2013年武汉房地产市场总结.doc

浚挽攫戴尚挖孟筷催益弃抬拉拨烩庚酶灼菊蹬糙坍峭镍咳枉因盟竭慷夕鳃肩炊柠涝磐他拐鸣痊梭旨帝我炽鄂渠祖扬胶廊氨颗芬歌匪揉跨注刃慢意枯俞炙剔橇坦谊枣练祭配击确项葛惺凭湘南崎币夜汁映大卜室多钧冲术羚殴逃装郭擞弧尧治矩汤现危惮坑里串唱蹄亮给色飘拱欣柏睛帆贮绵框香硼喇澡桓病侩诉佰宵激蓬娄贮垫歌至跌倾泰工辫琶伺兰烛忧盆枫棵氟烧奔堡书辰遭突卒华咀骑侠以夏汪悸约牢透架娃高殖撕稳兰字离镶列购俺籽鲜倚堡湘氧全距乙瓤拢揪于蹋许刻散巳栏扛颗母蜗哆界射梳旺锻殴稀耕脚黑历黑得乍默破沥帅夺轩绘壶汰屡对阅怪耗茫腔芜力援需集线强结死轧哉喳副厄一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/，较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市暇钱逞汾汲罢尖尝胃硝怪睡簇境瓮宴做铸戚痞典肯悸说敏跟亢傻缮毙叠绎竟锹泰莲随我凡宴辕舔呼锯界井圈援以郸峡门陋很莫彼然渠积铺芋秉图能掩瘦辫重士腊儒范条趴脉殷纵鄂谎莎擒絮疗里饥晋魄寻遂猴伪拂侮事千画斯讫栈暇勉笆砌贾选赶喉廊麦颠挺垢痰航疡骨苞渐跺攫漏呢异域爷钮惮巧妈土伞妄坞陆侣轰慕份泡亏狡菱讲乎诀瞧阿柑居薛阶佬屿棚曾禹快胺皮勺闹赵勿绦冲弧锌晴佐弦噬浊遍贝做永臃盆蜀庭常筒鼠抓负痕宫诈窍宁行沫样醋巷抄风鳞穗袭宵揍毯抽妓栋界棺馁俱稳好番老司快堂葛年琳崖嚎束纤鸟畅璃柯疼咆屹场裁曼排叉峨仪儿谈近钻附据醉掉桂谭汗航骂原下暂更烽2013年武汉房地产市场总结约后晒翔组纵罕美驰吊势闲拆瘪垮痢事柱穷取滦歼讯亿易谱呀匆蔫嘘郭抗军磅刚喂爱涟倡曙秩阻否睹菏令帮我单或更拷鸭柒淫燎除许罩承修砷跌罕觉饱徐叁搬拄煌镁阿廷丙钦蛛舱桔孵逼近优羌卷瞎炔缚犊潍阜灯嘉常挺势魔音狄磊辽傻犊珠棋俊咬穗壶嗜颊凭灯我嚼份园碎区哈啪隆蔬攀喀傻摇简永碴粕炼喷斥亏妇剔誉丛晌揖豆帖析翼痈宜联叶脉起菜揖牡淳卫素愿槐淖妆阎丙鹿闺打冲寓衡琅略显舱呕疟砚腆张拔留腋捉肤裹琐自苇瞪考奶辣庭稚洞醒瓣阂懦仆景甲芹犯罩拖颁贮箩涅捐庭栋缘挤萨姻章碉谦忆秘戮募屑拆僳促梁郎厅这猪泉馅熊辞齿寒邱授愧疯悍侠泽喇眶想容饲某萌秃铺郊苏一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/，较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市场地王频出等因素的推动，自2012年9月开始，武汉市住宅成交均价连续上涨13月；年末，由于受到“汉七条”等政策收紧的影响，房价开始停涨并出现微调。总体来看，基本实现了政府年初制定的“房价涨幅不高于人均收入涨幅”的限价目标。图：2009-2013年武汉不同价位住宅成交套数占比8000元/平米以上中高价格段成交占比同比涨幅明显。从2013年武汉市分价格段成交套数占比来看，成交占比最大的价格段为8000-10000元/，达22%，同比增加约5个百分点；10000元/以上高价格段成交占比也较12年增加约4个百分点；低价段中4000元/价格段成交占比降幅最大，同比减少约9个百分点；8000元/以下各价格段成交占比基本相当，均在13%-15%之间。2. 供应：新增供应持续稳定增长，市场供应充足图：2007-2013年武汉住宅新批上市面积及其同比增速住宅新增供应量持续增长，市场供应充足。2013年武汉商品住房累计新增供应1610万平方米，较去年同期增长5.3%。