我国全面开征房产税的阻力与挑战分析.docx

我国全面开征房产税的阻力与挑战分析 朱立宇摘要在美国，房产税的体系已发展成熟，在平衡地方财税和债务关系、促进房地产资源有效配置以及促进公共服务在一定范围内的公平享有等方面的良好效果已经体现。文章从分析介绍美国房产税制出发，通过将中美两国现行房产税制进行对比，分析了在目前环境下我国房产税开征的阻力与动力。关键词房产税；税基与税率；地方财政；收入分配DOI10.13939/ki.zgsc.2016.34.171房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在美国，财产税中所谓的财产尽管在各州所包括的部分不同，不过总结的话发现能纳入财产税征收范围的有房地产和私人财产两部分。房产税作为财产税的主要组成部分，其占地方税收收入的比重一直都在50%以上。房产税的征收在平衡地方财税和债务关系、促进房地产资源有效配置以及促进公共服务在一定范围内的公平享有等方面的良好效果已经体现。鉴于美国房产税征收在经济和社会方面所产生的良好影响，我国于2011年在上海与重庆两地进行了房产税改革试点，两地在征税对象、税基以及税率的选择上都采取了比较温和的政策，结果并不理想，由此引发了学者对房产税进一步改革的思考。在房产税征收的法理依据、征收对象、税基以及税率的选择上都产生了不同的看法。1 我国房产税征收的依据及现状伴随着1994年中央与地方政府之间的分税制改革，省、市之间到目前为止已经形成了比较稳定的并各具地方特色的税权划分模式。我国地方政府间税收收入划分主要采用分权的模式，但是不同地区各有差别。现行地方政府间税收收益权的主要模式是在省级与地市级之间设共享收入，地市级具有相对独立的税收收入来源，而省级则没有。房产税就作为地方税种不与省级共享。1.1 我国现行房产税征收的依据当前我国房产税征收是依据1986年和1988年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例和中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例。条例规定房产税的征收采用从价和从租相结合的方式。房屋用于居住的，房产税依照房产原值一次减去10%至30%后的余值计算缴纳；房产用于出租的，以房产租金收入为房产税计税依据。1.2 我国房产税征收的现状我国现行的关于房产税的法律法规中适用的大部分政策都是在计划经济的背景下制定的。当时我国个人拥有住房的比例很小，绝大多数城镇居民的住房都由单位安排，居民一般不具有房产的所有权，为了不浪费行政资源，对个人非营业用房产不征收房产税是符合实际的；随着改革开放的深入，我国的制度安排和经济结构也已经发生了深刻的变化，房地产市场也发生了深刻的变化。城镇居民拥有个人住房的比例不断增加，与此同时，房产的价值也不断增加，尽管房产的增值几乎全部来自于土地，但是增值的大部分都归购房者所有。不难看出，现行的房产税税制已经明显滞后于经济发展，既不能反映房产的市场价值，也不符合税收量能课税的原则，使其调节作用难以发挥。因此，改革势在必行。2 我国征收房产税的阻力与挑战我国房产税全面开征主要存在两个方面的阻力与挑战：法理上的阻力，制度设计中的挑战。2.1 房产税征收法理上的阻力美国房产税的征收之所以能顺利进行并产生良好的经济以及社会效果，其中一个重要的原因就是美国土地的私有制。在美国，房产的所有者不仅对房产拥有所有权，而且对房产所在的土地也拥有所有权；在中国，土地是公有的，房产的所有者只是对房产拥有所有权，对房产所在的土地拥有有限年限的使用权。房产升值的根源是土地价值的上升，而且在长期，房屋的价值是贬值的。与此同时，政府对城市发展以及房地产周边地区的投资所带来的收益的最终归宿是政府而不是暂时对这块土地拥有所用权的个人。因此，土地的公有制以及房产的私有制使得人们对房产税征收的合理性有所怀疑。