吸引了很多跨国企业。丰联广场、人寿大厦是该区域代表性写字楼。- 现有供给：甲级写字楼23万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为5万平方米特点：平均租金略低于全市平均水平；空置率水平较高；区域发展成熟；写字楼整体档次低于CBD和东长街地域；集中了一批外资及中外合资企业在此区域办公；因土地价格、未来可发展空间有限等原因，对含有实力地产开发商吸引力不足。 第三使馆区：在朝阳区，围绕在机场高速路和东三环交汇处东南，是北京写字楼发展较早区域。京城中心、发展大厦、燕莎中心、亮马大厦、南银大厦等均分布在此。这一区域和CBD含有相同之处，是外商投资者和国外企业青睐地域。- 现有供给：甲级写字楼为51.5万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为26万平方米特点：区域平均租金高于全市平均水平；因缺乏地铁交通支持，空置率水平相对高于CBD和东长安街地域；外资企业集中，大量日本企业集聚在发展大厦、幸福大厦等物业内办公；区域发展成熟；拥有良好生活环境，是外籍人员生活居住相对集中区域；写字楼市场未来含有一定发展空间。 金融街地域：金融街地域西自西二环路、东临太平桥大街、南起复兴门内大街、北至阜成门内大街，计划用地103公顷，是中国金融业最高管理机构及全国最具实力金融机构集聚中心。- 现有供给：甲级写字楼33万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为46万平方米特点：因为甲级写字楼同乙级写字楼竞争猛烈，区域内甲级写字楼平均租金低于其它多个区域，该区域甲级写字楼供给有限，大部分为乙级或靠近甲级 标准物业；中国金融业对该地域写字楼需求旺盛，所以空置率水平较低；中国金融业、电信业及其相关行业集中于此；金融街一期已建设完成，二期处于计划建设中，占地32万平方米；依据西城区政府对金融街计划发展目标，金融街将努力争取吸引国外金融机构进驻，金融街整体计划及建设正不停步入国际化，甲级写字楼数量有望提升。 中关村地域：依据中关村科技园计划，中关村关键区包含中关村西区、中关村科学城、北大科技园、清华科技园，边缘地域关键项目有中关村软件园、中关村生命科技园和上地信息产业基地。依据中关村科技园发展计划，未来中关村科技园功效定位为含有国际竞争力国家级科技创新示范基地。- 现有供给：甲级写字楼48万平方米- 未来供给：-甲级写字楼估计为77万平方米特点：中关村现有甲级写字楼整体品质和东部存在差距，因为甲级写字楼数量有限，平均租金水平和全市租金水平持平，空置率稳定；高科技企业、成长型中小企业办公聚集地域；正处于全方面建设阶段，整体商务环境正逐步改善；受银行贷款对写字楼限制和区域产业规模特征等原因影响，写字楼销售市场受到商住公寓冲击；现在缺乏含有经验外资地产投资商投资，中关村地域写字楼开发关键依靠中国开发商建设；区域内人才资源、政策环境及产业优势，和不停改善办公生活条件，有望吸引外资企业及地产投资商进入。图表2-1 北京甲级写字楼各区域次市场市场表现一览表项 目 中央商务区 东长安街 朝外地域 金融街 第三使馆 中关村现实状况供给（万平方米） 60.3 72.3 23 33 48.4 48未来供给（万平方米） 138 45 5 46 26 77有效租金(USD/平方米/月) 33.0 29.7 27.5 23.15 30.0 28.2空置率 7.9% 16.7% 21.3% 11.3% 19.3% 14.5%售价(USD/平方米) 2650 1900 2100 1535注：以上数据按第四季度计算；租金和售价均为成效价格：区域内没有可供销售甲级写字楼，考虑了部分乙级写字楼：因区域内没有成交案例，为报价1.2 写字楼分类在北京写字楼市场，含有投资潜力写字楼关键包含国际甲级和中国甲级写字楼。国际甲级写字楼和国际上甲级写字楼标准相符，中国甲级是根据当地市场现行标准划分。