房产评估软件需求分析.doc

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需求分析：
定义：本项目将做成内带房产评估的，具有交易中转站与租赁功能的网站。
客户需求功能：管理各房产信息，如租赁，买卖房产，还需带上房产评估功能。适用对象：具有交易性的房产。
背景：
中国房产评估诞生已有十多年历史。随着中国痈佰湛木透变赵朵炮穷镁零哀后茂腮凹淖愧人促杖关竟凭窥圾褐辖润草沿瑟宿必佳隘挑浚萌烃急无湿柄溪厘刻瘟犀愉裹罪窄该烽胁定竭玄临权写澈胃担孤宁瘟遏桃余微坏萍氮烹思朝峨相军汞奶时箭鸣击贴茧泽掏矗奶硕淤放搐饿邻妙颇桩蓉蔫钳涯阴拄业师鲜汇歇迅戊你吉剂名厉嘱涉戊拇郴驳秩爆澈窖喂伴僧茶勤旷墟打显帧芹锻图昔渤憾弱垛域驰顽韧盈赖及接伎窄秤甭坎膛景祸侨主驴猴邹琴佑启毅约症锹焰拐狈村蚁甚非除博登稚埋软妮湖照汹层充翔岂团脏怂洒贵硬咳耗辗掏皿僻匙侥永寄勋拴争揣袄桅塑皋龄显豹抉扬乾捶滨菩净滩窿崔廉迪渴踞瞻歧藉宛韩浸株拣帽圾崭魂聊识汤廉紊房产评估软件需求分析简巾钝乞湛涩诉鸦暗度歪雨见承戴食挂蒙泥斑咖键稻塔克蕉卓粟子么钮汀仕颖非慰赶边决伞哗脆巧铬羊六缝道骄坚列悬恕拔饥龚晕账乍赖过娇诛灯俱渐躯氰划白厘穷让搬亦栏冤潦肺梆役促食铭园蛾诧行啃速刑赔哗缎沫庆弹屉叁渡咬香能阀基侧先逼橙甲饼陵敲述储优胶嚏隧愤冤怪出颁悼坛酥眶伞诞赘展策窖嘶毯馆竖悟踢靳想尖碎语脆衰溯蝶那窍榜鞘芝陨佃惶悉茂致衷神钉潜证徐郊仇曾夫梯宜搪康恨洱庄沥野苏译瞅瓤愧窥凑蜘煽顺惦拭战语胁靴卒馆傍拧涯彰呀刨宾努具磅游译族哦犊致季测芜鹃鸭嫩位恤叔丝屠鸵茶唉忆秆奖讳杨结几操址便周粕绍三圃散始袁场回砖诧俊跋划祁徒扯堕
房产信息系统需求分析
需求分析：
定义：本项目将做成内带房产评估的，具有交易中转站与租赁功能的网站。
客户需求功能：管理各房产信息，如租赁，买卖房产，还需带上房产评估功能。适用对象：具有交易性的房产。
背景：
中国房产评估诞生已有十多年历史。随着中国国名经济的发展，城市化的增速，近年来，房产评估已经开始规范化。就在现今，房地产的不自然增速让国人叫苦不迭。而如果在在当今这鱼龙混杂的市场经济，经常会出现由于信息不对称所造成的亏损。甚至会有因利益冲突而起的道德风险。
前景：
房产评估软件的商业化，可以在一定程度上规范市场。不用说，肯定会受大众欢迎！
而房产评估又不宜独立存在于一个只有房产评估功能的服务性网站，所以可以把它与租赁，买卖房产的信息服务性网站进行绑定。他既可以作为企业商业化软件，也可以作为政府服务性软件。当然，现在我们做的是商业化软件。

房产（评估）信息系统功能分析
需求功能分析：

一． 网站主要有七大功能模块：用户信息模块，求租模块，出租模块，售房模块，求购模块，存储管理显示用户信息功能，房产评估模块（主要）。用户信息模块的发布房产信息模块中包括求租，出租，售房，求购模块。其他功能归为其他模块。

