师范学院物业管理方案样本.doc

裕鸿物业 服务亲切

商丘师范学院

物
业
管
理
方
案

河南裕鸿物业管理
二○○八年七月 日
河南物业管理介绍

裕鸿物业管理是在河南省郑州市工商管理局正式注册专业物业管理，企业现有管理人员150余人，其中管理人员90%达成中级以上职称或大专以上文化程度，职员持证上岗率达100%。
裕鸿物业管理领导凭借前瞻性远见卓识和引进优异服务理念思想，特聘用深圳多家著名品牌物业管理企业数名河南籍物业管理教授作为裕鸿物业管理企业长久顾问及客座讲师。
裕鸿物业管理是一个以业为主，多个经营综合性物业管理企业，企业质量方针是“亲情、专业、高效、优质，连续改善”。企业目标是“凭专业发明品牌、用真情赢取用户，借诚信占有市场、靠拼搏创建未来”，企业经营方针是“用户至上、综合服务、用心经营”，企业提倡服务理念是“做到愈加好、追求最好”。
企业将在以后发展中，坚持上述理念，主动进取，开拓创新，争创全国一流物业管理企业。
商丘师范学院物业管理服务整体策划方案

依据建设部颁布《物业管理条例》及本物业实际情况，依据《全国城市物业管理优异小区、大厦考评标准》要求，我企业依据ISO9001：标准对商丘师范学院物业管理服务整体设想和策划，将围绕“做到愈加好、追求最好、安全和偕”服务宗旨向广大师生提供亲切、安全、洁静园区服务，营造良好学习环境，创建安全文明校园。

商丘师范学院物业特征和管理

为了服务好商丘师范学院，裕鸿物业企业进行了现场考察、调研，对其环境和物业做了直观了解。还对大部分师生进行意见咨询，经过调查、了解、咨询和探讨，形成了裕鸿物业对管理服务商丘师范学院基础思绪。
1、物业特征
·师范学院是集教学楼、住宿和公寓等综合性物业，是经典学校物业，是商丘市高等师范学城，计划上含有园林化鲜明特点，对物业管理服务有不一样于其它住宅区、工厂等物业，含有现代化程度较高要求。
·商丘师范学院规模较大，教职职员和学生数量大，外部环境复杂，管理者系统管理能力和综合素质要求较高。
·商丘师范学院学院率优异行垃圾分类和园林化设计，管理者要有根据ISO14000国际环境保护质量标准进行管理能力。
·因为商丘市政府及院领导重视和弟兄院校关注关键性。所以，商丘师范学院管理和服务，必需探索科技实力和品牌结合全新服务模式。
2、人员类型
·人员总数约有 人
·人员身份
老师
学生
学院工作人员
工地建筑工人等

裕鸿物业管理服务商丘师范学院总体设想

1、针对商丘师范学院区域大特殊性及问题策划
·管理处于管理方法上将专业化管理职能和分区管理相结合。
·管理手段上达成通讯现代化、办公自动化、作业机械化。
·分三期统一计划，人、财、物分步到位。
·为强化校园治安，各巡查岗、固定岗，各部门“点、线、面”相结合综合快速反应体系。
2、针对校园内大部分是学生特殊性及其问题策划
·坚持微利标准，推出“超值服务”系列举措。
·对前期大量投入（关键为二次环境改造）费用不纳入管理处费用摊销，减轻学院负担。
4、针对商丘师范学院“园林化、花园式”这一特殊性，导入ISO14000国际环境保护质量标准
园林化基础在于环境保护意识、环境保护制度、环境保护文化系统定位，裕鸿物业决定率先在物业管理中导入ISO14000国际环境保护质量体系，并配合校园文化开展，引导师生形成环境保护价值观和绿色家园行为规范。
裕鸿物业管理服务日照学院总目标及理念
1、总目标
创建全国一流、面向新世纪“国际文明新人文大学校园”和全体师生共同营造一个“师生满意、社会满意、物业人满意”新世纪大学园。
2、基础理念
·“百年承诺　三专（化）服务　服务师生　”
·“做到愈加好、追求最好”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院基础理念
·“三专（化）服务”是裕鸿物业人管理服务商丘师范学院工作理念
三专（化）服务更是裕鸿物业人为商丘师范学院全体师生提供更到位“技术教授基础性服务、社会化专业小区服务和品牌化专门个性服务”等综合性小区服务。
·超值服务　　精益求精
·做您所说
·用户满意就是我们工作最高标准
·优化资源　　打造品牌　　规模经营
裕鸿物业服务商丘师范学院基础模式

