房地产总结和展望.doc

房地产总结和展望 全国人大、全国政协（如下简称“两会”）期间，国务院总理李克强表达：对于合理自住需求，要有对应政策支持，包括增长一般商品房供应，对房地产市场则要因城因地分类进行调控，克制投机、投资性需求，重在建立长期有效机制，增进房地产市场平稳健康发展。 综合总理政府工作汇报和答记者问发言看，均强调要因城因地分类调控房地产市场。房地产调控关键没有变化，首先克制投机和投资性需求，另首先满足自住性需求。由此我们认为楼市调控继续以现行限购限贷为关键，仍将通过加大保障房、中小户型供应，以及克制投机投资性需求来防止房价大幅上涨；房地产税现阶段仍以立法、试点为重点，全国实行尚需时日。挣脱全国一刀切模式后，各地对楼市调控自主性增长，将会根据详细状况开展差异化调控措施，总来说，因地制宜是大原则。 市场进入，我们认为，房地产将全面进入深度调整期。首先从行业外部原因来看，中国房地产业面临国内外多反复杂原因影响，伴随美联储逐渐缩减QE，导致系统性融资成本上升，欧洲构造性问题仍未处理，再加上仍高企公共债务，使得欧洲有必要进行深入财政整合；国内经济目前已经进入中速增长阶段，未来经济增速将保持在7%-8%中速增长区间，我国政府正大力推进构造调整和经济再平衡，由投资驱动型转向消费驱动型，实现可持续发展。李克强总理自上任以来，将经济增长质量和效益放在愈加重要位置，围绕“去杠杆化、构造性改革和防止大规模刺激计划”经济思想，在保证经济运行在合理区间条件下，着力转变经济发展方式，调整经济构造，推进改革创新，释放内需潜力和改革红利。另首先，从行业内部原因来看，目前房地产供求逐渐逆转，调整预期已经形成；库存水平已到达历史新高，未来供应压力将深入加大，部分都市尤其是一线都市由于供需矛盾，房价存在深入上涨动力；部分三四线都市前期库存量较大，市场下行风险仍然偏高。 在这样复杂环境下，房地产业下一步健康发展相称重要。未来市场发展趋势怎样？未来政策调控方向应当怎样操作？房地产业发展定位是什么？这些问题都是需要我们深入思索。中国房地产数据研究院作为中国房地产市场独立研究机构，期望从对房地产市场客观分析中，发掘出市场发展基本脉络，为消费者购房提供参照、为地产从业者理清思绪、为决策者提供政策根据。 市场概况 1、全国市场增速减缓明显，开发投资额、销售面积、新动工面积均展现回暖迹象。1-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1-10月份回落0.5个百分点，其中，住宅投资58676亿元，增长10.5%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为67.8%。 1-11月，商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中，住宅销售面积下降10.0%，办公楼销售面积下降9.2%，商业营业用房销售面积增长7.1%。商品房销售额64481亿元，下降7.8%，降幅比1-10月份收窄0.1个百分点。其中，住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。 1-11月，房屋新动工面积164705万平方米，同比下降9%。降幅扩大3.5个百分点。其中，住宅新动工面积114637万平方米，下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米，增长8.1%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅竣工面积57236万平方米，增长5.5%。 2、全国市场库存面积小幅回升。截至11月末，商品房待售面积到达59795万平方米。比10月末增长1556万平方米。其中，住宅待售面积增长1046万平方米，办公楼待售面积增长87万平方米，商业营业用房待售面积增长203万平方米。从整年来看，商品房待售面积增速较高。 3、改善类产品渐成市场上行重要推进力。去年重点都市房价持续上涨，并且下六个月以来银行贷款层面收紧，从而导致今年刚需群体入市门槛逐渐提高，小户型刚需类产品销售热度小幅下降，而改善型项目热度较去年有明显提高。 4、土地整体供求较去年大幅回落，一线都市热度不减，二三线都市遇冷。供求方面，1-11月全国300个都市住宅用地推出及成交面积同比分别下降26.3%和34.3%，多重压力导致房企拿地热情持续下降，市场趋冷。其中供应方面，1-11月，全国300个都市共推出各类用地21.1亿平方米，较去年同期下降23.6%，降幅较扩大近40个百分点。其中，住宅用地推出10.0亿平方米，同比下降26.3%，降幅为以来最大。 需求方面，1-11月，全国300个都市各类土地共成交16.5亿平方米，同比下降29.2%，降幅超过土地推出量。其中，住宅用地成交7.5亿平方米，同比大幅下降34.3%，而去年整年为同比增长31%。 5、新居：百城价格持续下跌，重点都市供不小于求，开发投资增速创五年来新低。价格方面，百城价格指数自5月起持续7个月下跌，四季度跌幅收窄，今年以来合计下跌2.25%；十大都市合计下跌0.25%，跌幅明显低于百城。不一样都市体现分化，保定、厦门1-11月合计涨幅超过10%，菏泽等9个都市合计跌幅超过10%。 成交方面，以来市场整体下行，市场成交较去年大幅下降。1-11月，50个代表都市月均成交2273万平方米，同比下降13.6%，与同期基本持平，分别高出、同期10.6%、24.5%。 6、二手房：十大都市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升。价格方面，1-11月十大都市二手住宅均价合计下跌1.32%，跌幅超过新居1.07个百分点，而同期则合计上涨17.6%。