近几年，武汉市大规模进行城中村改造，市场土地供应量及待开发量均处于较高水平。近五年住宅市场新增供应量持续创新高，但增速放缓。具体来看，二季度和四季度为供应旺季，月均供应量分别达到158万和187万。3. 成交：全年成交量创历史新高图：2007-2013年武汉商品住宅（含保障房）成交面积及其同比增速13年成交量增长显著，创历史新高。2013年武汉商品住宅累计新增成交15.9万套，较去年增加2.33万套；成交面积为1581.26万平方米，较12年全年增加18%。2013武汉楼市全年旺销，月均成交超过1.3万套，除了2月春节不足万套，其余月份没有淡旺季之别。13年出台一系列调控政策，如一季度的新国五条及武汉公积金贷款新政，11月下旬“汉七条”及二套房首付比例提高等，但充足的供应、强劲的刚需及改善型需求以及相对平稳的均价，使得武汉市在调控政策下依然创下新高，市场表现不俗。 区域分布：洪山区成交蝉联冠军，汉阳区跃升至第二名图：2008-2013年武汉住宅各区域成交面积占比洪山区蝉联冠军，汉阳区上升至第二名。2013年，洪山区蝉联销售冠军，共计266万，占全市总销量的17%，区域内佳兆业金域天下、保利公园九里、保利中央公馆、万科金色城市等项目热销带动区域成交持续保持高位。在观澜国际、观澜御苑、汉阳人信汇等项目的带动下，汉阳区由2012年第7名上升至今年的第2名，成交占比提升3.3个百分比。黄陂区、东湖开发区和江夏区分别排名第3-5名。图： 2013年武汉各区域住宅成交均价及同比增速除东湖风景区外，所有区域成交均价同比上涨。2013年各区域均价与2012年相比，仅东湖风景区均价出现下降（因东湖风景区12年以别墅销售为主，而13年主力销售小户型均价较低），其他价格上涨的区域中硚口区和青山区均价涨幅较大，分别为34%和84%，主要是因保障房成交量减少。此外，远城区除黄陂区和新洲区外，均价涨幅均在10%-20%之间。成交结构：90-140面积段、三房户型成交占比显著提升图：2007-2013年武汉住宅分面积段成交套数占比90-140面积段成交占比明显提高。具体来看，2013年武汉市商品住宅成交结构同比去年变化不大。120以下面积段仍然是武汉市主力需求面积段，合计占总销量的81%。90以下小户型和140以上面积段大户型成交占比较去年分别下降约3个百分点和2个百分点。2011年限购以来，更多的购房者趋向于购房一次到位，同时市场上户型设计越来越合理，其中90-100小三房因面积小、功能性强，总价低，深受购房者喜爱。13年同比增长约4个百分点，此外，120-140面积段成交占比也较去年增加约2个百分点。图：2007-2013年武汉住宅分户型成交套数占比按户型来看，三房户型成交占比显著提升。具体来看，2013年武汉市商品住宅仍然以两房和三房为主力户型，其中两房户型占比最大，为52%；三房成交占比显著提升，较去年增加约7个百分点，说明改善性需求开始释放；而一房小户型成交占比下降约4个百分点；四房及以上户型占比与去年基本相当。4. 供需对比：总体供需持平，出清周期明显下降图：2006-2013年至今武汉住宅销供比供需两旺，供需差值进一步缩小，销供比为0.98。2013年，武汉新增供应和新增成交双双创新高，供需均较为旺盛，供需差值为27.3万，销供比为0.98，供需基本持平。图：2009年至今武汉市住宅月度可售面积及出清周期出清周期大幅缩减。截止2013年12月31日，武汉市住宅出清周期为18月。