年度全国房地产市场研究报告样本.doc

全国房地产市场研究汇报出品机构：上海易居房地产研究院综合研究部执笔人：上海易居房地产研究院综合研究部部长 杨红旭，在中国房地产纪年史上，含有里程碑意义。中国房地产市场特殊表现国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；中国经济背景是：经历五年繁荣后，经济拐头下行。和中国经济走势同时，中国房地产市场亦从红火逆转为冬夜初降。纵观30年来中国房地产业发展，显著能够看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”牛市行情。多种数据全部表明这是一波空前、也可是绝后增加和繁荣。然而，繁荣过分便会出现泡沫，就应该有所回归，这也正是以来房地产宏观调控关键目标。从第四季度开始，至第三季度，中国楼市调整态势越来越显著，第四季度开始已加紧下行。接下来，笔者以历史眼光，经过数据比照，从多个方面总结一下中国房地产市场运行态势。首先，分析一下土地市场。从开始，中国土地市场步入繁荣期，关键表现是房地产开发企业每十二个月土地购置面积超出3亿平方米，并一直连续到，其中超出4亿平方米，为历史最高水平，反应出在房市火爆背景下，开发商主动拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨款企业疯狂圈地。数据起源：国家统计局网站步入以后，开发商购地热情显著下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年上六个月，全国流标、流拍土地达成出让总数10。国土资源部土地宏观调控课题组撰写上六个月土地市场运行经济分析汇报显示，今年上六个月全国土地供给总量比去年同期降低25.27%。据统计，上六个月，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于整年计划供给住宅供地1700万平方米1/3，广州百分比则更低，仅15%，福州则不及计划三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，前11个月流标住宅用地百分比高达38%。地出让频频流标，充足反应了房地产市场不景气和开发企业对后市忧虑。伴随今年房地产市场连续下滑，过去几年被很多开发商引认为傲高土地贮备成了企业包袱，首先很多开发企业已无多出资金购地，或没有足额资金缴纳去年拍下高价地。所以，今年已普遍出现开始开发企业降低开工量，或停止项目施工，甚至有少数开发企业寻求退地。频繁土地流标会深入打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。 其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，中国商品房销售量连续平稳上升，增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，成交量高达7.7亿平米，创下历史新高笔者估量以后也极难超越这一高点。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充足表明，市场出现显著调整。数据起源：国家统计局网站因为全国各地楼市发展不均衡，月东部地域房屋销售量下降幅度大于中西地域，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等关键城市成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌现象。11月关键城市成交量显著增加，关键跟政策利好相关，不含有连续性。总体而言，成交低迷成为楼市最鲜明特点之一。再次，看看房价演变情况。看下图全国房价指数同比增幅可知，近十年来，中国楼市和房价一直处于增加周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增加，扭转为正增加，并一直连续至今。从增幅看，一季度至二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，三季度至二季度重新跃上8%。以后，三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充足反应了此次房价下行压力之大，基础上跟美国第三度情况类似，而至今美国房价仍然在下跌，比房价高点已下跌近三成。数据起源：国家统计局网站 备注：3季度前为35个大中城市房价指数，以后为70个大中城市房价指数，统计方法相同房价同比增幅跨度为十二个月，并不能反应房价短期走势，所以我们再分析一下月度房价环比增加情况。由下图可知，9月环比增幅达成最高点，以后下滑，直到8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增加，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。数据起源：国家统计局网站我们不妨再观察一下成交均价。国家统计局数据表明：年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基础上能够判定出来，整年全国房价同比，基础上属于横盘形态，没涨也没跌。最终，再来分析一下房地产业整体态势。全国房地产开发景气指数综合表现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金起源等情况，反应了行业景气度，尤其表现开发商对于市场预期和投资意愿。由下图可知，2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反应了在宏观调控之下，开发商热情有所减退，直到4月开始连续上升，直11月达成106点多，其后一路下滑，10月为99.68，比9月份回落1.47点，比同期回落6.06点，步入不景气区间11月深入下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。数据起源：国家统计局网站从11月分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金起源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总而言之，各项指标全部在回落，反应出开发商对后市比较消极。尤其值得警惕是，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增加15.3%，增幅比1-10月提升2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增加22.9%，增幅提升4.9个百分点。 那么，中国房地产市场又将何去何从？实际上，中国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境深重影响。