1、青山路项目可行性研究汇报
一、项目概况说明
地理位置：
本项目在青山路北端东侧，东临青山湖，南靠中大·青山湖花园，西北两侧至青山湖北路。
周围环境：
本区域因接壤青山湖，自然环境优美，空气清新，但交通不便和配套缺乏面貌有待改善。
关键计划指标：
地块用途：商业、住宅用地
用地面积：总用地面积203亩，合135340㎡
容积率：≤1.4
建筑密度：≤22%
总建筑面积：189476㎡（不含地下室部分）
基底面积：29775㎡
二、项目方案测算
方案测算
建设用地：总用地面积203亩，合135340㎡；
容积率：≤1.4
建筑密度：≤22%
总建筑面积：
2、189476㎡（不含地下室部分）
基底面积：29775㎡
商业面积：9474㎡（以总建面积5%估算）
公建面积：1900㎡（以总建面积1%估算，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡）
住宅面积：178102㎡（189476-9474-1900=178102㎡）
住宅机动车停车位：486个，178102÷110×0.3=486个（依据城市计划管理技术要求计算）
住宅非机动车位：2429个，178102÷110×1.5=2429个（依据城市计划管理技术要求计算）
三、总平部署初步思绪
1、 本案地块较为完整、方正，依据容积率、建筑密度和限高等原因要求，产品应由花园洋房、多层、小
3、高层组成。分布情况以下：
A、 青山湖一侧非建筑用地约占总用地面积13.8%，约18677㎡；
B、 建筑高度≤12m建筑用地约占总用地面积16.9%，约22872㎡，建花园洋房，4F；
C、 建筑高度≤18m建筑用地约占总用地面积32.1%，约43445㎡，建多层，6.5F；
D、 非限制用地建筑用地约占总用地面积37.2%，约50346㎡，建小高层，9F。
2、 住宅面积178102㎡，暂定为花园洋房+多层+小高层，4-9F。出于对优化小区景观环境、增加产品附加值思索，能够考虑将高层楼层合适拔高，拉大建筑间距，以扩充中心花园面积。但考虑到建筑成本追加和市场接收度等原因影响，提议建
4、筑楼层不超出18层。
3、 商业部分面积9474㎡，沿青山北路部署，1F，设计为底商形式。
4、 公建面积1900㎡，其中会所面积1500㎡，物业用房400㎡，关键部署于建筑底层，以减小对密度占用。
5、 全区机动车车位486个，非机动车车位2429个，部署于地下室和架空层。
物业类型面积表
注：上表所计算出综合密度为18.6%（不含底商部分），考虑到底商置入后将占用一定建筑密度，所以，当地块实际密度将靠近22%。
四、土地价格
每亩地价：180万元
地价总额：180×203=36540万元
折合楼面价：180÷666.67÷1.4＝1929元/㎡
五、销售价格估计
5、依据对现在周围房地产市场调查及对区域未来房地产市场估计，以下三点能够作为价格估计关键依据：
1、 和本项目最靠近项目中大·青山湖花园住宅销售均价3900元/㎡。
2、 南昌市整体楼市处于上升阶段，近两年开发个案整体水平不停上升，新区住宅楼盘销售价格值得预期。
3、 本项目地块位置很好，临湖临街，形状规整。
所以，在静态分析上，预期本项目多层住宅整体均价3800元/㎡；小高层均价4000元/㎡；花园洋房4200元/㎡；店面均价80000元/㎡；车位均价6万元/个。
在动态分析上，必需考虑周期和后续市场改变，暂估住宅总体销售均价为4000-4300元/㎡。
在后续分析中，以静态分析上销
6、售价格进行测算。
六、销售收入
销售总收入: 806,447,600元
七、投资概算
单位建安成本表
投资概算表
项目总投资：
716,805,487元
八、 效益评定
总销售收入 — 总投资 ＝ 经营利润
806,447,600元 — 716,805,487元 ＝ 89,642,113元
经营利润 ÷ 总投资 ＝ 投资利润率
98,703,913元 ÷ 716,805,487 元 ＝ 12.51％
九、盈亏平衡分析
（一） 价格盈亏平衡点
销售数量不变，100
7、售出，假定商业用房和车位价格不变，仅计算住宅价格盈亏平衡点
价格盈亏平衡点R＝住宅均价 －（净利润 ÷ 住宅总建）
R＝3939 － 89,642,113 ÷ 178102 ＝ 3436元/㎡
即在假定商业用房和车位价格不变前提下，当住宅平均销售价格达成3436元/㎡时，能够实现盈亏平衡。
（二） 数量盈亏平衡点（价格不变）
数量盈亏平衡点Q＝总投资 ÷ 总销售收入
Q＝ 716,805,487 ÷ 806,447,600 × 100%＝ 88.88％
即整个项目实现平均销售率88.88％时，能够实现盈亏平衡。
十、尤其分析
1、 当单位地价为150万元/亩时，经营利润为150,542,113万元，投资利润率为23.27%；
2、 当单位地价为120万元/亩时，经营利润为211,442,113万元，投资利润率为36.09%；
结论：
当单位地价为180万元/亩时，投资总额将达成7.17亿元，而利润只有8964万元，投资回报率过低，靠近警戒线。
当单位地价为150万元/亩和120万元/亩时，投资回报率显著升高，分别为23.27%和36.09%，靠近合理收益水平。换而言之，180万元/亩地价应是挂牌出价上限。
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