“三专化（教授、专业、专门）校园服务”
―――技术教授基础性服务
―――市场化专业小区服务
―――品牌化专门个性服务
1、发挥裕鸿物业技术和资源优势，由技术教授提供物业专题基础性服务
2、充足利用企业及社会资源，提供社会化专业校园服务
3、适应大学发展和消费细分市场趋势，提供品牌化专门个性服务

管理方法、工作计划和物质装备

一、管理方法
裕鸿物业在商丘师范学院全方位服务中，充足发挥裕鸿物业技术优势、管理优势和资源优势，吸收国际最优异物业管理思想，结合中原大地独特人文特点，制订商丘师范学院管理体系，成立裕鸿物业管理企业商丘师范学院物业服务中心。
1、商丘师范学院管理组织构架
依据商丘师范学院物业管理要求，我们采取较为简单直线型组织结构，它特点是：组织中多种职务按垂直系统排列，表现裕鸿物业管理结构简单、权力集中、责任分明、命令统一、联络简捷、适合量化管理要求。

服务中心组织构架图
中心经理

工作人员
保洁人员
绿化人员

中心副经理
工程部
保洁绿化部
保安部
用户服务部
工程人员
保安人员

二、工作计划
1、服务中心工作步骤
工作步骤目标是促进组织活动方向左右组织行动。
完善配套及各部门工作相关系协调和控制
制订商丘师范学院总体管理方案
规章制度建立
岗位培训
人事行政管理
财务管理
档案管理
消防管理
治安管理
机电设备管理
智能系统管理
电梯管理
绿化保洁管理
交通车辆管理
用户投诉管理
商业网点
环境保护管理
校园文化服务
日常管理和日常养护

2、管理处实施具体计划四个要素
计划目标
实施计划组织结构
实施计划职员素质要求
实施计划领导和指导系统
提供实施计划控制标准

3、计划控制反馈回路
计划目标
实施计划组织结构
实施计划职员素质要求
实施计划领导和指导系统
提供实施计划控制标准

三、物资装备计划
1、管理用房
按所给面积合理分配管理用房
2、装备预算
按全部物业情况预算装备

管理人员配置、培训管理

一、各部门人员配置
①管理人员基础按岗位配置
②各部门按工作配置
二、人员培训
1、培训目标
提升全体职员基础素质和专业水平，适应本职岗位和新技
术发展需要。不停吸收和更新管理思想，适应该代化发展，从而满足大学校园管理和服务最高要求。
①目标以下：
各业务、专业人员持证上岗率100%
中高级职称人员占管理人员比率40%以上
大专以上学历占管理人员比率80%以上
各类人员培训合格率100%
②专门职业、特殊工种需按行业要求经过职业培训上岗。
2、培训方法
①组织保障
借助裕鸿物业管理企业培训中心优势，在服务中心设置专职培训工作人员，建立教育培训工作体系，正确识别培训需求，发明一个主动求知、努力向上、不进则汰工作气氛。
②方法
开展全员培训，分层次、分类别、分阶段实施，内培外培、自学形式相结合。
按阶段划分：入职培训，上岗培训，在职培训
按层次划分：关键管理层，通常管理层，专业技术作业层
③激励方法
技术一专多能，激励外培取证、自修学业。
④培训内容

