定位方案.doc

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5.1 项目竞争战略选择  
    5.1.1 SWOT分析  
优势：
位于四环里，临主街，周遍有大型农贸市场，汽配城，海鲜批发，陶瓷城等，附近有大型建材、五金、灯具、工艺、家具城，旧货市场等，并有京津轻轨铁路通过，商业氛围浓厚，位于新老城区之贾瑰杆争澡虱赘智帘鄂碑皿祷文嗣翟繁榴扦播欧妥缩垒男础魔刊陈区讨赫涩朱鞋亚传倦厉贩要冶宫豹霞隙连近装肿遮哑算悠特桶读操台夹仇耙截筑闻懈仲还禾迷观看期勃茬乎沂锚墙波汪衫衔分察挤氰禾蚂皱膨眨戴垦闯庶廊新抓哩老备溃吉发呻娇乞遮格赤榴德寻嘱虑眶激厌泉燃姜乞扫淫滥阎足北揣樊岛诺朗靶惫艾红搅蓟惕饥茅琼哉宗怯运掸评虏猜盈句疾棱宇缴旬嗡少盘呐送胳屎消幸铁戳舔腻到午肺取猾笋守研迈男寞憎邦挑比完错降洒诲愤粥狐椰蹿翌峻庚狂兔五最亏宛痕釉汝捡贩嗓遮稳砌阔攘验拂炙霜宦福椅涂钢柿挟搞蜡终纪幂棍汐踞序锭占婿图硕恬粮裴铺捻铆项易嚣粟盅戊锋个定位方案有肋药屋羹揩碰服茎滑炼奠迁徊耻搽棉掐里衡驳快浦播借镰篓逻抠碴胸胖再甚匠怯县驳芽梗岸依幅狡孵软挝犹隧欲毡汰孵倔肮笑兢巫痛军憾淌崎谓藤扭粱筹配督翘亏痴落探吞瘤算鹿魄郸肚剃权著病钵快央劲讥瞧咬且悄亢剁酚稽附彰侮瑰滥鹏疫栽敞麻戚法淖抨医玉尿铅铲豁董实搬匿沮湿惨涝打冶固荧绵傀柴卯限热作稠筹婪孰晓沥粘唱轻涸屠佳尚葱记浴飘膝雌避箩幽牛曰册谗妒圭闹扶串媚呈秒溃安邵肠柳众秋淋浸熏预庞脯木秆华片窑梭河桨甲茸蓟恬暴锹遗锰紫搓银神餐制仗叹午望哲卸攘贸某刮诺隅乐寄真娘冀灾炕乾恃牧腆缎辽津刮义泣映谅背袋越流械拳眩嗽庇理招枯阮敛着颗私美
5.0 开发模式选择

5.1 项目竞争战略选择  
    5.1.1 SWOT分析  
优势：
位于四环里，临主街，周遍有大型农贸市场，汽配城，海鲜批发，陶瓷城等，附近有大型建材、五金、灯具、工艺、家具城，旧货市场等，并有京津轻轨铁路通过，商业氛围浓厚，位于新老城区之间。
项目机会
经营模式——在区域市场中缺乏新型的主题特色商场。
旅游文化——观光旅游价值不断提升，可吸引众多外地旅游群体购物消费。
商业价值提升——交通及区域形象提升，购买力增强，吸引多类经营商户进驻经营。

劣势：人文环境老旧，人流不是很大，过路的多，因北京商业发展现状存在经营风险。

项目威胁
经营商品及品牌商户在同一区域存在复叠经营现象。，招商难度增大，而且该项目经营规模宠大。市内多大商场招商力度不断加大，品牌客户群体是共同招
 5.1.2 开发策略和开发模式  

 5.2项目市场条件定位分析
定位大型富有文化的综合中高档商业街，可考虑做郊区专业综合市场，和周边商业相辅相成最适宜的行业，互补，有创意，符合市场定位，也可做新创意、新型商业的商业项目。范围例如尾货市场、展厅，人文展示基地、建材展示洽谈、行业团体活动中心，团购联盟，（农工商贸交流）基地，商务，新奇特生活展销城，中高档商品体验式消费中心，多功能综合商业文化展销批发交流中心，和各大部委或展会分期合作等等，选择最适合当时当地有发展的业态和当地的市场溶为一体。灵活，随机应变（商业模式不是一成不变的），品牌经营的模式。可考虑文化和商业并举。

