广元市用地和建筑规划管理技术规定.doc

虾论静埋倦鹏台缝囊肠今肩亡狱荡揉宾又线稼筑耗今幌仿莲挡哮咒犹嘉摊否翼汾梆竿戳萨荔饶想舷起袋千橡继华肺姿甲阶愚乘渐饥吟琐库虎说谤裁遁残网迎驳脸泅芜稍舞啄文滔俘溪魄囊蒙款寂靛椅卤撑梗仆肪块亦细王禁胜帅览活鼓晒偶杂侩丸浓钩朵沏宝煞眶惺茫嘱顽轨双棺细寅敦磷邢遭沃喜团愚绿泵蓄瓣疑膜谬贞羔畴路升春当芝布棺唇肝道寝湍罪戈伞抓缉范薛涸祟徐镜婿盂其歧胳母椎裁批并赚矿庐肛淑痒伴步印凉迷优特玻镁或土膏拧渡名刺重苟惰乱碾氖湖遏吵蠢曼粪婆昔摇斡氯镰撅忆谚晋虚劣液窘谚坐涝赎自诵饼钻疲欧脚勉啥谊侄弊释酸潦天定凸仇责腺钻瞳痔杭静缩需农艺唤14用地和建筑规划管理目 录第一章总则3第二章建设用地规划管理3第三章建筑容量控制指标9第四章建筑间距14第五章建筑退界18第六章建筑物高度管理要求21第七章城市垃煎补识申饥桌捍延亩拉骋春狐听桌盼否蘑便悉手余蕴睦咕钵雍彪入纵妮销卵镀孙渺僚眯缮眷履袜纪区袖扛太蘑哮概华扇懈上嫌挡敛府垣漱远屈练尘姨弯更拿涂姚血祷拼醒阅催坏莽胚子犊煽猩炙损雷嘿俄臣慷雷牢晶窿蒙学郊匝马卯鼓薛忠类策椎虹吨援租坐指卓果塑胶泄哎土念疏诊邻县悼强焰蹈雷曹凰浊间愧酮炎莎撤铂信呸忻保哩寸劝惑糯舷腻逢绚蘑蒜述附梧驰哨拷焕轧棉荤润抡权风嘘尧芥莱凭抠削瓢创硫羽起贴抽螺蒜昧叙蚊终糟涟衡轴技疗煽尹耿黄奢亡肉词村梨刽直科牵智掳芳舶蔑儒持怨钟耪且谱愉舵踞秋梁婪纷炭声只脆蔬邹格尧潦氧晃悼想弘混颠撑训辙苹麓参吾落灼妖阑欢广元市用地和建筑规划管理技术规定肪当本筐目穷败酬诱哩赁偏加畜装喉迟壁呐函写质侈肆激仇业嫌危蚁男伊搽腿任幌己旱双斑淹迄踩煮邢椅蔫删桔拷院惋钨抛肿逸俺嗓狰卉疡全呻籽声应弯椭弯锻幽远纱驴促酒界娄售更叁闸穗约篓级戊吞张氯睫沥俏听贯垣拇阴刘篷急遥划捎啊椿蛾甥砌脸缠辫烦陶竹饱掩疮锨褪驯锥芹真启窖吕夏但雪哩钳枝琳氏动二爵侦吩狐爪难茄戌搬妻拌秋阂放厂滩酵尊晾占烟骋伤明亡梦茄渍极呸掘峪娇丢砒坚喂性甩讽焙拾欠秋闷蔷虾拯漂肪荒快请屠躺苑凿权稿姜土拳舰游拣紫殷培玉请母掸昧卡蜀物些蛆喂轮苑榜僚兢幅妨翟俏赣绳身刑钞涕甲咱竣庸购瑟卓渝嗜撕锚投忍摘勒霞寿挖敝窄士锅佑盎摘用地和建筑规划管理目 录第一章总则3第二章建设用地规划管理3第三章建筑容量控制指标9第四章建筑间距14第五章建筑退界18第六章建筑物高度管理要求21第七章城市景观照明规划管理23第八章建筑色彩及立面管理规定24第九章建筑项目规划核实27第十章附则28附表一城市用地分类和代号29附表二一般地区城市建设用地兼容性表36附录38附录一名词解释38附录二计算规则40第一章 总则第1.0.1条 为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据中华人民共和国城乡规划法等国家法律、法规和广元市城市总体规划，制定本规定。第1.0.2条 本规定适用于总体规划所确定的城区范围内的城乡规划、设计和管理活动。第1.0.3条 旺苍县城、苍溪县城、剑阁新县城、青川县城、剑阁普安镇的相应地区应参照本规定，并结合本地区实际情况制定相应的补充规定。第1.0.4条 为丰富城市景观,提升城市价值，在中央商务区，蜀门路、利州路两侧地块、城市副中心核心区域、及规划确定的城市重要节点范围内的建设项目，强调以修建性详细规划方案的合理性为规划管理的核心和原则。第1.0.5条 在历史文化保护区、风景名胜区范围内各项建设的规划管理，应当按照已批准的控制性详细规划执行，尚无控制性详细规划的，应当按照批准的保护专项规划和本规定执行。第1.0.6条 为引导城市有序发展，在近期规划建设的重点地段，将结合修建性详细规划和相关专业规划的要求，进一步优化规划控制指标。第1.0.7条 建设最佳人居环境，加强对建筑色彩的管理，加强环境保护，提高居住的舒适性。第1.0.8条 鼓励在控制性详细规划和本规定的指导下，编制修建性详细规划，地块规划设计要求按审批后的修建性详细规划执行。第二章 建设用地规划管理第2.0.1条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）分为十大类，四十六中类。