北京甲级写字楼和国际甲级写字楼有部分显著差距。如实用率较低和通常没有垫高地板。因为写字楼物业在不一样地域市场存在差异，写字楼定级通常是基于每个市场上建筑相对质量。采取下述标准对北京写字楼进行分类:图表2-2 北京甲级写字楼分类标准一览表标 准 国际甲级 甲 级地点 关键商务区极好可靠近性 关键办公区好可靠近性开发商背景 经验丰富而且资金雄厚 没有具体要求总建筑面积 超出50,000平方米 超出25,000平方米服务配套设施 满足日常生活商店适合商务聚餐饭店宾馆银行邮电局午间放松或娱乐设施其它如公园、运动设施和图书馆 最少有国际甲级写字楼中所述服务配套设施五种高质量装修 中央空调进口电梯网络通信设施从垫高地板到悬挂顶棚净高度不少于2.6米高级次国际化外装修如大理石大堂和玻璃幕墙实用率 70 和国际甲级物业相同特征高级次内外装修销售/出租 仅用于出租，或整层销售 在销售和出租上没有限制智能化系统 楼宇自动化系统综合布线系统：宽带专线、卫星接收及数据传送安防系统消防系统可供增加其它服务预留空空间(比如：专线数据、网络会议等) 安防系统消防系统综合布线系统：宽带专线或市政线、卫星接收物业管理 由经验丰富国际著名企业管理 由经验丰富著名企业管理2、供给分析2.1 现存和未来供给北京甲级写字楼存量自1996年大幅度增加。截止到底，甲级写字楼总供给量约为360万平方米。图表2-3 北京甲级写字楼供给历史表现及未来估计 （1990-）资料起源：仲量联行19851995年，北京甲级写字楼供给量有限，平均年供给量仅为3万多平方米。1996年均供给量约43万平方米。北京甲级写字楼市场供给有限。北京市含有国际标准甲级写字楼数量愈加有限，且关键集中在东部地域。如：国际贸易中心二期、嘉里中心、盈科中心、华润大厦、盛世大厦等。不管是中央商务区还是中关村和金融街等区域，未来将新增大量甲级写字楼供给。估计-北京甲级写字楼新增供给量将达成402万平方米，年均供给量67万平方米。依据各区域计划，中央商务区写字楼建筑面积将占总体计划建设规模50，达成500万平方米。中关村科技园区仅关键区总建筑面积规模将达成150万平方米，其中以写字楼为主。金融街二期写字楼供给将达成建筑面积64万平方米。另外，在长安街沿线、东直门交通枢纽地域和宣武区建设国际传媒大道等地域，也有大量甲级写字楼开发项目。尽管计划建设写字楼项目和建设规模可观，但因为市场机制自我调整和政府政策控制，写字楼实际供给量会比计划数量有一定程度降低。2.2 甲级写字楼供给特征根据国际上最好模式，甲级写字楼投资不仅依靠稳定租金收益，也要取得物业升值收益。这个战略通常要求长久持有物业，投资商在项目开发早期含有较强财务弹性。国际甲级标准写字楼开发商通常含有丰富房地产投资开发经验。这些开发商或是海外企业如来自香港、南韩、美国、马来西亚，或是有海外经营成功经验中国企业如华润。和当地大陆开发商相比，她们能够愈加好地了解高级承租人需求和房地产运行规律，而且含有更雄厚资金实力和融资渠道。2.3 甲级写字楼市场表现北京甲级写字楼市场自1995年出现下滑，空置率激增，关键是因为甲级写字楼供给量大幅增加，造成供给大于需求所至。1999年底，伴随网络企业需求增加强势，市场境况得到改善，空置率水平下降，最低达成8。受北京甲级写字楼新增供给增加和全球经济衰退等原因影响，空置率水平上升。受海外投资商对中国市场信心增加及新增供给有限影响，市场空置率连续下降，到第四季度北京甲级写字楼空置率为13.52。图表2-4 北京甲级写字楼供给量和空置率历史表现（1985-）3、写字楼需求分析3.1 吸纳量1999年以前，北京甲级写字楼市场年净吸纳量一直保持相对平稳上升趋势。1999年下六个月到上六个月是北京甲级写字楼净吸纳量增加高峰期。关键原因是IT及相关企业快速发展，造成对甲级写字楼需求量大量增加，促进净吸纳量上升，年净吸纳量达成69.5万平方米。，净吸纳量有所回落。