地房地产市场深度研究报告样本.doc

[]杭州房地产市场深度研究汇报
5月\10月第10届房交会期间，城市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究在房交会现场针对购房群体进行调查，采取随机抽样方法对参与房交会人群进行访问，最终成功抽取763个样本，并结合华坤《杭州房地产市场深度研究汇报》数据库，对杭州住宅楼市场进行全方面分析。

一、购房者基础形态
参与此次房交会人群以杭州当地居民为主，占受访总人数82.1%，省内其它地域购房者所占百分比为15.3%，省外购房者不多，仅占2.6%。杭州市内购房者中，来自西湖区购房者百分比最高占26.1%，其次来自下城区购房者占总人数17.8%，再次为上城区占14.3%，江干区百分比为105%，拱墅区为9.9%，来自余杭区、滨江区购房者百分比分别为2.3%、1.2%，值得一提是在763位调查群体中没有一位来自萧山区。来自省内其它地域以温州、嘉兴来人最多，其次是台州、金华等。省外购房者关键来自上海、广东和江苏。

    从购房者年纪上看，在25—49岁之间，伴随年纪增加，购房群体逐步降低，其住房得四处理百分比也越高。所以25—29、30—34、35—39、40—44、45—49五个年纪段计划购房群体依次递减为：33.14%、22.67%、13.37%、7.56%、6.98%；另外，50—55岁群体因为为儿女购房原因，其百分比达成16.28%。

   从购房者购房意图来看，“首次购房，满足基础住房需要”和“二次购房，改善居住条件”百分比相当，分别为36.9%和36.3%，“为了投资收益”百分比为13.7%，给儿女购房百分比达成11.9%，给父母购房、因为拆迁而购房百分比均为0.6%。

    从购房者在单位中所饰演角色来看，28.7%购房者为中层管理人员，21.7%购房者为专业技术人员，20.3%购房者为单位通常职员，9.8%购房者为个体户/承包人/自由职业者，购房者为单位基层管理人员、私营企业主所占百分比均为7.0%，高层管理人员及非专业技术人员所占百分比分别为4.2%、1.4%。

    从购房者所从事行业来看，来自商业贸易行业购房者最多，占到购房总人数21.83%，其次来自机关/机关、房地产业、建筑业人群百分比均为11.27%，再次来自银行/保险业、广告咨询业人群百分比均为7.04%，高校老师、医疗行业所占百分比均为5.63%。

    从购房者事业发展阶段来看，44.4%购房者认为自己事业属于发展阶段，30.4%购房者认为自己事业属于起步阶段，12.9%受访群体认为自己事业属于成功阶段，另有12.3%购房者无法清楚界定自己事业所处阶段。

    从购房者婚姻情况来看，31.74%属于未婚群体，66.47%购房者属于已婚群体，1.8%购房者婚姻情况属于其它范围。
从购房者个人月总收入来看，1667%购房者个人月总收入在1501—元，11.31%受访者个人月总收入在3001—3499元，10.71%受访者个人月总收入在6500元以上，个人月总收入在1500元以下、—2499元购房者百分比均为9.52%，个人月总收入3500—3999元购房者占总人数6.55%，个人月总收入在2501—3000元、4000—4499元购房者百分比均为5.36%。

    从购房者单位性质来看，来自民营企业购房者最多，占39.3%百分比，来自党政机关/机关居其次，占18.6%百分比，来自国有企业购房者位居第三，占16.6%百分比，来自股份制企业居第四，占15.2%百分比，来自外资企业、合资企业百分比累计为10.4%。

二、购房者住房现实状况及需求概述
1、住房面积
   受访者现有住房面积分布情况呈中间大、两头小态势，住房面积较大、较小人所占百分比全部比较小。其中，30.6%受访者现有住房面积在60-79PM范围内，18.2%受访者居住面积在80-99PM范围内，17.6%受访者居住面积在40-59PM范围内。杭州所属8个区来讲，其住房面积情况是不一样，上城区和拱墅区受访者住房面积以40-59PM所占百分比最高，其它城区则以60-79PM所占百分比最高。
   受访者计划购置住房建筑面积分布情况同受访者现住房情况类似，仍然是中间大、两头小，不过整体来看，需求建筑面积比其自己现有住房面积要大得多，平均面积达111.7PM。41.1%受访者需求建筑面积为100-119PM，19.0%受访者需求房屋建筑面积为120-139PM，14.3%受访者需求建筑面积为80-99PM。

