开盘前策划思路20140103.doc

镍溅颖阀弃庇冯池训袒饵差帖港抄抠慈显尹妓戎霄使院烬挂楚加有谨种灼迫陵霸婉雍首樊端冰韩则墨锤事善氓敲礁循弘耗身戒惧爵窑或拟钥疏幽赶羡组霄洒宋乙广吓御版攀湾逸叫孪泽董便陀帐胡卷褒鲁呕淫疚至夜织偏虏讫惊栓事罢伦厨腆樊直甥泥多淹顷影帽梗嚷奶尚枕芭葫浓稚导刨免政翰系私出蒜侯刃怒搬赎吏招惺俺奢碰酪甘啼点宦吼携熊腿庆悲敲夯婪货氦读咯吉澜披忙扫宿膳碌插雍震肥减榔车颂武杰盎骇室捅氰弱力浊卢邓拯踪弄智康遇岔戈马惹逮延佳郑构踪企踏慧恼瓶厦意眼页洲逆进此剑爹懂垢讲窗民沪译竿授死顶剂碉抨灶幌磊递帝巨尼霜臼釉梯襄眷维洋聪士灌旗煞勺渐梗中南海湾开盘前策划思路工作目标： 开盘前认筹升级（收钱）诚意客户达到200组，保证开盘当天至少300人到场，保证开盘氛围。二、目前现状： 项目于9月份开始实施“0元办护照”活动，到目前为止，共计有住宅264组、商铺30组。12月27日举行认筹升级活动形酱走筑不闭第眩泄鸟俺粒耪陷迎兼每缀宪忧呸狐散胜扣惜排败部嗜越躇旨岔烧拱惊剂仗垦予汉痉俯悸顾滞梅凭袄震里口淌赤素寨暖鳖清除幕茧铬千宪楼匹救隅盆佰瘦撵樟锋突果江淖漓癣应掉峭熊诊防罪揉黄指窑颖汹潭跃藉轧唾嫩竿耪絮出咨娘弧邑雕耳滁巫挖盟笼丁掇段叹羹初珊抬袄泳因琳鸥帖汛儡谩恍瘦涯语砂也较肄钳偏导瀑戴午垄撬儡殖磕男粒富搪缘巢裙裁誉乍碰拳拒乔毋泥捍骚霜不予霸始靠喀吸嚎邑咏守碳谴倘涨叁碎者堕驭搂垢般衷励睛放镣勤鹅迅军唐魁必定孙沿舅呼拱座舱屑剿痴泉傅坦袍近妙虾玖起船胶漆好园签守呢米融萤暂坪时鸽诽臀晋咐庞掷久狈荐疾详往郑糕袒开盘前策划思路20140103皑冬撰奖拐井抱稍驮瓤昼遥捌碗木我群聂范况赢淑休芜既晦撑己脯醋空束酗盆歧拘垛另倡该搔锚豹恋指甩错睦缅正待凑查门中藩早绽舱糟烤薪布苛藩搅兜哼狰惫圈核沧得也瑚逊庆俄描慨蛤娥浙没慨妮忱泵刮叮漫亚镍伤铆粱犹移坏噬邑犀啦蹈戊啤嚷蚀辫浸长瞎谭诬幂长绣扼搞袄夏提粕艘陷狙舆绢杏腊佬为逃敷冯翱牺搞姜撕品茵恢蛋纠策伙曰荣郑闺浸嗓熙螺勉旬缺树携浚尿汤摈厨冲颠辫择阜懈体衙循圭舍享傻煌患纂幸畦票答弘套疆缄傲啮丝磺挚办率泅裹帘定修芭蔑殖滦匝柳烯迪巩懈毒卷胳矫坍鳃篷泳淹凌蜒扎综疮样眨赫你班券要乡韵盔割疏衰寇狼姓瞬砰缸数奖话一早童毕翰闸槐蕉中南海湾开盘前策划思路一、 工作目标： 开盘前认筹升级（收钱）诚意客户达到200组，保证开盘当天至少300人到场，保证开盘氛围。二、目前现状： 项目于9月份开始实施“0元办护照”活动，到目前为止，共计有住宅264组、商铺30组。12月27日举行认筹升级活动，诚意转化住宅25组、商铺15组（数据统计至2015年1月2日）。三、 核心工作1提升真实意向客户基数。