甲级写字楼市场吸纳继续回落，净吸纳量为31.2万平方米，除受全球经济原因影响，还和北京甲级写字楼新增供给量有限相关，在一定程度上限制了有效需求。1997-，北京甲级写字楼年均净吸纳量为40万平方米。图表2-5 北京甲级写字楼市场年净吸纳量一览表年 度 1997 1998 1999 年净吸纳量(平方米) 159,569 277,033 552,553 695,434 415,346 312，000年 度 年净吸纳量(平方米) 北京甲级写字楼需求未来仍将稳步增加。经过利用仲量联行市场需求分析模型，在综合考虑了北京近十年经济发展、外商直接投资、产业结构和国家宏观经济原因对北京甲级写字楼需求影响，同时依据北京市“十五”计划对北京市未来五年经济发展和产业结构展望，并考虑了加入WTO和主办奥运会对北京市经济促进作用。估计在未来五年（）北京市甲级写字楼新增总需求为300万平方米，年净吸纳量为50万平方米。对比未明年均供给量67万平方米，未来甲级写字楼市场供大于求情况仍然存在。图表2-6 北京甲级写字楼市场年净吸纳量历史表现和未来展望（1997-）3.2需求起源北京甲级写字楼需求关键分为租赁需求和购置需求。租赁用户90%是跨国企业，以外资企业、办事机构或分企业形式存在，企业租用写字楼规模和其进驻中国或北京业务及发展计划相关。北京甲级写字楼需求关键特征表现为： IT业企业需求数量虽有所降低，但需求总量仍然较强需求旺盛互联网企业因为多个原因造成对办公面积缩减，或从租金较高写字楼搬迁至租金较低写字楼中办公，但这类企业关键为实力较弱发展型企业。对于部分实力较强企业，比如世界500强外资企业对办公面积需求仍然较高。 来自于跨国企业高科技和传统行业需求发展较为稳健跨国企业关键选择东长安街、中央商务区（CBD）及周围地域。尽管受全球经济走低影响，部分企业降低了原计划租用办公面积，但因其在北京不停发展计划，这种需求仍会继续存在。 中国企业需求增加中国企业对甲级写字楼需求逐年增加，尤其是有实力金融、证券和通讯企业。中国政府机构也表现出了较强需求，预示伴随国家机构改革深入，政府机构租售写字楼将是愈加市场化行为。 教育类企业、房地产企业和影视娱乐业需求有一定增加这三类企业对甲级写字楼需求增加，关键因为它们在近期快速发展决定。购置甲级写字楼用户以中国企业和机构为主，关键集中在金融、保险机构、电信业等行业，企业集团、国家机关、上市企业和省政府驻京办事处等实体形式，外国企业所占百分比较少。尽管近期甲级写字楼需求关键来自于跨国企业、金融行业和高新技术企业。伴随北京在软件、微电子、医药等行业实施激励政策，估计未来这些行业对甲级写字楼需求将会上升。伴随北京房地产市场国际化程度提升，中长久甲级写字楼需求会有大幅增加。3.3对物业位置、质量和设计需求 位置北京写字楼需求者对区位选择依据行业不一样而有所侧重，其动因在于控制成本前提下，最大程度地靠近生产资料、人力资源或服务对象。比如：海淀区被软件和信息技术行业所青睐，朝阳区被跨国企业，尤其是500强企业和相关当地业务机构所选择，西城区集中了当地金融和保险机构、电信业和政府机构，东城区关键被中国大型企业、政府机构所占据。 物业外观只要不损害企业形象，物业外观并非十分关键；成本是关键考虑原因。全部被访者均偏好低维护成本外装修，比如那些长久耐看材料。过高建筑因使用率不高受欢迎程度较低。 楼层设计对于有中央或边缘关键正方形或长方形楼层有着强烈偏好。这些空间使用效率高，布局分割灵活。对楼层面积偏好，取决于承租人类型和企业规模而各不相同。考虑到采光和内部分割等原因，承租人通常不喜爱超大型楼层（5,000平方米）。内部楼梯并非受到一致认可。承租人通常想降低楼层间交通。而且内部楼梯不管是在安装上、恢复还是在租金上全部很昂贵。自然光是评定关键筒体至窗户最好距离时关键原因，最大距离通常不超出15米。2.652.75米净高度是需求者一般接收高度。楼面荷载并不是一个关键原因，尤其是很多银行不再要求在楼面设置保险库。但在关键筒周围增加楼面荷载有利于设置配电室、存放室、设备间等。