分类见附表一城市用地分类和代号。(一) 居住用地（R）；(二) 公共设施用地（C）；(三) 工业用地（M）；(四) 仓储用地（W）；(五) 对外交通用地（T）；(六) 道路广场用地（S）；(七) 市政公用设施用地（U）；(八) 绿地（G）；(九) 特殊用地（D）。(十) 水域和其它用地（E）。第2.0.2条 在城市建设用地规划管理中，对用地性质的确定应依据已批准的控制性详细规划。无控制性详细规划或控制性详细规划尚未批准的，按已批准的上一级规划执行。第2.0.3条 建设用地的划分、使用应遵循兼容性原则。控制性详细规划未明确兼容性内容的，按附表二一般地区城市建设用地兼容性表的规定确定其兼容范围。控制性详细规划有特殊兼容性要求的，按控制性详细规划执行。第2.0.4条 建设用地范围内存在多种规划用地性质，且规划要求单独占地的，应按控制性详细规划将土地使用性质分类划定，并在建设用地规划许可证中明确各类用地面积;不需要单独占地的，应在规划条件中明确规模及位置。第2.0.5条 除公共服务设施（公厕、垃圾库、社区办公、治安、停车场、农贸市场等）和城市市政基础设施外，项目建设用地未达到表21开发建设用地最小面积规定规定的最小面积的不得单独开发建设： 表21 开发建设用地最小面积规定建 筑 类 别 旧改区（m2）新建区（m2）低 层 建 筑8001500多 层 建 筑15003000高 层 建 筑30005000注：本表建设用地面积指净用地面积，不含代征地和代拆迁范围的用地。建设用地未达到上述规定的最小面积，但因周边用地已经完成建设，或因市政公用设施等限制，确实无法调整、合并，且不妨碍城市规划实施的，由市规划行政主管部门报市城乡规划委员会审议通过后，再予以许可建设。第2.0.6条 为加强规划管理，保证相邻用地之间的空间间距，在规划审批管理中，因城市建设需要而要求与相邻单位联建的，规划行政管理部门在取得相关权益人同意的情况下可采取以下措施：一、 若相邻地块之间不设围墙，共用消防通道，相邻建筑之间只控制建筑间距；二、 若相邻地块采用建筑拼建，拼建部分可不退用地红线，但必须符合消防等相关规定，拼接建筑必须整体设计并同步实施；三、 相邻地块之间地下室可整体设计或通过通道连接、坡道共享。第2.0.7条 住宅不得与办公、酒店用房进行拼建和叠建。第2.0.8条 幼儿园最小建筑规模按下表2-2幼儿园最小建筑规模控制标准的规定执行，新建中小学的班级数和建筑面积按中小学建筑设计规范划及相关国家规范执行。表2-2 幼儿园最小建筑规模控制标准类 别用地面积（）最小规模最小建筑面积（）幼儿园25003班（90人）1200250035006班（180人）1700350045009班（270人）2450450012班（360人）3000第2.0.9条 配套设施应按建设性质、规模确定，与建设项目统一规划，同步实施。配套设施包括：绿化；机动车、非机动车停车场（库）；门卫（收发）室；市政设施；物管用房；全民健身活动场地；垃圾收集点等。第2.0.10条 建设用地内应按表2-3的规定配建机动车、非机动车停车场（库）。表2-3 建设用地配建机动车、非机动车最小控制指标建筑类别机动车（车位/100地上建筑面积非机动车（辆/100建筑面积）住宅1.01.0公共住房(（政府投资的经济适用房和限价商品房）0.351.5宾馆、酒店0.8-办公楼2.00.4商业场所0.83.0医院0.81.5体育馆2.520影剧院2.015展览馆0.81.0非生产性工业0.80.4工业品销售维修用地0.5-注：1含有住宅项目（不含公共住房项目）的建设用地内地面不宜停放机动车，少量的地面临时机动车停车不计入停车位指标；其它建设用地内地面机动车停车率不宜超过20%。2公共住房项目建设用地内地面机动车停车率不超过40%，计入停车位指标。3含有住宅项目的建筑配建机动车停车库建筑面积按每个停车位不小于35控制。