2.2 房产税征收制度设计中的挑战房产税的征收是一项复杂的工作，其中征收对象、税基以及税率的确定是重点也是难点。2.2.1 征收对象的选择我国现行房产税的征收对象并不包括非营业用房产，房产税扩围意味着居民非营业用住房将纳入征税范围，那么如果将城镇居民住房纳入征税范围，那么农村居民住房是否也要征收房产税？是只对增量房征税，还是将存量房也纳入征税范围？对于第一个问题，城镇居民会因为其所拥有的房产的价格上涨而获利。在短期内农村土地以及房产的价格并不会有很大变化的情况下，将农村房产排除在征税范围之外是合理的；长期来看，随着城镇化的推移，以前的农村很可能就会成为城市的周边，这带来的影响就是土地以及土地上的房产的价格迅速地上涨。尽管农村的土地集体所有制限制了土地使用权的出让、转让以及出租，但原来用于自住的房子变成经营性房产后就会获得较多的财产收入，而这都源于土地价格的上涨。此时对农村房产不再征收房产税就不合理了。是否将存量房纳入征税范围也是一个难点。从上海与重庆两地的房产税试点来看，不管是上海放弃对存量房的征税还是重庆只对高档存量房征税的政策都没有达到增加该地财政收入的效果。如果对所有的存量房征税，确实可以明显增加地方财政，但同时也会增加居民的税赋。只是单纯地扩大房产税的征收范围，而不相应地减少其他方面的税收，这样只做加法而不做减法的政策也未必合理。2.2.2 税基的选择现行的房产税是按房产余值计征的，即房产原值一次减除10%30%，年税率为1.2%； 对于用于出租的房产，按房产出租的租金收入计征，税率为12%。房产余值是根据房产原值计算得到的，反映的是房产的历史成本，在房价日益高涨的今天，仍然用房产余值作为税基显然不能达到房产税征收的目的。那么对于税基，是选择从量计征还是从价计征呢？从量计征是按人均住房面积或是家庭拥有房产套数计征。对于按照面积计征，尽管方法简单，准确性高，但缺乏公平。相同面积的房产在不同的城市、同一城市的不同地段价格都会相差很大；对于按照房产套数计征，由于每套房子的面积不同，套数越多并不意味着面积就越大。因此，不论是按照面积还是套数都有失偏颇。从价计征是按照房产的价值来征税，尽管从价计征已是国际惯例，但其用于中国的房产税仍存在一些问题：（1）房产税是对财富的存量征税，工作时高收入时所拥有的房产在退休后就很难承担高额的房产税了。（2）对于房产的估值是个巨大的考验。在美国，估值体系已有60多年的历史，在已建成的数据库基础上，之后的每一次估值都只须在前一次的基础上进行适量修改。而对于我国，这项浩大的工程几乎需要从零开始。尽管我国的不动产登记已经开始进行，但其中存在的种种阻力使得其进展十分缓慢。2.2.3 税率的选择税率的选择国外一般采用比例税，以美国为例，税率从0.3%到3%不等。我国房产税税率的选择要确定在一个合理的范围，不论过高还是过低都会使房产税征收的结果与其初衷背道而驰。税率过高，税收增加的同时人民的税赋会加重，也会抑制经济活动的进行；税率过低，房产投资者的收益尽管也会下降，但其仍然可以获得比在其他领域投资更多的收益，这样就不能达到控制房价的预期效果。参考文献：1董黎明，裴鸿蕾.房产税计税依据：典型国家经验借鉴与启示J.地方财政研究，2015（2）.2李杰，尹涛.浅析房产税对房地产市场的影响J.魅力中国，2010（30）.3杨六一.我国现行房产税改革浅析J.现代商业，2014（32）.4朱宁.我国房产税存在的问题及改革建议J.商情，2011（19）.5王森.关于我国开征房产税问题的探讨J.新财经：理论版，2013（4）.6娄华婷.关于中国房产税改革的思考J.房地产导刊，2013（17）.7赵伟.浅谈现行房产税的纳税筹划J.中国乡镇企业会计，2010（4）.8魏双.论我国房产税法律制度的构建J.经济研究导刊，2014（23）.9陈冬梅.浅谈我国房产税征收现状J.东方企业文化，2014（9）.10李勇.关于近年来我国房产税改革的争论J.中共天津市委党校学报，2011（5）.11孙钊.房产税改革小议J.现代经济信息，2014（8）. -全文完-