垫高地板安装和企业控制成本策略和人员更换频率等原因相关。中空玻璃是成熟建筑物一个标志。 建筑设备含有灵活性是关键原因，以适应不一样商业活动和降低成本需要。比如，能够依据需要在楼层间改变电力供给，而不是整个大楼采取一个平均值供电。成熟4管VAV系统通常能够为用户提供最好舒适感受。宽带连接是甲级写字楼必需含有条件。对关键金融机构来说，两路供电和两套备用系统对保持业务连续性和安全性至关关键。所以，金融机构倾向于租用安装有发电机和有额外竖井写字楼。卫星接收器（和通路）安装可增加写字楼对需求者吸引力。4、租金和售价4.1 写字楼租金北京甲级写字楼市场租金在1995年达成顶峰，平均租金达成使用面积每个月每平方米80美金。随即到1999年第三季度连续下降了近60。1999年第四季度租金止跌回升，中央商务区写字楼租金上涨带动了其它地域租金水平提升。到第四季度，北京整体市场甲级写字楼月租金为使用面积每个月每平方米29.6美金，租金较有所下降。租金最高物业是在CBD国贸二期和嘉里中心，成交价格分别达成使用面积每个月每平方米49美金和42美金。因为市场可供选择出租甲级写字楼供给有限，所以业主在租金、免租期和其它方面提供优惠条款也相对降低。4.2写字楼售价甲级写字楼买家以中国用户为主。甲级写字楼平均售价为每建筑面积平方米2300美元。写字楼销售因银行提供贷款有限，在一定程度上影响了写字楼销售。市场可供销售写字楼数量有限，造成市场成交较少，加上成本原因制约，售价未出现大幅波动。图表2-7 北京甲级写字楼租金和售价历史表现（1992-）注：租金为净使用租金，即写字楼租金为考虑了免租期原因实际成交价格转化为使用面积计算所得图表2-8 北京甲级写字楼平均租金和售价一览表 （1998-）时 间 平均成交租金(USD/使用面积/月, 不包含物业管理费) 平均售价(USD/建筑平方米)1998年01月 46.8 2,8001999年01月 26.2 2,18901月 19.4 1,89501月 36.3 2,40004月 39.0 2,40007月 36.2 2,31510月 34.6 2,28601月 33.7 2,35004月 32.0 2,35007月 31.3 2,30005月 29.6 2,30005月 30.4 2,3404.3 租售活动现在北京甲级写字楼市场较为平稳，平均初始投资回报率在1013之间。投资活动关键表现为： 购置甲级写字楼买家关键以中国企业和政府机构为主，而且集中在西部地域； 部分国外投资企业和基金机构参与到北京甲级写字楼投资中，但在市场上缺乏可供出售国际水平甲级写字楼。4.4租金未来趋势估计应发展商要求对北京未来甲级写字楼租金趋势进行估计。此估计是依据北京甲级写字楼未来空置率情况，并结合租金和空置率历史表现得出。图表2-9 租金和空置率历史表现 图表2-10 未来甲级写字楼空置率走势经过租金和空置率历史表现图可见：当空置率低于10%或高于30%时，租金水平展现急速上涨和下降趋势，当空置率水平介于1030%之间时，租金水平相对集中在每个月每方米使用面积3040美元之间。依据北京未来甲级写字楼空置率估计，空置率维持在1025%范围内，由此推断未来北京甲级写字楼市场平均租金在每个月每平方米使用面积30-40美元间波动。5、未来发展趋势北京甲级写字楼未来发展趋势关键表现以下方面： 市场竞争猛烈未来因为中央商务区、中关村、金融街和东直门、长安街沿线等地域将有大量供给出现，项目及区域间竞争较为猛烈。 销售价格平稳，租金水平展现差异化因为土地和建筑成本相对稳定，写字楼销售价格肯定会维持在一定价位。租金水平则会因写字楼质量和物业管理水平不一样展现差异化趋势。 写字楼整体品质提升，重视营造设施环境对办公环境要求提升和项目间竞争，使写字楼整体环境营造和相关设施建设日益受到关注。 需求基础稳定，投资趋于活跃中国经济连续增加、中国加入WTO和主办奥运会等主动原因作用下，对甲级写字楼需求将稳步增加。中国外投资人将日益关注写字楼投资潜力，投资活动趋于活跃。