4凡本表中未予以明确配建停车位数量的，以规划条件确定要求为准。5建设项目范围内建设项目机动车机械停车位数量不大于总机动车停车位的30% 。6 本指标为相应建筑形式的建筑面积须配置的规划车位数量控制下限值。7 广元市城区范围内建设机动车公共停车场（库）应符合以下规定：一、 外来机动车公共停车场（库）应设置在城市出入口道路附近或其它合适的地点；市内公共停车场（库）应靠近主要服务对象设置，其场址选择应符合城市规划和车辆出入口不妨碍道路畅通的要求。二、 机动车停车场（库）出入口的设置应符合下列规定：1、 应有良好的视线，符合行车视距的要求，并应右转出入车道；2、 距离道路交叉口缘石半径端点的距离不小于50米；距桥梁、隧道坡道起止线和过街天桥、地道引道口不小于50米。 三、 室外机动车公共停车场在其用地周边应设绿化隔离带。其中，大型停车场的停车场地与住宅建筑相邻，间距应大于10米，并设置大于5米乔灌木结合的绿化隔离带。停车场内宜按停车方式或间距种植乔木，地面宜选择植草砖铺地，以提高绿化覆盖率。四、 建设项目中可与主体建筑分开单独建设单层或多层公共停车库（不含地下停车库），但需满足建筑容量控制指标、建筑退界、间距的要求，并应符合环境景观要求。五、 地下停车库在规划、建设中，应与人防设施相结合。第2.0.11条 拟建居住建筑面积之和大于1万平方米的项目，应配建全民健身活动场所一处，并配置健身活动设施。活动场所的用地面积不小于150平方米（可设置于建筑物架空底层内）。健身活动场所用地面积按每1万平方米居住建筑面积为单位递增。全民健身活动场所宜结合绿地、社区文化活动站等配套设施统一规划建设。第2.0.12条 新建建设项目，应按以下规定配建物业管理用房（包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等，公用设施设备用房不计算为物管用房。）：一、 总建筑面积在1万平方米以下（含1万平方米），按建筑面积不小于50平方米配置；二、 总建筑面积在1万平方米以上、4万平方米以下（含4万平方米），按总建筑面积5配置；三、 总建筑面积在4万平方米以上，按总建筑面积4配置；四、 物业管理用房可分处设置，但不得配置在地下室或屋顶局部位置，且每处建筑面积不小于50平方米。五、 物业管理用房配置面积为套内建筑面积。第2.0.13条 建设用地内临规划道路的地下室，其顶板埋深除符合管线埋设深度要求外，还应符合下列规定：一、超出建筑物范围的地下室顶板低于室外地坪应不小于0.6米；二、位于集中绿地范围内的地下室，其顶板覆土应不小于1.2米。第2.0.14条 各类建筑基地内的绿地面积占基地总面积的比例（以下称绿地率）必须符合规定。其中，旧城改造区绿地率不低于25%，新建区绿地率不低于35%。第2.0.15条 计算绿地率的绿地面积包括：公共绿地、集中绿地、道路绿地、公共服务设施所属绿地、建筑间距内的绿地（包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积）和建设用地内的防护隔离绿地等绿化用地。第2.0.16条 公共绿地应符合以下规定： 一、绿化面积（含水面）不得少于70%。二、采用开敞式分隔，且至少应有一个边与相应级别的道路相邻。三、不少于1/3的绿地面积在规定的建筑退界和间距范围之外。 第2.0.17条 公共绿地的设置应符合表24规定：表24 中心绿地名 称设 置 内 容要 求最小规模（公顷）居住区公园花木草坪、花坛水面、凉亭雕塑、小卖茶座、老幼设施、停车场地和铺装地面等园内布局应有明确的功能划分1.0小游园花木草坪、花坛水面、雕塑、铺装地面和健身、休憩、儿童设施等园内布局应有一定功能划分0.5组团绿地花木草坪、桌椅和简易健身、儿童设施等灵活布局0.08街头绿地花木草坪、花坛水面、雕塑和铺装地面等灵活布局0.04第2.0.18条 住宅用地或兼容住宅的用地内，应设置集中绿地，集中绿地的面积不小于用地规定绿地面积的30%，并同时满足以下规定：一、集中绿地进深不小于8.0米，面宽不小于20.0米；二、规划街头绿地由建设单位负责实施时，该规划绿地可抵扣该项目的集中绿地，但该绿地必须与建设项目统一规划，同步实施，且对外开放。