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1、安徽宣城敬亭香榭山景别墅策划汇报 目录 序言 中国安徽·宣城介绍 市场研究篇 房地产市场现实状况 项目分析篇 项目现实状况研判 项目产品分析 项目产品提议 项目整体定位 项目推广篇 项目案名诠释 项目推广专题 项目推广策略 宣传媒介选择 项目销售道具 项目销售通路 人力资源篇 人力资源整合标准 销售现场组织构架 销售现场人员职能 销售步骤及其说明 销售管理篇 销售价格策略 销售进度控制 可售房源管理 签约风险管理 附件：案场管理表单 销售步骤及说明 前 言 经过一段时间对项目标了解对她有了初步认识。即使宣城地产市场出于起步阶段，
2、市场及消费者消费心理还不很成熟给项目推广带来一定困难，但同时也为我们建立一个成熟市场带来了契机。只要我们建设产品是市场需要产品，我们推广手段符合当地消费者消费心理，项目销售工作完全能够达成预期设想状态。 经过对宣城考察得出我们产品有较为广泛市场空间，这一点为以后项目推广工作提供了客观依据。宣城消费者即使消费心理尚处相对稚嫩阶段但部分消费者也以开始成熟起来，而这部分消费者就是本案直接消费群体。依据她们生活习惯，消费心理、思维方法本企业撰写了本简报。本方案针对诸如房地产市场研究、项目研究判定、推广策略及销售管理等项目运作关键问题进行深入研究。总结出部分指导思想，她将做为本案销售工作中心思想贯穿整
3、个销售过程。为销售工作顺利开展提供理论指导。 宣城，东邻江浙，西连九华，南倚黄山，北通长江，是安徽东南门户，辖郎溪、广德、泾县、绩溪、旌德、宁国五县一市，另设宣州区，为市政府所在地，全市面积12，340平方公里，人口272万。其中市区面积15.7平方公里，人口21万。宣城是上海和南京经济区和长江经济带有机组成部分，是连接浦东开发和皖江开发陆上纽带。这里公路四通八达，青弋江，水阳江和长江相接，皖赣铁路复线和宣杭铁路，318国道，205国道贯穿全境。 改革开放以来，宣城致力于经济发展，致力于基础产业建设和基础设施改善，奋力赶超，争优异位，经济和社会事业取得了大跨度，跳跃式发展。一时间宣城在全省
4、发展最快，中国生产总值，农民收入全省第一，固定资产增速全省第二，职员年均工资增加在全省第三，人口自然增加在全区最低，宣城地域步入了发展快，人民得到实惠多，实力强劲，后劲增大良性循环路子。宣城，奋发昂扬崛起，向世人展示自己新形象，新气魄。 2月，市政府成立了以方宁市长为组长总规修编领导小组，以切实加强对总规修编工作领导。并召开了两次研讨会，针对城市未来发展和现行总规中存在问题、近期建设项目安排等进行研讨，有效地指导了计划编制工作。 此次计划关键内容包含：宣城市城市总体计划和宣城市城市近期建设计划。宣城市城市总体计划包含城市总体计划纲要编制和对98版宣城市城镇体系计划进行提炼和深化；宣城
5、市城市近期建设计划包含宣城市城市近期建设计划中强制性内容和指导性内容。计划时限：近期-，中期-，远期-，远景以后。城市拟发展规模:25万人,32万人，42万人。为以后城市总体发展提供了法律依据。 市场研究 宣城房地产市场处于初级阶段对市场研究相对较简单，对于本案来讲关键围绕类似本项目标产品进行关键调查即能够满足本案需要。 房地产市场现实状况分析 纵观宣城房地产市场现实状况来看，总体处于初级阶段。但从宣城立市时间和宣城人口数量来看发展速度还是比较合理。本案在这一时间进入市场还是有良好市场前景。宣城地产市场现在或多或少存在部分滞后现象。 产品结构过于单一 大部分产品为多层住
6、宅项目，联体、独立别墅成为了市场空白点。而对于别墅需求却是实实在在存在，从而累计了一部分别墅消费群体。 商铺即使在市场上普遍存在，不过缺乏一个优异商业模式。现有商铺多为部分住宅项目标底层商铺。 产品缺乏特色 大部分产品即使照搬了部分大城市房型，但在外立面修饰上显著缺乏特色。如有一个方形优良，外立面丰富楼盘推向市场极轻易分流现有其它楼盘用户源。 宣传推广理念相当落后 在产品上落后折射出宣城地域发展商整体营销策划理念匮乏。部分设计水平落后，低质楼书，混乱销售现场管理，让人认为仅仅是在购置一套住宅。全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位象征和对生活享受。 小区物业管理毫无特色 一样物