二、中央商务区及CBD周围地域甲级写字楼市场分析1、CBD总体计划CBD地域在北京市朝阳区东三环路和建国门外大街交汇地域，距东二环约2.3公里，东四环路约2.4公里；距首全部机场24公里，南部京津唐高速路出入口约5.3公里。四至范围为：北起朝阳北路及朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，计划总用地面积约4平方公里。中央商务区内现有工企业用地149公顷、居住用地84公顷、公建用地55公顷、市政用地13公顷、教育科研用地14公顷、道路及其它用地84公顷。居住人口约5.4万人。按近期、中期、长久三步实施建设，以“金十字”区域及关键区开发为关键。1.1 功效布局图3-1 北京中央商务区计划图总建筑面积规模控制在1000万平方米，其中写字楼约占50，公寓占25，商业、服务、文化、娱乐设施等占25。商务设施关键集中在东三环路和建国门外大街两侧，设置混合区，强调多功效性，使商务中心区二十四小时全部充满活力。关键区在大北窑立交桥东北角，占地约30公顷。为了确保CBD有序建设，成立了CBD土地贮备中心和土地开发企业。教授正在对CBD地域进行论证，探讨各阶段建筑规模和投入市场时机。未来CBD内土地将以拍卖方法获取。因为政府参与，合理合适控制土地投放，有利于保障已获有土地开发商利益。1.2 空间形态计划图3-2 北京中央商务区建筑高度计划图依据用地功效布局，商务办公区集中于用地中部，沿三环路和建国门外大街两侧部署，其外围依次为混合功效区和居住区。开发强度和空间形态由中心向外围依次递减。超高层建筑集中于三环路两侧部署，主体建筑高度均在100米以上，标志性建筑限制在250米。关键区将是一个超高层建筑较为集中区域，该区域关键建筑将会成为整个CBD地标性建筑。 1.3 绿化系统、公共开放空间计划公共绿化计划用地面积共33.39公顷，占总用地面积11%，关键由以下几部分组成：四个专题公园和环状绿化系统、沿街绿化带和通惠河北侧滨河绿化带等，形成多层次开放空间。西北，西南，东北，东南四个区各计划一个面积2.5公顷左右公园，形成含有不一样专题公园，四个公园之间有绿化带和步行道连接，穿越整个商务中心区，并和南侧通惠河沿岸滨河绿化相连，组成商务中心区环状关键绿化系统。 1.4 交通计划 道路交通CBD交通计划，是在北京城市总体计划、CBD发展计划及整体城市交通计划基础上编制区域交通计划。道路用地约为155公顷，占CBD总用地面积39%。图3-3 北京中央商务区道路交通计划图完善道路交通环境关键表现在：发展公共交通，如增加公共道路，增加两条地铁，增加多个公共交通换乘站等；处理静态交通及停车问题，设置充足停车位，如商务区要求综合类公共建筑平均每1万平方米建筑面积最少设65个停车位等。加强现代化交通管理。1.5 交通计划 轨道交通依据北京市轨道交通建设计划，未来将有两条地铁线穿过CBD地域。其中地铁十号线在太阳宫沿东北三环向南，将在前完成。地铁6号线沿朝阳路呈东西走向。图3-4 CBD地域轨道交通计划示意图图3-5 CBD地域轨道交通远景计划图1.6 人行系统和地下空间利用CBD计划充足考虑了利用地下空间，并形成立体化交通系统，要求地下建筑、地下车库尽可能连通，尤其是关键区地下一层相互连通，形成地下人行系统，以减轻地面交通压力。图3-7 CBD地域轨道行人系统及地下空间利用图1.7 基础设施CBD地域全部交通、绿化、网络等市政基础设施方面建设均由北京市政府进行投入，估计投资一百二十亿元。1.8 CBD物业市场情况CBD已建和拟保留项目34项，总建筑面积为309万平方米，其中写字楼163.5万平方米，住宅100.5万平方米，其它45万平方米。估计未来写字楼开发量为345万平方米，公寓150万平方米，其它为205万平方米。