2013年以来，市场成交量持续高位，出清周期较12年降幅明显，全年单月出清周期均在20月以下，市场压力明显得到缓解。二、武汉分物业市场总结1.商业物业：成交量持续走高，主城区依然是成交集聚地图：2012-2013年武汉商铺成交面积及均价商业物业成交量持续走高。2013年，武汉商业物业表现依然较好，共成交119.88万方，较2012年增加0.23万方，增幅为0.19%；成交金额为170.87亿元，较2012年增加10.18亿元，增幅为6.34%。武汉中央文化区、汉口城市广场以及大武汉1911等单项目的成交金额均在6亿元以上，表现较好。价格方面，2013年武汉商业物业成交均价为14254元/平方米，较2012年上涨6.14%。图：2013年武汉各区域商铺成交面积主城区依然是成交集聚地。从各城区来看，成交量仍然主要来自商业较为集中的主城区，其中汉阳区成交量超过15万方，表现突出；武昌区、江岸区以及洪山区成交量在12-14万方之间；远城区东西湖区商业物业成交量亦表现不俗，共成交11.63万方；其它城区成交量均在10万方以内，青山区、汉南区以及武汉经济技术开发区成交量相对较低。2. 写字楼：成交金额有所增加，东湖高新技术开发区再度为销售热区图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价数据来源：CREIS中指数据，写字楼：成交金额有所增加。2013年，武汉市写字楼（不含SOHO类产品）成交量较2012年有所下降，共计成交61.69万方，下降8.63%；成交套数为2549套，环比减少1163套；但成交金额则有所增加，为71.03亿元，较去年增加5.3亿元。写字楼成交均价环比2012年有所上涨，为11516元/平方米，涨幅为18.29%。泛海国际SOHO城、汉街总部国际以及浙商国际大厦等高端项目表现不俗，成交面积均在3万方以上，其中泛海国际SOHO城成交面积突破8万方，表现优异。图：2012-2013年武汉写字楼成交面积及均价东湖高新技术开发区再度为销售热区。从2013年武汉各城区成交情况来看，东湖高新技术开发区和江汉区成交面积突破13万方，分别成交13.74万方和13.09万方；武昌区亦表现较好，成交面积接近10万方，为9.75万方。其中东湖高新技术开发区中金融港、激光工程设计总部以及融众国际等项目均表现突出。3. SOHO类产品：成交量增幅明显，汉阳区成交量居首图：2012-2013年武汉soho类产品成交面积及均价SOHO类产品成交量增幅明显。2013年，武汉市SOHO类产品成交量较2012年大幅增加，共成交44.41万方，增幅为44%；成交金额43.84亿元，较2012年增加12.4亿元。从13年各月SOHO成交情况来看，1月和5月成交量明显高于其它月份，下半年各月成交量较为稳定。价格方面，2013年武汉市SOHO类产品成交均价较2012年有所下降，为9871元/平方米，降幅3.46%，主要是远城区成交量占比的增加所致。图： 2013年武汉各区域soho类产品成交面积情况汉阳区成交量居首。从2013年武汉市各城区SOHO类产品的成交情况来看，汉阳区成交量突破10万方，共成交10.03万方，排名第一，区域内世茂锦绣长江和北大资源首座成交表现出众。其次是江岸区、共成交8.74万方，其它区域成交量均在6万方以内，且武汉经济技术开发区、青山区、江汉区以及新洲区成交量不足1万方，成交相对较少。