宁波华茂星光大道项目管理初步方案.doc

宁波华茂星光大道项目管理初步方案

宁波星光大道项目位于宁波市鄞州区，总建筑面积约5.6万方。由宁波华茂集团投资开发。星光大道是宁波独具特色的以时尚 潮流为主题的“精品式”的商业体验中心。
一、星光大道项目特点
（一）星光大道项目具有作为综合商业形态的一般特点，即：
u 在硬件组成上，是由毗邻的建筑群组成。
u 大。占地面积大，绿化地大，停车场大，建筑规模大。
u 多。行业多，店铺多，功能多，它是一组零售商店及有关的商业设施的群体组成。
u 高。购物环境要求高，档次高，价格高，购买力高。
（二）星光大道的项目的主题特色
在建筑规划上，结合鄞州区商业的特色，以开放市商业街 MALL 底商为主线规划为多个特色主题区。欲将星光大道项目打造成全宁波最亮丽的商业风景线。
二、星光大道项目的物业管理难点
通过以上对星光大道商业业态及特点分析，星光大道以后日常物业管理的难点或应注意的问题：
1、物业管理与商业管理的交织
一个大型的商业项目正常运行，首先要求事先策划设计的成功，此外还须实行专业化的管理。把项目的管理简单视为物业管理或商业管理都是错误的，它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。管理者不仅要保证水、电、空调、电梯等设备的正常运转，周围环境的整洁与安全，还应该知晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的是还在于进行统一的广告宣传及促销活动，负责把顾客引进店中来。这就要求管理着具有连续不断地策划组织各类节庆活动的能力（不是指简单的住宅小区社区文化活动），如明星见面会、现场歌星音乐秀、群众问题竞赛、体育比赛、杂技表演、模特时装秀、新产品展示会等。
2、成本控制
星光大道项目正式投入运营后，日客流量将相当大，各项设备设施使用量大、使用频率高，且项目采用大开间、开放式的建筑空间布局。因此，各项设备设施的能耗等费用将十分惊人。另外，各类各级管理服务人员队伍将十分庞大，人工成本也会成为一笔不菲的开支。如何有效地降耗节能、精简人员，维持收支平衡，并实现既定的经营指标，将是摆在管理者面前的一个重要课题。具体措施：一是采用一些行之有效的办法如对设备设施进行节能改造、以技术手段代替部分人力操作等；二是严格管理，编制费用预算，建立、完善费用审批制度，采用竞标方式选聘承包商。
三、管理总体目标及管理理念
（一）管理星光大道项目的总体目标
1．项目正式管理后一年内，达到ISO9001质量管理体系标准要求，客户满意率应达到96%以上。这是管理星光大道项目的初步管理目标。
2．星光大道项目的最高管理目标是：在二年至三年内实现“个性化服务”，创建星光大道物业管理品牌，使“星光大道物业管理”的品牌社会知名度享誉宁波，实现社会效益、经济效益和环境效益的完美统一。
（二）管理理念
1、团队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
    2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
    3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。针对星光大道的实际情况，建立以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式是其必然选择。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO9001：2000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（OHSAS18000）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
   4、“真切付出、心灵交汇”的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
5、提高科技含量，走智能化、科技型物管之路。积极应用先进科学技术及设备，加大物业管理的技术含量，提高物业管理的效率，并有效降低管理成本。此外，通过利用现代信息技术，在物业管理区域内建立局域网，搭建物业管理服务平台，从而丰富物业管理服务内容和手段。

    四、管理服务内容
（一）前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。
    1、项目设计方案的建议；
    2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；
    3、参与单项工程的甲乙方交接验收；
    4、参与整体工程的甲乙方交接验收；
    5、 物业的接管验收及问题的整改、督促；
    6、 接受业主入伙前的相关咨询；
    7、 供业主入伙前的上门服务。
 （二）、业主入伙管理
  1、 办理业主入伙及接房的相关手续；
  2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
（三）、正常管理期物业管理服务内容
   1、公共性服务
   公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目：
 （1）房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
五、合作方式：
1、我公司负责组建整个商业管理团队，对整个项目进行全权管理，开发商负责每月支付

相应服务费用XX元。

2开发商自行组建商业管理团队，由我公司委派专业的商业管理管理经理对团队进行专业

的培训和指导，收取相应的服务费用XX元。

宁波亿汇利营销策划有限公司2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：