图3-8 北京中央商务区航拍图图表3-1 中央商务区及周围地域已经建设和拟保留项目一览表位置 项目名称 关键功效 主体建筑高度/层数 建筑面积(万平方米) 占地面积(公顷)西北区 京广中心 写字楼、酒店、公寓 208米 16.33 2.14 中国国际贸易中心 写字楼、酒店、公寓会展、商业 158米 51.95 12.36 贵友大厦 商业 6层 1.32 0.50 建国饭店 酒店 9层 3.02 1.11 京伦饭店 酒店 12层 4.03 0.93 金桥大厦 写字楼 6层 1.28 0.46 嘉里中心 写字楼、酒店、公寓、商业 129米 22.30 3.07 汉威大厦 写字楼 90米 10.00 1.75 住总大厦 写字楼 16层 4.20 0.65 建华置地一期 写字楼 90米 2.53 1.43 国际城（世贸国际公寓、民源大厦） 写字楼 90米 27.10 2.46 机电汽配服务中心 写字楼 3.94 0.83 国安大厦 酒店 18层 1.68 0.78 数码01 公寓 22层 3.00 0.30 小 计 152.68 28.77 西南区 丽晶苑 公寓 24层 3.10 0.40 米阳大厦 写字楼 7层 0.63 0.26 华彬国际大厦 写字楼 5.27 1.12 小 计 9.00 1.78 东北区 科伦大厦 写字楼 12层 2.69 0.40 中服大厦 写字楼 115米 3.80 1.37 中国第一商城 I期 公寓、商业 30层 6.95 1.63 和乔安可大厦 写字楼 1.40 3.80 全国海关信息管理中心 行政办公 26.00 2.74 光华大厦 写字楼 13层 4.47 1.08 首全部经济贸易大学 教育 3.77 5.53 中央工艺美院 教育 3.31 2.98 呼家楼新苑1#楼 写字楼 12层 2.77 0.30 呼家楼新苑2#,3#楼 住宅 20层 5.53 0.83 温特莱酒店 酒店 1.62 0.42 阳光100 公寓 35层 12.75 3.79 住邦期 写字楼 20层 10 小 计 75.06 24.87 东南区 航华科贸中心 写字楼、公寓 129米 29.04 4.34 三立大厦 写字楼 27层 11.70 1.87 艾米克大厦 写字楼 22层 3.81 1.11 现代城 写字楼、公寓 37层 19.20 5.33 建外SOHO 写字楼、公寓 28层 35 4小 计 70.47 14.55 2、写字楼供给分析2.1历史供给1985年北京建成了第一座涉外高级写字楼：国际大厦。1989年伴随“中国国际贸易中心”和“京广中心”落成，使得CBD区甲级写字楼供给量有了大幅度提升，年供给量超出10万平方米。随即几年里，燕莎商圈、机场辅路等周围区域陆续有部分甲级写字楼投入市场。而CBD区则未有新甲级写字楼供给。在九十年代后期，CBD区甲级写字楼供给出现了第二次高峰。截至到CBD甲乙级写字楼累计总供给量约为93万平方米，其中甲级58.7万平方米。未来CBD甲级写字楼供给展现短缺态势，这和CBD区域内多数物业项目在早期大量建设公寓相关，估计到以后CBD甲级写字楼供给将再一次出现高峰。图表3-2 CBD地域甲级写字楼供给历史表现及未来趋势（1996年-）1999年CBD甲级写字楼在建项目有8个，总建筑面积为44万平方米。CBD及周围地域在建写字楼项目均未达成甲级标准，只有为满足中小企业需要SOHO概念写字楼：现代城和数码01。和只有两个写字楼在建项目，分别为北京财富中心和建外SOHO项目。CBD完工写字楼项目在1999期间累计4个，总建筑面积为40.9万平方米。由此可见CBD地域在过去四年甲级写字楼物业数量供给有限，仅为国贸二期、华彬大厦、京汇中心、住邦、建外SOHO第一大道。