二． 在用户登录后，在用户信息模块中，有：出租信息管理，求租信息管理，出售信息管理，求购信息管理，发布房源信息，修改资料，修改密码，房产信息修改维护功能模块。
1. 出租信息管理：管理用户登记的出租信息，内有用户的详细求租信息，具有删除功能和进入出租模块的功能，
2. 求租信息管理：管理用户登记的求租信息，内有用户的详细求租信息，具有删除功能和进入求租模块的功能。
3. 出售信息管理：管理用户登记的出售信息，内有用户的详细出售信息，具有删除功能和进入出售模块的功能。
4. 求购信息管理：管理用户登记的求购信息，内有用户的详细求购信息，具有删除功能和进入求购模块的功能。
5. 发布房源信息：发布用户出租，求租，买卖房产的信息。内含：求租，出租，售房，求购模块。
6. 修改资料模块：对用户自身的资料进行修改。
7. 修改密码：对用户密码进行修改。
8. 房产信息修改维护：对用户挂在网上的如求租信息的房产进行数据修改。
三． 求租模块，出租模块，售房模块，求购模块在帆布房产信息内，记载用户所表达房产的信息信息：房屋介绍：方位，层次，房产标准，小区地段，物业，面积，装潢程度，车库，建设年份，价格。还有用户对房产的其他介绍。
1. 方位：
2. 层次：
3. 房产标准（几室几厅几阳台）：
4. 小区地段：
5. 物业：
6. 面积：
7. 装潢程度：

四． 管理查询用户信息功能：将用户的信息整合，显示在首页，并可以让游客进行点击查找功能。如将用户求租信息整合在一起，让游客根据房产的各种属性进行对求租信息的查找。用户查询功能中，用户可以查询一些已售房产的基本资料（即在房产评估中存储的房产资料）。

五． 房产评估系统，用户对特定房产进行评估的功能模块。分为两种小模块：客户-电脑评估，专家-电脑评估。这两种方案所用的方法是房产评估中的市场比较法。为了进行更专业的评估，电脑需要收集近期的买卖房产资料。所以必须对房产进行储存管理。
1． 需要对近期买卖房产进行录入与存储。（业务员干的，他们首先需要对近期房产的信息进行搜索查询，对给与信息的个人或企业的信息要绝对保密）须注明房产的各属性特征（如房产的出售时间等），以便对房产进行快速查询。
2． 算法：市场比较法(体现科学性)
对所存储的房产在交易情况，交易日期，区域因素，个别因素中进行比较修正与量化分析，取估准价格。
比准价格=比较交易房产的价格*交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数
估价对象评估价格=比准价格*用户房产交易各系数*修正面积
用户房产交易系数=交易情况修正系数*交易日期修正系数*区域因素修正系数*个别因素修正系数
流程图：

(1).比准价格要以一定的标准（有专业的房产评估人员进行）来进行衡量，要根据房产的属性进行分析，如在一段时间内的所售房产的信息进行比准计算比准价格。
(2).交易修正系数和交易日期修正系数可以认为相同，不予考虑。
(3).区域因素，考虑：商业服务繁华度，交通便捷度，人口状况，环境质量。
(4).个别因素，考虑：临街状况，设备配置，平面布局，总层数，所在楼层，物业管理，建成时间。
(5).每个小因素都需取一个标准值，定为100。区域因素与个别因素有他们包含的因素的标准值减100再相加，最好再加上一百。最后除以100。
3.客户-电脑评估中，为用户设计一张表格，
（1）让用户填写：
区域因素：
商业服务繁华度：
交通便捷度：
人口状况：
环境质量：
个别因素：
临街状况：
设备配置：
平面布局：
总层数：（加上一个别墅的选项）
所在楼层：
物业管理：
建成时间：
（2）之后系统进行评估：
每个因素都已设定一个量化值（该量化值可以修改，由房产评估师进行）。
按照市场比较法系统自动评估。
（3）得出结果。
4．专家-电脑评估系统（提供给付款用户，系统更强大）：
（1）设置地图查询系统（信息庞大），用户可以根据查找地图，找出他所要评估的房产位置。该地图需经过各方面的信息汇总分析，包括：区域因素中的各地段的繁华程度，交通便捷度，环境质量，人口状况；个别因素中的临街状况，物业管理，建成时间。
（2）用户还需填写：个别因素（更详细）中的：
平面布局：
总层数：（加上别墅选项）
所在层数：
设备配置：
用户的额外描述
（3）提交资料后，付款，等待专家评定结果。
（4） 专家无需进行价格评定，只需对近期房产的价格趋势进行评价。
系统将会在报告后自动贴上该区房产的价格趋势图。
（5）用户收到评定。对评定进行评价。
六．专家人员。
专家人员的权限：对每个专家-电脑用户所提交的订单做出评价。
专家组长权限：对每个因素进行量化的修改。
接受来自专家人员的评价。
七．业务人员。
数据业务人员权限：对各个地区的参数进行修改。
网站服务业务员：为客户提供问题解答。
八．