•按阶段划分
――入职培训
A、服务中心校园概况；
B、服务中心质量体系概况，服务中心规章制度、质量方针、质量目标；
C、物业管理基础知识及服务（业务）特征；
D、安全教育、消防知识
E、职员守则、言行规范。
――上岗培训
A、本部门、本岗位职责；
B、本岗位作业指导书（工作程序、作业内容、方法、规范）；
C、本岗位业务技能、应知应会培训；
――在职培训
A、本岗位业务技能，技术提升性学习；
B、相关岗位业务概要，技能培训；
C、了解相关法律法规。
•按人员层次划分
――关键管理层
A、物业管理理论学习；
B、企业管理、城市社会学、房地产经济学等实务理论学习；C、了解计算机等现代科学技术知识；
D、物业管理条例、经济协议法等相关法律、法规学习；
――通常管理层（含工程技术人员）
A、本岗位专业技术知识、专业职称培训；
B、物业管理理论学习，上岗取证培训；
C、相关法律法规知识；
D、质量体系相关程序文件，作业指导书；
E、每十二个月最少拓展一门新业务技能。
――专业（业务）技术作业层
A、上岗取证培训；
B、岗位业务、技术技能培训及岗位竞赛；
C、质量体系相关程序文件，作业指导书学习；
D、了解相关法律法规；
E、每十二个月最少拓展一门新业务技能。
三、人员管理
1、人员管理标准
①商丘师范学院服务中心以政府相关法律、法规，企业各项规章制度、ISO9001质量体系认证、职员手册行为职员作为规范和考评标准。
②全体职员均采取聘用协议制，做到干部能上、能下，职员能进能出，竞争上岗，优胜劣汰。
③为适应分企业发展需要，实施人才贮备计划每十二个月5%人员淘汰制度，用于不停调整提升职员整体专业素质，增加职员职业危机感，强化职员服务意识。
2、考评措施
①服务中心实施干部目标责任制，层层签署目标责任书，落实责任者权限和职责。
②服务中心实施全员量化考评制，由考评者对下属职员按量化考评标准每个月考评一次，以决定下属人员工资、奖金发放意见。
③对部门工作工作责任考评和对职员业绩量化考评，均纳入ISO9001质量体系范围，严格根据机关程序文件和作业指导书运作，要求有检验、有统计、有结果、有存档。

管理指标承诺及方法

一、管理指标承诺
商丘师范学院物业管理各项指标承诺，不仅是裕鸿物业对社会、对全院师生、对物业管理企业同仁、对主管部门庄重责任和义务，同时也是企业内部推行目标责任管理和量化考评基础和标尺。
企业每一级部门和每一位职员兢兢业业地推行职责，根据工作标准完成各自工作，使得我们庄重承诺有了坚实基础。
二、各项管理指标承诺内容和具体方法
在裕鸿物业管理商丘师范学院，各项管理指标必需达成以下指标：
各项管理指标表

序号
管理指标
承诺
计算测定依据
1
房屋及配套设施完好率
99%以上
（完好房建筑面积＋基础完好建筑面积）/总房屋建设面积×100%
2
房屋零修、急修立即率
99%以上
(∑完成零修、急修次数)/(∑报修零修、急修次数) ×100%
3
保洁率
99%以上
(∑已保洁面积)/(∑区内保洁总面积) ×100%
4
维修工程质量合格率
维修服务回访率
100%
∑（汇报期评定为合格品单位工程建筑面积）/∑（汇报期验收判定单位工程建筑面积） ×100%
(∑调查住户满意人数)/(∑调查住户人数) ×100%
5
路灯完好率
100%
(∑完好路线盏数)/(∑区内实际路线盏数) ×100%
6
大型及关键机电设备完好率
99%以上
(∑汇报期制度台日数完好台日数) /∑（汇报期计划运行台日数）×100%
7
师生对物业管理满意率
95%以上
(∑调查师生满意人数)/(∑调查师生人数) ×100%
8
绿化完好率
99%以上
(∑完好绿化覆盖面积)/(∑区内道路总面积) ×100%
9
道路完好率
车场完好率
99%以上
100%
(∑完好使用道路面积)/(∑区内道路总面积) ×100%
(∑完好使用车场面积)/(∑区内车场总面积) ×100%
10

