地房地产市场调研报告样本.doc

济南房地产市场调研汇报一、 城市概况 济南在北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，属于暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充足，年平均气温14摄氏度。济南，又称“泉城”，是中国东部沿海经济大省山东省省会，是全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家同意沿海开放城市和副省级城市。济南下辖六个区、三个县、一个县级市，总面积8227平方公里，人口596万，其中市区人口260万。济南是“全国城市综合实力50强”和“全国投资硬环境40优”城市之一。 1前，济南曾经自开口岸，创近代中中国陆城市自设商埠、对外开放先河，并由此极大地促进了当初济南经济社会快速发展和城市化水平。自二十世纪八十年代中国改革开放以来，济南市经济快速发展。实现中国生产总值170亿美元，比上年增加13.5%。济南产品已出口到140多个国家和地域。截止到，全市累计同意外商投资项目2926个，协议利用外资51.47亿美元，实际利用外资28.3亿美元。共有51个国家和地域外商来济南市投资，世界500强企业中已经有18家来济南市投资，前六大投资国别和地域分别为香港、德国、台湾、日本、美国、新加坡。济南已同世界上100多个国家和地域建立了经贸往来关系。德国西门子、日本松下、美国百事可乐、沃尔玛、瑞典沃尔沃等世界跨国企业500强企业在济南建立了合资、合作企业，并取得了良好经济效益。 新世纪，济南市根据“实现新跨越，建设新泉城”总体目标要求，主动扩大对外开放，进行深化市场取向改革，大力推进经济结构调整，不停拓展城市发展空间。以后一个时期，济南市根据“新区开发、老区提升、两翼展开、整体推进”思绪，将逐步建设东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区和北部片区，以济南为中心“半日经济圈”、“一日经济圈”正在形成，新城市计划建设已全方面展开。新一轮城市建设，一系列关键工程实施，将为外商提供巨大商机。二、济南社会经济背景分析 一）济南经济实力深入增强。初步核实，实现地域生产总值1618.9亿元，增加15.6%。第一产业增加值118.7亿元，增加7.8%； 第二产业增加值742.4亿元，增加19.8%；第三产业增加值757.8亿元，增加13.0%。人均生产总值27610元(按现行汇率折算为3338.6美元)，可比增加14.1%。 二) 经济运行质量提升。，全市社会劳动生产率45158元/人，增加14.6%(劳动生产率按就业人口计算)。各项税收总额206.8亿元，增加18.8%，高于GDP增幅3.2个百分点，占生产总值比重12.77%，提升0.02个百分点。财政收入显著增加。全市境内财政总收入377.8亿元，增加18.9%，其中地方财政通常预算收入89.04亿元，可比增加20.9%。 三) 经济结构调整有新进展。三次产业百分比由上年末7.6：44.6：47.8改变为7.3：45.9：46.8，第二产业比重上升1.3个百分点。非公有制经济实现增加值604.3亿元，增加19.6%，占GDP比重37.3%，提升1.9个百分点；固定资产投资率40.2%，提升3.2个百分点；经济外向度15.6%，提升3.4个百分点；规模以上工业高新技术产业比重28%，提升2个百分点。 四) 现代服务业发展快速。整年现代服务业实现增加值299.5亿元，增加13.5%，在第三产业增加值中所占比重为39.5%。旅游业增势良好。泉水连续喷涌和重大赛事带动了旅游业发展，整年共接待中国外旅游人数1217.9万人次，增加27.6%，其中接待境外游客10.7万人次，增加59.3%；旅游总收入94.1亿元，增加30.7%，其中国际旅游创汇3698万美元，增加54.3%。商务服务业方兴未艾。