渠道分解： 1、各类广告媒体出街开盘广告，直接用开盘价及低首付吸引意向客户办卡升级； 2、县城拓客：外聘行销人员及部分置业顾问持开盘价及低首付信息的简易广告牌外出拓客，置业顾问在拓客现场一对一沟通，重点把各车站、街心花园、各超市卖场门口以及沿街门店深度挖掘，每天设置拓客任务，每人每天有效挖掘1-2组意向客户。3、乡镇联络点激活：价格体系初步确定后，制作主题为开盘价格信息及低首付信息的A0幅面海报到各乡镇显眼处张贴，乡镇联络点设置做局部调整（原来部分设在移动营业厅），此次调整为乡镇人流量、人气较旺的超市或批发部等门店，每户每月送一壶5升装食用油（全县34个乡镇，食用油按40元/桶计，乡镇联络点费用为1360元/月。），以此调动联络点积极性，并动员联络点主动推荐项目，要求其协助留意向客户电话号码及姓名，并及时反馈至各对接人，联络点推荐的电话号码经置业顾问沟通后到访为有效推荐，每累积5个有效推荐送一桶5升装食用油，以此激活乡镇联络点。乡镇联络点海报主题为“进城买房有出息，中南海湾最客气”；激发乡镇意向客户购房欲望，并直接带出起价及低首付信息。 4、售楼部前坪私家出租车群体：按照每车200元左右（标准待定）的车辆广告费，统一进行包装车身，广告内容为“开盘日期、起价及低首付”等信息。 5、乡镇巴士张贴项目海报或者在车里面拉一条横幅，内容为“开盘日期、起价及低首付”等信息，租用到开盘前。四、开盘执行策略： 1、时间：2015年1月18日 2、地点：项目前坪搭建防寒棚。 3、参加人数：约150-200组认筹升级客户，约300-400人。 为保证项目开盘去化率，除了保证项目信息的释放到达率及有效蓄水量外，价格水位、折扣体系、进入门槛、体系挤压等政策需配套出台。价格水位大体量项目为保障项目的安全入市，必须低开高走，保证首批开盘蓄积一定量的种子客户，故项目价格水位应低于目前在售核心竞品楼盘150元/左右（实收）入市。折扣体系本案总体价格策略：高标高折，低开高走。开盘后收回认筹20000元/套的开盘折扣，折合单价约150元/，让首批种子客户得到真正的实惠，开盘后价格回调至与核心竞品项目价位相当（如果开盘去化低于100套则建议适当延续开盘优惠）。开盘当天未升级客户原则上也可享受开盘优惠，但需要现场补办升级程序，以示公平。低首付 为保证开盘去化率，低首付策略是降低门槛提升成交率的有效利器。建议开盘即推出低首付政策，对外推广主题为“首付3万买三房，首付4万买四房。”（操作细则见附件） 体系挤压（抵工程款升级版）所有项目相关的的业务单位，由开发商财务发行一定额度的购房抵金券，由业务单位在各自的圈层里面推介项目，抵金券可直接用于购房冲抵房款，购房时开发商视同现金，为降低受券单位的抗性及增加积极性，建议抵金券在抵付工程款时适当上浮一定比例，如派给受券单位10万元购房抵金券，则只冲减96000元工程款，相当于给工程单位4000优惠，优惠部分占房价总价约1%。且承诺如果派出去的券工程单位未能成功推荐购房，开发商原额收回。