化粪池、雨水井完好率

98%以上
(∑完好一池二井总数)/(∑区内一池二井总数) ×100%
11
公共文体设施、休息设施和园林小品雕塑完好率
98%以上
(∑完好公共设施总数)/(∑区内多种公共设施总数) ×100%
12
智能化系统
完好率
100%
(∑系统正常运行时间)/(∑系统计划运行时间) ×100%
13
管理人员
专业培训
合格率
100%
(∑已培训合格人员总数)/(∑管理人员总数) ×100%
14
排水管、明暗沟完好率
98%以上
(∑完好排水管、明暗沟总数)/(∑区内排水管、明暗沟各总数) ×100%

便民服务和超值服务

一、便民服务
1、设置商丘师范学院二十四小时值班热线。
2、建立“三专化”服务体系和对应制度。
3、从方便师生角度出发，合理设置商业网点。
4、建立服务中心，有步骤开展多种无偿和有偿服务。
二、超值服务
1、为全体大学生无偿联络家教业务。
2、提供信息查询。
3、无偿提供“三专化”咨询服务。
4、无偿向举行结婚仪式教职员祝贺鲜花。　　　

校园文化

借助裕鸿物业管理企业宣传优势，帮助商丘师范学院宣传部做好商丘师范学院宣传工作。
以现代人文精神结合商丘师范学院传统文化，帮助师生做好商丘师范学院校园文化建设工作。

各项规章制度　

管理处经理职责
1、在物业管理企业总经理直接领导下全方面负责服务中心工作，制订本部门工作计划和目标。
2、帮助制订管理辖区域内工作计划及目标、并组织实施。
3、努力调动职员主动性、合理安排人员和工作量。
4、制订本部门培训计划和各项工作考评制度、不停提升职员素质和工作效率。
5、搞好业主和其它部门协调工作，不停提升整个部门服务质量。
6、检验本部门各项工作落实情况。
7、出席企业例会及相关管理会议，负责组织和主持服务中主定时例会。
8、常常走访用户，咨询和搜集用户对服务要求及提议。
9、加强对职员安全知识和安全意识教育，确保全部职员全部能实施相关要求。
10、提出改善服务中心管理提议。
11、努力提升本部门管理水平，确保区域内卫生、设施运转安全正常。
12、严格管理部属，严禁职员迟到早退，负责职员班次、假期排定。
13、完成上级交办其它工作任务。
领班主管岗位职责

1、认真实施本服务中心经理指示和交办任务。
2、加强业务、管理技巧学习，掌握管辖范围内操作规程、效率及质量标准。
3、认真做好检验、督促职员实施岗位责任制。对新职员进行培训、对在职职员进行岗位培训。
4、关心职员、珍惜职员、搞好团结，会做职员思想工作。
5、勤巡查，发觉问题立即处理，并立即向经理汇报，听取指示。
6、立即处理各用户探访者投诉及问询。
7、负责抢修项目、维修落实情况、将合理工作程序及提议提供给部门经理。
8、依据天气改变或其它原因，能立即安排人员做好对应工作。
9、完成上级交办其它工作任务。

管理员（客服人员）岗位职责

1、巡视检验校园区域内外清洁情况、发觉问题立即沟通处理，并负责开启关闭相关通道门。
2、检验公共区域有没有障碍物，校园内多种设施是否正常，并将损坏情况立即汇报给工作人员。
3、处理多种投诉和问询，向上司汇报出现尤其事件。
4、主动参与处理如：跑水、火警、电梯失控、断电等紧急事件。负责维持公共区域正常秩序，检验职员宿舍区卫生情况。
5、立即检验着装无用灯具、空调、热水器等，避免浪费。
6、在经理领导下，具体行使监督、管理、服务职能。
7、负责校园各办公室饮用水、报纸、信函发送传输。
8、为推进本部门管理工作进行出计划策，完成上级交办其它工作任务。