，中国外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国全部受到波及，欧美地域受灾尤其严重，中国经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总看来，全球经济步入衰退可能性较大。中国经济面比关键发达国家要好部分，但中国经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为经济增加“保八”而奋斗。所以，在内外宏观经济双重负面影响下，中国房地产市场肯定也会同时下行。不过，国际社会救市行动使经济下滑速度变缓。尤其是近多个月来，中国政府拯救经济决心很大，11月“4万亿投资计划”出台，表明国家促内需保增加力度将超出1998年应对亚洲金融危机方法，“主动财政政策和适度宽松货币政策”也标志着连续五年之久紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行中央经济工作会议，态度坚定提出了“保增加、扩内需、调结构”九字经济工作方针。政策利好显而易见。就房地产政策而言，10月22日财政部和央行相关文件标志着中央救楼市开始，实际上地方政府救市热情和力度远远超出中央。12月中央经济工作会议公报中明确提出：“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购置自住一般商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中主动作用。” 12月20日，国务院办公厅出台相关促进房地产市场健康发展若干意见，其中分为六大条，13小条，内容全方面性和关键性可和出台“国八条”、出“国六条”相提并论。其中关键提出加大保障性住房建设力度、深入激励一般商品住房消费、支持房地产开发企业主动应对市场改变。中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明，力度还在不停增加中，那么，是否意味房地产市场所以会触底反弹，步入下一轮增加周期。我们认为政策利好难以在快速转化成市场回暖实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现全部需要一个过程，存在滞后期。若深入往深处探究，则会发觉政策显效内因是市场主体（尤其是买方）心理预期发生改变。就目前来看，全国楼市预期是向下走，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而其次，伴随越来越多、越来越强救市政策出台，市场预期会肯定受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变时间节点。从经济发展周期性规律来看，楼市周期基础和经济周期同时。改革开放以来，中国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）高峰出现在1984年（GDP增加15.2%），低谷出现在1990年（GDP增加3.8%）。第二个周期（1991-）高峰出现在1992年（GDP增加14.2），低谷出现在1999年（GDP增加7.6%）。第三个周期从开始，达成高点（GDP增加11.9%），若按前两次规律，-将有可能迈入新增加期。数据起源：国家统计局另外，对比1998年和中央两次救经济，能够发觉二者面临外部环境和采取方法有很多相同之处，但1998年GDP增速却没能守“8%”关口，降至7.8%，1999年深入下滑至7.6%。由此，我们认为中国GDP增加肯定继续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观，经济增加会有所回暖，但极难进入下一轮增加期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷以后，-GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至才重新迈上9%大关，迈入新一轮增加。由此，我们能够大致推测，本轮中央救经济，即使力度很大，但也极难在两年内显著提升经济，-，中国经济基础上会在低部调整。 房地产市场周期基础和宏观经济同时，有时会稍微提前一段时间，所以我们认为中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在前后，其后会维持1-2年小幅上行加盘整态势。还有，楼市回暖时间节点还跟政府救市力度相关，假如中央和各地政府连续加大救市力度，则不排除市场在下六个月见底可能性，总体来说，这种可能性较小。另外，在全国房地产市场整体下行背景下，各地房地产市场运行态势会有显著差异。部分城市将会出现显著下滑，而部分城市表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下六个月可能出现触底反弹。数据起源：CRIC中国房地产决议咨询系统总体而言，我们认为本轮房地产市场肯定是一次三年左右中期调整，而现在仅仅才调整了十二个月，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。多个月前，上海易居房地产研究院综合研究部曾做过一项全国房地产泡沫专题研究，以房价收入比衡量，大部分一二线城市房价全部存在泡沫。以上海为例，房价应在基础上下调15%左右，但以来，即使拿11月均价和12月11714元相比，又上涨了13%。这就意味着，在11月价格基础上，上海房价需要回调20%左右，才能会趋于比较合理位置。正因为此，相关促进房地产市场健康发展若干意见才破例地提出：“房地产开发企业要依据市场改变和需求，主动采取方法，以合理价格促进商品住房销售。”从成交量上判定，房地产市场可能会抵达底部，上文已经有所述，部分城市已经出现成交量“超跌”现象，而中国住房需求基础面没有大改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为自住需求仍然大量存在，正是这些需求将使成交量维持在一低位盘整状态，不可能在下六个月这么低位基础上继续大幅下跌。综而言之，中国房地产市场真正出现由涨到跌拐点，而将愈加不容乐观，总体下行势不可免。现在，政府和行业最应提防是房价过快、过分下跌，这也上六个月国家就明确提出“预防房价大起大落”。假如真出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。因为现在中国外经济形势很不乐观，根据市场下滑惯性，未来多个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。针对于此，政府必需给予足够重视，加大稳定市场、剌激需求政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易步骤税收等方面应深入加大力度，地方政府则能够因地制宜在购房抵个调税、购房给予贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。