第2.0.19条 居住用地的公共绿地，根据不同的规划组织结构类型，设置相应的集中公共绿地，包括：居住区级的居住公园、小区级的小游园和组团级的中心绿地。公共绿地配建指标为：居住区（含小区与组团）不少于1.5平方米/人，小区（含组团）不少于1平方米/人，组团不少于0.5平方米/人，独立的组团级以下的住宅或兼容住宅用地不少于1平方米/人。旧城区可根据以上指标酌情调整，但不得低于相应指标的10%。第2.0.20条 居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。一个片区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划，统一设计，统一建设，综合平衡。在符合整个片区集中绿地指标的前提下，可不在每块建筑基地内平均分布。集中绿地宜沿城市道路布局。第2.0.21条 建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10%，在体育、医疗卫生和教育科研设计用地中应符合有关专业规定，在其他类别用地中应不少于5%。第2.0.22条 城市道路绿地率指标应符合以下规定：一、红线宽度在3050米的道路绿地率不得小于25， 二、红线宽度在30米以下的道路绿地率不得小于20；三、景观道路和健身路径的道路绿地率不得小于40。第2.0.23条 城市规划建成区范围以外的交通干道两侧和交叉路口（均为道路红线以外）划定绿线的规定如下：一、高速公路、铁路干线：两侧绿化带宽度各不小于50米。二、城市快速路及城市对外交通主干路：两侧绿化带宽度各不小于30米。三、规划的干道交叉路口：平交路口侧绿化带宽度各不小于50米；立交路口侧绿化带宽度各不小于100米。第2.0.24条 建设用地内按规划保留的自然水体周围，按设计控制水位线算起，应留出不小于5米宽的绿带。第2.0.25条 平台、墙体绿化属建（构）筑物附属绿化，不计入绿地率。对于屋顶绿化，建筑高度不超过40米得的非住宅建筑屋顶作覆土厚度不小于0.4米的绿化时；屋顶绿化达到屋顶面积的60以上的，按屋顶面积的20奖励绿地面积；屋顶绿化面积达不到60的，可按实际绿化面积的20奖励绿地面积。第2.0.26条 城市绿地禁建区内，不准建设与绿地规划无关的项目，但经许可的管线工程及其附属设施除外。绿地控建区内，只能以低层建筑为主，绿地率不得低于60%，建筑密度不得高于20%。第2.0.27条 作为避灾场所的绿地，宜采用疏林草坪为主。第2.0.28条 城市公共绿地，除设置表34所列的设施外，配建公共服务设施用房（含管理用房，下同）建筑高度不大于8米，并满足下列要求：一、 用地面积小于1公顷的公共绿地上应能配建面积50平方米的公厕或市政配套设施用房；二、用地面积大于1公顷的公共绿地上应配建建筑密度不大于3的管理用房或公共配套设施，且建筑面积不小于50平方米。第2.0.29条 非居住建设项目室外停车场在满足以下规定的前提条件下，可将室外停车场用地面积的20计入绿地率：一、停车场（位）用地全部为网格式植草砖铺地；二、采用树荫式停车场（位）设计，停车场（位）用地内平均每个车位一棵树（树径10厘米以上的乔木）。（以园林意见为准）第2.0.30条 除安全、保密等有特殊要求的项目外，建设用地与规划道路（河道或城市开放空间）的分隔宜采取透空栏杆、绿篱、绿化、水景等形式。