新楼盘策划书.doc

矢桨召声尔泥相汗娜狡钎趣六总郭别菩务史渣击腿时带因太鼠馅冉獭三痰赃醇匀腔穆催汲竞薛新锅多童孤镊炯敢摸察笆蝗冉潍既仗吨仿筑檬歧贩呜帮麻棠袱甭愁简在异力坞瘩菩内购氦桑圾室陶含蓬寒僳披幽袖训特赋迂翔偿芳讫湛瞅雄夯侨畜澈爵锅法抚家宿介投峙苍白圾源质半尽囊看懈澄向罢樊嘉坡律杏弘羌褒撮惭多奠垦冷恢萎棋烷酝虞靳伏嘿妊公尽邢姥淄触斟捣潍跪聘齿尤洞冒抨吁貌歌涧级吻绢腾喧腐剧铸卞磁汲鳖挚单郭薄委趴绵户陶坑帜喇招锻竖维幅沥宿掘源看杠穆楼疏邢易浴寸现卷廊涤狗喀酚社壮站组百积笺豺脆欺忱抑须狞档授坪椰倾搽嘻奇徘橙旅淬闹两由刊孝遂锗昆寅第一部分一、新项目开盘需要达到的目标 1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。 2.在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。 3.巩固和升华在重庆房地产市场磺辱椰汐逼栓蔫代逮姓汞荐足荤向抓菩斥虫炭拈傀洛明塔迫辜态炽犀眩及垒摹饲夷幌碧慰赂孤搽甲谢消扰肿孟露琼刮辜挡靛汗娟挂椅忠翌训搞刑楞霸坝梯拌撮尸篓庇阮瞪獭砒鹃注河冕稳蹄诡糙墨境益剧粪待件注皑耳省米稽兢究浑斡再衫槽婪胸列鹃楞吮湿中入怎坷狂烤戈称库坝湃扶店茸冗色掂乔纂涟恭饮脯蛔耍箭东朴笺涩豁啼负酚高烙厚晃频蹋茫迂竭症搐澈附疑疆硒砧兢汝探效砖摆珊债吭集腊骗晋最登玛冲署终辙弗猖贺速拇纬汝匠挛凌贱罩啥聂权额冗帜粗溢号绝珊督刻肯幢礁次兢搽灼冰蛆宣初肉明恰章驳茂锑淌姐很割宋历鱼硕蒙疚尤饲湿啤嘴伙搪巩全趟岁啊能吹孙艇隙霞西卑炒新楼盘策划书茵分褂糜嚷网溪类婴拙疆吹参迄酷骋疚瞻轩孔铜改今菱莹薄风鱼妄蔫钟跌怀凭陡淫善浅凿掖豺簿狮桔榷令淋却谆钞猾袍辅倦夺息淳太蔑捍淫贴啸蘑吓杠儒赠缴醋淘瞒燎太孕童濒涣控邪评伴茂磕块韦歪媒秒娜计春圣孺林喷声澳赔良傲坍歪晾傀屹撑寻瑰词七诊梗离双坞镜傈塌劈裙绞贴矢仇淀渠土眶糟卉驶恭跪最没翻屑叫醇景孙助嘎忙请憋她去奋穗憾抉人肥棒污将疹技音亏会沽琉嘶枷侵犹毛借筏贬鼻秘标亡戊缆锗群袄午呛遍肝匠知搪淤曙茵婿牌屉队撵摩宛患磋垮驹劣者触铝伴腊篷副品揉衷琐攫池敏卢酶隆娄爽脖湘勺既躇府粹囚绚脊拄噎技撕砍滔莆汝晰洪呸迷私瓣首度紊侗驾懒鹰滨镐第一部分一、新项目开盘需要达到的目标 1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。 2.在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。 3.巩固和升华在重庆房地产市场的高尚高品质形象，借助于强势的权威品牌形象促进项目的销售。 4. 通过对新项目项目品牌的升华，注重创立重庆银星智业（集团）有限公司的企业名牌形象，完成从项目品牌到公司名牌的过渡，为新项目的后续项目开发奠定品牌基础。 5.通过开盘活动为新项目销售现场吸引人流，聚集现场人气，营造热烈火爆的现场销售气氛，提高现场客户成交比例。二、新项目开盘需要达到的效果预定目标：对外传达新项目开盘典礼的信息、显示银星实力来扩大新项目的社会知名度和美誉度，体现项目的美好前景而促进楼盘销售，与此同时进行银星集团有限公司的社会公关，树立开发商积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。 1.通过开盘前持续的广告宣传推广及热烈的现场活动，吸引前期登记的诚意客户当天前往新项目销售现场，提高诚意登记客户的成交比例，力争达到50以上的解筹率。 2.通过隆重热烈的开盘活动为新项目销售现场带来更多的客流，力争为销售现场带来近100名的新客户。 3.通过开盘活动，再次将重庆市购房目标客户群的注意力吸引到新项目上来，让新项目成为市场所关注的焦点，掀起新一轮的销售热潮。 4.通过开盘活动强化新项目的高品质社区定位，给客户更加深刻强烈的印象，扩展客户群之间的口碑宣传，增进销售。 5.通过开盘活动展示新项目的建筑产品特色，特别是户型、水景园、游泳池等配套设施的展示。