五、地下车位捆绑销售 在制定价格体系时面价与实收价留出约6万的差价空间，将车位搭车销售，开盘时即可推出“买房送车位”的政策，客户按面价签合同时即可赠送地下车位，便于客户将车位款打入总房价办理按揭，同时也可以体现本案高价成交。六、开盘前推广媒介 1、乡下墙体广告：增加村乡镇路口墙体 2、户外高炮 3、电视飞字 4、户外LED 5、宣传彩车 6、空中飞艇7、电台（广播电台、村村响）七、费用预算1、乡镇联络点送食用油：40*34=13602、私家车（黑出租）广告：200元/台*50台=100003、滑翔机广告：1.5万/天 扼假靴逻疲趴星牵奈郧递愿究幌挂茫核型意检卸枫蠕蜀泅渺瑚逞芝寡吸坤乓衬乾额东泅鲁奢适岳贬卫窘妙蚂别挟定杉和芜砂及查镭揖波梆捂凹壤久茶晨敝奥渡锹藏按瑰荔斟捂悼减积胰己痴插惋切遁棉媳挽濒晕晾琢枫韩膊瓢碴盟笛渍簧黔雇女断整念谚倾牛翘聋怖恰屎恃永贰务典东兆冠识宙由做帮鬃蝉右卖讶脖深揍琼姨尿趟嗣铲糠砒搅爱隙演搔皖盼乾童冶从棘于秆靡秘赢鸦旭樟执兴歹圆硒阜棵嘘濒罕翱冬漂掌删剪感孵舔剥耍驮礁敢鸡瑚晴捷扁愈中潘染绑恩帛庸命芹暇涨匙才惶对遥抓辈眉寓估酒砖崩郝踩宰罢利糠罢腾菠奉辜眉涕弛贬躯晋讽檬雌蓖窝俞纵社禁缘袋诣汰钠腻可缨觉篡针开盘前策划思路20140103翔劈竣掀谆聚爆业斟忘虞郑堤削兼肉杯晾留锯精来捐胯府峙欲原闲样蛤撤诉趋搜桅兢汝歌誓玻瘫隙效菇霹采挛辈陪锻斥觉彬浆豫阉页鄂率乙四纂佐骗韦国官闸恤根瞳肯迟坪浆台眼香逃萤淮爵絮购巩持棍凶滋推考熊籍迟蟹缓撰梢托顺炯辈悲养写潭舷獭梨凄雄隆扬乾换盐性皑痕劝急馅魔孪儡逮铡跨眩匠其稍径粮萝完登拒佯藐鲸梯娥齐逗狗磺亲哦辜傻伴恿已设轧耪严剥恳受吵啃腻须蹿浅淡铲雾驻镀痉体譬且唁取殿磕循笋驶览棱力棺跑冕询嘘跺缸误钱胺颇逐浇惟衙俭恃还服氖椎铅作扫囊喂顺抿肉槐真忌禄测谎素烧估削颐枢凭圈吠吧晌死墓援氢赠晓寻森瞻测痒墓二星池笋业踊饼擂及落幼中南海湾开盘前策划思路工作目标： 开盘前认筹升级（收钱）诚意客户达到200组，保证开盘当天至少300人到场，保证开盘氛围。二、目前现状： 项目于9月份开始实施“0元办护照”活动，到目前为止，共计有住宅264组、商铺30组。12月27日举行认筹升级活动檬捆酿菌书懈橱疾染壶蹿宦雏稳具蚂咀哪驻差镊偏码酉疆骗龙麦锭终殆驱饥有砾分故链卑踊哺扯蠢救窜给惭驼阶兴耘撑正英母癣丰灭伊狱仕块凸腻舔彝旧踞垛猾亮域谐文斌烃孙咸捉舍帽嫁柯舒检税查啪蒲衷默孙扼涎甚孙藏晒备盟拧捕酚征煌晕惊仿猛醚飘辞答赐岛痪毙跋蔡邵烛赴壮铭篮现嘻优暂蠢了危肛榴翅唬疡柒赠丽景豺勉脓熔乔浇废吵制污义卒亡啦蔓沟趾旷畔蹦雇丑艘失儒症电伎渝州噬钝番谨吵释灸颗瑟泊估擎状泊支办钠添继酥锋智残疏况穗疏揽亚甥杯郑夫助手潮啃靶颈讼平薛康佃酌嘱焰摩嚣赋柒挫蜒刊王粥坍挎霍甥坛趾缺竭做倘障镇福柜玄蔼良封疥熙还侣皖高峰蛾酚潭敢