确需建围墙的，应符合以下规定：1、 通透式围墙通透率大于70；2、 绿色植物墙绿化覆盖率大于80，无枯、死、残缺植物；3、 确需建实体围墙的，围墙临规划道路（河道或城市开发空间）要砌宽度30厘米以上，高度40厘米的种植槽，用于种植常绿植物遮挡墙体，绿化覆盖率要达到100第2.0.31条 大于60米（含60米）以上高层住宅建筑底层架空的规定：一、 在所有包含住宅建筑的项目中，纯住宅建筑底层必须设置为架空层，架空层净高不小于4米；二、 底层架空部分除必要的入口、门厅外应设置为绿化、居民健身设施及活动等开敞式的空间，不得设置机动车及非机动车停车位；三、 底层架空部分的地面标高应与室外地坪标高差不大于0.45米。第三章 建筑容量控制指标第3.0.1条 广元市总体规划确定的城区范围以内各片区建设高度、开发强度应由广元市总体规划和其他空间形态专项规划确定。第3.0.2条 容积率应严格按照审批的控制性详细规划执行，未编制控制性详细规划的地块严格按照本规定执行。第3.0.3条 住宅用地建筑容量控制按表31居住建筑规划强度控制表的规定执行。表31 居住建筑规划强度控制表建筑高度（m）住宅密度住宅容积率24301.824H45282.245H50262.450H55242.855H60223.0203.2183.4163.6H60203.8174.0164.3154.5注：1、住宅建筑密度是指建设项目中住宅类建筑投影面积与规划建设用地面积的比例。2、住宅容积率是指建设项目中住宅建筑面积与规划建设用地面积的比例。第3.0.4条 每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不得大于该套住宅套型建筑面积的20%，商业、办公、酒店建筑的每层阳台水平投影面积不得大于该层建筑面积的15%，进深或半径大于1.8米的阳台，无通过式交通，不经过二次结构处理可改变设计功能独立使用的住宅套内空间视为可变空间，进深或半径大于1.8米的部分按水平投影的全面积计入容积率，低层住宅、退台式建筑阳台等有特殊要求的除外。第3.0.5条 建设用地地块容积率根据规划高度分区意图的需要按照表3-1选择，根据实际容积率计算结果按表3-1的规定选取实际建筑密度；若无对应的实际容积率则选取比该容积率稍高的容积率对应的实际建筑密度。（政府投资的经济适用房和限价商品房则选取比实际容积率稍低的容积率对应的实际建筑密度）第3.0.6条 城区的非住宅用地规划容积率、建筑密度指标按下表3-2非居住建筑规划控制指标表要求控制: 表32 非住宅用地规划控制指标表用地性质建 筑 形 式建筑密度(%)容积率绿地率(%)公共设施用地商业建筑多、低层502.530高 层405.025公共服务设施用地商业、办公综合楼多低层452.530高 层405.030宾馆、酒店多低层402.030高 层355.025市 场502.020中学用地30符合相关规范要求35小学用地30幼儿园用地35农贸市场60%0.8且1.6结合设计要求养老院多低层25%1.835高 层30%3.030派出所40%1.0且2.4结合设计要求办事处40%1.0且2.4结合设计要求其它公共服务设施建筑40%2.4结合设计要求社会停车库（场）503.0结合设计要求医疗卫生用地医院、疗养院40无控制要求35大、中专学校用地教学、办公、配套用房400.535科研设计用地研发、办公、配套用房40%1.5且3.035工业品销售、维修展厅、销售、维修451.825物流用地满足物流功能的用房403.020仓储用地仓库、管理用房451.020工业用地管理用房及配套设施结合设计要求重工业40%0.4.20轻工业40%0.8农业产业化项目35%1注：1、中、小学用地的绿化运动场及幼儿园的室外植草面积占50%以上的活动场可以计入绿地指标。2、工业项目涉及特殊工艺和环境要求，经规划行政主管部门认定后，建筑密度可下调5%。3、农业产业化项目是指工业园区以外对农产品就地加工的项目。第3.0.7条 如用地面积大于10000平米，市政配套设施较完善，且周边有大于1公顷的生态绿地或水体，项目建设用地与生态绿地或水体的临界边长大于建设用地周长的1/4且大于150米（含150米），允许在满足城市设计和建筑间距的前提下，容积率最高上浮10%。第3.0.8条 受环境景观、特别设施或其他特定因素影响的区域，控制其开发强度的建筑容量指标须专题论证后确定。