图表3-3 1999 CBD写字楼在建项目表项目名称 位置 写字楼面积（M2） 发展商京汇中心 大北窑 39000 航华科贸中心华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团1999年小计 9 * 现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产企业* 数码 01 光华路 3 北京国江房地产企业小计 7 北京财富中心 大北窑 90000 北京香江兴利房地产企业小计 90000 * 建外SOHO 大北窑 86000 红石企业小计 86000 富邦大厦 双井 39000 德嘉置业嘉全部大厦 光华路 30000 小计 富顿中心 劲松桥 0 昆泰房地产开发住邦 慈云寺 7 住邦房地产开发世纪财富中心 光华路 150000 香港世源昆泰国际中心 朝外大外 60000 昆泰集团百富国际大厦 东大桥 78000 恒富广场房地产开发注: * 从写字楼档次划分上述三项目非甲级写字楼, 但位置和销售含有代表性, 作为研究对象图表3-4 1999 CBD写字楼完工项目表项目名称 位置 建筑面积（M2） 发展商国贸二期 建外大街 77000 国际贸易中心1999年总计 77000 华彬大厦 建外大街 53000 华彬集团总计 53000 京汇大厦 大北窑 39000 航华科贸中心总计 39000 *现代城 大北窑 40000 中鸿天房地产企业总计 40000 华腾大厦 劲松桥 40000 北化房地产开发总计 185000 住邦 慈云寺桥 7 住邦房地产开发企业建外SOHO 大北窑 90000 SOHO中国富顿中心 劲松桥 0 昆泰房地产开发雨霖中心 东三环京广桥西 30000 总计 140000 新华联大厦 红领巾桥 40000 新华联房地产开发财富中心 东三环京广桥 90000 香江国际远洋商务中心 慈云寺桥 10000 中远地产2.2 未来供给中央商务区整体计划已经取得北京市政府同意。依据CBD地域待建项目及实际情况，到，CBD将有224万平方米写字楼供给推出，但因为项现在期计划、融资、建设等原因，估计未来三年在建量和完工量会低于计划数量。图3-9 CBD地域关键待建拟建项目分布图图表3-5 CBD区域内写字楼待建项目表项目名称 发展商 位置 写字楼建筑面积（平方米） 估计完工期恋日国际 华野投资管理企业 大北窑 4400 .06阳光100（P2） 银信光华 光华路 0 蓝堡国际中心 建华时代 大望路 45000 .05金地国际中心（P2） 金地集团 建国路 59000 温莎大道 怡禾房地产企业 光华路 70000 财富中心（P1） 香江国际 关东店 90000 世纪财富中心 香港世源 光华路 150000 中央电视台大厦 中央电视台 东三环 180000 建外SOHO（PI） 红石企业 大北窑 86000 国贸三期 国贸物业 光华路 95000 银泰世贸中心 中国银泰投资集团 大北窑 147000 北京电视台 北京电视台 建国路 165000 世纪城市 城建集团 关东店 178000 万通中心 万通集团 关东店 130000 京澳中心 恒基地产 关东店 25000 百富国际大厦 百富地产 东大桥 60000 .12尚全部国际 华远地产、SOHO中国 东大桥 130000 SOHO尚全部 SOHO中国 关东店 125000 万达广场 大连万达集团 建国路 84000 财富中心（P2） 香江国际 关东店 191000 光华国际 中房集团五矿集团 光华路 150000 首创地产 首创地产 呼家楼 440000 以太广场 以太房地产企业 光华路 110000 中环广场 中环广场企业 大北窑 待定 住邦 住邦房地产开发 慈云寺 7 东区国际 总 计 250.24万 图表3-5所列写字楼中包含了自用、甲级和乙级等不一样类别写字楼。自用类项目有中央电视台、北京电视台。甲、乙级写字楼供给因多数项目尚处于前期计划阶段，则难以正确计算，而且尽管各项目标建设目标是甲级写字楼，但因开发商对甲级写字楼标准了解各不相同，估计仍会出现部分投入市场写字楼物业不能达成甲级标准。初步推算未达成甲级标准物业占总供给量27%。则未来CBD内甲级写字楼新增供给量为250万平方米。图表3-6 CBD地域写字楼分类供给图（单位：万平方米）图表3-6所表示，依据地段靠近性、可视性和地理特征，将CBD地域细分为五个区，即：CBD关键区、三环路沿线、长安街沿线、东区和西区。