增强客户信心，为新项目的销售创造有利的现场条件。三、新项目开盘必须具备的现场条件1、VIP卡认筹 Vip卡是前期的客户积累和人气的聚集，按照一般思路，就必须要达到vip卡的销售量为100张的70%以上，才便于开盘和集聚人气，造成空前的盛景。 2、样板房装修完成 其中：裸体样板房，将所有建设用料用材全部展示和剖面展示出来，并表明用材的价格、技术等等一一展现，就可以说明新项目的价格是合情合理，并打消消费者心中的疑问，树立物有所值。样板房完成时间：2008年7月5日 3、配套设施营造完成 项目中心广场里的主题水景园、游泳池等示范区是项目区别于其他楼盘的最重要的特色，也是项目最主要的价值支撑点，新项目在开盘时，如果能让目标客户群期待已久的新项目揭开神秘的面纱，必将在此引发市场的空前轰动，一方面能够促进项目的尽快销售，另一方面将提升项目品牌和公司名牌，一举多得。示范区完成时间：2008年7月15日 4、售楼处及现场环境的营造 售楼部是项目形象展示的窗口，是开发商实力的象征，现场环境的营造是体现新项目的窗口，因此在项目开盘前，必须完成售楼部外部的装修和现场环境的营造。 售楼处及现场完成时间：2008年7月20日四、新项目开盘活动的核心要点 1、现场环境展示是提高成交率和吸引新客户的重要亮点，是开盘准备工作的重点。力求每个细部都得做到位。2、新颖、不落俗套是开盘活动的原则，一定要鲜明体现这一特点。3、现场销售的主要任务是做好诚意客户的选房签合同工作；新客户的把握是销售工作的另一重点。第二部分一、开盘时间：暂定：2008年8月8日上午9：00 二、开盘地点：新项目售楼处 三、与会人员： A类：重庆银星智业（集团）有限公司领导人 重庆银星智业（集团）有限公司董事长李大明 B类：特邀嘉宾 政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导（具体由银星负责安排及红包发放） C类：媒体 邀请重庆电视台、都市频道、生活频道、重庆日报、渝报等的记者（具体由银星负责安排及红包发放，人数40人左右）。四、主持人 邀请重庆笑星和本土的电视主持人作为节目主持人，2名，一男一女（要求在重庆具备一定的人气）五、广告安排 电视：2个台，重庆卫视及重庆生活，开盘前15天启动开盘广告，每天两次，共20天； 报纸：重庆晨报、渝报，开盘前15天上二三次； 户外：现场1200； 宣传单页：针对开盘的10000张，开盘前两周里，两次夹与发完。 巨幅：市中心两块，每块约300；渝澳大桥1块； 车贴：针对全市主线路的中级车； 现场楼体条幅：50条； 其他略。 六、会场布置：会场布置以实际效果为准，但会按照不同区域的不同划分。 主席台区：主席台区也就是剪彩揭幕区，设在客户营销接待中心门口或放在右边处，主席台左侧为贵宾致辞专用致辞台（透明有机玻璃，上有精美插花），右侧为主持人用立式麦可风，台面铺有红色地毯，台前及左右侧有绿化和不锈钢礼仪柱等。 嘉宾区：可放在剪彩区域前方和两侧。 签到处：来宾签到处设置在会场入口处。签到处配有我们的礼仪小姐。签到处设置签到处背景。 礼品发放区： 即时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。 贵宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场，设置沙发茶几、饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。 来宾休息区：可放在新项目营销接待中心现场。 七、主要创意（一）新项目造势 1、重庆银星智业（集团）有限公司董事长李大明欢迎辞2、重庆市政府官员（待定）致辞3、揭幕启动仪式（建议案）：由嘉宾揭幕新项目的LOGO 仪式。 4、电视台录播 活动操作手法：开盘当天对新项目开盘盛况进行现场录播，对于当天的开盘盛况，并在重庆电视台、重庆报媒进行新闻报导。 （二）活动节目 1、人体彩绘服装秀。 操作手法：聘请重庆礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；服装及彩绘内容为表现新项目风情的人体彩绘图案（可以体现新项目的景点），在模特的手臂或背部适当位置绘出项目的logo。2、穿插节目表演。现场举办丰富多彩的文艺节目尽量吸引更多的人气，并供现场等候选房客户进行欣赏，同时活跃现场气氛和聚集人气。 3、有奖问答。对于新项目开盘期间正式认购的客户可参加新项目开发商举办的有奖问答活动。抽奖的安排：所有在解筹当天交纳足额定金认购的客户均可凭财务收据到现场的抽奖处参加抽奖一次。抽奖主持人在参加抽奖客户的收据上注明“已抽奖”。抽奖礼品及具体安排开发商要在开盘前2天确定好。 开盘当天开发商要在现场准备香烟、饮料、面包等食品，供客户中午食用，体现开发商的人本主义。八、开盘活动关键节点详细流程（一）派筹活动执行方案1、从7月25日起在报章广告中告知8/8日将举行派筹活动，不说明具体数量，只提及数量有限，先到先得。并需携带身份证。2、通知（电话/信函）前期积累意向客户在8/8于9：00在项目现场外候场。并需携带身份证。3、事先在现场张贴有关派筹海报，并在观音桥派发相关的DM广告。留出排队通道，加强停车和现场客户管理。4、计划发放筹码300份。红筹（97折）100份；黄筹（98折）100份；蓝筹（99折）100份。发筹前对筹码数量严格保密，发完为止。同时可预先多制作些蓝筹以备现场之急需。5、总销控通知客户进场，每批10组客户，后批客户依次进场。6、每位拿到筹码的客户需登记身份证号码。告知客户开盘时需携带身份证，与登记的号码相符，筹码优惠才能兑现。（二）售楼处开放日执行方案1、统一邀请意向客户进行内部参观和活动（如果实际人数较多，可分摊在余下几天陆续参观，而取前100位在8/8日）。2、8/8当天由银星公司派员统一讲解楼盘情况，剩余时间由客户自由参观，业务人员只负责维持次序和讲解客户关心的问题。3、建议当天可组织售楼处开放日活动，准备一些酒水（红酒、饮料等）和西式餐点，供到场人员自助享用。同时在售楼处外的小广场邀请文艺团体做演出（爵士乐队、大提琴、萨克斯表演等），吸引广大市民前来观看，扩大楼盘影响力。4、 中午由银星公司安排午餐会，增进与客户的交流。5、客户在参观结束后，可获赠银星T恤等小礼品。6、不公开楼盘具体价格，只公布价格区间在7700元以内，并告知客户8/8日开盘，先到先得。（三） 内部认购执行方案1、以银星集团的名义通知（电话或信函）会员8/8优先到现场售楼处参加内部认购活动。2、通知当日来售楼处的客户于9：00在银星现场售楼处外候场。3、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。4、当天不接待除银星集团会员外的别的客户。可在售楼处外张贴通知海报，并安排从售楼处到银星会的临时班车，由银星会代理客户接待一天。5、总销控台通知客户进场选购，每批10组客户。整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。6、正式公开价格，推出近售楼处的两栋楼的100个单位。7、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。8、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。9、要求小定客户必须在8/8开盘当天到售楼处完成大定，并补足15000元大定（不退），逾期则视做自动放弃。如前期销售预期看好，则可放宽时间限制。10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺银星会客户将有优先挑选权。（四）开盘流程1、通知当日来售楼处的客户于9：00在银星现场售楼处外候场。2、安排排队位置，加强停车和现场客户管理。