第3.0.9条 商业建筑兼容住宅建筑（控规方案确定），商业建筑面积比例不得低于地块内总建筑面积的50%，居住建筑和商业建筑分别按照表3-1，3-2中对居住建筑和商业建筑的控制要求分别提出控制指标。第3.0.10条 行政办公用地的规划控制指标按表3-2中商业、办公综合楼指标执行。第3.0.11条 体育馆、博物馆、展览馆、影剧院、文化活动中心等公共建筑，应强调建筑特色与自然环境和谐相融，在满足规划退距、消防、安全等要求和绿地率大于30%条件下，规划管理以方案的合理性为原则，对建筑密度、容积率无控制要求。第3.0.12条 物流项目用地是指按照广元市相关物流专项规划所中确定的物流园区、物流中心等规划用于集中发展现代物流的项目用地。其它物流项目不纳入物流用地。物流项目建筑是指在物流项目用地上直接满足物流功能的建筑、必要的配套办公用房和服务用房。物流园区、物流中心用地指标按广元市相关物流专项规划所确定的规模执行；第3.0.13条 工业用地必须严格按监察部、国土资源部的规定实行招拍挂出让，并在出让合同中按国土资源部制定的工业项目建设用地控制指标约定投资强度，容积率、绿地率等指标。要合理控制用地规模，工业建设项目绿地率必须控制在20%以下，非生产性用地包括办公、职工食堂、专家楼以及非产权职工过夜倒班房用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。第3.0.14条 建设用地（居住用地除外）范围内，已满足城市规划对建设项目规定的配套，还向社会公众提供常年无偿开放的广场、绿地、停车场等公共使用的室内外空间（包括平地、下沉式广场和结合地形高差设置的上人屋面）的，可以在规定容积率基础上增加一定建筑面积作为对提供开放空间的奖励。第3.0.15条 对提供开放空间的奖励必须保证符合建筑间距和退距、不改变建筑密度等规定。增加的建筑面积按提供开放空间的有效面积计算，奖励部分不视为对原有规划要点的突破,实施容积率奖励需经广元市城乡规划委员会批准,奖励建筑面不得大于规划建筑面积的10。一、 开放空间设置条件和建设规定：1、 至少有一边（大于建设用地周长1/4）临城市道路或公共场所，绿地、广场任一方向在按规定退距后，无偿增加退距宽度大于10米，实际使用面积不少于300 平方米 ；2、 满足无障碍设计规定；3、 绿地、广场与城市道路或游人可达公共场所地面有高差的，其高差不大于3米，且设置连续、开放的空间或通道；4、 符合消防、安全疏散、卫生、交通和城市景观等要求；5、 向公众开放绿地、广场的，应设置座椅等休息设施；6、 建设项目竣工后，应设置相应的标志，并移交公用事业管理部门管理或经批准由建设单位代行管理，并不得改变公共空间使用性质和用途。二、 开放空间有效面积和奖励增加建筑面积的计算：1、 有效面积计算公式：F=MN式中：F开放空间的有效面积；M对公众开放空间的使用面积；N有效系数。2、 开放空间有效系数（N）：表33 开放空间形式与道路或游人可达地面高差（m）有效系数室 外（含下沉式广场和屋面）2 .012.0 5.00.7室内停车场5.01.05.00.73、 开放空间有效面积与奖励增加建筑面积的换算见表34：表34 核定建筑容积率FAR每提供1平方米有效面积的开放空间允许增加的建筑面积（）室 内室 外FAR20.81.02FAR41.01.54FAR51.52.0FAR 52.02.5第3.0.16条 在原有建设用地范围内需要对规划保留的配套不完善建筑或需改变原使用功能建筑实施改造、扩建（含加层、加阳台等）的，应符合以下条件：一、 对周边空间环境、城市景观和相邻建筑不造成影响；二、 用地内原有建筑的建筑容量控制指标未超出其规定值；三、 符合间距、绿化、消防安全和环境保护规定；四、 配套设施能满足扩建后的需要。五、 相关利害关系人无异议。六、 符合其他相关要求。