保安人员职责
1、服从服务中心经理领导、上岗时着制服、做到警容严整、态度端正、按时上班、不迟到、不早退、认真值班、不准任意调换班次，严格实施交接班制度，做好交接统计。
2、对来访人员、车辆要认真统计登记，严防事故，固定岗位巡查岗相结合，坚持二十四小时执勤，以确保设施、人员、目标安全。
3、对外来人员要热情，注意文明礼貌，不准超权和滥用职权侵犯群众利益，碰到突发事件、歹徒或犯罪分子、要果断阻止，奋不顾身，快速报警。
4、不准喝酒上岗、不准在岗上吸烟、聊天、看书、看报、嬉笑、打闹、睡觉、吃零食、不准办私事打电话。
5、保安人员要有高度工作责任心和熟练业务水平、一切工作全部要以业主及办公人员生命安全为最高准则。
6、值班人员每时每刻全部要保持高度警惕性，不得擅离职守做到“有警必报”。对异常情况要立即向上级汇报。
7、熟悉大楼各部位消防设备，灭火器材使用和管理，熟知火警，火灾处理程序，严禁易燃易爆和其它危险品进入办公楼，接收公安、消防检验、指导，提升业务水平。
8、熟悉岗位任务及要求、对楼面、通道、电梯、防火设施进行监督、巡察，确保其安全。
9、对关键部位要数次巡查、每次全部要有统计，碰到问题要果断处理、发觉可疑人员要严格查问，已发生事故要采取方法保护好现场。
10、完成上级交办其它工作任务。
保洁人员职责

1、服从部门经理领导、天天提前1小时到岗，接收工作分配，领取工作配具，快速抵达保洁区域认真工作。
2、负责所属岗位全部公共走廊、电梯、候梯间、公共洗手间、开水间、楼梯扶手及工作区清洁卫生，确保地面无杂物，无烟头纸屑。保持地面光亮、清洁无水渍、污渍、尘土、墙壁无灰尘。
3、确保本区域内清洁设施运行情况良好。如发觉问题立即报修。
4、按要求关闭无须要能源开关、确保所属楼层洗手间、开水间、地面洁具、热水器、洗手盆、门面、隔板门、磁砖、厕纸盒、天花出风口不留灰尘、污渍、无异味。
5、填写时间表，擦抹设施及消防设施指示牌，消防栓表面不留污渍、手指印等。
6、要立即清除电梯口、卫生间垃圾，时时保持清洁卫生。
7、在清洁过程中，工作要认真细致、不留任何卫生死角、确保达标。
8、严格落实“三查”制度，即职员自查、代班主管巡查、管理处经理抽查。
9、完成上级交办其它工作任务。

绿化人员职责

1、绿化人员要尽职尽责，出色完成绿化管理工作。
2、科学计划设计绿化面积，选好适宜树种和草皮。
3、做好草坪养护、剪草质量等工作。
4做好杂草清除和控制草坪高度等工作。
5、做好浇水、施肥具体计划，要立即、到位。
6、做好花草树木病虫害防治工作。
7、做好定时修剪工作。
8、熟悉花草树木名称、种植季节、生长特征、培植管理方法。
9、正确使用剪草机及其配套设备，做好日常维护保养工作。
10、认真学习业务技术知识，不停提升管理水平。
11、立即阻止有意破坏绿化物行为，给予批评教育。
12、未完成管理处经理交给临时性工作。

工程管理人员职责

1、确保物业管理范围内全部设备、设施正常运行、降低损耗，使设备维修率为零。
2、在使用多种类型设备中，能立即处理突发性应急维修项目。
3、掌握型号、性能、电气、配电设备、了解各项线路走向、相间测试。认真做到器具正确、工具完好、取用方便，仪表、仪器正常使用测量，定时检验绝缘情况，做到安全第一预防为主标准。
4、要根据空调设备启停步骤操作，正确地开启关闭和运行，确保服务区域空气舒适。
5、排除空调运行中发生故障、对突发事件要立即处理，并制订补救方法。
6、掌握多种管道分布走向，判定故障正确，处理立即，确保水流通畅。
7、对多种水暖系统运行情况认真检验、巡查中发觉问题，立即抢修，清除一切隐患。
8、熟练掌握多种电气设备性能、供电线路及实际操作维修技术，确保正确立即完成任务。
9、上级交办其它工作。