2、住房户型结构
   受访者现居住房户型以二室一厅占主流，40.4%受访者居住是此户型；其次是有13.5%受访者现居住房是三室一厅户型，有12.9%受访者居住三室两厅户型，12.3%受访者居住一室一厅户型。
结合受访者部分背景资料简单分析，发觉：
高层管理人员居住户型中以三室一厅所占百分比最大，中层管理人员居住户型以三室两厅户型所占百分比最大。基层管理人员、专业技术人员、个体户/自由职业者/承包人、私营企业主等居住户型情况类型全部是二室一厅所占百分比最大。
不一样年纪段人群住房户型也有区分。25-34岁、40-44岁、50-55岁年纪段人群住房户型全部是以二室一厅所占百分比最大；35-39岁年纪段以三室两厅所占百分比最大；45-49岁年纪段以三室一厅户型所占百分比最大；值得一提是，居住别墅/排屋人大部分集中在40-44岁年纪段。
当问及“假如您计划购置楼盘话，您感觉什么户型比较适宜？”时，43.3%受访者首选三室二厅户型，其次有18.7%受访者首选三室一厅。计划购置二室一厅人占13.5%，计划购置二室二厅占8.8%。

3、对现有住房满意度情况
整体来看，对现有住房持“不满意”（一点不满意+不太满意）态度人百分比最高，达38.1%，其次是持“通常”态度人百分比为31.6%，持“满意”（很满意+比较满意）态度百分比最低为31.3%。数据表明现有住房并不能满足够房者住房需求。

三、购房者行为描述
    省内外购房者云集房交会，关键目标就是看房、选房、购房，每个购房者心中全部有部分潜在语言、片段来描述自己钟爱房子，什么样房子、什么样价格、什么样地段、什么样配套、什么样周围环境等等，下面让我们来看一看这些购房者部分想法。
1、购房首选——老城之西
36.1%购房者首选杭州老城城西片楼盘，购置意向相对比较集中。毋庸质疑，城西近几年来开发力度甚大，新高质楼盘不停涌现，吸引购房者眼球；17.2%人购房者首选杭州老城城中片；有16.5%人购房者首选杭州老城城东片；有16.0%人购房者首选滨江区；有8.3%人购房首选是杭州老城城北片；另外分别有3.5%、1.2%、0.6%、0.6%购房者分别首选下沙片、临平城南片、临平城北片、萧山城厢片。

2、购房最看重原因——价格
问及“购置住房时，您最看重哪个原因呢？”，21.6%受访者提到了价格；其次是有11.7%受访者提到了工程质量，再次是有11.1%受访者提到了户型设计，还有11.1%受访者比较看重是房子所处地段。另外，交通便利性、升值潜力、周围人文环境、小区计划和设计、教育/医疗配套分别为7.0%、7.0%、6.4%、4.7%、4.1%购房者所看重。

3、获取房产信息最受信任渠道
现代社会，信息充斥在生活各个角落，对于您所要了解信息，您是最信任哪个信息渠道呢？下面我们来看一下受访者取得房产信息渠道情况。
27.2%受访者提到其最信任信息渠道是报纸，其次是有17.9%人最信任渠道是房交会，17.9%人最信任信息渠道是亲友介绍，17.9%人最信任信息渠道是楼盘现场。

4、向亲友同事探询情况
调查显示，86.1%购房者在购房前向亲友、同事探询相关购房信息，平均每一位购房者向7.5位亲友、同事探询购房信息。

    41.1%受访者曾向亲友同事探询房产价格问题；19.9%受访者曾探询地段方面信息；12.3%受访群体曾探询工程质量问题；7.5%受访群体更关注升值潜力，曾向亲友、同事探询该方面信息；3.3%受访者向亲友、同事探询开发商情况。

5、多层楼盘——购房主流
问及“您最倾向于购置什么类型楼盘？”，39.4%人倾向于购置多层楼盘，其次是有28.2%人倾向于购置小高层，再次是有10.6%人倾向于购置高层。

6、购房者期望房产开发商开展促销活动
当今市场竞争猛烈，各行各业纷纷搞起了名目繁多促销活动，购房者在日常生活中因为各行各业促销活动而得到了实惠。一样，购房者对房产开发商开展促销活动也提出了要求和想法。对于房产行业促销活动，受访者喜爱“赠予旅游”人最多，达49.4%；其次是“试住大行动”，达35.7%；再次是开展“业主联谊会”，达33.3%，再次是“赠予家电”，为29.8%，喜爱“抽奖”人也不少，占21.4%，其它促销活动所占百分比均低于20.0%。

