试述房产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理.doc

试述房地产开发企业售楼部建设成本的会计与税收处理段光勋售楼部是房地产开发企业所特有的，它是房地产开发企业销售商品房的场所。售楼部的建设成本如何核算、如何进行税务处理，房地产开发企业会计教科书均无明确，值得我们认真探讨。（一） 售楼部建设成本的会计核算房地产开发企业的售楼部如何核算，在财政部会计核算的相关文件里没有进行规范，仅仅是国家税务局于2006年3月6日发布的关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知（国税发200631号）第八条作出了明确规定：1、开发企业建造的售楼部，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按照建造开发产品的成本进行处理。2、售房部装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。笔者认为，房地产开发企业的售楼部，根据其建设与使用的特点，一般说来不外乎存在以下四种情况：1、 利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售基本完成后，再将该售楼部的房屋销售；2、 利用企业开发的商品房临时性作为售楼部，待销售完成后，将其转作自用或出租；3、 在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售完成后，将其拆除；4、 在开发的商品房附近重新修建售楼部，待销售基本完成后，将其转作自用或出租。针对房地产开发企业售楼部的以上四种情况，我认为售楼部的会计核算分为以下几种模式：1、 使用“开发成本”核算模式，适用于上述的（1）（2）情况。（1）房地产开发企业核算售楼部成本，仍然使用“开发成本”会计科目，售楼部建设、装修发生的成本费用均在该科目反映。（2）当售楼部与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。（3）当售楼部（商品房）销售后，分别结转收入和成本。其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。（4）当售楼部转作自用或出租时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。2、 使用“在建工程”核算模式，适用于上述（3）（4）情况。房地产开发企业自建售楼部，根据房地产开发企业会计制度规定，其发生的建设成本及装修费用应该在“在建工程”科目核算。（1） 修建售楼部的成本费用先在“在建工程”科目核算；（2） 待售楼部竣工验收后，将其成本从“在建工程”转入“固定资产”；（3） 售楼部使用过程中，计提的折旧费，计入“销售费用”；（4） 售楼部拆除时，按照“固定资产清理”的程序进行处理；（5） 售楼部由开发商自用或经营时，仅仅是计提折旧，不作其他帐务处理。（二） 售楼部的税务处理房地产开发企业的售楼部具有特殊性，不仅在建设期涉及税金处理，而且在使用期、拆除时等均涉及相关税金处理。现根据现行有关税收政策，就涉税处理探讨如下：1、 建设期的涉税处理（1） 房地产开发企业的售楼部与开发的商品房一起建设时，其售楼部的建设（含装修费）均发包给施工单位完成，支付售楼部工程款时，取得施工单位的建筑业发票即可，不涉及税金处理；如果售楼部的装修由房地产开发企业自行完成（自购材料、自请工人施工），计入开发成本，则这部分价值，应该补缴建筑业营业税金及附加。（2） 重新修建售楼部，在“在建工程”核算，无论是自建还是发包完成，均不存在建筑工程营业税金及附加。（3） 售楼部的成本在“在建工程”科目核算时，竣工投入使用时不存在涉税处理问题。2、 使用期的涉税处理（1）售楼部在使用过程中，不管是利用商品房还是重新修建的，从开始使用的次月，应该缴纳房产税的，其依据如下：A 按照关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发200389号）第二条第四款“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税”之规定，开发企业的利用商品房作售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。B 根据财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定：“十九,关于新建的房屋如何征税？纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税.”，开发企业自建售楼部，应自开始使用之次月缴纳房产税。（2）售楼部的折旧费按照企业所得税暂行条例实施细则第三十一条规定，以及企业所得税税前扣除办法第二十二条规定，按照固定资产管理的售楼部可以计提折旧，可以在税前予以扣除。3、 拆除时的涉税处理固定资产管理的售楼部拆除时，按照固定资产清理的程序进行。一般说来，清理的净值均是负数（也就是有损失），这是由于没有达到固定资产的使用年限。根据企业所得税税前扣除办法第五十五条规定：纳税人发生的资产盘亏、报废净损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，经主管税务机关审核可以扣除。因此，售楼部拆除时的净损失，可以在税前扣除。4、转作自用或出租的涉税处理（1）自建的售楼部转作自用或出租时，应该缴以下税金：A 售楼部转作自用（办公等）时，根据房产税暂行条例规定，按照其原值的70的1.2，缴纳房产税； B 售楼部进行出租时，根据房产税暂行条例规定，按照租金收入的12%缴纳房产税；根据营业税暂行条例规定，按照租金收入缴纳5%的营业税；还应该缴纳城建税、教育费附加等。（2）利用商品房的售楼部转作自用或出租时，应缴纳以下税金：A 将售楼部转作自用或出租时，根据关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知（国税发200631号）“六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”的相关规定，应该视同销售缴纳企业所得税。B 售楼部出租或自用时与“自建的售楼部转作自用或出租时，应该缴纳的税金”一致。4、 销售的涉税处理将售楼部销售后，其税务处理与一般商品房销售一致，即应该缴纳营业税、企业所得税、土地增值税等，并确认收入、结转成本税金。其依据是：国家税务局关于房地产开发业务征收企业所得税若干问题的通知（国税发200631号）相关规定，已开始投入使用的开发产品应当视为已经完工的开发产品。开发企业按照收入确认原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本。因此，只有当该售楼部实现销售，该售楼部所对应的成本才能予以结转，在税前扣除。 以上仅仅是笔者根据从事房地产开发企业会计核算的实际，结合现行税收政策的一家之言，不妥之处在所难免，还望与同行多多交流探讨。合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责7