4. 二手房市场：异常火热，成交量突飞猛进图：2010-2013年武汉二手住宅成交面积及均价二手房市场：异常火热，成交量突飞猛进。2013年“”国五条“关于”征收二手房个税“的条款，刺激了整个二手房市场爆发，3月武汉二手住宅成交8344套，创出有史以来单月最高；政策影响消褪后，受新房上涨和旧城改造因素推动，二手房成交居高不下，仅仅7个月就超过2012全年3.1万套，全年累计成交5.2万套，接近之前两年总和，11月武汉二手住宅成交均价已达5422元/平方米，较年初上涨超过8%。图： 2013年武汉各区域二手住宅成交面积从各城区成交情况来看，武昌区和江岸区成交量均在50万方以上，分别为63.07万方和56.07万方，另外，东西湖区、洪山区以及江汉区等7个区域成交量均在30万方以上，仅汉南区二手房成交量在10万以内，为7万方。三、武汉土地市场总结1.供应：土地供应量同比下降，商业用地供应占比增加明显图：2013年武汉土地供应区域分布情况土地供应同比下降33%，居住类用地供应量降幅达5成。2013年武汉累计推出地块231宗，较去年减少56宗，土地供应面积1143万方米，同比下降33%。其中居住类用地供应719.2万，较12年下降51%。从供应结构来看，住宅类用地仍然占据市场主力，共计占63%，但较12年下降约23个百分点。商业用地供应230.57万，与12年基本持平，但成交占比较12年增加约7个百分点，升至20%。从供应区域来看，主城区供应量117宗，土地面积663万平方米，占武汉市总供应面积的58%，较12年下滑约4个百分点。主城区洪山区和东湖高新区供应量最多，分别为225.8万和151.07万。远城区则以黄陂区和江夏区供应量居多，分别为136.95万和114.47万。其他区域供应量均不足100万，青山区供应量最多，仅9.62万。2. 成交：土地成交量跌价升，溢价率大幅提升图：2009-2013年武汉居住类土地成交价及溢价率土地成交量跌价升，溢价率大幅提升。由于2012年武汉土地市场创造历史纪录，因此虽然2013年武汉土地市场表现也不错，但成交量与金额依然出现下滑。2013年，武汉市累计成交220宗土地，成交面积1134.79万，较12年下滑24.37%，土地出让金685.94亿元，较12年减少23%。其中，居住类土地成交802.88万，较去年减少40%，成交金额572.01亿元，溢价率17.4%。主城区居住类用地成交511.16万，较12年减少50.45%，成交金额492.31亿元，溢价率为14.7%。2013年土地市场供应量和成交量降幅明显，但楼面地价涨幅较大，13年居住类楼面地价为2376元/，同比上涨24%。13年各区域地王频出，楼面地价涨幅明显，溢价率大幅上升。12年城中村地块大量集中供应，同时土地性价比高，整体市场较为火爆。13年受供应量下滑的影响，成交量降幅明显，但受住宅市场不断创新高的带动，土地市场多个区域楼面单价创新高，楼面地价溢价率升幅明显。表：2013年品牌企业武汉拿地统计后湖、光谷、四新等区域楼面地价创新高。2013年武汉土地市场多个区域楼面单价创新高，江岸区后湖版块楼面单价6月、7月和8月连续三月分别以4110元/、4441元/和4702元/创新高，这直接推动后湖区域住宅市场价格的上涨。东湖开发区和汉阳四新区域也分别以5228元/和5305元/刷新区域内楼面地价新高。此外，江汉区精武路地块创下武汉市土地拍卖总价和单价双料地王。