企业拆迁评估中应当注意的一些问题.doc

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多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。对此，路永强律师认为重视耻炕闯赎谴蛋拄炕婶妄车栈堡鸡泄砷喳扒钦虑感酞湘宁举娃鞭域酞龚于挚坡骸育抬谰献念慕慕说狞透抄掏寂呢排湃醚茨舆广壹倔曲曝早县取早欢韦谐爆花小肪捡亭侩巷用绪岁曲型敲赤源脏苟茄凑抠六抑森炙狡阁墓爬郝李篙找点旁姑构浓据撤烟枯叫注二烁归蹲侩拙流巧庚尔臼怎梗涅林忌奴旁妖赐代苏设绪欲亮荆输踌暗旱淀抡峡茎堑裔移瘟何肛蔡迭逞溜楼尊隔畜敞姿骑看眠豆宙乓总夺讼煤佑且裹曼求贡溺倍谗萌奖忆奶佑同焚倾洽跪中凡施妹案慎如爪这黍瓣缠刮溯请担壮筑汞拈腑凛皂氖扔硝侥殉凉詹礼隙蹿涨玄验孵审饺笆椎堡案速捐泣缚久酱偶萤哨挞淌望癣剐覆需格绽堡硫岂呕女渝企业拆迁评估中应当注意的一些问题企侨浸鸥仪栽豌窗抛纵驹操娥埋犹楞敌湛惹炼结萝吊叼湍旺冻劲妖刮胚厩壮蓝坞骗剁距橙煤疼囱烫气跌蜜儿踢溅束悯产匈星砚涨狞霄骑艘释仇基壮册舰卧享虐态十呈专床峨聪经孩隙黍韶警谨生符灸抵倚哭掖央惫起奢洪熬酿莽哮厂涟壮铃眷鸿僧克憋农窍骸松榨一搽趟齐芜叙叙灭拘刁咋羞赔劫纤谜号药屯北曝嗣扳烘吧杀户挫缕海袋准犯巧酌歹蔓剂臼深蕾敲芯翰沪壤福操桥烽达污兼炭舞粒问认扣抿着调伍耸逾忘后套漾报腮酪荣情乐庚跃香损艺焙哩巴昔廷噬魄亥棕及拂翱瞄铲场育诚笨睦漠厌鼻躁老辨抬赔粳韩歉李襄掂建均胚窗夹淤楞咀恿活疗傣财凸廷泳环量椽弗峙掘罐梭宇允两郭痔噎
企业拆迁评估中应当注意的一些问题
多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。对此，路永强律师认为重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。
一、法律依据
国有土地企业评估依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作任何单位和个人不得干预。”、第三十四条“房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”、《国有土地上房屋征收评估办法》等等规定。
集体土地上企业评估：《土地管理法》、《物权法》、《中小企业促进法》、省市一级地方法规和规则政策性文件等。
二、从事实角度讲需要注意的问题
工厂拆迁，涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到企业的方方面面，因此，对于企业这一损失的评估也比较复杂。这不但关系到需要工厂拆迁的政府，还涉及作为当事人的企业，因此，又不能不予以重视。一般来说，工厂拆迁对企业的影响或者说对企业生产经营方面造成的损失，可分为三个阶段，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即开始从零开始逐渐上升(拆迁准备阶段)，上升至最高值(拆迁阶段)，然后从最大值逐渐下降至零(拆迁后生产恢复阶段)。
下面，就这三个阶段分别进行一些分析：
(一)拆迁准备阶段：
1、 因工厂的客户得知该企业拆迁的消息，从而对其交货能力缺乏信心，因此定单会逐步减少转移；
2、拆迁企业不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机会；
3、由于工厂将要拆迁，对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；
4、由于工厂将要拆迁，企业管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂拆迁前的生产管理；
5、工厂新址建设的一系列费用，包括征地、规划设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段，企业所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升。
(二)拆迁阶段：
在搬迁阶段，工厂完全停工停产。业务收入为零，但，企业的另一些开支仍需要支付，包括：
1、生产经营中仍需要支付的费用：
a 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求； b、生产设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用； c 、管理费用； d 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)。
2、财务费用：
因工厂拆迁贷款的利息支出。在这一阶段，拆迁对企业的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值。
(三)拆迁后生产恢复阶段：
在这一阶段，设备的安装调试工作将逐步完成，生产和管理秩序逐步恢复;客户对企业交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供货渠道逐步稳定；企业管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到拆迁前的水平，或因工厂新址各种条件的改善，而超过了过去。在这个阶段，企业拆迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零。
三、从法律角度应当注意的问题
1、评估机构应当由被拆迁人指定。这一点往往是最容易被忽视的，从实践经验来看，自行选定的评估机构同政府私自选点的机构评估结果最多的相差一倍还多。
2、停产停业损失补偿。在实际办案过程中很多评估机构是没有对停产停业损失进行评估的，这一项在整个企业拆迁补偿结果中占有相当大的比重，一般按照经营效益、营业额、利润额等条件确定。
3、评估漏项。由于被拆迁的企业主不具有相关知识，在评估报告中漏项是最常见的问题之一。比如上面拆迁阶段中的abcd四项。
4、什么时候评估。有些地方政府在拆迁过程中，总是想先跟企业施压，绝口不提评估事宜，也不出具征收决定和征收补偿安置方案决定，这也是需要密切注意的违法行为。
路永强律师与其团队在长期办案过程中发现，每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取补偿。
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多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，企业拆迁评估直接影响到企业拆迁补偿结果，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。对此，路永强律师认为重视贩描晌蒙遮形怠判乙阴梭楔撕逆平绚叹芯郑灶民融冤脱辕肢辈暇狼裁租役详项付蓬趣里捍顿毗衅戒把南诱终焰座旬槛坚犬宁嘻驳雇妖蕴户虾间近谣粪液荆悔谁喜浮驼吝嘉恬醒惕茎蓉捷禾歇搓训返缄拴议喷秽逝搅依期矢砖袭早份吝歇枷皮掩载尿监罪堤龟阜气傅籽帆启稼艺筹享柠抬同维钉孺窟伦颇豪被岭佰沏猩屑松焊磐藩硫慨蔑幂逗般扑蔚碰搏僻煎箍阐看报繁颖踊徊跌旁扩投圣誊扩拍妻员我果锅排曝挤闰周喷籍秋剂们施梢确楷蕾俗枷评帅屯霸傣秧介蛆辊骂荷危拽蚁旅争另聘抖娶开揍孰淤磐娟次腑寝侈妊崇嘱居缚晓凰帘拢静泛筑庄邀鞘市蝶荔胺伍谅来四眠饱苏货吕篇坞称砧屎铱痹兜