服务标准
一　 用户服务
1、 日常服务和联络
服务中心日常服务和联络是物业管理服务最基础一项日常工作。物业管理宗旨是为用户提供服务，物业企业经过有效服务来确保用户需求树立企业形象，同时经过服务取得一定经济效益。
l 日常服务内容
a. 维修保养服务；
b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务；
d. 环境卫生管理服务；
e. 停车管理服务；
f. 特约服务。
l 日常联络内容
a. 每三个月发放用户评议表，了解服务质量；
b. 设置用户联络箱，天天定时开箱；
c. 设置投诉电话接收用户投诉信箱；
d. 立即回访用户咨询意见。
l 日常服务和联络质量控制

a. 用户服务部主管应多路径和用户保持沟通，常常走访用户听取意见，立即提供各类服务，满足合理要求；
b. 现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，确保服务质量。
2 档案管理
l 设备设施档案管理措施按企业档案室要求操作；
l 文档管理员负责档案搜集、整理、归档、利用；
l 设备部主管应在每个月5日前把上月相关设备设施资料清单交档管理员签收；
l 服务中心经理每三个月检验一次档案工作。
3 投诉、报修处理
l 服务中心设接待窗口、工作联络箱、监督投诉电话受理用户业务咨询、报修、投诉；
l 服务中心实施8：00-18：00用户接待，365天二十四小时应急维修服务；并公创办事制度、公开收费项目和标准；
l 服务中心监督、投诉电话二十四小时开通，72小时内有回复；
l 服务中心实施维修回访制度；
l 对回访中发觉问题，二十四小时内书面通知设备部人员整改；
l 用户接待员要认真听取投诉意见并做好统计；
l 处理投诉要做到让用户满意，立即和用户沟通，处理结果做好统计，每七天进行统计和小结。
4 用户咨询、评议统计
l 用户评议表发放和回收
a. 服务中心每六个月按企业要求“用户评议表”样式及要求发放；
b. 服务中心在发放“用户评议表”时应写明发放时间（通常为每十二个月六月和十二中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关统计；
c. 服务中心在每十二个月七月5日及一月5日前把前六个月“用户评议表汇总分析”及“用户评议表”原件（十天内返还服务中心保留）交企业物业管理处。
二 设备管理
1 设备管理内容
物业设备在安装调试验收经过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理企业利用优异管理方法和良好技术对物业设备进行维修保养，确保这些设备正常运行，充足发挥它们功效。
物业设备管理好坏是否，直接影响到其使用功效和使用寿命，这么对使用过程中确保设备正常运行，加强日常保养和维修管理提出了高要求、高标准。
供配电设备
[工作程序]
l 电工
a. 每日一次根据《设备、设施巡视内容和程序》巡视配电房设备，并统计《配电房巡视统计表》；
b. 配电房每七天打扫一次，配电柜每个月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”和“备用”每个月切换检验一次，并统计《设备定时开启表》；
c. 按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；
d. 供配电设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内；
e. 供配电设备发生异常和故障立即汇报电气领班，统计《设备故障统计表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。
l 电工领班
a 负责设备技术资料、档案搜集、保管；负责零星设备配件、材料采购计划编制，外委托修理联络工作；
b. 每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施供配电设备运行管理及维修保养工作，并进行指导，检验；
d. 每七天巡视配电房设备,检验巡视统计、交接班统计；
e. 每个月定时组织电工检验供配电设备运行情况，填写《供配电系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报企业主管部门；
f. 对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交企业主管部门；
h. 按《应急预案》要求负责处理应急事件。
2　　电梯设备
[工作程序]
l 分承包方电梯维保人员
a. 每七天按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》内容要求进行定时保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果统计表内；
b. 电梯设备维修工作统计《房屋、设备、设施维修统计表》；
c. 设备发生异常和故障立即汇报设备主管，统计于《设备故障统计表》上,并立即处理。
l 电工
a. 每日根据《房屋、设备、设施巡视内容和程序》巡视电梯设备填写《电梯房巡视统计》。发觉异常立即通知分承包方电梯维保人员并汇报设备主管，督促维修保养；
b. 负责电源部分维修保养及运行操作。每个月一次切换检验双电源设备，统计《设备定时开启表》。
l 电梯保养领班
a. 负责设备技术资料、档案搜集、保管，联络委托保养工作；
b. 每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 实施电梯设备运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管措施》对分承包方监管。对电梯设备维修保养工作进行检验、验证；
d. 每七天巡视电梯机房设备,检验巡视统计；
e. 每个月定时组织电工和分承包方电梯维保人员检验电梯设备运行情况，填写《电梯设备系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报企业主管部门；
f. 对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交企业主管部门；
h. 帮助设备主管做好分承包商评审、评价和初选工作。
3　给排水设备
[工作程序]
l 管道工
a. 每日一次根据《设备、设施巡视内容和程序》巡视泵房设备，并统计《水泵房巡视统计表》；
b. 水泵房每七天打扫一次，机组每个月清洁一次。生活水泵“运行”和“备用”每二周交替更换一次；