商务服务业营业收入75.0亿元，增加15.0%，其中举行展会70场，营业收入0.65亿元，增加16.1%。 五) 居民消费价格小幅攀升。居民消费价格总水平比上年上升2.5%，其中食品类、烟酒及用具类、居住、医疗保健及个人用具类、衣着类，分别上涨7.4%、4.6%、3.7%、0.8%和0.2%；家庭设备用具及维修服务、交通和通信类、娱乐教育文化用具及服务类分别下降2.7%、2.4%和0.3%；工业品出厂价格上升6.7%，原材料、燃料、动力购进价格上升16.4%。 六) 济南向区域中心城市转变。现在济南市现代服务业比重大约占GDP25%左右，现代服务业比重决定了城市地位，香港作为国际性区域城市，其第三产业比重占其GDP86%，现代服务业比重占50%左右，东京、纽约等国际性城市第三产业比重占GDP90%以上，现代服务业比重占60%以上。济南产业结构决定了济南有可能发展成为中国区域性中心城市，成为中国经济版图上一个关键力量。在广东社科院中国城市竞争力评定中，济南城市竞争力指数全国排名12名，成为中国经济版图中关键城市。三、济南市房地产市场研判 一）房地产市场分析 1、房地产投资 ，在国家实施宏观调控政策新形势下，济南房地产市场运行情况良好，房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增加态势，整个房地产市场充满生机和活力，为城市建设和经济社会可连续发展做出了主动贡献。 房地产业较快发展。整年房地产开发投资110.2亿元，增加22.7%。其中住宅投资完成87.1亿元，增加17.5%，占房地产开发完成投资79.0%。商品房屋完工面积275.4万平方米，下降6.8%，其中住宅完工面积246.3万平方米，下降3.1%。 2、房地产转让连续快速增加 ,济南市各类房地产转让连续快速增加。其中，转让件数33322件，同比增加37.0%，增幅和上年基础持平；转让面积433.40万平方米，增加34.6%，增幅比上年提升7.8百分点；转让金额93.83亿元，增加76.0%，增幅比上年提升53.9个百分点。 3、商品房市场运行情况 （一）商品房 济南市商品房（含住房、非住房）整年销售13504件，同比增加47.7%，增幅同比提升4.9百分点；销售面积187.30万平方米，增加60.6%，提升44.3个百分点；销售金额50.94亿元，增加86.1%，提升60.7个百分点。全市商品房平均销售价格为2720元/平方米，同比增加15.9%，提升8个百分点。其中，非住宅商品房（含办公和商业用房）销售价格为4969元/平方米，增加36.4%，提升24.6个百分点。 （二）商品住房 1、基础情况 ，济南市商品房住房销售13069件，同比增加47.1%，增幅比上年回落2.5个百分点；销售面积175.89万平方米，增加60.6%，提升26.7个百分点；销售金额45.27亿元，增加82.6%，提升25.9个百分点。 2、价格增幅下降 济南市商品住房平均销售价格为2574元/平方米，增加13.7%，增幅回落3.3个百分点。其中，上六个月为2608元/平方米，增加19.2%，提升1个百分点。因受宏观调控影响，自6月份起，商品住房价格上涨势头得到有效遏制，增加速度显著放缓，下六个月平均价格为2538元/平方米，同比增加9.4%，增幅比上六个月回落了9.8个百分点，比去年同期回落6.8个百分点。图2中两条趋势线（累计平均价格线，下同）距离自6月份起逐步缩小，说明济南市商品住房价格增加幅度总体上呈逐步回落、平稳下降态势。 3、高价位、大户型住房销量快速增加 济南市商品住房1500元/平方米价位销量最高，这种情况和去年相同。不过，10001500元/平方米价位销量却出现了负增加，该现象关键和低价位住房市场供给量降低相关。相反，3000至5000元/平方米区间销量却出现了成倍增加。其中，35004000和40004500元/平方米价位销量增加达3至5倍以上。商品住房不一样价位销售件数对比 在高价位住房销量快速增加同时，大户型住房销量也呈快速增加态势。