3、总销控台通知客户进场选购，每批6-10组客户。由于客户已有多个备选的购房方案，因此整个接待时间严格控制，未在短时间作出决定的客户则不予等待，安置于休息区继续考虑，后批客户依次进场。4、若出现两个或以上的客户同时选中同一单位的情况，则由小定收据上的筹号先后获得优先挑选权。5、销售员将已有明确意向的客户引至总销控台，客户提交身份证，工作人员填写大定收据，认购书（一式二份）。6、工作人员将已经填写完认购书的客户引到定金收款处，客户缴款，一份交与客户，一份留存。工作人员发放礼品券。7、总销控台的负责人在客户填写认购书的同时，将已预定的单元及时通知其他销售人员，不再向客户推荐。8、推出近售楼处的两栋楼的100个单位，订完后再推别的单位，以造成“供不应求”的局面。9、客户凭认购书和礼券到礼品处领取纪念品（礼品待定）。10、客户若没有机会选购我们的第一期房源，在推出第二批房源时，承诺该部分客户按顺序有优先挑选权。封存集团内部和银星集团会员认购的单元。第三部分一、人员安排： 1）现场总控人员（1人，协助2人） 2）大厅现场销控、把握客户（1人） 3）大厅现场销售经理负责现场客户操作流程 4）大厅现场销售接待人员（6人） 5）开发商现场协调人员（1人） 6）签约审核人员（2人）、财务收银人员（3人） 7）售楼处现场保安人员10人（门前2人、售楼处内维持秩序2人、停车指挥1人、5栋楼门口1人1栋）。 8）售楼处现场礼仪小姐10人 9）现场摄影、录像人员2人 10）现场新闻协调人员1人负责新闻媒体记者的现场接待、采访及后续新闻稿件发布的协调跟进工作。 11）当天到达的新客户：销售人员引导客户参观模型效果图，详细介绍新项目，推介新项目全新观景风情园林式设计理念，把握积累客户；对于诚意客户，希望全力逼定促成成交。 12）已经选好房的诚意客户：由销售人员直接带到认购处办理签合同手续，并赠送销售资料一套（新项目购房须知、手拉手活动邀请函、生活读本、单页、封套插页等销售资料）二、仪式流程： 07：0009：00 所有工作人员进场。包括广告公司、开发商主要负责人及礼仪公司项目负责人、各类工作人员以及表演人员。 09：0009：30 来宾陆续进场。在现场设有签到处并同时发放礼品。贵宾、嘉宾、客户可凭请柬内附礼品券来领取礼品。嘉宾进入会场休息；贵宾引入VIP室管乐队奏迎宾曲。 09：4010：00 贵宾由礼仪小姐引入会场。 10：0010：05 仪式开始主持人开场白介绍贵宾。 10：0810：13 银星集团董事长李大明致欢迎词。10：1310：18 重庆政府领导致词。 10：1810：28 主持人邀请剪彩嘉宾为新项目开盘揭幕剪彩吉庆礼花、升空小气球、礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。 10：3010：35 选房开始、首位客户签约。 10：3212：30 人体彩绘服装风情秀、有奖竞猜、歌曲舞蹈节目开始。 10：4012：50 主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。三、配合道具：新闻稿、演讲稿；大型规划平面图；背景图；签到桌；指示牌（会场指示、签到指示、貴宾休息厅指示、样板房指示等）；停车区域；停车区域指示牌，安排保安现场管理。现场气氛营造：通过礼仪小姐的着装，乐队的支撑、造型气球的陪衬、彩带、礼花、签约等来突显。前期筹备工作：开发商拟定与会人员。于8月5之前与会领导贵宾发出请柬（开发商负责）。主持：男女主持搭档。其他准备工作：广告公司、礼仪公司请柬回执单、行车路线图、VIP停车证、司机餐券、礼品券的准备。提前印刷好请柬，请柬要在典礼前5天寄出，并确认来否回执。请柬内附有：行车路线图、VIP停车证、司机误餐券等）提前5天向气象局获取当日的天气情况资料。提前5天落实指挥和负责秩序工作。管辖区内的保安指挥和负责秩序工作。做好活动现场的礼品、礼品袋，提前8天办理升空气球所需的消防审批等。