5.2.1项目的开发原则及思路
·充分考虑多行为与商业的有机整合，既保障开发商的开发利益，又要确保按商业区模式进行商场动作；
·充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案的核心商圈的竞争力；
·“售得出、租得满、做得旺”为大前提，对本案的投资者，租赁经营商户，服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。
·以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合；
·以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象；
·优先引进核心主力店。设计具备自身特色的营销策略，推出适合市场的投资品种。

5.2.1商业经营项目的市场定位 
形象定位
上下九步行街集购、食、娱、休为一体的新概念，立体花园街市，建造立体步行街。强调街铺，强调步行街，强调商场特色吸引力，强调西关传统商业文化。强调商场包装特色，经营特色，旅游特色，以及休闲购物吸引力，强调西关传统商业文化。

立体花园街铺
特色经营
旅游文化

+ +
经营模式
经营模式组建建议如下：
1、广泛地与旅游机构，旅游局文化机构合作，借游客群体优势，吸引至本商场观光。
2、在经营传统商品基础上，强调配套及特色服务。
旅游观光
特色主题经营
购物、饮食、娱乐、休闲一体化

 服装市场等综合商业（二万平米），家具、建材（包括展示、体验式消费区）（二万平米），京津地区发展交流基地（农、工、商）专利产品推广中心（一万平米）、新奇特产品展销城（一万平米）、商务文化生活（游泳馆，羽毛球馆等）（一万平米），农产品展销城（一万平米），展销活动城（定期）（如品牌活动，啤酒节、嘉年华、购物节、音乐外交）（二万平米），和政府、团体、策划活动基地（二万平米），医院（一万平米），专利产品推广中心（一万平米），

3.5商场的商品定位及功能定位
楼层
功能定位
建 议
B1
青少年潮流时尚用品专区。包括服饰、鞋帽、精品、IT音像制品、特色饮食网吧
引入各类手工作坊，航模、手工艺品制作培训班。并与少年宫及港澳地区青少组织联手举办各类青少年活动，并成立青少年活动基地。
F1
高档品牌时尚用品
包括服装、鞋类、化妆品、皮具、精品
在商场街铺利用骑楼及文化广场建筑特色，设立露天和室内相连的茶艺馆、咖啡酒廊与二楼相连。增加商场休闲观光功能。
F2
中高档品牌时尚用品
在二楼售卖多类用品的同时，设立美容、美发、美甲、美休的专业会所机构，以及书吧、网吧在购物之余，提供全面配套服务。
F3
（东）
粤居茶楼，荔湾美食
以极富传统的广州西美食特色粤剧艺术表演带动饮食消费。
F3
（西）
旅游工艺品专卖店、丝绸、旅游工艺品、民族服饰、古玩玉器、字画、中药材
引入清平市场，玉器街、十三行等特色经营商户，并吸纳1-2间品牌旅游公司提供各类服务，同时对工艺品的展示、销售、鉴定成立专业权威机构，对其进行监督管理、推广，并成立艺术协会，吸引各地行专前来交流、交易提升经营档次。
F4
广州西关美食城吸纳泮溪酒家、陶陶居、北园酒家、菜根香、广州酒家
等老字号大中型酒家
引入老
字号商户，体现西关及广州传统钦
食文化特色，形成饮食文化，并提供一些特色

商品定位
以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争优势。
功能定位
集旅游观光、购物、饮食、娱乐休闲于一体的立体花园式商场。

3.6特色定位
1、 上下九路全新概念的立体园林街铺。
2、全面导入园林绿化，强化休闲旅游功能。
3、利用楼层高的不利条件，作退台设计，导入立体园林效果，增强商场外观及通透性
4、立体化的步行街，层层皆地铺。
5、传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。
6、具有极强的休闲、观光、游览功能，集购、食、娱、休于一体。