第3.0.17条 城乡居民具有合法房产、土地权属证的自有住宅和其他用房经市房管部门鉴定为危房的，进行危房改造，应符合下列规定：一、 房屋基地占地面积及位置、建筑面积、高度（坡屋顶批准改为平屋顶的，以原有审批建筑面积为准）和层数不得超出原有房屋房产、地产权属证记载内容，且建筑物的任何部分不得突出和悬挑出用地权属范围。二、 不得影响相邻房屋的采光、通风和建、构筑物的安全及正常使用；三、 未经批准不得改变使用功能；四、 不得破坏绿化、侵占绿地和通道、影响消防安全和环境保护；五、 鼓励联户建房，在满足规范的前提下，可以超原面积建设，但应按现行规定交纳相关费用。六、 位于文物保护单位建筑控制区和广元市历史文化名城保护规划中确定的历史文化保护街区和地段各风景区和景点等城市特别地区的，必须严格按照依法批准的修建性详细规划进行，其建筑形式和外观须符合该地段的规划要求。第3.0.18条 对容积率计算有特殊要求的，应在规划设计要点中做出特别说明，并纳入土地出让合同。第3.0.19条 设计单位负责容积率的计算，应在总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值。第3.0.20条 容积率的调整一、 如遇以下情况需对已确定容积率进行调整的，应按国家和省市相关程序报批通过，方可调整容积率：1、 城市总体规划（分区、专项规划）调整或修编造成地块开发条件变化的；2、 因城市基础设施、公益性公共设施等城市公共利益需要，导致建设用地原有建设限制条件发生重大变化的；3、 建设用地范围内增加广场等城市公共空间，或者增建中小学校、幼儿园、医院等公共配套设施以及市政公用设施等；4、 国家和省、市有新规定的；5、 法律、法规规定的其他条件。二、 建设用地有下列情况之一的，不允许调整容积率：1、 建设单位或个人在建设过程中擅自变更了强制性规划设计条件或损害国家、公共以及相对利害方利益的；2、 建设单位或个人在建设过程中有违法建设行为，情节严重的；3、 建设单位或个人自签订土地出让合同起两年内无法定理由未动工建设，或建设规模未达到合同约定要求的。三、 建设用地一经出让，任何单位或个人都不得擅自更改规划设计条件确定的容积率。确需变更规划设计条件确定的容积率，应按照下列程序办理：1、 建设单位或个人向市规划行政主管部门提出书面申请并说明变更理由。2、 市规划行政主管部门从城市规划专家库中随机抽取专家，组成专家小组对调整的必要性和规划设计方案及建筑设计方案的合理性、科学性进行论证。3、 在广元市规划和建设局局网站或规划建设现场等形式进行公示，征求利害方的意见，必要时应组织听证。4、 根据专家论证和征得利害方的意见，市规划行政主管部门应依法提出容积率调整建议并附论证、公示（听证）等相关材料报市人民政府审批。5、 经市人民政府批准后，市规划行政主管部门方可按程序办理后续的规划审批手续，并及时将依法变更后的规划条件函告国土资源主管部门备案。6、 建设单位或个人应根据变更后的容积率与国土资源主管部门签订国有土地使用权出让合同补充协议，补交土地出让金差价和相关建设规费。市城市规划行政主管部门按照国有土地使用权出让合同、补充协议及规划设计条件办理规划建设许可手续。四、 调整的容积率指标如果突破控制性详细规划规定的，市规划主管部门应当先行调整控制性详细规划。涉及其他专业规划的，须先行调整涉及到的其他专业规划。同时，严格依法履行控制性详细规划或其他规划设计和建筑设计的审批及备案程序。五、 建设单位或个人因修改容积率给利害方合法权益造成损失的，应当依法予以补偿。六、 经批准调整提高容积率的建设项目，不得增大建筑密度，不得降低绿地率。第3.0.21条 本规定涉及容积率计算均按照计算规则中容积率计算要求执行。详见附录二。第四章 建筑间距第4.0.1条 建筑间距除须满足日照、通风、采光、消防、防灾、视觉卫生、环保、交通、管线埋设和文物、建筑物、空间环境等方面的规定和规范要求外，应同时符合本章的规定。第4.0.2条 建筑日照应满足表41建筑日照标准的规定。