7、业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质服务而仅仅改善了住房条件。 项目分析 每个项目在推广之前肯定会将项目进行认真分析。找出于市场产生共鸣切入点。同时也将项目不合理地方提出进行必需修正，使之能够被市场认同。针对本案本企业经过对项目本身部分研判，提出本案市场定位理论。 项目现实状况研判 本案现在已进入具体计划阶段，经过具体计划上设计反应了设计师设计思绪。但仍然存在部分不明确和部分产品缺点，经过产品分析能清楚反应出来。之前本企业对本案进行了SOWT分析，找出项目存在机会、风险等问题方便深入优化。 商业用房SOWT分析 优势 产品面积合理功效性强 整个项目整体性
8、强功效全 每十二个月旅游季节能为业主带来良好经济效益 劣势 距离市区较远交通不便 人气不足，客源匮乏投资者信心不足 风险 消费者对区位抗性较大，对本案区位认同度较低 本案所处地域难以在段时间内形成商业浓厚商业气氛 机会 经过发明一个新兴商业模式来引领消费 伴随敬亭山旅游资源开发力度加大必将为本案带来良好投资前景 别墅小区SOWT分析 优势 小区依山傍水，小区环境、周围环境极为优越 产品相对其它楼盘不管从建筑还是配套全部要优异很多 小区物业管理十分成熟，是现有周围别墅无可比拟 劣势 小区周围生活机能不完善，生活不十分便捷 小区距离市区较远，消费者存在区
9、位抗性 部分单体别墅面积偏大会造成总价过高市场难以接收 风险 别墅作为市场空白点，存在一定市场风险 相对过高价格会扼杀大部分消费者 机会 市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间 敬亭山周围不存在相同品质别墅和之竞争 现存一定量消费者存在别墅消费需求 敬亭山土地停止批租，本案成为不可替换性产品 项目产品分析 房型分析 外立面： 使用功效： 房型B 房型E： 面积控制： 项目产品提议 建筑风格： 环境提议 配套设施提议 做为高品质别墅小区来讲，完善配套设施对于业主还是小区来讲全部是很关键。本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区
10、安全带来一定隐患，所以加强对小区保安设施投入。 第一重保安系统 加强小区周围红外线警戒系统，确保部分保安人员难以涉足区域安全 第二重保安系统 设置可视对讲系统将危险拒绝在门外 第三重保安系统 对门窗加装窗磁门磁系统，以预防不安全原因入侵。 第四重保安系统 在室内安装报警系统，同时和小区物业相连接做到层层把关 施工提议 为了方便消费者看房和提升小区品质需要，提议对别墅类产品进行分段施工。局部施工完成，可将景观同时施工形成样板段便于看房。 房型提议 依据项目性质及特点，本企业推荐多个优良房型以对现在房型进行调整。 外立面提议 方案一 点评 该物业采取经
11、典美式乡村风格，立面层次鲜明色泽搭配友好 2门厅上方阳台不仅起到很好装饰作用，同时也是一个不错功效性阳台 方案二、 点评 该方案外立面较方案一相比更显别墅气质，色泽搭配很协调 转角处理既活泼又大方 方案三、 点评 该物业外立面有着浓郁乡土气息和本案自然环境融为一体 外立面朴素而秀美，又衬托出别墅独有气质 房型提议 方案一 点评 该房型面积控制在300平方米左右极大优化了物业功效性 恰到好处中庭表现了该户型气质 方案二、 评 会客室、起居室一应俱全 家庭餐厅、正餐厅强化了该物业功效 两套主卧室方便主人招待关键客人 转角阳光房采光充足 点评 该房型面积控制相当合理，279平方米面积做到主卫18平方米 交通动线清楚，不浪费面积 功效性良好，可变性强
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