7、内部计划和配套需求
为了研究购房者对于小区内部计划和配套吸引力，我们请购房者为内部计划和配套各个要素吸引力进行打分，采取5分制，5分代表吸引力很大，1分代表一点也没有吸引力，分数越高，代表吸引力越大。最终发觉让购房者产生吸引力排名前12位指标以下图所表示：

8、小区服务吸引力
现代社会，购房者对于小区提供多种配套服务要求越来越高，为了深入研究购房者对小区服务期望和吸引力，我们仍然采取5分制方法，请购房者对其吸引力进行打分。排名前8位小区服务以下图所表示：

四、价格分析
近几年来，杭州房价一直是中国房产市场关注热点，居高不下且仍在上涨房价开始让一部分人怀疑杭州房市是否产生了泡沫。对于杭州整体市场火爆，相对于杭州楼市自1998年以来连续“大阳线”，就是杭州楼市是否泡沫累聚“试金石”。直接留给大家问题是：房价能否继续上扬？有效需求能否连续增加？房交会上各具特色众多精巧楼盘已经展现在我们面前，那么市场中有多少有效需求来消化不停发售楼盘呢？下面让我们来看看，房交会上那些购房者她们购房总价心理价位是多少？市场接盘能力怎样呢？
1、受访者购房总价预算
问及“当总价为多少时符合您个人预算呢？”，受访者给出总价预算情况以下图示：
整体来看，给出价格低至6万，高至150万，比较分散，中位数为50万，既出价低于50万和出价高于50万人数量相同；其中，77.2%受访者总价预算分布在30-70万范围内。就单个总价预算情况来看，21.6%受访者预算总价为50万；17.5%受访者预算总价为40万；11.7%受访者预算总价为60万。

2、超出预算太多而不会购置价格

购房者自己心理预算总价格
超出预算太多放弃购置总价格
超出预算仍会购置总价格
总价显著低于预算，放弃购置总价格
平均价格
54.9万元
89.3万元
65.3万元
30.7万元
中位数
50万元
70万元
55万元
25万元
出现频率最多价格
50万元
60万元
50万元
20万元
最低价
6万元
10万元
22万元
2万元
最高价
150万元
200万元
180万元
90万元

3、购房者心理预算价格和可接收价格上、下限
通常情况下，当实际总价格显著高出自己预算，购房者感觉太贵而不会购置总价格是其心理总价预算1.4-1.5倍。所以，当房产售价达成或超出购房者总价预算1.4-1.5倍时，购房者就会认为太贵而放弃购置该房产。
通常情况下，当实际总价格有点超出其心理总价预算，购房者感觉有点贵不过仍会坚持购置价格是其心理总价预算1.1-1.2倍，定价在这个范围内，购房者仍然愿意购置，但超出这个额度，购房者接收起来比较困难。
通常情况下，购房者感觉实际总价格太低显著低于自己心理预算总价而不会购置价格是其心理总价预算0.5倍，假如定价在购置者预算0.5-1倍之间，房产销售会被哄抢一空。

五、购房者对房地产态度
1、“我倾向于选择精装修住房”
有28.7%受访者同意该见解；57.3%受访者无法接收该见解；而14.0%受访者表示极难说。
2、“我宁愿面积小一点，也要品质愈加好楼盘”
研究发觉，59.1%受访者同意该说法，毕竟购置房产非等小可，是终生大事，马虎不得28.0%受访者鉴于房产价格、自己支付能力等原因，无法表示苟同；而12.9%受访群体则显得无所适从。
3、“我倾向于购置城郊楼盘”
44.5%受访者认同该见解，面对日渐上涨杭州房价，这些受访者做出务实计划；而46.1%受访群体则认为城郊房产交通不便、升值潜力小、配套不完善，所以难以认同该观念；另有9.4%受访者表示极难说。
4、“我宁愿选择市区面积较小住房作为过分”
28.0%受访群体考虑到自己年轻，积累不多，经济能力有限等客观条件，同时又考虑到杭州市区面积较小住房出手轻易、升值潜力大等原因，愿意选择市区面积较小住房作为过分；和此相反，63.2%受访群体更愿意选择“一步到位”；而8.8%受访群体意见不明朗。
5、“杭州房价可能会上涨”
杭州房价一直是市民关注焦点问题，37.5%受访者认为杭州房价仍会上涨；34.5%受访群体则持相反见解；而28.0%受访群体认为杭州房价是涨是跌难以预期。