二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。 成交方面，十大都市总体成交59.9万套，同比下降34.4%。其中11月单月成交量为7.1万套，回升势头明显。 7、品牌房企业绩稳步增长，行业集中度明显提高，融资渠道更趋多元。业绩方面，品牌房企销售业绩继续增长，业绩累积抵达历史高位，但同比增速明显放缓。从销售额来看，1-11月20家品牌房企销售总额12505亿元，同比增长12.2%，较增速（32.1%）下降19.9个百分点；从销售面积来看，1-11月，20家品牌房企销售面积总和为11354万平米，同比增长10.4%，比去年同期增速（26.6%）下降16.2个百分点。 拿地方面，与去年同期大规模土地投资相比，今年以来品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线都市。1-11月，一线都市占比40.3%，较去年整年提高7.9个百分点；二线都市占比48.9%，回落2.5个百分点；三四线都市占比下降5.4个百分点至10.7%。在市场下行周期，企业拿地布局更偏重风险系数较小一线都市，而部分二线都市及三四线都市房地产市场总体供求矛盾突出，投资风险已然显现。 发展环境分析 1、国际经济：国际经济将持续复苏，但风险不确定性仍旧较高。美国经济：美国经济持续回升奠定了全球经济景气回升主基调，由美国引领全球经济趋势性回暖还将持续，全球经济将在越过拐点之后进入复苏之年。由于国内需求旺盛，尤其是消费支出强劲，美国经济将继续领先其他国家。这一动力支撑美国消费支出非常强劲，包括就业大幅增长，家庭财务状况好转以及油价减少。消费支出约占GDP70%。估计美国经济或增长2.53%左右。 欧洲经济：欧洲复苏虽基础仍不牢固，油价下跌，欧元贬值，财政阻力下降，主权债券危机有所缓和以及宽松货币政策料有助于刺激欧元区经济增长，使得欧债危机趋势性缓和，全球经济大势回暖，管理机构更趋灵活务实，复苏持续概率很大。 风险评估：在全球经济持续回暖，重要发达经济体经济复苏强度还相对有限，中国经济已经从高速增长平台向中高速增长平台切换，美联储将启动加息，新兴经济体景气回升态势逊于发达经济体格局还将持续。美联储加息必然伴伴随美国经济加紧复苏，这将导致国际资本加速从新兴市场回流以美国为主中心国家，全球资产市场将随之重新洗牌。假如美元升值带来美元回流，也许会对全球资产产生负面作用，从而引起一线都市高端市场短期波动。 2、国内经济：处在“增长速度换挡期、构造调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段。中国经济将进入新常态，目前消费稳定；外需进入基本稳定状态；投资最具有调控空间。但投资中突出矛盾是产能过剩，中国经济处在“增长速度换挡期、构造调整阵痛期、前期刺激政策消化期”三期叠加阶段，构造性减速有必然性、复杂性和合理性。改革红利释放也需要一种过程。估计中国经济增长7.0%左右。究其原因，重要是外需难以大幅提高、消费总体平稳、投资因制造业产能过剩及创新技术相对局限性、房地产库存较高等原因，而难以长期维持高速增长，投资效果系数及投资回报率都在减少。目前，投资对于稳增长仍起关键作用，但对经济增长拉动效应却在减弱。 在新常态下，中国需要增进内需平稳均衡发展，增进研发、高端制造业、现代服务业、生态环境保护、基础设施等领域投资，增进居民合理住房刚性需求和改善型需求，同步加大基础社会保障投入，增进居民勇于消费。 3、货币环境：积极适应经济发展新常态，继续实行稳健货币政策，愈加重视松紧适度。新增贷款总额：估计，中国货币政策会维持稳定，继续保持适度收紧。中国央行规定整年新增信贷控制在10万亿元人民币以内，近来已大幅调整合意贷款规模；各家银行也已开始行动，加大放款力度。11月新增人民币贷款明显升至6300亿元。央行近月持续基础货币投放较多，对银行表内信贷能力形成了一定支撑。 M2：在监管环境趋紧和企业融资需求放缓背景下表外融资不会大幅增长，社会融资总量保持稳定增长，估计整年增长18万亿元左右。 利率和准备金率：央行已经通过降息手段缓和企业融资难、融资贵问题，假如企业融资成本仍高居不下，尤其是经济明显走低、就业恶化，那么央行会继续调降存贷款基准利率。从稳定经济增长和调整构造角度看，未来央行在继续使用价格型工具同步，也会配合使用数量型工具，估计也许下调存款准备金率1至2次。 从央行目角度考虑，稳定增长、温和通胀、充足就业和金融风险是四大目。目前经济增速面临下行压力，通缩风险增长，同步就业稳定受挑战，且金融风险上升，四个目角度均支持央行货币政策转向宽松，降息应只是时间和方式问题。 4、行业政策：不一样区域市场体现分化深入加剧，调控政策取向深入差异化。伴随土地、财税制度改革和住房供应体系稳步推进，以市场为决定作用调控机制将逐渐形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业健康理性发展。 市场走势预判 1、整体市场逐渐回暖，但调整周期较长。开始，中国房地产市场逐渐由住房短缺时代走向升级改善时代，标志性事件是户均1套房实现。我们认为，未来住房潜在需求将逐年下降，市场重心转为“改善”+“保障”，调控政策也将由压制需求转为鼓励住房消费、防备房地产市场风险。 估计整年整体较为平稳：过去十年历史经验告诉我们，房价与实际利率展现负有关关系，并且居民存款定期化速度（体现为活期存款与定期存款增速差）则对房价具有一定程度领先关系，估计整体市场将逐渐回暖，但调整周期较长。 2、都市发展分化日趋明显，二线都市库存去化优势明显。中小型都市面临高基数，回暖幅度偏弱：而看到中小型都市，例如2.5线都市及三四线都市，近年来逐渐进入市场发展平稳期（类似二线都市），限于高基数，预期都市商品住宅销售额同比涨幅分别为4%和-2%，明显弱于一二线都市8%以上整体水平。