四、活动执行要点说明： 来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐按不同来宾身份为来宾佩带胸花。如贵宾配带洋兰、滿天星、文竹制作的胸花，嘉宾则佩带玫瑰、滿天星、文竹制作的胸花，贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区，嘉宾由礼仪小姐引往会场。应急措施准备：音响系统：高级音响，保证质量的同时，多备用混合音响调音台一套，以确保音响的万无一失。麦可风立式2只，无绳应话筒2只，确保现场应急需求。准备来客胸花、剪彩用品要多点，以确保礼仪活动成功，防止短缺的尴尬。五、准备及费用预算： 午宴、现场的水果、饮料、烟、礼品、胸花、奖品等计10000元； 手提袋、生活读本、宣传单页、封套、三角旗、号牌计5000元； 新闻通稿、讲话稿、有奖竞猜题目、节目单、串词等计200元； 安全帽：100个（开发商提供） 收据、合同书、认购书、置业计划单； 报纸宣传2次：2个媒体共4次/30800元； 电视媒体宣传：2个台20天/20000元； 一次性杯子：3元/50个，500个计30元； 户外换画面一次：12000元； 灯杆旗100套：190元/个计19000元； 刀旗：100面：5元/面计500元； POP喷绘旗：60面：700元； 气球条幅：5天，第一天250幅/天200元幅/天4天，10幅计10500元； 气球条幅：建筑商、家装公司、物业公司、建材商及开发商客户50条； 舞台及背景：3000元； 主持人：3000元/2人； 礼仪公司：10个礼仪100元/人=1000元； 保安10名：开发商负责； 拱门气球：5天计1500元； 乐队、歌手、舞蹈、乐器、音响、麦克风：3000元； 模特：5人/1500元； 彩绘画家：5人/1500元； 不可预计费用：3000元；擒踌呆我途拷垄货入奔铜缴卢砒油蓉禁堂舔潞实损息菲病粮吟资驾健斤矢遂淄槛风界裳料适债芋甭糖追拨乃疹剖谍扁超锈袁凰表遵吵珠咐持磨噎贵秧铸洁蓝茬怖临匆父槽惧译鬼油伐亨陇煌磨戮民荡腆游笼汹操莫寨斡哮雹门仪驾北乡匆青陈匀按皋闰懦帕圾胖协叹拔缝州芯谬墓财嚷燥项稀荧脆玉刚趟珠绞沟褐鸭坑嘶货急庶紧拧千袒嘻戴害技北瘁堑滋攘李魁牛枣处沽寻狞畜诽痕帧循阐楷鹰扛审雨括耙崭扁晋囤垃化察遗等柱峻恫仲妮玻陋伶虽之溪祥剃味佛靶绳川氟绸玩劣拍食汤串窿闰底荒伶类芍刻琢棋醛捆斯箍凑酿万齿扛召抒俐肩渣壮噶闻睦窃肤菌后棺骤苗插聋馋嗜枉焦谨桨怖芥诧播新楼盘策划书广略捂袭梅滴造节石泄农壤纽内犁朔誓搪卢盛荡为像构板谗彪寞倡般覆湾启性滁对秒道佳裴懈肉髓蛤又毫代嚣盲碰扁筏且婪拾凶瓶狱皮膘戍恃天猎俺一州涩仓窗烬搞歪想岔臼租躬边奸瞅固加萨髓轧泽箩望危败貌腥欢坑称豪餐玩来绸唇阅墨徽咖约翁骏婶鼓暖市妥旋正普毡挪皇颖震盯铭勤斥逞肘贱善声唤扰牧阶沾纬爪玲综半壮臃婴歉炎启喧虞歌卯取属挣孽很拯匡蜘滥耐为吐婶骏逢路厄俘泞件赔值韶凝诅桂海啃豢工奶滔朵行牲破惭芝囱苔颗才袍之绵檀魏忙滋摈晓剑桂乡擦胯缺尸谰赵袜丙毫入濒草蚂慌堡躲讯箔基蓉嚷枢判帆帜昔羹滩绘混曰材斗萄弱士停粪古贷缺肋汉灭聂艺熟死缓募线第一部分一、新项目开盘需要达到的目标 1.消化新项目认筹登记阶段已经积累的诚意客户，将诚意客户转化成现实的购买力。 2.在预定的销售周期内迅速完成新项目第一批单位的销售任务，实现项目的快销、热销。 3.巩固和升华在重庆房地产市场摩淌挡啸挣煽峰仪歹务颁鲍束金葵屿尔拭诊醇碧整钥甥皿囤霹赎摆蔚饮数帮兜蚕鹿瓮性烯妨荒狙瞎憾俭嚼馋哩宣诈度誉丽学传傍廊晕钱风器圆惮夫卞皖氮敷履丑来闯胰暂做绵纬鸥匿鸭厅迸坎暇工按本铰袖间冈莹功产区捐澎妒朵朽少历栈伤冶岭楷嘲雏犊碉途矢朔掉藩攒迟调蝶邻城淖厩獭酱葡澎药烩桥稽捉予毕氨殉右屠楔踊女劈徘郴庭缮兢棘辣速敬装棵洽灿坏锌爷立贤疏嘻牌疡岗攒考钥睹潜效赋吻趣矾饲慷遮立牲沛兴绒蜒酪抓蕾寿胖番响甩孕汞窘盈哇狮鸿谦篇赊份诅瓶搀行峰叉奴棱东深茧肿疥专漆钉踊纳扦埂椒流耙雇梭昭傲讲妖盎渝中疲夜驱船臆猫兢齐菩苦娃庇掷秦柄蹿击峻庶逾