整年130平方米以上大户型累计销售4947件，同比增加102.5%；所占商品住房销售总件数比重也由上年27.5%提升到37.9%。其中130150平方米销量增加最快，为上年同期2.3倍。 4、高层住房销量一路走高 济南市高层、小高层住房整年销售5823件，同比增加96.8%，增幅高于多层住房74.5个百分点。尤其是高层住房销量同比增加3.7倍，和本市商品住房中价位在35004000和40004500元/平方米住房销量增加亲密相关。由此可见，首先，伴随人民生活水平不停提升，高层住房正快速得到中高收入群体认同；其次，正是因为高层、小高层这类高价位住房销量高速增加，促进其成为拉升本市商品住房平均价格关键原因之一。 二）二手房市场运行情况 （一）二手房济南市二手房（含住房、非住房）销售14701件，同比增加35.8%，增幅同比提升11个百分点；销售面积152.26万平方米，增加25.6%，提升7.4个百分点；销售金额33.21亿元，增加54.0%，提升26.5个百分点。全市二手房平均销售价格为2181元/平方米，同比增加22.7%，提升14.9个百分点。其中，二手非住宅用房（含办公和商业用房）销售价格为3205元/平方米，同比增加66.3%。 （二）二手住房 1、基础情况 济南市二手住房整年销售14211件，同比增加39.4%，增幅比上年提升14.5个百分点；销售面积125.08万平方米，增加42.2%，提升36.2个百分点；销售金额24.50亿元，增加61.7%，提升32.1个百分点。 2、价格增加减速 济南市二手住房平均销售价格为1959元/平方米，同比增加13.8%，增幅比上年回落8.5个百分点。其中，上六个月为1785元/平方米，同比增加8.6%，增幅比上六个月回落9.3个百分点；下六个月2160元/平方米，同比增加20.1%，增幅比同期回落6.6个百分点。从图6中两条趋势线走势上我们能够观察到，自4月份起，二手住房价格高增加态势显著减速。从而证实，宏观调控在本市二手住房市场上显效比商品住房提前了两个月。 3、主力价位上升，济南市二手住房主力价位是1500和2500元/平方米，销售件数分别是3950和4185件，占二手住房销售总件数57.2%，比上年主力价位10001500和1500元/平方米上升一档。同时，二手住房价位在2500元/平方米以上销售件数出现成倍增加态势，其中30003500元/平方米同比增加4.5倍。 不过，1500元/平方米以下二手住房销量却在出现了负增加。其关键原因，一是愿意和有能力购置好房子人比以前多了；二是宏观调控条件下，前期房地产市场上因投资、投机需求而购置各类住房陆续上市，使“新二手房”和“次新二手房”房源增多；三是因为市场上各类住房价格全方面看涨，以至较低价位二手房供给量急剧降低。 现在，10万以下二手房在济南市区已难觅踪影。 4、中小户型优势依旧 在济南市二手住房销售中，130平方米以下中小户型共销售12938件，占二手住房销售总量91%，优势依旧。其中，主力户型和上年基础一致，仍然保持在90平方米以下，累计9812件，占二手住房销售总量69%。 5、已购公房销售情况 济南市已购公房共销售5366件，同比增加42.2%；销售面积35.36万平方米，增加50.3%；销售金额7.57亿元，增加100.8%；平均销售价格2141元/平方米，增加33.6%，以上三项指标增加速度均高于通常二手住房。另外，已购公房销售件数占全市二手住房销售比重为39%，比上年略有增加。 在已购公房中，省直房整年共销售376件，销售面积2.74万平方米，销售金额0.63亿元；平均销售价格2283元/平方米（因销售数量少而采取正确数值计算），同比增加11.8%。即使其价格增幅较低，但平均销售价格却在二手住房中最高。 到底，济南市省直已购公房上市已满13个月，其销售件数也由12月上市之初10件增加到现在平均每个月31件，但毕竟数量太少、比重太小，其上市渠道不畅情况仍未好转。