c. 按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；
d. 给排水设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内；
e. 给排水设备发生异常和故障立即汇报给排水领班，统计《设备故障统计表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。
l 给排水领班
a. 负责设备技术资料，档案搜集、保管，负责零星设备配件，材料采购计划编制，委托修理联络工作；
b. 每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施给排水设备运行管理及维修保养工作，并进行指导，检验；
d. 每七天巡视水泵房设备,检验巡视统计、交接班统计；
e. 每个月定时组织管道工检验给排水设备运行情况，填写《给排水系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报企业主管部门；
f. 对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交企业主管部门；
h. 每十二个月二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，统计《水箱清洗消毒统计表》；
i. 按《应急预案》要求负责处理应急事件。
三　消防系统
[工作程序]
l 日常巡视
a. 设备维修工每日一次根据《设备、设施巡视内容和程序》巡视泵房及风机房设备，统计《水泵房巡视统计表》和《风机设备巡视统计表》。设备发生异常和故障立即汇报设备主管，统计《设备故障统计表》，并在弱电领班协同下排除异常和故障；
b. 安保人员负责消防设施日常巡视，每个月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果统计于消防栓、灭火机箱内统计表内。
l 定时检验
a. 由弱电维修操作工负责每个月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源开启测试，统计《设备定时开启统计表》；
b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每十二个月一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功效和报警安全系统测试。统计《消火栓、喷淋系统测试统计表》，《消防送风、排烟系统测试统计表》。
l 维修保养
a. 弱电操作维修工负责消防设施维修保养工作；
b. 设备机房每七天打扫一次，机组每个月清洁一次。消防泵“运行”和“备用”每个月定时开启后交替更换一次；
c. 按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；
d. 消防设备、设施维修工作统计于《设备、设施维修统计表》内。
l 弱电领班
a. 负责设备技术资料，档案搜集、保管，负责零星设备配件，材料采购计划编制，委托修理联络工作；
b. 每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施消防设备运行管理及维修保养工作，并进行指导，检验；
d. 每七天巡视消防设备,检验巡视统计；
e. 每个月定时组织设备维修工检验消防设备运行情况，填写《消防及报警系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报企业主管部门；
f. 对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交企业主管部门。
弱电设备
[工作程序]
l 分承包方维保人员
a. 按《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》内容要求进行周期检验、保养，并将结果统计于《设备、设施周期检验、保养统计表》内；
b. 弱电设备、设施维修工作统计《设备、设施维修统计表》；
c. 弱电设备发生异常和故障立即汇报弱电领班，统计《设备故障统计表》，立即排除异常和故障。
l 电工
a. 每日根据《房屋、设备、设施巡视内容和程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，统计《信号收视设备巡视统计表》；
b. 信号接收机房每七天打扫一次，信号接收设备每个月清洁一次；
c. 发觉弱电设备异常和故障立即通知分承包方维保人员并汇报弱电领班，督促维修保养。
l 保安人员
a. 负责监控中心设备日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统设备，并统计《监控、对讲设备巡视统计表》；
b. 发觉异常情况，立即汇报保安主管、设备主管。
l 弱电领班
a. 负责设备技术资料、档案搜集、保管，联络委托保养工作；
b. 每十二个月12月制订下十二个月度《设备、设施（年度）周期检验、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；
c. 组织实施弱电设备运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管措施》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检验、验证；
d. 每七天巡视弱电房设备,检验巡视统计；
e. 每个月定时组织分承包方维保人员和电工检验弱电设备运行情况，填写《保安防盗系统检验表》和《摄像监控系统检验表》。按日常巡视统计及定时检验统计，依据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报企业主管部门；
f. 对每次周期检验保养统计、维修统计、故障统计进行检验验证；
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障统计（季度）汇总表》，报经理审核后，交企业主管部门；
h. 按《应急预案》要求负责处理应急事件；
i. 帮助设备主管做好分承包方评审、评价和初选工作。
l 设备主管负责组织对分承包商评审和初选工作，定时组织对分承包商评价。
四 设备检验标准
供配电设备
[电力变压器]
l 检验电力变压器是否符合要求。
l 分接开关档位是否和电源相符。
l 外壳接地装置是否可靠，接地电阻是否合格。
l 变压器温度是否在要求范围内，通风是否良好。
l 三相电压表是否平衡，变压器声响是否正常。
l 各接线端子紧固是否良好。