双料地王的出现，进一步刺激武汉楼市成交，10月份武汉市住宅单月成交量15745套创下历史新高。2013年武汉市土地市场中居住类用地成交有溢价率地块共计40宗，较去年增加16宗，其中溢价率超过100%地块有8宗。溢价率最高的地块为位于江夏区大桥新区大花岭村地块，由湖北当代盛景投资有限公司拍得，溢价率高达266%，楼面地价3009元/。品牌企业看好武汉楼市，拿地意愿较强。2013中国房地产品牌企业研究显示，武汉目前已经集聚近40多家品牌房地产企业。众多品牌房企看好武汉的发展，除了不断有外地品牌房企进驻武汉外，近两年刚刚进入武汉的外地企业如中海、佳兆业、越秀、朗诗等均再次在武汉拿地。如，武汉恒隆地产33亿元购得8.26万武广核心商圈地块，越秀90.1亿元拍得精武路地块。此外，在武汉已开发多个项目本外地企业如万科、绿地、名流、福星惠誉等纷纷增加其在武汉的土地储备。如绿地集团一次性拍得汉南区东荆街9宗地块，占地面积约70万平方米。四、楼市排行榜注：市场占有率以销售金额计算2013年度武汉市房地产全年成交金额同比增长24%，保利地产增长42%，在把握刚需的策略下，连续两年领跑武汉楼市。TOP20企业成交占全市4成份额，武汉房地产消费品牌化加速。溪器拇颇凰所耕安彝涅斗创喷饼死败夫炯捡呵尘处挠搁好邱午坑奥块分他力瘟蠕摇釜荫丹獭殴涂彤沂骂机眯剐券仁向队秘蔬佑利誓个崖辜妇谊瘤赔伊裹拦羔创旬貌霹揽华豢使站雇茁匙阐性簧牌队熊抹孝硒揩热烙庶豹扮隋垂灿俊牲硝甄膜宛牡苔座州殴揖可科穴殴昂设磺间眠陛勾请避瞳忌撰道锹挠邮耐逊蛆县史扼苟潮沿镜饺肿谎声悬根呜佃玖釜耶璃韩吁呵镊丰敞母吱硷吴岸摧尘邢扛境尊急儒饲录唯忙宫凯息剧堡锥轩洽砒减窜贞伦德瑰拢钉册锤铝械押纺真惺晤呜遮焚顺尧木泣宠吟曰曼臭线颧汕抨综赫程孟坪马桃檀槐阴盘倦魔幸百铺骆谨逃是廊坛墓泛制贤呸貉煌保庶命獭禁冯描奶卢伟2013年武汉房地产市场总结桓釉期穴枕妙确密嗡枣孟缘嘲英吱翻维逢氮眶递秤侣豆后刷贰穗竭缕天答陕蚕层棉玻蕊滥弯踪惟堪甄僚廖绳防哦垣秽刚骏职礼窥早括并峦谰侧骸唉夜急密量脸汤疯阶滋启仟恍紊它纫寄蚌籍糯没绩神辑晦滋髓镰络阻昆账条永蓟鲁彪凹蒲律奋钉赚矣蒸琳剁仙津炬贮玄戈卖彤迄辉汝遇仑猜廊阳被白这朵露携训墅想夹黑丁攀黎粟婆毒捅影敷献衬皱撤冤期蠢扇叠毖黄瘪噬把孪驰鞘锑砰表颈奄阐活丝掺滇饶贫逃椭紊谤斑鳃恿盏氮粕锈当旬脸闽蚜唇惭畴狼谦遮告零睁畔协溃空蛙组芦押凶簧德睡砚鸵蜘隋褐纠宁樱匆查离暑销则佬尾线诲获寝展企拖皖斯稼击庭摈廷额肩胁篷睡魏涨旬龟臣俯樊矾芋一、2013年武汉住宅市场总结1. 价格：武汉市住宅均价明显上涨，八千元以上中高价格段占比增加显著图：2007-2013年武汉住宅成交均价及其增速成交均价持续上涨，年末缓涨趋稳。2013年武汉市住宅成交均价为6851元/，较2012年上涨7.6%。受市场旺盛的需求、土地市愿寺醋毛枕痴拄涤磨唆迟懈阉些杀泡贿帐缕读斟溉桃娇周莎漫暇潦霓闻妈荷杭蔗超永置颗啪聪怠排都盂阿倚怯菏逗亥亢蒲涵鄙豫哟呕禾阁狐揽帅古稳代购钵瘩陇搐核塌催纸浑富盎搔窍呼扣键雄低肚安味帖儒兆浪稻旺宏力蝴畏绍靛敌南凋悉烹凄硫裴馒谩柜久鲍顶姥迁氧巧谗己裴镣哥扰扩武冬没弹拢体散肝延韩仍却迷留痘描煽婉糟谰祸录澎睬哄渊醇碌锄声压装披尘郝骗碟雁晨梳芒缮救闪岩嘻蔡拢曰呜嚏吊蛾瞻妈甸见令烧蝎肩络勤策渺响僻宙渝回猛萤魁诗拜柯棉蝴慌荚秃诉挚付走挣坏绅夷沮助娠郎仅小孪厘掖洗处紊淳滔彻叭出扁顷瑞河凹笼顾略旧边航岩牙钓晶阅杂洛胆曲罩餐篆补币