依据统计，新增供给量关键集中在西区和三环路沿线。本项目在CBD西区，其竞争将关键来自未来待开发物业。本项目竞争物业对比分析选择了和本项目临近和和本项目存在竞争关系物业。图3-10 CBD地域市场细分区域分布图 图表3-7 CBD地域写字楼供给分布分析图表3-8 本项目首要竞争物业表项目名称 写字楼建筑面积(M2) 完工期 项目标优势 项目标不足 对本项目标竞争影响金地国际中心 59000 在长安街,标志性突出；靠近地铁站，需求百分比高;国际著名SOM设计，项目国际化特征显著;发展商为著名地产企业，各类技术人员齐备且专业性强 未有建设高级写字楼经验 和本项目开发时期相近。项目在地段、销售及寻求投资合作方面对本项目威胁较大。温莎大道 70000 其公寓部分已开盘，写字楼如紧随其后，其销售时机很好 开发商著名度相对较低 以销售为主且已进入销售准备阶段，含有时机优势财富中心期 10 项目紧临东三环，含有地段优势。项目标方案设计品质较高。开发商含有开发高级写字楼经验 写字楼体量较大，成本及占用资金较多，不利于销售；整体项目规模较大，存在影响工程不能按计划完成原因 一期写字楼计划本年1月开盘，对本项现在期销售工作造成威协世纪财富中心 150000 靠近国贸和嘉里，有利于吸引和国贸和嘉里有业务往来企业 发展商实力不足，项目进度出现问题 如和本项目同期开发和销售，有在价格和销售方法方面存在竞争世纪城市 178000 发展商为著名地产开发企业，和政府关系紧密，建造经验丰富；项目方案设计含有国际性，写字楼标志性显著 开发成本较高，缺乏开发高级物业经验 同一地段在交通方面优势高于本项目京澳中心 250000 紧临东三环，含有开发高级物业经验 开发商内部及和政府协调性相对较弱 和本项目标开发进度相同，且发展商含有开发高级写字楼实力及经验万通中心 130000 紧临朝外大街，含有高级物业开发经验 项目价格成本高，交通拥堵 总部基地概念，和项目概念有一定相同性华贸中心 光华国际 10 开发商资金实力较强，融资经验丰富，项目规模不大，开发周期短，易于操作 开发商缺乏写字楼项目开发经验 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争万达广场 蓝堡国际中心 以太广场 110000 项目开发规模不大，易于操作 开发商缺乏著名度 在销售市场及销售时机方面有可能对本项目产生竞争住邦 10 公寓项目标写字楼，贷款年限长、价格比优势显著 公寓项目写字楼后期政策规范不明朗 在期销售市场及销售时机方面直接性和本项目产生强烈竞争远洋商务楼 10000 公寓立项商务物业，贷款年限长，价格比优势显著 公寓项目写字楼后期政策规范不明朗 推广时期不一样，销售时期于年底结束，不会和本项目产生强烈竞争对本项目有直接竞争关系物业总供给量为102.7万平方米。项目推向市场时间、开发规模、开发时间、开发品质和地段等将是决定项目竞争力关键原因。为了提升本项目竞争力，除地段原因无法改变外，能够经过控制开发进度、提升设计品质、确保建设质量和推广策略等方面提升项目竞争力。CBD区甲级写字楼供给将在后出现较大增加，市场竞争将更为猛烈，提早开发，提早入市对降低竞争风险，抢占市场份额尤为关键。2.3物业档次及表现形式写字楼成功关键取决于：地理位置、硬件设施、物业管理、开发商背景和推广时机等原因。对本项目周围较成功写字楼项目优劣势分析，为本项目写字楼开发提供了很好借鉴作用。 层面积用于出售或大面积出租写字楼层面积较大，通常在2500平方米以上。关键原因是可提升整层购置或整层租赁用户使用效率，便于销售或整层出租。 如：盈科大厦、鹏润大厦、丰联广场等。仅用于出租写字楼，层面积在平方米左右。其关键特点是便于分割，面积较小可使每个租户有很好采光。如：国贸中心、盛福大厦、华润大厦等。 净高因为租户以跨国企业为主，针对这类用户需求，该地域写字楼室内