表41 建筑日照标准 建 筑 类 别条 件日照时间住宅旧区改建地段每套住宅至少一个卧室或起居室大寒日1小时新建区规划建设地段大寒日2小时老年人、残疾人专用住宅应有一个卧室或起居室冬至日2小时幼儿园、托儿所生活用房生活用房冬至日3小时大、中、小学教学楼南向教室底层冬至日2小时医院、疗养院半数以上病房、疗养室冬至日3小时注：1、日照时间计算起点从底层的窗台面起算（底层窗台面是指距室内地坪0.9米高的外墙位置）。2、当上述建筑下部作为商店、管理、停车等其他功能使用时，日照时间计算须从满足日照要求用房最底层的窗台面起算。3、不能满足日照要求的公寓，建设单位在销售（分配）时应向购房户（分配的住户）书面说明。第4.0.3条 受遮挡建筑为违法建筑、临时建筑或规划确定为近期改造区域内的建筑物，其日照（间距）可不予考虑，但新建建筑必须在自身用地范围内按空间对等使用原则进行退距。第4.0.4条 遮挡建筑为高层建筑，且受遮挡建筑为有日照要求建筑时，应对受遮挡的住宅进行日照分析，并应结合本章相关规定确定建筑间距。第4.0.5条 建设单位及设计单位应当对提供的日照分析结果的准确性和真实性负相关法律责任。第4.0.6条 两幢建筑夹角小于或等于度布置时，其最窄处间距按平行布置建筑间距控制；大于度布置时，其最窄处间距按垂直布置的建筑间距控制。两幢建筑夹角大于度小于或等于度布置时，其最窄处建筑间距按既非平行也非垂直布置的建筑间距控制。居住建筑各类朝向平行或相对布置时的最小间距表42 最小间距 朝向朝向多、低层建筑高层建筑长边山墙主要朝向次要朝向多低层建筑长边1.0H且低层相对：7米多层对多、低层：12米低层相对：6米多层对多层：10米多层对低层：8米高层位于南侧：27米高层位于东、西、北侧：18米（多）13米（低）13米山墙6米10米9米高层建筑主要朝向27米13米次要朝向13米注：1.H：南侧建筑或东西向建筑平均高度；2.H(多)：多层建筑高度；H(低)：低层建筑高度；H(高)：高层建筑高度；3.建筑高度超过80米的建筑工程，按80米高度计算建筑间距；4.点式高层主要朝向间距按表42的规定控制，当建筑高度超过60米时，按60米高度计算建筑间距。居住建筑高层主要朝向、多低层长边成角度布置时的最小间距表43建筑间夹角最小间距a30按表42中主要朝向（长边）对主要朝向（长边）规定控制30a60按表42中主要朝向（长边）对主要朝向（长边）规定的0.8倍控制A60按表42中主要朝向（长边）对次要朝向（山墙）规定控制注：1.表中a指两栋居住建筑的锐角夹角。 2如东西向与南北向同时存在，计算南北向。第4.0.7条 多层住宅之间的间距按下列要求确定（旧区改建项目内新建住宅为0.8倍）：一、 平行布置时：建筑间距应不小于南侧建筑高度或东西向建筑的平均高度的1.0倍，且不小于12米。二、 垂直布置时:1、 相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制。2、 长边对山墙间距大于10米。三、 既非平行也非垂直布置的，最小处间距应不小于南侧建筑高度或东西向建筑的平均高度的0.8倍，且应不小于10米。第4.0.8条 高层住宅之间的间距按下列要求确定（旧区改建按0.8系数折减）：1、 主要朝向对主要朝向不小于27米。2、 主要朝向对次要朝向不小于13米。3、 次要朝向对次要朝向不小于13米。第4.0.9条 低层住宅之间的间距按下列要求确定（旧区改建项目内新建住宅为0.8倍）：一、平行布置时：建筑间距应不小于南侧建筑高度或东西向建筑的平均高度的1.0倍，且不小于7米。二、垂直布置时：1、相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制；2、建筑间距应不小于6米。三、即非平行又非垂直布置时：最小处间距应不小于南侧建筑高度或东西向建筑的平均高度的0.8倍，且应不小于6米。第4.0.10条 低层住宅与多层住宅之间的间距按下列要求确定（旧区改建项目内新