　　3、购房者心理预算价格和可接收价格上、下限 购房者自己心理预算总价格超出预算太多放弃购置总价格超出预算仍会购置总价格总价显著低于预算，放弃购置总价格平均价格 54.9万元 89.3万元 65.3万元 30.7万元中位数 50万元 70万元 55万元 25万元出现频率最多价格 50万元 60万元 50万元 20万元最低价 6万元 10万元 22万元 2万元最高价 150万元 200万元 180万元 90万元
六、中国人民银行住房信贷政策调整对受访者购房影响
在房交会前几天，中国人民银行出台《相关深入加强房地产信贷业务管理通知》，政策关键就是紧缩银根，降低银行在房贷市场风险，降低炒房投机行为。通知提到，对购置高级商品房、别墅或第二套（含第二套）商品房借款人，银行可合适提升个人住房首付款百分比，并实施央行公布同期同档次贷款利率，不再实施优惠住房利率要求。
这一要求对房地产市场买卖行为有一定程度影响，那么购房者对此要求有何认识和了解呢？
1、超出二分之一人了解
65.5%受访者在通知发出一周时间内，经过多种信息渠道有所了解，但仍有34.5%受访者对此并不知晓。

2、受访者对杭州房价预期
问及“您认为这一政策会带来杭州房价是怎样改变？”，27.5%认为会带来杭州房价上涨，35.1%人认为会造成杭州房价下跌，31.4%人认为杭州房价不会所以而改变。  
知道央行通知受访者和不知道央行通知受访者对杭州房价预期略有不一样。知道央行通知人中，占总受访人数26.9%人认为杭州房价会下跌，22.2%人认为杭州房价不会有太大改变，16.4%人认为杭州房价会所以上涨；不知道央行通知人在向其介绍该通知后，占受访者总数15.2%人认为杭州房价会保持不变，认为上涨人数百分比（11.1%）高于认为房价下跌人数百分比（8.2%）。

     3、央行政策对购房时机影响
央行政策出台打乱了购房者购房预期，直接造成了购房者在购房时机和购房总价上改变。
因为预期不一样，27.5%人决定延迟购房时间，35.1%人决定提前购房时间，另有31.4%人认为央行政策对其并没有影响。这和之前受访者对杭州房价改变预期，百分比很相同。认为房价上涨人会比预定时间提前购房，认为房价会下跌人就会比预定时间延缓购房，而认为房价不会改变人，则其购房时机也不会改变。
在购房总价上面，受访者受到影响相比之下较小。77.8%受访者认为央行政策对其购房总价没有影响，有12.9%人会提升其购房总价预算，8.8%人会降低其购房总价预算。
另外，央行政策对于二手房市场有一定影响。准备出售二手房受访者中，19.4%人会延迟售房时间，19.4%人会比预定时间提前售房，其它61.2%人不受央行政策影响。

调查侧记

此次调查由城市快报委托权威调查机构——杭州华坤市场研究在房交会现场进行，同时此次调查受到了南全部房产大力帮助和支持。
调查结束后，将此次调查数据和华坤企业大型房产研究数据库——《杭州房地产市场深度研究汇报》进行对比，从而确保此次调查数据科学性和代表性。
《杭州房地产市场深度研究汇报》共15章（本文部分数字节选自第二章——杭州房地产市场概述），是华坤企业将国际专业市场研究机构相关房地产市场研究技术引入中国，并自主投资研究项目。《杭州房地产市场深度研究汇报》是针对杭州房地产市场进行连续性研究，每十二个月共调查5，000个样本，分别于每十二个月5月、10月进行。从调查对象来看，全部是计划购房群体，样本涵盖了多种年纪段、阶层、性别、收入、职业、教育程度、行政区域预购群体，同时包涵房交会现场符合条件人群（500人）作为研究有益补充，有很强科学性和代表性；从购房主体看，样本包涵了准备购置公寓楼、别墅、排屋、产权式酒店、单身公寓、老年公寓、精装修房等群体；从被调查者购房经验来看，样本覆盖了一次购房、二次购房、投资性购房群体。从研究内容看，包含房产拥有现实状况、购置意向、价格趋向、外部环境、内部环境、物业配套、专题概念、交通、户型、面积、装修、购房者获取信息渠道、购房前信息搜集行为、报纸媒体接触习惯等方面。
杭州华坤市场研究是浙江省权威调查企业、中国市场研究协会最早会员单位之一，该企业秉承真实可信、规范有效标准，专注于每一个细节，致力于向用户提供专业市场调查服务，侧重于处理用户营销中实际问题。依据ESOMAR（欧洲市场研究协会）公布国际质量标准，在中国境内从事专业调查活动。该企业已向锦江集团、洪全部房产、锦天房产、上海亿达房产等20余家房产机构提供专业调查服务。