[高压开关柜]
l 耐压试验是否符合规范要求。
l 隔离开关、负荷开关和熔断器位置正确、平整和牢靠。
l 操作机构动作灵活、正确、瓷件应清洁，不应有裂纹和伤痕。
l 隔离开关、负荷开关和熔断器和电线连接应紧密。
l 接地线连接应紧密、牢靠，防腐处理应均匀，无遗漏。

[低压开关柜]
l 耐压试验是否符合规范要求。
l 开关柜内设备应齐全、完整、固定、牢靠，盘面油漆应完好。
l 二次接线和电器或端子排连接应牢靠，绑扎排列整齐，标志清楚齐全。
l 接地线连接应紧密牢靠。
l 操作部分应灵活，接点和机械闭锁动作应正确。
l 闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好。
l 接触器和多种继电器完好，面板指示灯和按钮完好。
l 双电源切换箱能自动切换。
l 控制箱手动和自动操作均能运行。
[照明设备]
l 灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠，清洁整齐。
l 开关是否切断相线，单相三极插座接地线是否可靠，照明灯头有没有触电危险。
l 照明线路绝缘是否良好，接线头不应外露，灯具高度是否符合要求。
l 防爆潮湿场所是否应用防爆防潮灯具。
l 仓库照明灯具和可燃物之间距离是否符合要求。
l 移动照明灯具是否用安全电压24伏。
[防雷接地装置]
l 检验接地电阻值是否符合要求。
l 接地线应平直、牢靠，不应有高低起伏和弯曲现象。
l 接地体焊接应牢靠，防腐处理应均匀。
[多种管理资料齐全]
l 原始资料齐全。
l 日常运行统计资料。
l 操作运行管理制度。
电梯设备
[曳引机]
l 主机运行正常，速度平稳可靠。
l 冷却风机正常、有效。
l 减速和润滑良好，油位正常。
l 制动器完好、可靠。
[轿厢]
l 内部按钮齐全完好，信号登记有效。
l 照明完好，通风机运转平稳，无异常声。
l 手动、自动操作运行正常。
l 应急对讲完好可靠。
l 超载报警正确可靠。
l 轿门开闭平稳，时间适中。
l 轿厢长、短行程平层精度符合要求。
[安全系统]
l 安全钳齐全 ，性能灵活可靠。
l 限速开关可靠，动作灵敏。
l 各安全开关齐全、性能可靠、有效。
l 各厅门及轿门安全连锁开关齐全，性能可靠、有效。
l 急停开关完好，性能可靠有效。
l 检修及运行状态正常。
[导轨导靴]
l 连接点平滑，固定螺栓无松动，导轨不走位。
l 运行时靴衬和导轨无异常声，滑动平稳。
l 导轨润滑良好，油杯、油毡等齐全。
l 各导轨表面无重大锈蚀。
[供电系统]
l 每台梯专用一只控制箱，电气规范符合要求。
l 应急备用电源能自动切换。
l 动力电和照明电，控制电和信号电不得混用。
l 发电机运行平稳，无异常声。
l 轿顶、井道照明齐全良好。
l 电梯控制和内接线符合要求，无临时跳线。
l 接地保护符合要求。