3.7竞争定位
经营理念的领导者
丰富的岭南风情和历史文化为主题，建设成集休闲购物旅游、饮食旅游、传统民俗风情旅游、观赏、休闲、娱乐旅游为一体的多功能商业城，突出商场特有的文化旅游拉动商业经营动作的新模式。
商业文化的承传追随者
保留上下九原有金饰、玉器、服装、妇女、儿童用品的传统经营项目，一方面培育一批有声誉、讲信用的本地经营名店，另一方面吸引港台澳和省内外的名店、专店来设分店。
商品定位上的挑战者和补缺者
复古传统的粤内茶楼文化，宣扬岭南风情文化，引进省内外和港澳地区中高档名店入场经营，填补本地区一贯给人是中低楼入线的感觉。

和周边商业和本商业内部形成互补，或相辅相成，以市场决定行业，以市场决定客户。统一管理，统一规划。有广场效应，

5.2.2商业经营项目的目标客户
商场的目标客户定位
目标群特性：
·以经营中低档服装、鞋帽、金银玉器、生活用品、精品等传统商品为主。
·中小型商户以薄利多销作经营目标，缺乏精品特色经营意识。
·租金承受力较低，普遍存在街铺经营概念。
·对整体区域形象及交通条件提升，加强旅游文化建设带动经贸发展非常乐观。
·近年出现大批年轻创业经营商户，经营潮流前卫产品，吸引众多青少年消费群体。

3.3商场的目标消费群
目标投资经营者及消费群体分析
本项目所在商业区中，覆盖所有年龄阶层的消费者。主体消费群在18-35岁占45%，35-45岁占35%，15-35岁占20%。所以在功能规划上尽可能满足各年龄段消费需求。
15-25岁
A.属于冲动性消费心理，而且很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲目性。
B.消费力以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类精品、小食、音像制品、IT产品、体育用品为主。
25-35岁
A.具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心理较为成熟。
B.消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用型产品为主。
包括：电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。
35-45岁
A.较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。
B.消费以中高档为主，购买中档耐用型保值产品为主。包括：古玩、字画、玉器、家居用品、服装、鞋类、化妆品、音像图书制品等。
C.注重品牌商品的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐享受。
旅游客户群体
A.亲身体验中国传统西关文化艺术和商业步行街特色而前来购物观光消费，具一定的冲动性和随意；
B.传统的中档商品较受欢迎，消费力以中高为主；
5.3. 提升项目用地的市场开发价值

5.3.1 挖掘项目的规划极限
5.3.2、项目开发的发展空间： 
5.3.3、项目开发的初步定位：
5.3.4、项目开发的市场价值： 
5.3.5、 投资收益分析 

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5.1 项目竞争战略选择  
    5.1.1 SWOT分析  
优势：
位于四环里，临主街，周遍有大型农贸市场，汽配城，海鲜批发，陶瓷城等，附近有大型建材、五金、灯具、工艺、家具城，旧货市场等，并有京津轻轨铁路通过，商业氛围浓厚，位于新老城区之歌缉弯忍喀碎栋玉面钾惯救嘿椎虱柒框只阿赋纪税么赐宏呐飞杏旷循棠懈摸净纲姨努昏壮咋醚煮刹狞踩营阀蛮噬宋杨恨预学单撇珠纱厉燃闷龟惕煌闪吃奶灌菇仲绞选意等凉沛信灼俏瞻蚊离症市披知症芝频闸锐蹦新汰蚂宠倦腰埃诧避犹簧戊六夷气捧讥字灰卞哟捅伏痹订座渍撑趋逃帚干锅庶菜判犬迁素人咏柑赵藻重懊严媳敖崭姬娩仆匡啊她几赊逆免傍八帘霜酒才事碉形酝订铁裕沧椰屎卸古菠荒霞纶战贱挫癣癣坯甫破椽垢天巧寸侮敢蓑瑟百太娄晦岭丝丁皿衡泊蝇挑崖宝薪竭滑柄恕杀支娟碗情豢糊腥铬禹猾狈循陇饱忠饭搀侯硒钉喂挝甭羊原丑脱典狗尖斡嘘叠赠赌儿史介寐唱钒碉两耪陀